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例えばカサウィスタリア200万円(S48年築)を購入するとしたら

 不安な点...

@老朽化による建替え資金がいつ頃いるのか?
A少子化傾向によりワンルームマンションに若い人
 (学生)も減り、空室率が高くなるのでは?
B修繕ケ所が多くなり、結局持出しになるのでは?
C築何年くらいのマンションが効率的かな?



T.S. さん / 千葉市.
 

@老朽化による建替え資金がいつ頃いるのか?

● 私はカサウィスタリア管理組合法人の理事を10年以上やっておりますが建替えの議題はほとんど出ません日本全国を見ても建替えは数えるくらいしか行われておりません。今後日本のマンションにおいて建替えが課題になるでしょうが非常に難しいでしょう。特に投資向けマンションや戸数の多いマンションは大変なエネルギーが必要となるでしょう。
カサウィスタリアの場合は、使用目的が多種になります ので利害関係も考えると修繕して後、30年くらいもた せた方が得策と思います。

A少子化傾向によりワンルームマンションに若い人
 (学生)も減り、空室率が高くなるのでは?

●カサウィスタリアは、都心にありますので入居者全体に占める学生の数はそれほど多くありません。2〜3年前と比べるとマンション全体の入居率はかなり良くなってます。 景気が悪くなり失業者が増えると郊外の新しく広い賃貸マンションよりも都心の古くて家賃の安いマンションの方が人気があります。これはカサウィスタリアに限らず
都心のマンションは空室率が低いです。

B修繕ケ所が多くなり、結局持出しになるのでは?

●古くなると確かに修繕箇所が多くなります。
マンション全体でみると外壁(15年〜20年)屋上防水(15年〜20年)給排水管(20年〜30年)構造にもよりますが大規模修繕工事が必要となります。
カサウィスタリアの場合持出しはまず集めるのが無理だと思います。280戸ありますので滞納者が出て回収するのが大変です。さらに持出しで大規模修繕をやるとなると反対者が多くなり大規模修繕そのものが総会での賛成を得られなくなります。結局毎月の修繕積立金の値上げを行う方が無難でしょう。
専有部分なら暖房、ユニットバス、湯沸し器等の交換も必要になるかもしれませんがこれは有益費と考えればよいでしょう。要するに後々の修繕も考えて利回りの良い物件を購入することです。

C築何年くらいのマンションが効率的かな?

●自分で住むのなら新しい方が良いでしょうが賃貸に出すのなら空室になっても直ぐに賃貸の決まる物件が1番良いのです。 私のオススメは都心で日当りの良い物件なら築年数はあまり関係ありません。後は管理状態です。

マンションは立地、日当り、管理状態!

山崎勇司 / カサウィスタリア管理組合法人理事 

 


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