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賃貸マンション経営−賃貸収入管理はどうすればよいのか?
皆さんは、ご自分の投資物件の管理をどうされているでしょうか。方法としては、次の2通りがあるでしょう。
(1)自分自身で管理する
(2)管理会社・不動産業者に管理を委託する。
今回は、(1)の自分で管理する場合について考えてみたいと思います。
自分で管理する場合のメリットとデメリットをあげてみますと、
メリットとして:
1.色々な経験を通じて投資マンション経営のノウハウを自分のものにすることができる。
2.複数の管理会社・不動産業者との付き合いの中から自分に合った相手を選択することができる。
3.入居者とのコミュニケーションを直接もつことにより経営にフィードバックすることができる。
4.管理手数料を払う必要がないので結果として賃貸収益率を上げることができる。

デメリットとして:
1.空室対策を自分でおこなわなければならないため時間と手間がかかる。
2.賃貸収入管理とくに滞納対策を自分でおこなわなければならないため時間と手間がかかる。
3.トラブル対応や苦情・要求処理を自分でおこなわなければならないため時間と手間がかかる。
3.所有物件が多くなると管理に要する時間・手間・精神的負担が非常に大きくなる。

という事があげられると思います。このうちデメリット1.空室対策に関しては、下記の空室対策をご覧ください。
ここでは、2.賃貸収入管理について説明したいと思います。
すべての基本は、所有者と貸借人との間にある契約書です。契約書の内容は、所有者にとって有利に作成してください。例えばアパマンプラザでは、家賃滞納対策として次のような条項を設定しています。

※「賃貸等の遅延損害金は1日につき0.1%とする」
※「10日以上遅滞したときは本件建物の入口ドアに対しあらかじめ乙に交付していない鍵による施錠をなし乙の入室を拒絶することができる」

これらの条項を設定することによりトラブルがあった時、賃料の回収をスムーズに行うことができるようになります。では、遅延家賃の督促のプロセスを以下にまとめてみましょう。

1.契約期日迄に入金無き場合は、入居者と連帯保証人に催告状を出す。
2.保証人に電話して支払いを促す。
3.催告状の期限に入金のない場合、ドアに貼紙をする。(ドアロック)また、これを写真にとっておく。
4.3.と同時に内容証明を出す。
5.貼紙の期限までに連絡も入金も無い場合、ドアロック・鍵シリンダーを交換しドアに期限2週間の後室内荷物を移動する旨の貼紙をする。
6.5.に対しても連絡のない場合は、保証人に荷物を引き取らせる。

アパマンプラザでは、以上のような方法で管理物件の遅延家賃を一ヶ月以内に99.5%の割合で回収しております。残りの0.5%につきましては、簡易裁判所のお世話になっいいます。(支払命令等)
いかがだったでしょうか、要は、入居者選定の段階で滞納の可能性の少ない人を選ぶということが大切です。
以上のポイントをぜひ皆様のアパートマンション経営に生かしてください。



空室対策−空いた部屋はどうすればよいのか?

皆さまの中にも、入居者が退去したした後なかなか次の良い入居者がきまらないでイライラしている方がいらっしゃるかもしれません。 また、今後新規入居者探しをする場合はどうしたら良いのだとうろアパート・マンション経営に関するHow To本を買われた方もいらっしゃるでしょう。 今回は、この空室対策に関して皆さんと一緒に考えてみたいと思います。

世の中の物事の基本は、すべて同じです。アパート・マンション経営もまたしかりです。 つまり、皆さんの所有されている『商品』である貸室をいかに魅力的に『お客様』である貸借人に提供できるか?・・・がキーポイントであることにかわりはありません。 このための方法論としては、商品自体の魅力を増す、商品を実際に売る人−賃貸紹介業者にインセンティブ(利益)を与える、貸借人のターゲットを絞り商品である貸室の競争力をつける等々、 色々な方法が考えられますが、要は、ケース・バイケースでその商品−貸室の特性にあった方法をいかにグット・タイミングでとることができるかです。

基本的チェック・ポイントとしては、

    (1)室内リフォームは必要か?
    (2)賃貸料金の設定は妥当であるか?
    (3)マンションの共有部分の管理は良いか?
    (4)所有者自身によるマンション投資事業家としての営業活動はおこなっているか?
      ・賃貸業務を依頼している不動産業者は営業活動をきちんとおこなっているか?
      ・不動産業者とのコミュニケーションは充分におこなわれているか?
      ・本当のプロの営業マンに相談してみたか?
ということが上げられます。 (1)〜(3)に関しては、だいたい貸主は良く考慮しているようですが、(4)に関してはあまり考慮されていないようです。 貸主としては、少なくとも1週間に1回担当の営業マンに連絡をとるくらいの心意気が必要です。 また、その業者の中で一番信頼がおけて営業力もある人に2週間〜3週間に一度診断してもらうと良いでしょう。

 不動産業者にまかせて1〜2ヶ月位経っても貸借人が決まらない場合、他の2〜3の業者にも同じ条件で貸借人の斡旋をしてもらうことも考えるべきで す。 この場合には、合鍵を作って募集条件と間取り図面を付けて郵送でもかまわないから渡すくらいのキメ細かさと積極性が必要です。 マンション投資は、貸借人が入居し賃貸収入が確実に入ってくる事が絶対の条件ですから、サラリーマン気分で人任せでやっていてもダメです。

 マンション投資家は、経営者でもあり、事業家であるという自覚をもって対応していかなければなりません。 厳しい事を言ってしまいましたが、とはいうもののポイントさえおさえればこれほど手間がかからないビジネスもないわけですからご安心ください。 私どもが、責任をもってお手伝いさせていただきます。



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