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お金のお話し(2012/08) 営業 尾元 隆博
 
 朝活が流行っていて、先日、どんなもんかと朝活に行ってきました。

 お題は、「お金のお話し」

 大学の先生が、お金についてどんな話しをするのか聞きましたので簡単にまとめました。

◎儲け話し・オイシイ話しは無いので、自分の知らないものには投資をしない。
◎未公開株の詐欺が今、多いので気を付けてとの事。
◎住宅ローンの借り換えで得するのは、どんな条件。
◎預金で外貨の高金利あるが、為替の動向が読めないのと日本円にするのに両方に手数料掛かる。
◎低金利でも日本の銀行に預けて、現金を持っていた方が良いとの事。
◎株式投資するなら、手数料が一番安いETF。
◎保険は、保険会社にとって一番儲からない学資保険に入るとリターンが高い。

でした。

 不動産投資会社に14年いますが、先生の話しを聞いても不動産投資した方が投資・運用・銀行の金利・株式の配当より良いと思いました。
 色々な考えがありますが、高利回りの不動産を購入して購入時の諸経費・固定資産税都市計画税・不動産取得税・賃貸中の不具合・空室になっての手直し・空室の賃貸募集経費などなど色々な経費を引いた後、8〜10%の手取になっても銀行の預金金利は、0.02%〜0.07%と1%にも満たない。国債がやっと1%という事は、利回り10%・15%・20%という数字は驚異的。10年くらいのスパーンで見ると金利・利回りの差がでます。20年前の郵便局の養老保険は、16%と当時も驚異的でしたが今では幻ですね。

 不動産投資で一番気にする所は、いかに空室にしないでいかに賃貸付けするかです。地域性による人の流れ・家賃の相場・こんな部屋があったら借り手が付くなどができれば投資としては良いと思います。

 そこで、初めての不動産投資への道として下記をまとめました。

@自分でお金を貯めてスタート。
 まずは、1つ安いものを購入して1〜2年様子を見る。

A親から相続できるお金があれば生前贈与を受ける。
 ある一定条件をクリアすれば、相続時精算課税制度を利用して2500万円までは無税。ただし、翌年の確定申告は必要。
相続時精算課税制度で得たお金を利用して物件を購入。まずは、1つからスタートして様子を見ながら2〜3件と増やしていく。

★今の世の中 〜 お金を借りる、預けるのどちらも低金利時代。
銀行にお金を預けて、1%の金利はなかなかありえない。100万円預けて1%の金利だと、
  1年 1万円の利息
  3年 3万円の利息
  5年 5万円の利息
 10年 10万円の利息

 ここで、ちょっと注意したいのが税引前の金利が1%。税引後0.8%くらいと少し下がるのでせっかくの利息も下がる。利息を何かに使えることができない時代。

★不動産投資 〜 例えば、中古物件 200万円 ワンルーム 
手取家賃22,000円だと
  1年   264,000円
  3年   792,000円
  5年 1,320,000円
 10年 2,640,000円

 購入した時の不動産取得税が約58,300円(購入した時に1度だけかかる税金)。
毎年かかる固定資産税都市計画税は、約32,100円(平成24年度の場合。年々少しずつ安くなります)。

 不動産取得税と固定資産税都市計画税を引いた手取
家賃を計算すると、
  1年  173,600円
  3年  637,400円
  5年 1,101,200円
 10年 2,260,700円

* ここで注意したいのが、上記の手取家賃は一度も空室になっていない条件なので、空室になった時の賃貸募集でかかる費用(仲介手数料)、手直し・内装代、その他の経費がかかることを考えると、10〜12年で元金を回収もしくは元金が倍になっているという考えもできます。

 お金の運用の考え方の1つとなりますね!!

【不動産投資のメリット】
・家賃収入に対しては、消費税が無税。
・不動産の価値は、古くても残る。

【不動産投資のデメリット】
・空室リスクをいかに少なくするか。(空室時の経費を抑える。空室時の賃貸付けをいかにできるか。)

 あとは、税金と上手く付き合いどんな物件が賃貸付きやすいかの判断をご自身・信頼できる不動産会社と相談が重要かと思います。

 購入の際には、的確なアドバイスを出来るようにしております。
 
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