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「マンション投資体験談A」
 第三十四の鉄人 T.N.

<はじめに>
 初めて区分所有マンションを購入予定の方、既に複数戸所有されており今後も継続して購入予定の方、それぞれ区分マンション投資に対して様々な購入の基準があるかと思います。
 私自身も最低限の基準はありますが、最近は以前に比べると条件の良い物件というのがなかなか売りに出ていないと感じております。とは言え、良いと思う物件は人の目に触れた瞬間、即買付が入ってしまい、問い合わせをした結果、買えなかったということもここ数か月何度かありました。
 複数戸持たれている、または投資歴の長い諸先輩方には全く参考にならないお話かと思われますが、今年複数戸売買させて頂いた経験から「何故、その物件を購入したか?」、「何故、その物件を売却したのか?」、「何故、希望額で売却できたと思うのか?」私なりにご説明させて頂きたいと思います。
 余り参考にはならないかもしれませんが、買う理由というのは目にする機会もあるかと思われますが、売る理由等はあまり書かれていない気がしますので…。

<購入の基準>
 「不動産投資」と「結婚」は稀に例えに出され、どちらも100%理想の「物件」、「相手」を得るのは難しいと言われております。(当然辛抱強く待ち続けられれば、その機会はあると思いますが…。)
 今はもう権利等は所有しておりませんが、以前は「結婚相談・婚活」関連のビジネスを行っており、複数の方から相談等を受けておりました。その際、まず初めに伝えていたことは「100%理想の相手は弊社関連の登録会員にはおりません」、「結婚を優先的に考えているなら、妥協できる範囲は事前にある程度持った方が良い結果に繋がります」というアドバイスでした。
 少し話は脱線してしまいましたが、そのような考え方が根底にあるのか、不動産投資、賃貸運営に関しても、最低限条件はありますが、購入をする際はある程度の幅を設定し、購入しております。
 実際、利回り等の数字的に良いと思って購入した物件が思うようにうまく運営がいかないことや、ほどほどと思って購入した物件が思った以上のパフォーマンスを生むこともありますので、最終的には所有してからでないとわからないという部分があるということを踏まえて考えております。
 前回、私の購入の判断基準は@担当の意見 A 立地 B 管理状況 C 価格 D 利回り E 設備、と優先順位を説明させて頂きましたので、少し補足させて頂きます。
 「担当の意見」、最近は投資関連の書籍、ブログにて格安物件の買い方・探し方、空室対策について、等、色々と勉強させて頂いておりますが、入居者募集に関してはある程度仲介会社さんに依頼しているケースが多いと思われます。そこで、入居者募集の事からA〜Eの項目を担当の方から第三者の目でアドバイス頂く事で、「買いたい物件」が「貸せる物件か否か」を理解できることから、私は「担当の意見」を買う基準の中で最重視しております。※私は札幌物件の購入に関してはアパマンプラザ様(以下敬称略)のみ相談しているため、他社の意見は責任を持てません。
 「立地」、「管理状況」に関しては、自分一人では変えられない問題なので、賃貸付けに厳しいエリアの物件、管理に問題がある物件にわざわざ手を出す必要は無いと考えております。
 これらの項目については買う基準としても、買わない基準としても重視しております。
 「価格」、主に200〜450万前後の物件を目安にしております。
 「利回り」、賃貸中の物件に関しては、昭和築であれば、10%以上、平成築であれば、10%以下からでも購入を検討しております。
これに関しては原契約の賃料が周辺相場か?退去後の家賃は?によっても、部屋の間取りによっても判断は異なること、また空室期間その他によっても変動するため、購入時の利回りに関しては〜%でなくてはならないという考えでは現在購入しておりません。
 (以前は賃貸中物件のみ購入をしておりましたが、今年に入ってからは空室物件を購入して付加価値をつけて賃貸した方が利回りは良いと感じております。)
 「設備」、室内設備に関しては、費用を掛ければ良い話なので、余り重視しておりません。しかし、給湯器、暖房器具、室内配管、ユニットバスの交換等は費用を要するので、購入時に設備状況を確認できる場合は上記の「価格」、「利回り」と合わせて判断する必要があります。

<何故、その物件を購入したか>
 前述の購入の基準を踏まえながら、以下で何故、その物件を購入したのかを簡潔に説明したいと思います。
2015年初旬に購入した物件については以下の3点により購入致しました。
1 要リフォーム状態で売りに出されており、掲載価格も比較的安い状態であったこと
2 同物件別部屋を所有していた為、管理状況等理解していた事
3 費用は掛かりますが、リフォーム・家具家電設置により高利回りが期待できたこと。
2015年5月末に購入した物件について以下の2点により購入致しました。
1 過去の山ア社長ブログを拝見し、物件の管理状態・修繕積立金状況の良さを感じており、いつか所有したいと思っていたこと。また、担当の方からの評価も高い物件であったこと。
2 平成築1LDKの部屋で家賃も相場の範囲内、利回りも実利9%台出ており、また同物件別部屋は家賃及び売値が高く設定されているため、退去後に対してもある程度の見通しができていたこと。
現在、購入予定の2物件については以下の通りです。
1 入居者付けにも問題の無い地域で、利回りも10%以上は見込めそうな物件だったこと。
2 空室時に買付をおこなったため、室内状況が確認できたこと。
3 平成築の物件でトイレ・風呂が別であったこと。
<何故、その物件を売却したか?>
 物件を売却するというのは何らかの考えがあって売却するのですが、売主様に聞いても資産整理等という理由しか聞く機会がありません。私自身も理由としては資産整理という理由ですが、もう少し私の諸事情について説明させて頂きたいと思います。
私自身は2015年に入り、資産の入れ替え目的としてアパマンプラザにて5戸売却して頂きました。(賃貸中4戸、空室1戸)売却した理由を簡易的にまとめると以下の通りです。
1 単純に私の物件の評価を知りたかったこと。
2 私の所有する物件の売り掲載が他の部屋ではほとんどなく、そのエリアで探している方には希望価格にて売却できると判断したこと。
3 所有する物件の別部屋がある程度の値段にて売買されているのが確認できたことから、物件の利益を確定したいと考えたこと。
4 昨年末も売却依頼させて頂いた物件が希望金額にて売却できたことから、ある程度の利回りを維持している物件であれば、希望価格にて売却ができると考え、築年数の古い物件から平成築の物件へ資産の入れ替えを検討したこと。
5 所有物件から家賃収入にて諸費用を除く物件価格を回収できたこと。
6 賃貸中でしたが、管理費・修繕積立金の金額が増額となり、利回りが低下したこと。また退去後のリフォーム費用・空室期間等を想定すると継続保有より売却したい気持ちになったこと。
7 空室の物件については立地・管理状態、修繕積立金の残高も良く、また室内状況も一部リフォームしたため、実需向けの購入希望者がいると判断したこと。

 継続保有の状態でも問題の無い物件でしたが、上記から希望価格で売却できるのであれば、売却したいと考えました。昨年に比べて物件価格は上昇傾向に見られますが、売主側・買主側それぞれの立場として客観的に売却した物件をみても需要と供給のバランスがとれた価格にて売買が成立したと感じておりますし、新しい所有者の方々も継続して良い結果がついてくる物件だと思っております。

<何故、希望額で売却できたか?>
 所有物件を売るときはできるだけ高く、できるだけ良い条件で売りたい!と私は思っておりますが需給のバランスが一致しない価格ではなかなか取引には結び付きません。
 しかし、売却時に物件(部屋)毎に適正価格を付けると言っても何が算出の根拠になるのか?明確な基準等は無いと思われますので、担当の方から過去〜現在迄の売買成立価格等を参考に簡易査定して頂き、また私自身も損をしない金額にて売買価格を決定し、無事売却することができました。
 売却後、私なりに感じた希望額で売却できた理由は以下の通りです。
1 資産の入れ替え目的での売却であったため、売り急いでいなかったこと。
2 売却した物件はアパマンプラザで管理委託して頂いている物件がほとんどのため、社員の皆様にも賃貸状況・室内状況を把握して頂いている物件であったこと。
3 私の物件に関してアパマンプラザの査定が適切であったこと。また指値の許容範囲に関して事前に担当の方へお伝えすることで、類似した物件を探している購入希望者の方へ紹介してもらいやすい環境がつくれたこと。

<最後に>
 現在、買い時か?売り時か?私には何とも言えませんが、判断基準内で取引できるのであれば、その時期であると私自身は考えておりますので、しばらくは継続して売買を進めていく予定です。
 購入・売却に悩まれている方はアパマンプラザに相談すれば、客観的なアドバイスを無料で頂けると思いますので、話だけも聞いてみてはいかがでしょうか?

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