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札幌不動産投資情報、札幌市の投資用中古マンション・アパート、収益物件はマンション投資の鉄人にお任せ。ワンルームからファミリータイプまで高利回り不動産情報が満載。アパート・マンション投資体験など不動産投資・収益専門サイトです。宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者など国家資格保有者が多数在籍しております。
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【営業時間】 9:15〜18:45 日曜日を定休日とさせていただきます。祝日は営業しております。
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| 第十二の鉄人 | 札幌市在住 団体職員 A.S.（38才） | |
マンション投資実録体験談-「始めるに遅きはない」（３） |
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■人の頭を借りる"法律なら弁護士、税金だと税理士、マンション投資のこと なら専業の不動産会社と、それぞれの世界には多くの時間や 経験、知識を積み重ねたプロがいます。 本業を他に持ち、雑多な処理案件を抱えるパートタイム不 動産投資家は、セミプロを自ら標榜するより、パートナーと して信頼できるプロを囲い込み、円滑なマンション経営を心 がけるべきです。 他人の優れた能力や知識、サービスを上手に借りることは 大切なことです。 自分に持ち合わせないその分野の優れた能力や情報に「ネ ットワーク接続」することによって、個人の中に外部頭脳を 組み入れるわけです。 これは、人間の能力を拡大させるレバレッジ効果（梃子の 原理）、あるいは民法の精神でいうところの「私的自治の拡 大」とでもいうのでしょうか。自分はネットワークを束ねる 優れたマネージャーであればいいのです。 マンション投資をする人には、総じて、自分の能力に自信 を持つ方が多いと思います。しかしながら、人間一人の能力 などたかが知れています。ネットにつながっていない【Stand Alone】（コンピュータを他のコンピュータと接続せずに利 用する形態）のパソコンがどれだけ非力であるか考えてみて 下さい。 信頼のできるプロである業者選び（仲介会社や管理会社） はマンション投資の鉄則です。要は優れた物件を選ぶ目を養 うと同時に、信頼に足る業者を選ぶ眼力を持つことです。" ■リアルタイム<時価>実質利回り"通常、物件選びをする場合、立地や価格、そして利回り を検討すると思います。入居中物件の「利回り」は投資家に とって特に注目するポイントといえます。ただ、注意すべき は、「賃貸中」である物件の家賃は、賃貸借契約が成立した 「過去」における賃料だということです。 賃貸借は当事者間の契約行為であり、家賃は少なくとも契 約期間中は一定（例外もありますが）です。需給や景気の動 向により当事者間で、「当然」に増減させる性質のものでは ありません。 当たり前ですが、１０年前の高い家賃設定が継続し、見か け上高利回りになっていることも起こりえます。 仮に、現時点で入居者が退去し、次の入居者募集を行った とき、いくらの家賃設定ができるかを考慮に入れるべきです。 簡単に考えて、５年前に客付けされた「賃貸中」である５０ ０万円の物件が、月５万円、つまり年収入６０万円（便宜上 諸経費、租税公課等は考慮しない）であるとします。年利回 りは１２％。しかしながら、現時点で入居者募集をした時の 家賃相場が４万円であるなら、それは９．６％になります。 このような「時価家賃」から再計算した【＜時価＞実質利 回り】をもとに、収益や利回りを検討するのが現実的です。 特に、ローン利用時の月支払額を決める上で、持っておく べき視点です。将来、持ち出し額が大きな増加に転じないよ うにしたいものです。" ■空室リスクに対する精神安定剤"築１７年、駅６分、コンビニ１５秒」の札幌市中央区に所有 するマンションの賃借人が、８月（平成１４年の）いっぱいで 退室し、９月始めから空室になっています（この原稿執筆時 １１月中旬）。入居者が決まりにくい時期の空室は、賃料設定 を弱気にさせます。（ただ、相場より若干安めの家賃設定は 長期的には、収益を極大化させると思いますが...。） 賃貸物件情報を紹介するWebサイトを見ると、場所によって はタケノコのごとく新築物件が供給されているのを散見します。 「平成１４年１０月新築」などと胸をはって書いています。 その反面、長期間入居者がつかない、賃料設定を間違った古い物件もあります。 需要が一定なら、イス取りゲームよろしく、その席から追わ れるものが出てきます。 競争力のないものががちゃんと退出させられたり、値下げを しなければならないシステムが機能するからこそマーケット は健康体でいられる訳ですが...。 「築年は古い物件だけど．．．」の後にアピールできる競争 力の源泉の一つは、やはり「駅からの距離」ではないでしょ うか。 新築はその物件の一生のうち最初の賃貸募集にしか使えない 言葉ですが、需要側の心理を考えれば、新築はやはり魅力的 です。ただ、利便性といった利用価値が命のワンルームマン ションでは、物件が古くなっても、「多少築年数は経ってい ますが、駅から３分です、とか１分です。あるいはコンビニ １分。」などと話せるのは、大家にとって大いなるトランキラ イザー（精神安定剤）になるはずです。" ■好不況は糾える縄の如し"デフレを止めるために、時の当局は、･････効果を疑うべく ですが･････、既に、金融政策などを通じ、かなりの腕力でイ ンフレ圧力をかけているのは事実です。なかなか物価上昇方 向に曲げることができないだけで、舵取りは確実にインフレ 誘導に切られています。 私は、「ハイパーインフレ」がやってくるなどと物騒なこと を言ったりはしませんが、「経済」は「人間心理」のかがみで ある以上、この状況をなんとかしたい、あるいはなんとか乗り 切りたいという考えの方がこの世の中に大勢をしめる以上、い ずれ皆（政策当局も含め）が期待する（程度はわかりませんが） インフレはちゃんとやってくると思います。 永遠に夜が続くと信じる人はいません。バブルの熱病にか かって、塗炭の苦しみにあえいだ方も、ここは平成不況の夜長 で一休みをして、もう一度、しっかり物件を仕込んだ上で、薄 日がさすのを待ちましょう。 【夜明け前が一番暗い】といいます。 ただ、大きなキャピタルゲインを待つより、堅実なインカムゲ インを狙うことを前提としてですが．．．。 結論を出すのを先送りすると、まずもってやらないことになり ます。ベンチャー精神（勇気をもってあえて挑む）を持って行動 を起こすは大切です。" |
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