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第一九の鉄人   札幌在住 Y.A
     

サラリーマンだからできる“マンション投資”術





4 アメリカの住宅バブル


日本では住宅ローンを組む時、当人の収入を基準に返済可能な範囲でしか借り入れが
できませんが、アメリカの場合は、全ての人が住宅は右肩上がりで価格が上昇していくと
信じていますので、当人の収入基準より物件の将来の値上がり分を含めた資産価値を
重視する傾向があります。

従って収入レベル以上の物件でも比較的フル・ローンを組みやすく(住宅価値が上がって
いくので貸し手側も担保価値が増えると考えている)、また、購入後も様々な金融会社から
低金利でのローン借り換えや、値上がり分を仮想担保とした追加ローンのお誘いが舞い
込んできます。

バブルを経験して痛い目にあった日本人には、アメリカ人の楽観的な期待値で貸し出す
金融機関と追加融資を受けてヨットを買ったり新たな浪費をする極楽トンボさん達を危なっか
しくて見ておれませんが、そういう仕組みでアメリカ経済が成り立ち好回転で成長し続けて
いるこの時代にいる私もローンを容易く組んで2件目のマイホームを購入し、それから4年後
には低金利への借り換えを行い、ついでに資産価値が既に上がっていたため2000万円ほど
追加融資を得ました。



5 日本でのアパマン投資


この2000万円の追加融資を元手に、日本で賃貸用マンションを購入し、家賃収入を得ようと
考えました。
アパマン経営に関する参考書を読み漁り、狙う地域としては札幌、物件はワンルーム〜1K
クラスの中古と対象を絞りました。

札幌は地方の大都会なので大学生・20代の独身社会人・大手企業の札幌支店単身赴任者が
多く需要があり、物件単価が安いのでたくさんの物件を購入でき空室リスクの低減が図れると
考えました。

アメリカからインターネットで札幌の業者や物件を検索していた時、手頃な物件(180万円〜300
万円)を多く扱うアパマンプラザのHPにいきつきました。 但し、ほとんどが昭和50年前後築と
かなり古い物件で、e-mailで質問したところ迅速かつ丁寧に山崎社長から回答をもらい何回か
やり取りをした結果、アパマンプラザを介せばアメリカにいながらにして札幌でのアパマン経営が
できると確信しました。

山崎社長さんから最初のアドバイスで印象的だったのは 
  @ 物件の一番の要件は“立地”− 借り手は予算内で立地の良い物件を優先する。
  A アパマン経営で利益を上げるには、如何に仕入れを安くするか − 投下資金を何年で
    短期回収できるかが重要



6 物件の絞込み・購入手続き


山崎社長のアドバイスは納得できたものの、築30年以上経過した物件の状況は見ておく
べきと、日本に出張した際、15件ぐらいの物件を実際に見てみました。

アパマンプラザの尾本さんが効率よくアレンジしてくれ、1日で15件ほど見学し、できるだけ
立地が良く、高利回り(年13〜15%)の物件を4物件購入することにしました。
購入手続きや登記など全て私はアメリカに居ながらにして郵便やe-mailのやり取りで済みました。


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