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私のマンション投資の１５年(6) - キャッシュフロー |
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投資ですからキャッシュフローがどれだけ得られてるかがポイントです。 私の１５年の実績をご紹介します。 下の方の表の右端（Ｋ）がそうです。 空室の発生が他のコスト増に大きく影響しています。 言い換えれば、空室さえなければコストの発生も抑えられ経営は大きくプランをぶれることはないと思います。 しかし、現実空室は発生しますから残念ながら過去のアクチャルから将来の発生による損失もプランしていかなければなりません。 空室によって生まれる他のコストとは、主に 「原状復帰の内装費」「関連して発生する機器不具合の修理費」「募集費」です。 これらを考慮した「Ｅ 現実利回り」は、平均で５．３５％になります。 「そんなに低いの！？」と思われるかもしれませんが、あくまでも私の実績です。 先の「Ｄ 実際利回り」よりもさらに１．７９％の減少です。
空室率は１５年間をみると、 トータルで６．６５％です。 １５年間を３つの区間でみると最初の５年間、次の５年間、最近の５年間で、それぞれ ２．１９％ ⇒ ７．２７％ ⇒ ７．５７％ と悪化しています。 最大の空室発生は２００４年で １５．１６％。２００４年前半の半年（１～６月）は退去者が同時期に集中して発生しました。 当時所有 ９部屋のうち７部屋が空室に！ なんとその半年間 空室率３０．８３％！ さすがに落ち込みました。 こんなことがあるんです。 家賃を下げたり、めったにしないのですが募集費を２か月、３か月と増やしたりしたのがこの頃でした。 空室が一つでも発生したら早いタイミングで埋めることに全力を尽くさなければなりません。でないとそうこうしているうちに次の空室が生まれます。 一部屋でも空いたら異常事態と思うくらいでないとダメだと思います。でないと二つ目が空き、三つ目が空き、四つ目が・・・・・と追い込まれます。 「今の時代、空室は一戸くらいあって当たり前だ」と思うようになっては負けです。空室はだれのせいでもありません。オーナーの意識の問題です。 私の運用実績では表の通り、空室率の高い物件ほど内装＆営繕費や募集費が多くかかっています。 当然のことながら入居者の入れ替わり時には現状復帰が必要となります。室内劣化の程度にもよりますが内装費用がかかります。 また経験上、空室期間が長引けば室内の設備機器が故障したり水回り部分が変調をきたしたりして次の入居者からのクレームがある場合が多々あります。 設備は入居者があって使ってもらってその機能や質を維持できます。使用されてなければ故障不具合も多くなります。 ここから導き出せる対策としてはやはり「退居回数、空室期間をいかに減らすことができるか」ということになります。 マンション経営は「どうしようもない事情を除いた退去や空室期間をいかに抑えるか。」 がとても重要だと思います。 「どうしようもない理由」とは転勤や卒業で引っ越さざるをえない場合です。 それ以外の理由があっての退去発生は極力抑えなければなりません。 ①家賃設定、②室内設備充実の問題、③機器故障やトラブル近隣とのクレームの問題。 ①と②はオーナー ③は管理会社にお願いし、万全を期さなければなりません。 【参考データ】 ＜１５年間の空室率推移＞
＜空室期間とコストの関連性 （実績値）＞ コストは空室で発生した原状回復の内装費、修理営繕費、募集費です。
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