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第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.
     

New!!V.ふりかえり 私のマンション投資の20年(26)物の価値・人生の価値観






マンション投資の規模。抽象的な言い方ですが、どの程度やっていくかです。目的意識がポイントだと思うのですが、「物の価値」と「人生の価値観」について考えます。うまく言えませんが、両方とも変化するものです。ここでは「物」とは「マンションという不動産」です。「人生の価値観」とは、「人の長い人生のパートパートで何が大切であるか位置付けること」だと思います。

変わってきていませんでしょうか。若いころと今。もしくは20代、30代、40代、50代というふうに。前者は客観的に評価できますし、後者は主観的に評価できます。後者の価値観において私にとって大切なのは「時間」です。共感していただけるならたぶん同年代の方でしょうか。私は50代も後半にさしかかってきました。

私は今貯金していっています。次のマンションを買うためです。やはり不動産は収益を生み出してくれますから。この今の経済状態にあっては手堅い投資先です。次はどんなマンション、どんな人たちと出会えるか楽しみです。ただし、ものの価値観は変化します。ひょっとして近い将来、大きな変化があるかも知れません。世の中の変化のスピードは速まってきています。今は種銭をためていっていますが、この先分からないですよね。何かのきっかけで、「もういいや。」と思ったらたぶんそのお金は使わないと思います。新たに不動産に投資しないと思います。

さて、「物」であるマンションの価値はどうでしょうか。価値が上がればまったく問題ありません。No Proburem! ☆ しかし、分かりませんよね。「いざというときは売ればいい」という考えでいても。この先、ずっと買ってくれる人がいる時代が続くのかどうか。

マンションも買ってもらえるマンション、買ってもらえないマンションに二分されるのではないでしょうか。買ってもらえるマンションは資産価値が高いわけで収益と利益をちゃんと生み出してくれている、最高の立地、部屋が広くて設備が新しい、といったものでしょうか。買ってもらえないマンションの場合、そうでないマンションです。売りに出しても買ってもらえないのだから持ち続けざるを得なくなると思います。持ち出しのある赤字物件です。

誰にでも分かるようになります。これだけのブームです。不動産投資の。セミナーでお会いする人たちの情報量や知識、それはまあ、すごい!の一言。みなさんとても熱心で勉強していらっしゃいます。圧倒されます。好きなんですね。つまり上手くいっているということなんでしょう。そんな人たちが増えていっています。

マンションが老朽化し建て替えもできない場合、不動産業者はこう言います。「いざとなって取り壊すことになったらマンションの区分持ち分によって買い取ってもらえますよ。」と。私から見れば適当な言い分で、「それは全てのマンションがそうとはかぎらないでしょ!」と思います。誰も経験したことがないのです。そんな立て替えや解体なんて、プロの不動産家さんも。これから耐用年数(法定の47年ということではありません。もっとです。)を迎えた、建て替えも視野に入れたようなマンションが、それも数十個や数百個という単位でなくとてつもなく膨大な数のマンション群が一気に未知の世界に突入していきます。

私たちが買って持つのは自分で住む実需物件でなく収益物件です。取れる家賃から計算して、「持って利益を生み出す物件」か、「持つだけで負債を生む物件」か。そして持ち続け最後解体となったらその費用負担はオーナー持ちです。おそらくそのマンションの共用部分の持ち分割合で。大規模修繕でお金を使い果たした管理組合に解体費全てを賄える資金は残っていないでしょう。

老朽マンション対策のなんらかの救済措置めいた法律ができるかも知れませんが、それは「かも知れない」であてになりません。

解体でなく、建て替えとなった時にもオーナーに費用負担が発生するはずです。建て替えで容積率を高め、その分をさらなるテナントに入ってもらいオーナー負担が減らせるといいますが、保証はありません。なにせ人口減ですから。供給過多の状態ですから。容積率を増やして部屋数をかせぐ必要はありません。容積率を増やすに値するかどうかは地域にもよります。立地がすべてです。ほんとうに物の価値は分かりません。

物の価値の下落。つまり、マンション価値の下落に対応が追い付かない時がくるかも知れないということを覚悟しなければなりません。

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