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先ず、賃貸の需要は全国的に１月から３月にかけて活発になります。新入学生、新社会人、転勤者など季節がらでしょう。札幌は特に全道各地そして東北地方から多くの学生や若者が集まってきます。さらに多くの法人の支店や官公庁・医療施設がありますので公務員・会社関係の人々も引越で大忙しです。

但し空室が全部埋まるわけではありません。
賃貸需要に見合った物件から埋まっていくのです。
競争力のない物件は今の時期でも空室のままと言うこともあります。

礼金のお話ですが札幌でも礼金をしっかりと取っている方もいらっしゃいます。　ただ、東京や京都のように２ヶ月３ヶ月取りませんが１ヶ月くらいは見うけられます。
元々札幌は住宅事情は悪くないので礼金が定着しなかったのでしょう。それと明治時代から開拓民や北海道外の人々を受け入れる下地があったのでしょう。よそから来る人が居住しやすいように考えていたのではないでしょうか？

礼金はもともと戦後の住宅難のときに発生したようで間借りのお礼の意味合いと言う説が一般的です。
札幌は空襲の被害もほとんどなく東京や関西などに比べて住宅事情がよかったようです。

それと札幌の賃貸マンションの主流は住宅金融公庫からの借入です。住宅金融公庫融資の物件は礼金や権利金･更新料を取れないのです。

競争力のある物件は礼金の一ヶ月くらいは取っても何の問題もないと思います。要は見極めが大切だと思います。