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札幌での物件の見方・考え方 代表取締役 山崎勇司
 
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●札幌での物件の見方・考え方

北海道の政治・経済・文化の中心札幌は人口1,845,811人(平成15年4月1日)さらに増加しています。現在10区体制


《中央区》

 中央区は古くから札幌市、北海道の政治・経済・文化の中心地として発展し、高度な都市機能が集積している区です。

@地下鉄南北線 札幌駅・大通駅・中島公園駅周辺は1年を通して人の動きがあり、マンションが古くなっても賃貸の需要がある。


A地下鉄東西線 西18丁目駅・円山公園駅界隈は2LDK、3LDK以上のファミリータイプの需要があります。


B他に札幌市電の山鼻地区や宮の森もファミリータイプの需要がある。


《北 区》

 札幌駅北口再開発事業が一段と進展し、オフィス街が新たに形成されています。

 また北海道大学、北海道教育大学、藤女子大学や短大、専門学校等が多い文京地区として発展しています。


@地下鉄南北線 札幌駅・北12条駅・北18条駅周辺が狙い目です。特に毎年1月から3月までは需要が高く物件が不足します。賃料相場も高く、ワンルーム・1DKマンションの投資には最適です。


《白石区》

 中央区や北区に比べると賃料相場が1割〜2割安く、駐車可能なマンションも多く見られ最近人気が出てきました。


 地下鉄東西線 菊水駅周辺は、白石区の中でも都心から近く若者に人気があり、マンション投資に向いています。

 地下鉄東西線 南郷18丁目駅、大谷地駅周辺も近隣に北星学園大学があり、ワンルーム・1DKタイプが良いでしょう。


《西 区》

 JR・地下鉄琴似駅を中心に繁華街を形成しており、高層マンション等も見られ西区はJR・地下鉄琴似駅周辺を中心に考えた方が良いが、ワンルーム・1DKタイプより2DK〜3LDKのファミリー層をターゲットにした方が投資として安定しております。しかし中央区より1割から2割程度家賃相場が落ちます。


《豊平区》

 豊平区を歴史や位置から分類すると豊平・平岸・月寒の3地域に大別されます。


@豊平方面の地下鉄東豊線 学園前駅周辺は都心からも近く、ワンルームから3LDKタイプまで投資対象となりますが中央区と比較すると1割〜2割程度家賃相場が落ちます。

A平岸方面の地下鉄南北線 中の島駅・平岸駅・南平岸駅周辺はワンルームから3LDKタイプの投資マンションが多いが、地下鉄東豊線が開通してから多少賃料相場が下がり古いマンションも多いです。


《東 区》

 東区は農業と工業の盛んな地域ですが、地下鉄東豊線が開通して地下鉄沿線にマンションが多く建設されました。

マンション投資の狙い目は、JR・地下鉄札幌駅から地下鉄東豊線の北13条東駅・東区役所前駅周辺です。 都心からも近く、天使大学・大谷短大・専門学校等がありワンルームからファミリータイプまで投資対象となるでしょう。


《厚別区》

 厚別区はJR新札幌駅、地下鉄新札幌駅付近を中心とした商業業務地区と周辺の住宅地からなっており、厚別副都心と呼ばれています。

 地下鉄ひばりケ丘駅や、JR・地下鉄新札幌駅周辺のワンルームからファミリータイプは札幌中心部から離れているにもかかわらず賃貸が決まりやすい。ワンルームは浴・トイレ別々で多少広いのが狙い目で賃料相場も決して低くない。


ワンルーム・1DKマンションの投資として最も適当と思われるのは、地下鉄南北線の中島公園から北18条駅までだが全体的に建物が古く、物件も手頃な価格で出てこないから難しい。

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アパート、マンションの賃貸ビジネスの基本1 代表取締役 山崎勇司
 

●私自身の経験を含めたアドバイスを

「アパート、マンションの賃貸ビジネスの基本」をテーマに、今回からシリーズで、情報や考え方、ノウハウなどをお届していきたいと思っています。私自身も札幌市内に個人で18戸のマンションを所有しており、これまで志向錯誤しながら購入、管理、売却などを行なってきました。こうした経験をもとにした話のなか、ひとつでも皆様方のお役に立つ内容があれば幸いです。


さて、私は昭和58年から不動産業賃貸物件の斡旋(仲介)を始めました。が、昭和62年頃より不動産価格が徐々に上昇し、札幌市内でもマンションの売買が盛んになり、それに伴い新事業として売買の斡旋を開始。時代の波もあり、おかげさまでお客様には大勢お越しいただきました。そして私は、毎日お客様の相手をさせていただいているうちに、ローン借り入れの仕方から、入居者の募集方法など、お客様によって、上手に不動産事業を行なっている方と、そうでない方がいらっしゃるということに気がついたのです。

 商売の基本は、自分もお客様の立場になってみること。最初は見よう見真似でしたが、上手に不動産を運用しておられる方々に習い、私も購入してみることにしました。現在所有する18戸のなかでも、失敗と思うもの、買って成功だと思うもの、いろいろあります。

 そして、こうした経験から言えるのは、アパート、マンションの賃貸ビジネスは、その時の経済環境、人口の増減、地震などの自然災害、など、様々な状況によって、大きく左右されるものだということ。ですから、多少のリスクは当然と考え、あまり欲張らず、無理をしないビジネスをしていくことが一番です。また、物件はもとより、支払い方法、収益の見通しなどを幅広い見地からとらえ、目先を急がずに、ある程度長期間に渡っての計画を立案していくことも大切です。ひとつの地域を限定せず、柔軟性を持った考え方をし、さらに、賃貸ビジネスではありますが、売却に関しても視野に入れた物件選びを。次の事業への可能性が大きく広がります。

(1) 良師に巡り会う

 『三年修行が遅れても、良師を選べ』とは中国の言葉ですが、アパート、マンションの賃貸ビジネスに関しても同じ事が言えます。しっかりとした知識と情報を持った、経験豊かな先生や、アドバイザーから、手ほどきを受けながら、徐々に自分のビジネススタイルを作り上げていくのが、成功への確かな道です。初めから自分ひとりで走り出すのは、多少危険が伴います。良い先生やアドバイザーに巡り会うか否かで、一生が左右されてしまうことも少なくありません。とはいうものの、初心者では、誰が本物で、誰が偽者かを見分けることが難しく、良師に出会うのはたやすくはないでしょう。良師との出会いは、運や縁なども大きな要因となりますが、それぞれが、マンション経営を真剣に捉え、実践していくことによって、新しい縁も生まれてくるのではないでしょうか。


(2)無理をしない

 個人でも法人でも、賃貸ビジネスにおける失敗の原因のほとんどは、必要以上に購入し、過度の借金を作ってしまうことにあります。買い得だからとむやみに手を出すのではなく、収支や返済の計画を綿密にたてて、採算があう物件だけを購入していくようにしましょう。また、サラリーマンの場合、マンション購入を節税対策のひとつとして考える方がいらっしゃいますが、節税できるということは経費を含めた家賃収入の収益がマイナスだということ。マンションなどの物件価格が上昇しているときには、家賃収益がマイナスでも、売却することで十分にカバーできましたが、バブル期に比べ、大幅に価格下落している現在、収入がマイナスになる、こうした方法は大変危険です。経営の基本は利益を上げること。アパート経営も、収益があがる運営をしていくのが大前提です。

 
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アパート、マンションの賃貸ビジネスの基本2 代表取締役 山崎勇司
 
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●東京での物件の見方・考え方

 日本の都である東京は、人口もマンションの数も大変多く、その分、投資にふさわしい物件を選ぶのがとても難しいところです。中国の故事に「魚を致さんと欲する者は、先ず水を通じ、鳥を致さんと欲する者は、先ず木を樹う」は、魚を呼び寄せようと思う者は、第一に水路を通わせ、鳥を呼び寄せようと思う者は、第一に木を植える、という意味で、利益を得るためには、まず準備が必要なことを説いたものです。不動産の物件選びでも、長期に渡って利益を得るためには、まず準備が肝心です。物件そのものの良し悪しだけでなく、立地や、そこを走る鉄道の特徴をよく検討し、住民や利用者をよく理解した上で、投資を開始します。


●23区別の人気順位

@  都心エリア(千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区)

特に3Aといわれる、麻布、赤坂、青山が人気だが、物件数が少なく、新築は値段が大変高い。

A  城南エリア(品川区、大田区、世田谷区、目黒区)

都心に比べて物件が豊富で価格も安いため、賃貸もつきやすい。原宿、渋谷、下北沢、自由が丘、代官山など、若者が集まる地区が多いことで人気が高くなっている。

B  城西エリア(中野区、杉並区)

中央線沿線で中野から西荻窪までは、城南エリアに勝るとも劣らないほど人気がある。物件を選べば、比較的安心な地域。

C  城北エリア(豊島区、板橋区、北区、練馬区)

練馬区は都営12号線の開通で人口が増えているが、ファミリータイプの物件が多く、投資としては城南、城西エリアに比べると不向き。若者をひきつける街が少ないのも、不人気の要因。

D  城東エリア(江東区、江戸川区、墨田区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区)

住まいが茨城や福島にあって東京へ行くのに、ここを通る人などが購入するケースがほとんどで、一般投資家には人気は低い。他のエリアに比べて、賃貸付けにも多少時間がかかることが多い。逆にいうと、物件が一番安く購入できる可能性もある。北越線、成田エクスプレスなど千葉方面への路線の開発がすすんでおり、今後人気が高まることも考えられる。

● 沿線別人気順位

@  城南、城西エリアを走る

(1) 田園都市線/ファミリーに人気

(2) 東横線/ファミリー、ワンルーム共人気だが、品薄で、価格が高い。

(3) JR中央線・総武線

(4) 小田急線

(5) 京王線

A 臨海地区を走る

(1) JR東海道線、JR京浜東北線

(2) 横須賀線

(3) 京浜急行線

B その他

(1) 西武新宿線

(2) 西武池袋線

 こうしてみると、人気エリアを通る路線が好まれており、エリアと鉄道、地下鉄は、密接な関わりがあることが伺えます。 平成12年度中には、新宿から、若者の遊びのメッカである六本木や、料理人が集う築地まで1本で行くことができ、ほとんどの地下鉄と結ばれる、都営12号線が開通されるなど、今後も地下鉄の開発がますます進み、人気のエリアが分散する可能性が出てくると考えられます。




● マンションメーカー別の充実度

最後に、マンションメーカー別の人気度を見てみると、ファミリータイプでは、三井のパークホームシリーズや、住友シティタワー、藤和不動産のシティホームズ、朝日建物のフリーディオシリーズなどが人気。ワンルームでは、椛蜍桙フライオンズを筆頭に、ダイア建設のダイアパレス、明和地所のクリオマンション、扶桑レクセルのアーバンヒルズ、日神不動産の日神パレス、兜H和ライフクリエイトの菱和パレスシリーズなどが、設備、管理共に比較的充実している。次はスカイコートやマルコーのメゾン・ド・シリーズ、旧杉山のトップやイトマンになってからのウィンベルソロシリーズ、そして、やや落ちるが、三輪不動産のグリーンプラザなどが人気。いずれにしても、各社共、分譲した時期によって、同じシリーズでも格差が生じる場合もあるので、気をつけること。 さらに、金融機関の審査によっても物件の評価が変わってくるため注意が必要。面積、建築年数、エリア、施主、施工、管理状態で融資の基準に大きく差が出てくる。




●札幌での物件の見方・考え方

北海道の政治・経済・文化の中心札幌は人口1,845,811人(平成15年4月1日)さらに増加しています。現在10区体制

《中央区》

 中央区は古くから札幌市、北海道の政治・経済・文化の中心地として発展し、高度な都市機能が集積している区です。


@地下鉄南北線 札幌駅・大通駅・中島公園駅周辺は1年を通して人の動きがあり、マンションが古くなっても賃貸の需要がある。


A地下鉄東西線 西18丁目駅・円山公園駅界隈は2LDK、3LDK以上のファミリータイプの需要があります。


B他に札幌市電の山鼻地区や宮の森もファミリータイプの需要がある。


《北 区》

 札幌駅北口再開発事業が一段と進展し、オフィス街が新たに形成されています。

 また北海道大学、北海道教育大学、藤女子大学や短大、専門学校等が多い文京地区として発展しています。


@地下鉄南北線 札幌駅・北12条駅・北18条駅周辺が狙い目です。特に毎年1月から3月までは需要が高く物件が不足します。賃料相場も高く、ワンルーム・1DKマンションの投資には最適です。


《白石区》

 中央区や北区に比べると賃料相場が1割〜2割安く、駐車可能なマンションも多く見られ最近人気が出てきました。


 地下鉄東西線 菊水駅周辺は、白石区の中でも都心から近く若者に人気があり、マンション投資に向いています。

 地下鉄東西線 南郷18丁目駅、大谷地駅周辺も近隣に北星学園大学があり、ワンルーム・1DKタイプが良いでしょう。


《西 区》

 JR・地下鉄琴似駅を中心に繁華街を形成しており、高層マンション等も見られ西区はJR・地下鉄琴似駅周辺を中心に考えた方が良いが、ワンルーム・1DKタイプより2DK〜3LDKのファミリー層をターゲットにした方が投資として安定しております。しかし中央区より1割から2割程度家賃相場が落ちます。


《豊平区》

 豊平区を歴史や位置から分類すると豊平・平岸・月寒の3地域に大別されます。


@豊平方面の地下鉄東豊線 学園前駅周辺は都心からも近く、ワンルームから3LDKタイプまで投資対象となりますが中央区と比較すると1割〜2割程度家賃相場が落ちます。

A平岸方面の地下鉄南北線 中の島駅・平岸駅・南平岸駅周辺はワンルームから3LDKタイプの投資マンションが多いが、地下鉄東豊線が開通してから多少賃料相場が下がり古いマンションも多いです。


《東 区》

 東区は農業と工業の盛んな地域ですが、地下鉄東豊線が開通して地下鉄沿線にマンションが多く建設されました。

マンション投資の狙い目は、JR・地下鉄札幌駅から地下鉄東豊線の北13条東駅・東区役所前駅周辺です。 都心からも近く、天使大学・大谷短大・専門学校等がありワンルームからファミリータイプまで投資対象となるでしょう。


《厚別区》

 厚別区はJR新札幌駅、地下鉄新札幌駅付近を中心とした商業業務地区と周辺の住宅地からなっており、厚別副都心と呼ばれています。

 地下鉄ひばりケ丘駅や、JR・地下鉄新札幌駅周辺のワンルームからファミリータイプは札幌中心部から離れているにもかかわらず賃貸が決まりやすい。ワンルームは浴・トイレ別々で多少広いのが狙い目で賃料相場も決して低くない。


ワンルーム・1DKマンションの投資として最も適当と思われるのは、地下鉄南北線の中島公園から北18条駅までだが全体的に建物が古く、物件も手頃な価格で出てこないから難しい。

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マンション管理適正化法 代表取締役 山崎勇司
 

 現在分譲マンションのストックは全国に約400万戸といわれ、約1千万以上の人が居住していると推計されています。これは日本国内の人口の約10%に相当し、マンションの重要性は年々増加しています。


しかしマンションの管理をめぐるトラブル、建物の老朽化などマンション特有の問題が露呈してきており、マンション所有者、管理組合、管理会社が協力し適正な維持管理に努めなければ快適な住環境は保てなくなるでしょう。

このような状況に対処するため、マンション管理適正化法が平成13年に施行され、国土交通省は、国家資格である「マンション管理士」の制度を定め、マンション管理業者への登録義務と「管理業務主任者」の設置義務を定めました。

マンション管理士は、マンション管理組合、所有者に対し助言、指導により管理組合の自立的運営を確保することを目的とし、マンション管理業者には管理業務主任者による重要事項の説明や委託管理契約書の確認を義務付けることによりマンションの住環境の安定を図るように定めたのがマンション管理適正化法です。


今後は、この法律により今まで以上に管理会社、管理組合は、マンションの維持管理に努めなければなりません。

弊社アパマンプラザも今後のマンション管理を考え、国家試験にチャレンジし、現在、マンション管理士3名、管理業務主任者4名の合格者を出しました。その他に弊社では、6名の宅建主任者がいますのでマンションに関するお悩みがございましたら何なりとご相談下さい。

マンション管理士合格者 山崎勇司、遠藤道代、尾元隆博


管理業務主任者合格者 山崎勇司、尾元隆博、遠藤道代


 今後マンション管理適正化法によりマンションの資産価値が向上することを期待しております。

 
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マンション管理士受験体験記 宅地建物取引主任者 遠藤
 
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「マンション管理士は名称独占資格ゆえ、食えない資格である」と一部の資格ゲッターからは言われています。「士」という語がついていますが、誇り高き独立開業「士族」たちは、他の国家資格との併用でなら専門性を展開する手段として、利用価値が大かもしれない。しかし、単独資格としての業務確立は難しいと言われる方が多いようです。


とはいえ、新設国家資格試験としては異例の第1回7.4%、第2回7.0%の低合格率。実際に受験した立場で言わせてもらえば、とてつもなく広い範囲で深い知識を求められているかがわかります。

私は資格ゲッターでも士族でもなく、毎日マンションに関わる仕事をしており、この世にマンションがある限りトラブルはなくならないと考えさせられる日々ですので、知識を深め、仕事の幅を広げるために必要と思い受験し、なんとか2回目で合格することができました。


当社には先輩管理士がおりますので、早朝の勉強会や模擬試験実施などのご指導を頂き、また実際に管理士としての立場で管理組合問題に取組んでいる様子を目の当たりにしてきました。第1回目の試験に判例に基づく出題があり、「判例集」を読むように勧められましたので一通り目を通し、ベースとなる区分所有法はかなり深くチェックしたつもりでした。


ところが、今回の試験はただ単に知識を問う問題よりも、法令の複合問題や考え方を問う問題が多く大変苦労しました。

例えば管理組合の管理者が修繕積立金の使い込みをした場合、債務不履行なのか、不法行為に問われるのか、またそれは誰に対しての責任なのかといった問題で、設問と各々の肢をよく読んでも解答を導き出せないような難問だらけでした。管理士試験問題が、日々業務で直面するマンションの問題とは言い難いかも知れませんが、常に知識は追いついていなくてはなりません。


たとえ100%の知識があっても、マンション管理士試験では80%の結果しか出せないような気がします。それが試験の怖さだと痛感しています。模擬試験で80%以上の点数を取っていても、本試験ではそれを下回る結果で終わっている人がほとんどです。私は2年連続の受験で試験に運・不運は関係なく、勉強した分しか点数がとれないし、プロとして最低の知識を問う国家資格である限り甘くない、ということを思い知らされました。


合格、登録完了してもプロとしてはまだ最低のレベルであり、やっとスタートラインに立っただけです。

管理組合が抱える様々な問題は, 法律や規約や知識だけでは解決に至りません。複雑な人間関係や慣習で維持されている場合が多いのが現状です。

まずは「人の話をよく聞く」ということから始めていくしかないと思っています。

人の話をよく聞くことができて、その中から合理性を求めることができるマンション管理士が私の理想像です。

そして、これからまだまだ勉強です。


合格の報をきいてメールやお電話で激励して下さった、オーナー様に心よりお礼申し上げます。

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使い分けできるか管理会社&マンション管理士 営業部 宅地建物取引主任者 尾元 隆博
 
初の国家資格マンション管理士(以下管理士という)の合格者が活動を始めました。マンションの管理組合をターゲットに営業を認められた新しい職種です。管理業務に直接関わるのではなくアドバイザーとして、管理組合の皆さんに助言をするのが主な目的です。現在の管理会社に対する改善対策、管理組合の方針を相談して、適正な助言を求めていくなど応用されるはずです。

真の管理士制度が確立するには、この先見極める必要があると思われます。それには、国家資格とはいえペーパー資格の合格者が果たしてどこまで実務に精通しているのか、という疑問があるからです。
管理士には、知識と実務を兼ね備えた方もいるでしょう、しかし試験だけに合格した方もいるはずです。その見分け方が難しいと考えられるのです。管理士の中には、当然その分野では専門知識が豊富で、その問題によっては助言が生かされるのではないでしょうか。

自信のある管理士は活発な行動に入るでしょう。管理会社とは業種が異なる点を重視し活用しようではありませんか。

管理組合にとっての問題や悩みについての相談窓口が大きく開かれたのは事実です。市場の原則として選択の幅が広くなることは、今後管理組合として、支出の面で経費の削減につながる期待が出てきます。

しかし、無料相談会などとして、人を集め法外な費用を請求される恐れがあります。マンションでの問題の半数以上は金銭が絡んでいます。

例えば、「今の管理会社はサービスが悪い」と無料相談所に行くとします。答えは「その通りです〇〇管理会社に変えたら解決しますよ」となります。

マンションの関係者の相談とは、ペット問題と騒音問題を除いては、すべて金銭が絡むのです。管理に関する法律規制が出てくるのには、裏をかえすとこのような事情が見え隠れします。日本の法律には弱者救済の精神があります。区分所有者を保護するマンション適正化法と解釈するのは甘えになるでしょうか。

出来た法律は有効に活用したいと思います。
 
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ジャパニーズ集合住宅 宅地建物取引主任者 管理業務主任者 遠藤
 
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RENT $1,450 TYP Studio SQ.FT. 400 STATION AstorPlaceこれはニューヨークの賃貸物件の広告です。

家賃1,450ドル、ワンルームで広さは400平方フィート、最寄駅アスタープレイス。日本円で家賃は約175,000円。広さは約37.17u。ステュディオとは日本で言うワンルームに当たり、広さはありますがさすがに家賃が高いなという印象です。地下鉄駅の近くはどこの都市でも人気があるものですが、巨大都市ニューヨークでは空室待ちという物件も珍しくないそうです。


新旧のビル群で構成された街にはエレベーターのないウォークアップビルディングと呼ばれる建物が共存しています。

ニューヨークが舞台となっている映画を観ると、主人公達はたいてい集合住宅に住んでいます。ドアマンのいるウルトラモダーンなコンドミニアムや、らせん階段を上り下りする古い建物が登場します。映画のストーリーよりも主人公が住むアパートメントハウスに興味津々です。


家賃はどのくらいかしら?管理費は?あんな古いビルで設備はどうなっているのかな、猫足のバスタブは素敵だけれど水漏れの心配はないのかな...等々と映画を観ていても日々の仕事と重ねあわせてしまうのです。


築年数が古い分味わいのある建物と、ただ単に劣化し老朽化した建物の違いが、日本と外国にはあると思います。


あのジョンレノンが愛したダコタハウスはなんと1800年代に建築された居住用建物なのです。今は亡きジョンはこのアパートメントに空室が出る度に買い占めたそうです。


永住仕様とうたっている日本の分譲広告を見ると本当に永住できるのかな?できたとしても一世代だけでしょうと思うのですが、建築物の重厚さや、耐用年数、意匠を日本の分譲マンションに求めても無理な相談なのでしょうか。都市生活に集合住宅は不可欠となり、現在はそれがスラム化しないように規制され始めています。建替えを視野に入れてせっせと積立金を上乗せしなければならず、不景気で資産価値がどんどん下がる現状を見ていると、デベロッパーが建築した日本のマンションとは一体なんなのかという思いがします。


買って住んで、あるいは貸している区分所有者が背負うものは計り知れないものがあります。


日本の集合住宅の歴史に必ず出てくる東京の同潤会アパートが取り壊され、建替が行われる予定というニュースを最近読みました。建替に至るまでの経緯などをもっと詳しく知りたいと思います。一般的な区分所有建物とは違うので権利関係が複雑でよくわからないのですが、今後のマンションの建替モデルとなるかも知れないので自分なりに注目していきたいと思っています。

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中島公園で再発見 宅地建物取引主任者 管理業務主任者 遠藤
 

アパマンプラザが当地へ移転した頃はまだ雪があり、引越し後の忙しさに追われていたせいかあっという間に新緑の季節を迎えました。コートなしで通勤できるようになり、陽気に誘われてゆっくり会社の近くを散策する心の余裕も出てきました。


道路をはさんで真向かいの中島公園では季節の花が次々に咲き、もうすぐ札幌の花であるライラックの時期を迎えます。新緑と呼ぶにもためらうような緑が陽射しを受けて輝いています。公園の様子や行き交う人々を見ていると、西17丁目の事務所にいた頃とは違って何かわくわくするような気持ちになってきます。

 というのも、人通りという点ではやはり中島公園駅周辺の方が多いですし、夜になっても淋しい感じがしないのです。朝夕の通勤時間帯でも公園を利用する人を多く見かけることにまず驚きます。目的地までの経路に大きな公園があると、少々時間がかかってもどうせ歩くのなら公園の中を歩いて行こうという人が多いのかもしれません。


 中島公園というと札幌に生まれ育った人なら誰でも、子供の頃の思い出をひとつやふたつ持っているに違いありません。「大通公園」とはまた別の魅力をもった場所なのです。遊園地や池のボート、お祭りのときの露店、人形劇場、スポーツセンターでのプロレス観戦を連想する遊び場でした。

しかし近隣に品のいいホテルやマンションが建ち並び、ホワイエやヨーロッパから持ち込んだ本物のパイプオルガンが常設されたコンサートホールや文学館といった施設が園内にオープンして以来、かなり落ち着いた雰囲気の市民公園に変貌したのです。にぎやかな市民レベルの行事や公式マラソンのゴールとしての顔を持ちつつも、都会の中に静けさや文化的なエッセンスを取り入れた札幌市のセンスを感じます。


職場の近くにこんなすてきな公園があることをうれしく思います。


ひとりで散歩をしながら、他の大勢の中で孤独であることを自分なりに格好つけて愉しんだり、逆に通りすがりの犬を連れた人と一時親しんでみたり、土や樹木、光、風の匂いが訪れる人のカタルシスとなり自然と笑顔にしてくれる。 そんな公園なのです。


こちらに移転してからは、中島公園周辺の物件はお得な物件なのだと思うようになりました。築年数は多少古くても賃貸が決まりやすいし、何よりも入居する人がこの環境と利便性の両方を手に入れる事ができるのだと思うと羨ましくもあり、自分がオーナーだったら間違いなく自慢の種にするだろう思うからです。


世相を反映してか最近は、お客様のアンケートにもマンション投資に関するニーズがますます高まってきています。私のように専有部分の管理に長く携わっていますと、自分なりにこういうオーナーになってマンション投資をエンジョイしてみたいという理想があります。


それは中島公園周辺の物件を安く手に入れ、所有した物件の管理に関心を持ち、部屋も設備もきれいに提供して賃借人に長く住んでもらうことです。必要があれば支払うものは払う、潔い決断が入居者に気持ちよく長く住んでもらえ、次にもつながり、さらには本来の投資目的が達成されるのです。


当社のオーナーにはお手本となる方々がたくさんいらっしゃいます。そしてアパマンプラザの社員は、どんなときでもお客様をサポートする用意ができており、社員ひとりひとりがいつでもご相談に応じ喜んで頂けるように新天地でも努力し続けます。


 
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管理会社の社会的地位 宅地建物取引主任者 管理業務主任者 尾元隆博
 

管理会社という名は、マンションの販売が始まって以来その知名度は全国区で広がっています。しかし、その社会的地位となると反比例します。マンション適正化法で初めて国家機関、国土交通省に届出してその業務を認められたのです。この届出制は管理組合の運営にどのような影響があるか、制度の仕組みを調べてみました。


今回の適正化法は、一歩前進と見えます。業務主任者を置くなどの一定の条件はあるものの、管理会社の存在を認め改めてその責任を果たすべきと解釈してみたのが、その実態に甚だ疑わしい面もあります。

国土交通省の届出を見ると約2000社近くになり、そのうち10%程度が既存の管理会社です。その中でも管理業を専業とするのは一握りの企業だということです。確かに、管理会社の法的地位は確立したものの、中身にも問題があると考えられます。


管理委託費を安く請け負う管理会社は、当然のことながら利益をあげる事ができないので、立場を利用した斡旋などで、補填しようとすることに不信感が生まれてきているようです。管理会社の地位が確立することにより、道義的責任をもって行動するのではないかと思います。果たして従来の管理会社の殻を打ち破って、区分所有者のためにマンション業界に奉仕でき、期待される管理会社が出てくるか疑問です。


マンションに生活する以上管理会社を必要としているのです。必要としている現状を管理会社は、あまりにも悪用し過ぎていないだろうか。


言い過ぎであれば、管理会社の自覚が不足していると言わざるを得ません。全部の管理会社が悪いのではありません。


一部であれ表面化される、事件又は告訴される内容のレベルの低さには驚きに値します。このような実態を野放しにはできないとの発想が、法律の規制となってくるのです。


社会的に認知される企業であれば、引例ですが職業別電話帳を見て下さい。あらゆる職業に分類されていますが、管理会社との職種が無いのです。管理を専業とする会社が無いのです。管理業として、社会的に認知されていない証拠とみえるのは偏屈な考え方ではないと思います。


届出制としても、管理会社が認められた以上、関係する管理会社に期待したいものです。


ちなみに、ヨーロッパでのベンチャービジネスは、マンション管理のコンサルタントが多いようです。

これからの日本もそうなってほしいものです。



 
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「賃貸最新アンケート調査」
 
 先日、アットホームが行った「部屋探しに関するアンケート調査」が住宅新報社ニュースに掲載されておりました。この調査は昨年11月中旬に首都圏の大学生350人を対象に行い、首都圏の大学生が希望する賃貸住宅の家賃・居住形態・間取り・設備などについてのトレンドを把握する為に4年前から毎年行われているそうです。また、調査対象が首都圏の大学生であり札幌市内の物件を扱う私達には直接該当しないかもしれませんが今後の参考としていきたいと思います。まず希望する家賃は前回調査より低下し「6万円未満」と回答した合計が7割に迫ったそうです。全国的な景気の低迷もありこの回答は首都圏に限らず全国的なものであると思いますし、逆に首都圏以外のエリアの方が低下率は大きいかもしれません。

 また希望する間取りのトップが「1DK」で35%あり、ワンルームを希望する学生は年々減少しており、今回の調査では全体の7%にも満たなかったそうです。


この傾向は札幌でも見受けられ1Kや1DK・LDKを望むお客様が増えておりますが、その反面希望の間取りには家賃の予算が届かず現実的にはしかたなくワンランク部屋を下げるお客様もおります。


 さらに部屋探しで活用した媒体では「不動産会社を直接訪問する」がトップで7割近くあり「インターネット」(40%)「店頭の無料冊子」(39%)と続き、「携帯電話」は6%と意外にも低い結果でしたがインターネットとともに活用率は伸びそうです。


 最後に部屋を決める際に重視する事は「コンビニもしくはスーパーが近い」が男女ともに上位にランクしました。また住宅機能・設備では「エアコン」(84%)「バストイレ独立」(79%)「収納スペース(巾180p程度)」(51%)と上位を占めました。


1位の「エアコン」は札幌に例えると「灯油暖房」に該当するかもしれませんが、いずれにしましても入居者の理想は年々詳細まで気にするようになっているようです。また「バストイレ別」を希望する方は地方都市や学生以上の年齢層になると更に数字が上がってしまうと思われます。


 以上の結果はあくまでも首都圏の学生対象のデータですが、トレンドは常にチェックして行きたいと思います。

 
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札幌市内における最近の賃貸事情について 営業部 石黒修司
 

今回は、札幌市内における最近の賃貸事情について書こうと思います。

 時期的には、2月から3月にかけての時期が、新入生や新社会人、転勤などの移動が多いので忙しくなるのですが、今年は例年より動きが鈍いようです。ただ、例年より鈍いといっても、学校に近く利便性のいい物件や少し広めでグレードの高い物件は、お部屋が空く前に決まるケースが何件かありました。


今回は、札幌市内における最近の賃貸事情について書こうと思います。

 時期的には、2月から3月にかけての時期が、新入生や新社会人、転勤などの移動が多いので忙しくなるのですが、今年は例年より動きが鈍いようです。ただ、例年より鈍いといっても、学校に近く利便性のいい物件や少し広めでグレードの高い物件は、お部屋が空く前に決まるケースが何件かありました。
 
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札幌市内の不動産動向 営業部 石黒修司
 

最近の不動産の動向を見ると、首都圏では今年度の上半期(1月〜6月)の投資用マンション(30u以下)の販売が84物件(前年比23.5%増)で3,987戸(前年比45.7%増)だったそうである(不動産経済研究所調べ)。







世の中景気はまだよくならないが、貯金をしても利息が増えないこともあり、マンション投資に関心を持つ方が増えているようである。東京に比べると札幌の中古マンションの相場は低いため、少ない投資で高利回りが実現できるので、札幌の物件に対する問合せが増えてきているように思う。



最近の札幌の不動産動向を見ると、売買では多少築年数の古い物件でも立地がよく利回りが高いものや、築年数が比較的新しくグレードの高い物件が売れているように思う。バブル当時と比べると、かなり価格が下がってきてはいるが立地がよい物件は下がり幅が小さいように思う。関心を持つ方は確実に増えてきているので、人気の物件は情報を出すとすぐ決まってしまう傾向にあります。



賃貸では、当社が中島公園に移転してから中島公園近辺の物件が決まるのが早いように思う。この近辺は中心部に近いこともあり、春先だけではなく夏場でも動きがあります。



最近は雑誌離れがすすんでいるせいか、雑誌の反響が減ってきているが、当社ではインターネットにより力を入れて、空室を減らす努力をしております。
 
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良きパートナー、管理会社
 
" バブル経済真っ只中の時代、私はまだ中学生か高校生の頃でした。当然バブルの恩恵など得ずに今日まで至っており、自立し始めた頃はすでにバブルが崩壊しており何だか損をしているように時々感じてしまいます。自分たちのもっと前の方たちが失敗した結果を私達の税金で補うこの世の中なんて…と、思ってもしまいます。また一生の間で私はいったい幾らの税金を支払い続けるのだろうと疑問にも思います。固定資産税・不動産所得税など私達の身近にもたくさん接している税金ですが私にはとても複雑に感じます。
 人間が20歳から80歳まで生きたとして(個人差は当然ありますが)約2,000万円の税金を国に支払うようです。また身近な物ですとタバコや車などには「国税」と「地方税」双方の税金がかかり、その税金総額に消費税がかかるという二重・三重と税金を支払うという複雑怪奇な構造になっているようです。 「納税」は国民の義務の1つですが、できれば払いたくない。もしくは最小限に抑えて欲しいと思うのが国民の本音だと思います。消費税も15%に上がるという話も出てきておりますが、わが国の税金は世界基準で考えてみても決して高くはないのです。

 しかし何故か高く感じてしまいます。先日媒テレビ番組で何故日本の税金は高く感じるのかを放送しておりました。内容は明朗で簡潔でした。「身銭が不透明な用途で使用される事ほど腹立だしいものはない。」との事です。特殊法人の解散等、小泉内閣が公言していたことは一向に進んでおりませんが、税負担の軽減や意義あるものへの利用など今後の改善の余地はまだまだあると思います。 

 税金の不透明な利用はマンション管理にも同じ事が言えると思います。所有者(=国民)が毎月支払う管理費・修繕積立金(=税金)は管理会社(=政府)によってきちんと管理・有効利用されているかどうか。「管理はプロに任せる」と言うのが私の持論です。委託するには当然費用がかかりますが、反面に精神的負担が軽減されると言うメリットもあります。最終的には自分の資産は自分で管理するという気持ちが無ければなりませんが、良きパートナー(管理会社)を選択する段階から既に資産管理は始まっているのかもしれません。 

次回は私も選挙に行こうと考え始めています。"
 
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リスク回避への提案
 
 投資物件を購入される際に、皆様は何を重視してご購入されていますか?物件価格・立地条件・管理状況・築年数・利回りなど、お客様それぞれの判断基準があると思います。特に札幌市外にお住まいの方ですと現物を見て判断する機会も少なく、担当営業マンのセールスや物件資料を基に購入を決める方も多いと思います。物件資料(価格、利回り、外観・近隣・管理状況)はできるだけ細かな情報を取り入れて作成しておりますので、非常にわかりやすく出来あがっていると思いますが、各オーナー様の判断基準が異なるように各担当マンでもそれぞれのカラーがあると思います。私事ですが、賃借人の立場として各オーナー様に提案できるように心掛けております。物件の立地・入居者層を考慮した上で賃料設定・内装リフォームを提案しております。賃料等の設定ミスをしなければ入居者は自然とつき、物件は古くても新しくまたは綺麗に見せるための内装のリフォームを行っていれば築年数も気にならないとう考え方です。

当然、最終判断は各オーナー様の意見を聞いてから実行に移しておりますが、空室期間を縮め、優良顧客の獲得、入居後の長期居住を最終目標とし計画を立てご提案しております。

 購入時の利回りを確保するため、内装も現状の状態で且つ賃料設定を見直ししない結果、長期間空室となり、管理費等の負担だけが大きくなってしまうか、長期空室というリスクを最小限とするための理解と行動をとるかは各オーナー様のご判断ですが、長期で考えれば一目瞭然の結果と思いますので、一度ご検討頂ければと思います。決して悪い提案ではないと思います。
 
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入・退去時の対応
 

 春から夏にかけては、入退去者が比較的多くなります。

特に月末に引越しされる方が多く、3月から4月上旬は、退去立会の日程でびっしりです。

 御客様の部屋で立会いを行い、お貸ししていた鍵の受領、お部屋の内装状況の確認、退去者の引越し後の連絡先の確認等を行います。

特に、内装状況の確認には気を使っています。




退去すれば、当然、次回の入居者の募集が待っています。

 トラブルなく、気持ち良く、次の入居者に住んでもらえる様に、きれいな状態で、お部屋を渡したいものです。壁、天井等の傷み・汚れに関しましては、見た目で分かる為、直ぐに判断できるのですが、夜間の立会いや、日当たりの悪い箇所につきましては、再度チェックしに行くこともあります。 オーナー様へは、退去立会報告書と写真を送付します。

 しかし、次の入居者が生活を始めてから分かる故障箇所もございます。

水道管・配管等からの水漏れ・詰まりや、ストーブや瞬間湯沸器等の故障等もございます。

入居者から連絡があった場合、スピーディーな対応を努めますが、頻繁期の為、入居者の希望日程に業者が対応できないこともございます。

 特に冬場の暖房等の故障は私達スタッフも急を要します。

修理では、修復困難で交換を余儀なくされる場合もございますが、当社としては、できるだけ故障箇所の修理で対応するようにしています。

修理期間中は、入居者には、当社で用意しているポータブルストーブで対応し、居住者には不便をかけないようにしており、逆に入居者からは、信頼を得ます。

 当社としては、クレームやトラブルなどの対応を、スピーディーに対応できるよう、設備などの故障にいつでも対応できるよう、数多くの専門業者と業務提携を結んでおります。
 
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元気ですか?貴方とマンション マンション管理士 遠藤
 

先日社内健康診断を1年振りに受診しました。           

年齢を重ねると検査項目が多くなるものです。自分の身体は自分が一番よく知っているとは思っていても、いざ検査となると神妙な気持ちになります。



レントゲン検査や採血をしていると、身体の構造や仕組みといったものをイメージしてしまいます。

血液はサラサラと流れているか、骨格に歪みはないのか、臓器はきちんと機能しているのか等々...。



血管の流れはそのまま、建物の配管を思い浮かべることになります。

骨格は鉄骨や鉄筋の歪みを連想します。 血管が詰まって流れが悪い、錆びて靭性を失った鉄筋、時々息切れするポンプ。


人間もコンクリートも塩分の摂りすぎは体力(耐力)の低下につながります。


建物と身体はよく似ています。外観はお化粧でごまかすことができるけれど、中身はどうでしょう。


手遅れにならないように適切な診断と予防が必要なのです。

建築物における診断とは、その躯体・仕上げ・設備等の全部または一部について現在の状態を定性的、定量的に調査・測定することにより、その性能や耐久性の程度を評価・判断して将来の影響を予測するとともに、必要な対策を立案することをいいます。

適切な維持保全のために欠かせない重要な行為となっています。


「検査の結果ですが、あなたは痛風の数値が少々高めですから、ビールやおいしいものを控えてください。このまま今の生活を続けると歩けなくなりますよ」と診断結果を告げられるのと、「鉄筋が腐食しており、ハリにたわみが出ていますね。ほうら、ここにひび割れもありますね。漏水の自覚症状もおありでしょう?」と言われるのと同じようなものです。



建物診断の種類には劣化診断・安全性診断・耐震診断・環境診断・省エネ診断・システム機能診断があります。

この診断結果は短期修繕計画、中・長期修繕計画の立案や、資金計画の立案の前提となるものです。

そして規約改正を検討し、借入金等の対策、建築基準法その他関係法令の手続きが必要になってくる場合もあります。


区分所有者も建物も高齢化していく中で、このようなことをコンサルタントできる管理業者が求められる時代になったと思います。


人間も建物も丈夫で長持ちが一番です。とはいえ、万が一の時には無理なく修繕費がまかなえるような体制をつくっておかなければなりません。

管理会社主導方式のマンションが多い現状ですが、自分の身を守るのは自分なのです。

マンションドックも、高額医療費積立金も自分の身体のためと思えば厭わないと思います。

そして日々の管理費を節約することに目を向けるようになるでしょう。


幸い築○○年の私は今回の検査でどこにも異常なし。という結果でしたので、日々の管理費を老後の修繕費へと繰り入れることができました(笑)。
 
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札幌賃貸動静 営業部 草野祐樹
 

 7月は賃貸業務に於いてはかなり苦戦を強いられる月次である。人の動きや引越しシーズンの終了、単身引越し願望の低迷が主な原因である。札幌においては特に夏季ボーナスの減額や賃金体系の再構築が行われ、所得に大きな影響を落としている。また、単身者,学生などの引越し控えが多くなり考えていたとしても自分の中で考えている理想とかけ離れている場合は悩むことなく引越しを見送るお客様が多い。これに加えお客様の要望の中には全く見当違いな要望があり、これを説明し妥協させることも難しくなってきている。これは


高度の発達した情報化社会と供給過剰になった札幌の賃貸物件が相乗し悪影響を出しているものと思われる。現在の賃貸物件は供給過剰の状態にあり、その反面需要は現在の経済状況を反映し年々低下している。これはイギリスの経済学者アダムスミスが提唱した「神の見えざる手」の理論に反している。この神の見えざる手は需要と供給のバランスを図る指標であり、均等価格下において需要が供給量超え増加すれば価格は上昇し供給もおのずと増加するし、供給が現在ある需要を越え過剰に市場に出回れば価格が減退し在庫が増え景気を硬化させてしまう。これは二次関数式の曲線によってあらわされ、現在も経済界では基本とされている。この基本に当てはめてみると現在の札幌の賃貸供給数は歪な供給曲線を示しと需要曲線と比較した均衡価格は供給数の割には高位置にあるといえる。

 このことから、現在の賃貸物件は、十分供給はあるが新築物件などのプライスリーダーに引っ張られ賃貸価格が上昇した状況にあると思う。これが適正な均衡価格になるには物件賃貸価格の的確な把握が必要であり、かつ情報化社会を利用した正確な情報提供が必要ではないだろうか。


 今後経済状況が上向く要因がない現在、供給量を越した物件を成約していくには的確な情報提供及び入手、借り手の要望に沿える物件把握能力と妥協する際の限界点を見抜く能力を身に付ける必要があると私は考える。



 
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いかに入居率をあげるか 営業部 佐藤淳一
 

 入居率の低い物件には、立地条件などの問題もあるが、不動産である以上現在の建物でいかに入居率をあげるかが問題である。まず、原因を客観的に分析する必要がある。


1.家賃設定は適当か

2.内装状況は問題ないか

3.設備機器は新設、新調しなくてよいか


 バブル崩壊後の家賃相場は借手市場となり、家賃相場も相当下がった。貸主は、このことを十分に理解し家賃を設定することが大切である。相場より高い物権は立地条件がほかの物件に比較し非常によい場合や建物のグレードが格段によい場合を除いては契約にいたらず、長期空室になってしまうケースが多く見られる。特に移動の少ないシーズンの家賃設定は非常に難しく、たとえ相場としては妥当な家賃設定であったとしても需要が少なく決まらない場合もある。貸主側から見ると家賃を下げると利回りが下がるから下げたくないのは理解できるが、家賃を思い切って下げないために半年、一年空室となる場合も利回りが下がることと比較した場合、相場より10%程度家賃を下げたとしても短期間で次の借り手が見つかるようにしたほうがよいと思われる。しかし、ローンを組んでいる場合持ち出しになるような家賃設定は基本的にできないなどの事情があり、営業マンと貸主の話し合いが必要である。

 次に、内装の状況であるが、安かろう悪かろうはもう通用しない時代になっていることを念頭に置く必要がある。借り手は非常に贅沢で、内装状況が不十分だから安いという物件はさらに値下げ交渉されてしまうということもある。内装については現状回復での工事以外に、経年劣化により工事するかしないかのグレーゾーンの工事については、できれば貸主負担で経費とわりきって、一時的な負担が増えるとしても短期間で客付ができる内装を心がけるようにすることが大切である。


 最後に、設備機器の新設、新調であるが、古めかしい大きなストーブを最新のものと交換するとコンパクトでスペースも広く見えるメリットを考えて入れ替えも早めに取り組むことが大切である。

 
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アナログ的媒体について
 
 バブル崩壊以降広告宣伝費が削られる傾向にあり情報雑誌や新聞広告などピークと比較しますと明らかに薄くなっているようにも思えますが、我々不動産業界にとって広告媒体とは切り離すことができない密接な関係にあると思われます。雑誌、チラシ、DM、インターネット等。さらに不動産業界特有の捨てカンバン等媒体も様々なスタイルがあり各社のカラーを全面に打ち出し顧客獲得へ動いております。 しかし不況に強い広告媒体と呼び声も高い折込チラシは別のようです。2002年の首都圏一世帯当りの年間配布枚数は前年比3%増の平均7242枚あり、1992年と比較しますと約1.5倍も増えております。チラシの強みは何といいましても“誰でも作ることができる気軽さ”だと思います。

また、そこから“ターゲットとなる地域コミュニティへの訴求効果”へと繋がって行くのではないかと思います。よって“気軽でピンポイントな広告媒体”の代表がチラシとなります。 そのチラシの量は週末にかけて増え、土曜日にピークを迎えます。


発行業種の上位は「一般小売店」の22.2%。次いで「不動産」の21.3%となっております。ちなみにチラシの色は多色(3色以上)刷りが全体の75%と圧倒的多数を占めており、用紙サイズにつきましてはB4サイズが全体の56.1%。34.8%のB3サイズと合せますと全体の9割を占める。


これは新聞のサイズにピタリと合うことが人気の理由だそうです。 また、もっともチラシを見る頻度が高いのは30代既婚女性であり、以下40代既婚女性、50代既婚女性と続きます。“オトク”が好きな女性にとって切り離せない存在となってあり【チラシ=お得感】と言う図式が成り立つ事が解かります。


よって女性に関心を持たれるチラシが宣伝効果のあるチラシとなります。 こう言った“アナログな媒体”について不安な将来視をされる意見もあるかもしれませんが、これほど気軽な媒体は無いと思います。最近ではインターネットも定番となっておりますが「接続」「サイトを開く」という複数のアクションを必要とされるが、チラシは「勝手に情報がやってくる」と言う特性があるためダイレクトにユーザーに届きます。


これはコンビニ等で「立ち読み」ができる「雑誌」にも原理はつながります。今や媒体の流れは“アナログ化”に戻っているのかもしれません。

 
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ブランドエリアについて
 
 大阪に「青山」「銀座」を造り大阪再生を!という記事を先日見つけました。これは、リそな総合研究所が東京の青山・赤坂・銀座に匹敵する「ブランドエリア」を大阪市内にも拡大し流入人口の増加を促すことで、全国的にも地盤沈下の顕著な大阪再生を目指すべきだとのリポートです。 ブランドエリアの候補地にはJR大阪駅北側の梅田貨物駅を中心とする「北ヤード」地区を挙げ、芸術的な観点から全体の景観を考えるデザイナー採用などを提言しているようです。



 今回のリポートは、大阪エリアで成功している数少ないブランドエリアとして西区の堀江エリアを例示しており、若者向けの飲食店や雑貨屋が数多くできた影響1995年からの五年間に若者人口が1.5倍に増えたと紹介する一方で、全体的に大阪には魅力のあるエリアが東京に比べると少ないため、中心部への居住人口の流れが弱いとも指摘していました。


 芸術的な観点から街づくりをする上では、景観とのバランスも考えなければならないと思います。オーストリアのザルツブルクでは景観保護条例が厳しいことで有名な街だそうです。今風な看板などは一切禁止されており、通りの商店はすべて金物で作った伝統的な小さな掛け看板で統一された街並みになっております。


 地盤沈下・景気低迷は大阪だけではなく札幌にも当てはまる傾向があると思います。では札幌のブランドエリアについて私なりに考えてみました。札幌のブランドエリアの代表といえば「円山エリア」だと思います。都心より程近く、円山公園などの自然もあり商店・銀行・病院等の生活環境が整っているエリアの代表ともいえますが近年ブランドイメージが薄れているのも事実だと思います。裏参道付近の商店の減少が何よりの裏付けとも言えると思います。


 次にあがるのが「中島公園」だと思います。このエリアは「円山エリア」と共通する部分が多いですが、生活環境不便姓・治安の不安についてはブランドエリアとしての確立には課題ともいえると思います。


 都心であるゆえの不便さを美とするか、ゆとりのある生活を基本とするかの選択で両エリアの発展にも特色が出ているのかもしれません。


 
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クレームについて 営業部 佐藤淳一
 

 当社には毎日といっていいほど入居者より給湯器の調子が悪い、トイレの水がチョロチョロ止まらない、ドアの鍵が壊れた・・・・等の部屋の設備に関するクレーム電話がかかってくる。また、部屋の電球が切れた、お風呂の水が流れなくなった(髪の毛を取り除かなかった)等・・・それが当然入居者負担の消耗品や、自分の手落ちであっても、入居者の方はお構いなしである。


 設備が古くなって故障するのはしょうがないのは入居者もわかっているようだが、故障して頭に血がのぼって興奮した状態で電話をかけてくるケースもある。クレームを受けたら、まずは反論などせず、相手の話をじっくり聞く。人に話すことで感情はかなり落ち着く人が多いので、何が起きたか、クレームの原因が何かなど、事実関係を確認しなければならない。事実関係を把握したら、どのように対応するかを伝え、相手が急いでいてもすぐに対応無理なケースあり謝らなければならない場合は謝る。ただし、むやみに謝ればいいというわけではない。「クレームを入れなければならなかったという事実については謝ればいいが、明らかな濡れ衣や侮辱、理不尽な要求などには、毅然とした態度で接するように心がけている。面倒だからといって逃げたりごまかしたり、たらい回しにされれば、客の怒りは高まるばかりで、些細な問題が非常に大きな問題へとなってしまう。オーナーによっては連絡がなかなかとれない人やお金を出し惜しみするがために、当社の対応が素早くてもその後の修理ができないこともあり入居者に非常に悪いイメージを与えるケースもある。オーナーも自宅以外の連絡先(会社、携帯等)でも連絡が取れる状況を確保し、一緒に問題解決をする心がけを持っていただきたいと思う。特に、古い物件は連絡がとれない場合に一定額まで当社の裁量で任せてもらうようにするなど、打合せも必要になってくると思われる。
 
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私のマンション購入体験記 営業部 石黒修司
 

 あまり一般の方の参考にはならないかもしれませんが、私が自宅のマンションを購入した時の事を書いてみようと思います。 私が自宅のマンションを購入したのは、25歳の時でした。その当時の私は、新築の分譲マンションのデベロッパーに勤めており、首都圏に勤務していました。そして、転勤で札幌に戻ることになり(もともと高校を卒業するまで札幌で育ちました。)、購入を検討する事にしたのです。実家はその当時、賃貸の公営住宅で、私が札幌に戻ると家賃があがるとの事で、いずれにしても引越しを検討していました。


 通常、マンションを購入する方が重視するのは、立地・価格・間取りの3つが大きな柱になると思います。

 私の場合、立地は、たまたま自社で分譲していたマンションが、母親の勤務先に近く、弟が近くに住んでいたからです。私自身は、札幌市内でもその近辺は、地理的にあまり知りませんでしたが、地下鉄の駅から遠くなければいいという感じでした。次に価格ですが、社員価格で若干の値引きはありましたが約2,500万円で、首都圏でマンションを販売していた私にとっては、札幌は安いなぁぐらいの感じでした。間取りは、母親と2人だったので3LDKにしました。ずっと、同じマンションに

住むとは考えていなかったので、将来的に広い間取りを考えればいいと思っていました。マンションの仕様については、自分で販売しているマンションのシリーズの物だったので、特に気にしませんでした。

 住宅といえば、一生に一度か二度の大きな買い物だと思いますが、私はその決断を5分ぐらいで決めてしまいました。しかし、今の家には、特に不満もなく満足しています。私が思うのは、住宅が購入できるタイミングというのは、そう何度もある訳ではなく、購入が可能な時に購入しないと家を持つ事はできないのかなと思います。住宅は、やはり縁ものであると思います。
 
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札幌の不動産市場の特色 営業部 佐藤淳一
 

 昨年5月にアパマンプラザに入社し、不動産投資を考えている方、特に初めて投資する方にとって札幌は投資しやすい環境にあるということをお客様と接して肌で感じました。私なりに感じた札幌の恵まれた環境について独断と偏見で列挙してみたいと思います


1.人口が多いこと

  札幌市の人口は約182万人と北海道の全人口の約3割強を占めています。全国的には東京への一極集中ですが、北海道で見た場合には、札幌へ一極集中しており、道内各地より人口が流入している状況にある。



2.賃貸の需要が高い

 ◎大学、専門学校等も札幌一極集中しており、毎年新入学生を見込めること。

 ◎大企業のほとんどが支店・支社等を札幌市内に活動拠点とて出しているため、毎年定期的に数多くの転勤客を見込めること。

 ◎私の記憶が間違いなければ、意外ですが札幌は持ち家比率が政令指定都市の中で一番低いこと。



3.初期投資額が安い

  首都圏の物件と比較すると初期投資の費用が非常に安いこと。初めて投資され方には不動産は非常に高額で、リスクもあるため、なるべく安く始めたいというのが心情である。安いが所以いろいろと勉強し、ステップアップが可能である。



4.高利回りであること

  なんと言っても他の地域と比較して利回りが高いこと
 
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回線について
 
 今年の春、ようやく私のマンションにも光ファイバーが敷設されることになりました。当初、接続業者をNTTかKDDIのどちらかと契約することにしていたため、理事会では業者・組合員双方に働きかけを行っていました。KDDIが市場に参入したことで、今まではNTTの独壇場となっていた光ファイバー市場にもこれで競争原理が働くと思われます。がしかしKDDIはこの市場においてはまだ新参者であることから、実現できる処理スピードは未知数のため、まだユーザーの契約数は低いとのことです(市内大手家電販売店担当者の談)。今の段階では携帯電話のように料金面などのサービスにおいて、NTTとの差別化に期待が持てそうです。この光ファイバーは、一般の戸建住宅とマンションタイプとで敷設方法や、実現できる処理スピード、加入数の制限などに違いが見られます。マンションタイプはマンション全体で8戸以上の申し込みがないと接続できない仕組みになっているため、管理組合内での意見調整が必要です。私の居住しているマンションでも接続希望の有無と、どちらの業者(NTTかKDDI)にするかを決めるためのアンケートが実施されました。結果はマンションの共有部分へは両業者ともに入札となり、各戸ごとに接続したい業者と契約することになりました。理事会と業者は各戸にマンションタイプの料金説明やパンフレットを事前配布し、導入説明会の日程を組んでの受注合戦となっています。

 また、マンションの場合は敷設の仕方が戸建と違うため、実際の処理スピードが戸建住宅と比較して不利になります。住宅内部にまで敷設される戸建は、パフォーマンスは100%発揮できるようですが、マンションタイプの場合は光ファイバーを棟ごとに一つの設備で処理し、それを各戸に分岐させているため処理スピードが劣ります。NTTのコメントでは、戸建での処理スピードが100とするとマンションタイプの場合はよくて50、各住戸が同時に使用した場合はさらに50以下にまで速度が落ち込むとのことです。またKDDIの場合は札幌での導入実績がないため安定した接続結果が得られるかどうか疑問であるとのことです。
 
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分譲マンションの建替えについて 営業部 宅地建物取引主任者 尾元隆博
 

 現在、分譲マンションに住んでいて、仕事としても分譲マンションの賃貸・売買に携わっていますと大規模修繕工事・建て替え等にどうしても興味が出てきます。

 昨年の夏ごろにTVの特集にて老朽化した分譲マンションの今後というのをやっていました。かなり、衝撃的な事実がたくさんありました。特集では、築30〜40年の分譲マンションの色々な事例を出していました。


 例えば、毎月の管理費・修繕積立金が少なく、管理組合が無い状況・形だけの管理組合で実際の運営が無い状況。こうなると、建物全体の管理、共用部分の管理ができず、修繕積立金がほぼ無い状況なので修繕計画が立てられず、外壁(外壁の崩れ)・屋上(漏水)・給水管(漏水)・排水管(漏水)・ガス管(ガス漏れ)・電気配線(漏電)・共用部分の修繕などができない状況でずっとそのままで入居者はじっと耐えていました。修繕工事もできず、建替えもできない状態のままで、やっと、管理組合を設立・実際に運営するところまでいって管理・修繕の計画がやっと立てられる所までいった分譲マンションもありました。

 関東方面で、築30年以上経っている分譲マンションは、けっこうあるみたいです。特に、排水管の定期的な清掃をしていないばっかりにサビ詰りでも清掃ができず、全ての管(共有部分・専有部分)の交換(更新)工事が必要で全体の修繕積立金不足、各所有者の負担金が出せない(所有者が高齢になってきて蓄えを崩したくない)などの問題があります。

 特に、阪神・淡路大震災では、全壊の分譲マンションでは、建替えの話ができますが、中途半端に外壁・全体の一部の損壊では、建替えと大規模修繕工事の意見が分かれて今でも、当時のままという状況の分譲マンションがあります。

 以前、建替えの場合は、全員の賛成となっていて、途中、建築基準法の改正で5分の4以上の賛成で建替が可能になりました。つい最近では、大規模修繕工事が4分の3以上の賛成でしたが過半数の賛成でいいようになり、修繕工事がやりやすくなりました。

 建築基準法・建替えの法律がどんどん改正されていくと築年数が古い建物の修繕・建て替えが今よりもっとしやすくなると思います。

 全国のマンションが400万戸強の内、築30年を超えるものは2001年度に17万戸だったのが、2011年には100万戸に達する見通しです。

 今後の課題・増える業種としては、管理会社と修繕関係のコンサルタントだと思います。

 自分のマンション、投資として所有している所有者の為にも、とても関心がある事柄です。
 
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投資と年金 営業部 石黒修司
 

 最近の話題と言えば、イラクの派兵問題などが、よく
新聞やテレビ等で報じられていますが、年金の問題についても、よく取り上げられています。書店に行くと、年金対策についての本が、たくさん平積みされています。
その中でも、マンション投資に関する本がたくさん出ています。その事が関係しているかはわかりませんが、最近、投資向けの売買物件に関する問合せの電話や来店が増えています。そのお客様の内訳をみると、今までマンション投資に興味のなかった新規のお客様が多く、20代後半から30代にかけての若いお客様が多い様に思います。


 これから先、私達が年金を受け取る頃には、いくらもらえるかわからない時代です。預金をしていても利息が二束三文なので、老後に備えていろいろと考えなければなりません。その対策として、20代後半から30代にかけての若い方が、マンション投資に関心を示しているのだと思います。

 最近、新規で反響のあったお客様に、当社を知ったきっかけを伺うと、インターネットを見てというお客様がほとんどです。もちろん、他社のホームページも比較、研究して当社に問い合わせをされていますが、当社に問い合わせをしたのは、札幌の投資向けのマンションを扱っている不動産業社の中で、物件数が多く、実績があるからだと思います。

 インターネットの普及に伴い、人気のある物件は、ホームページに掲載すると、1日もたたないうちに申込みが入る時もあります。先にお話した、マンション投資の本ですすめている物件に反響が集中しているような気がします。0

 最近、よく反響がある物件は、200万円台から300万円台の価格で、立地は、地下鉄の駅から5分以内、間取りは、20u以上で、洗濯機置場があり、年利回りが、12%以上のものです。もちろん、築浅で、浴・トイレ別、オートロック、外壁がタイル貼等であれば、即決まってしまいます。

 そのような物件をもっと提供できるようにより努力していきたいと思います。
 
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マンション賃貸業を経験して 営業部  古谷和博
 

 本格的に賃貸の営業に携わってまる1ヶ月過ぎましたが、私自身はじめての経験の仕事でしたので、何をするにも新鮮に感じた反面、書類等チェック事項が多く大変なのも事実です。

  しかし、自分自身で契約をいただいて、書類を作成していくうちに当然、だんだん慣れてきて素早い行動ができてきていると思います。

  その分書類チェックを充分しているつもりが、記入漏れがあったり、記入事項の書き方が、完璧ではなくよく指導されるのも事実です。



 自分のポリシーとして、一度指導や注意されたことに関しては、二度と同じ事を言われないようにすると言う事です。同じ事を言われると言うことは、自分が納得して理解していないからそうなるのであって、しつこく自分が納得できるまで聞き直す事が今の自分の仕事ではないかと思っています。わかったつもりで仕事をしても、必ず後で、ツケが自分に回ってくるのは、前職でも経験してきましたので、充分注意したいと思います。


 自分の感想としては、自分の想像以上に契約書類が多く、印鑑や署名等記入事項も多く、大変な所もありますが、いろいろな人と接することもあり、初めての経験なので今の気持ちのまま、仕事が継続できる様に毎日1つ1つ勉強して新しい知識を身につけていきます。


 10月には、宅建主任者の試験が控えています。

 ぜひ、チャレンジして合格できる様に勉強をしていますが、日々の仕事の中でも勉強できる事も数多くあり、参考書に出てきた言葉や数字が出てくる時もあります。


 仕事をしながら、専門学校にいるみたいです。

 
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家具・家電賃貸のポイント 営業部 西田
 

 入社してあっという間に 3 ヶ月が経過し、会社の雰囲気にも次第に慣れてきたかなと思います。
 
6 月については、賃貸でようやく直決めの契約をすることができました。やはり業者申込みよりも、自分でお客様をご案内して申込みをいただく方がいろいろと学ぶこと、反省することが多いです。つい物件を多く見せすぎてお客様を迷わせてしまったり、またご案内する順番にも工夫が必要と感じました。 


 家具・家電付き物件の発注も 6 月に入って多くなりました。しかし、家具・家電をつけてもすぐ決まる物件、そうでない物件があります。自分で家具設置立会いに行きますと、なんとなくこれは決まりやすいなと分かる時があります。
 
そのなんとなく、の理由が大事なのですが、やはり部屋の印象とつけた家具がマッチしているかどうかが重要なのではないかと思います。ワンルームについては、あまりせまい部屋にはフル装備でつけない方が部屋が広く見えると思います。ベッド・カーテン・ガステーブル・冷蔵庫・電子レンジくらいで十分ではないでしょうか。クローゼットや机については、置く場所によって部屋が分断されせまく見える場合があります。また照明器具がついていても、古くさいものについては取替えが必要です。1DKや広めのワンルームについては、家具のつけがいがあり、お客様にも部屋の生活のイメージがつきやすいといえます。現在は家具付き物件が少なくなってきていますので、今後もオーナーへの提案資料等作成し、すすめていきたいと思います。

 
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マンション管理士の実態 マンション管理士 遠藤
 

 マンション管理士制度が創設されて以来3年になります。鳴り物入りで誕生したマンシン管理士たちの実態はどうなのかを調べてみました。


 各地でマンション管理士会を立ち上げ、活発な活動を展開しているということを見聞 きしますが、専門職能としての確立には至っていないというのが実感としてあります。
日本マンション学会管理士研究委員会で行った調査によると、マンション管理士全体 の96%が男性、年齢構成は50代が35%と最も多く、次に40代が25%、60代
21%、30代13%と続きます。都道府県別の構成は東京都が全体の20%、大阪 府13%、神奈川県11%、埼玉県と兵庫県がともに8%、千葉県7%、愛知県5
%、北海道と福岡県がともに4%となっています。職業別でみると、会社員35%が最も多く、次いで会社役員が24%、自営業(個人
事業主)が20%で、これら3つで全体の約8割を締め、業種で見ると不動産業32 %、マンション管理業15%で、以下は法律・法務関係、建設業、設計監理業がそれ
ぞれ7〜8%となっています。


また、マンション管理士以外に保有している資格につ いては宅地建物取引主任者が約8割、管理業務主任者が約7割と非常に高い割合となっ
ており、次に多い建築士16%、行政書士13%と比べ大きな差が見られます。 自分にあてはめてみると、職業別、業種、保有資格という点では構成比の上位分布の中
にいることがわかりました。




 資格の認知度は高くないと日頃より思っていましたが、やはり調査結果でも管理関係内では認知されているが67%、まったく認知されていないが23%となっています。
実際の業務形態については、管理会社で仕事をしているという回答が約4割、特定の業務について契約し顧問業務をしているが約2割、地方公共団体等の相談員、アドバ
イザーとして仕事をしているが14%程度となっています。 実際の業務に関しては、身近にも管理士間で見解に食い違いがあったり、管理組合の
運営上、管理士の存在が認識されない場面も多数見受けられるのが現状です。




 調査結果でも、社会のみならず、管理士自身にも管理士の職業像が見えていないのではないかと、記されています。特にマンション管理適正化法にいう助言、指導その他
の援助とは具体的にどこまでを指すのかという理解に混乱が見られるとのことです。 また、法における管理士業務の定義の曖昧さがあげられ、各管理士個人のバックグラ
ウンドや目的意識が異なることは問題ではないが、業として何らかの業務標準は必要 であり、一部の管理士会では業務標準をつくる動きも出ているようです。




法の見直しを検討する動きもあるようで、例えば新規分譲マンションの初期管理組合成立には管理士が立会い、分譲業者から組合に引渡されたことを見届け、組合設立を確認して規約もここで成立させることを担保すれば設立が確実になるといった考え方です。




 新築だけではなく、マンションストックについても最近はリノベーション、コンバー ジョンといった分野が注目されていますので、管理士としての職能を確立するチャン
スはあると思います。 マンションには多様な問題があるので、他の専門家との連携も含めてレベルの高い管

理士を目指していきたいと思っています。

 
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マンション購入体験談
 

私は4年前にマンションを購入致しましたが、その時の体験や感じたことをお話します。私はマンションを購入したら、自分なりにリフォームをして使いたい為、新築マンションではなく中古のマンションを最初から考えておりました。新築マンションなら瑕疵問題など無く、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により10年間瑕疵担保責任を保証してくれますので、安心して購入できるのですが、中古マンションを購入するとなると素人の私の知識で、はたして良い物件が購入できるのか不安でした。



しかし、幸いな事に私の身内に不動産業者がおり、相談をもちかけると快く引き受けてくれて、その内容は、専属バイヤーズエージェント(買い主側代理人)といい、住宅価値・相場価格・周辺環境、物件本体の瑕疵などの事実を調べたり、また、物件をできるだけ安い価格で、買主にとって、最善の条件を獲得することを目的としており、売主側と売買価格や契約条件の交渉を行なうというものでした。そのおかげで、初めは私の希望する売り物件と希望購入価格とに格差があったのですが、代理人のおかげで交渉もまとまり、スムーズに物件を購入でき非常に満足しています。



マンションや戸建住宅、土地などの不動産を売ったり、買ったりする時にはセラーズエージェント(売り主側代人)やバイヤーズエージェント(買い主側代理人)などの不動産のプロフェッショナルと契約を結び交渉してもらうのも上手な買い方の一つかもしれません。一生に一度か二度の買い物なのですから。



 
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マンション賃貸業に携わって 営業部  古谷和博
 

 本格的に賃貸の営業に携わってまる1ヶ月過ぎましたが、私自身はじめての経験の仕事でしたので、何をするにも新鮮に感じた反面、書類等チェック事項が多く大変なのも事実です。

  しかし、自分自身で契約をいただいて、書類を作成していくうちに当然、だんだん慣れてきて素早い行動ができてきていると思います。

  その分書類チェックを充分しているつもりが、記入漏れがあったり、記入事項の書き方が、完璧ではなくよく指導されるのも事実です。



 自分のポリシーとして、一度指導や注意されたことに関しては、二度と同じ事を言われないようにすると言う事です。同じ事を言われると言うことは、自分が納得して理解していないからそうなるのであって、しつこく自分が納得できるまで聞き直す事が今の自分の仕事ではないかと思っています。わかったつもりで仕事をしても、必ず後で、ツケが自分に回ってくるのは、前職でも経験してきましたので、充分注意したいと思います。


 自分の感想としては、自分の想像以上に契約書類が多く、印鑑や署名等記入事項も多く、大変な所もありますが、いろいろな人と接することもあり、初めての経験なので今の気持ちのまま、仕事が継続できる様に毎日1つ1つ勉強して新しい知識を身につけていきます。


 10月には、宅建主任者の試験が控えています。

 ぜひ、チャレンジして合格できる様に勉強をしていますが、日々の仕事の中でも勉強できる事も数多くあり、参考書に出てきた言葉や数字が出てくる時もあります。


 仕事をしながら、専門学校にいるみたいです。

 
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家具・家電つきの部屋 営業部 西田
 

 入社してあっという間に 3 ヶ月が経過し、会社の雰囲気にも次第に慣れてきたかなと思います。
 
6 月については、賃貸でようやく直決めの契約をすることができました。やはり業者申込みよりも、自分でお客様をご案内して申込みをいただく方がいろいろと学ぶこと、反省することが多いです。つい物件を多く見せすぎてお客様を迷わせてしまったり、またご案内する順番にも工夫が必要と感じました。 


 家具・家電付き物件の発注も 6 月に入って多くなりました。しかし、家具・家電をつけてもすぐ決まる物件、そうでない物件があります。自分で家具設置立会いに行きますと、なんとなくこれは決まりやすいなと分かる時があります。
 
そのなんとなく、の理由が大事なのですが、やはり部屋の印象とつけた家具がマッチしているかどうかが重要なのではないかと思います。ワンルームについては、あまりせまい部屋にはフル装備でつけない方が部屋が広く見えると思います。ベッド・カーテン・ガステーブル・冷蔵庫・電子レンジくらいで十分ではないでしょうか。クローゼットや机については、置く場所によって部屋が分断されせまく見える場合があります。また照明器具がついていても、古くさいものについては取替えが必要です。1DKや広めのワンルームについては、家具のつけがいがあり、お客様にも部屋の生活のイメージがつきやすいといえます。現在は家具付き物件が少なくなってきていますので、今後もオーナーへの提案資料等作成し、すすめていきたいと思います。

 
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私が理事長です... 営業部 石黒修司
 

 先月、私の住んでいるマンションの管理組合の総会が行われました。私は、仕事の都合で出席する事ができませんでした。委任状を提出して、任せてしまいました。
 

  私が住んでいるマンションは、築6年で、住んでいる方が単身の30代から40代の方がほとんどという事もあり、管理組合に対する関心が薄いようです。そのため、総会に出席する方も少なかったようです。 


 管理組合の役員の選出方法は、毎年、ブロックごとの持ち回りで選出していますが、今年は私のブロックの番でした。今年の総会で、私のブロックの方は、どなたも出席しなかったそうです。総会が終わって後日、管理会社の担当の方から、私に連絡がきました。その内容は、私に理事長を引き受けて欲しいとの事でした。



 私自身、自分でマンションを所有していながら、今まで自分のマンションの管理に対して関心が薄かったように思います。仕事で、御客様にマンションの管理について話す機会も多いのですが、勉強しなければいけない事が、まだかなりあると思います。


 
今回、私は理事長になる事になってしまいました。理事長というのは、私にとって、かなり荷が重いのですが、この機会に今まで以上に、マンションの管理について勉強すると同時に、自分の所有するマンションの管理について考えていきたいと思います。こういう機会は、誰にでもあるわけではないと思うので、いろいろと勉強させてもらおうと思います。

 
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あなたは負け組み?それとも勝ち組? 営業部 草野裕樹
 

  今、当社では家具つき物件を増やし、今まで賃貸が決まりづらかった物件を成約に結び付けている。
 
賃貸物件には場所や築年、構造、間取りなどに恵まれた物件とそうではない物件に分かれる。この二者を賃貸の成約率にて比較した場合大きな差が出てしまうのは言うまでもない。通常、賃貸は、シーズン外は落ち着きを取り戻す傾向にあるが、前者はこのシーズン外の時期であったとしてもある程度の反響があり成約にも結びつき易い。一方、後者はシーズン中も成約には至らず長期空室に陥ることも珍しくはない。この際所有者は賃貸入居者がいないため管理費・修繕積立金はおろか固定資産税等も自ら支払う義務を負う。物件=商品があっても流通しない不経済が起きるのである。


では、賃貸物件にあって入居者がなかなか決まらず長期で空室になってしまうと貸主は一般的にどのような行動をとるであろうか。

 
他社物件もそうなのだが賃料をぐっと下げる一方業者への手数料を増加させ成約という吉報を待つ。

 
しかし今の世の中そんなに甘くないのが現実である。「果報は寝て待て」という故事があるが、現実的にはこの果報を寝て待ってもいつまで経っても賃貸は決まらず支出が増大し、故障箇所があっても補修に手が回らなくなるという悪循環を生むだけではないだろうか。

 
賃貸は入居者が入って初めてお金を産み落としてくれるのであるから。

 
ではこのまま黙って業者や他の貸主が言うように賃料を下げ続け手数料を多くするという方法を採るしかないのか?

 
この打開策については当社のミーティングにおいても多く会議され頭を悩ませてきた。他業者への手数料を多くしたことや賃料の大幅値下げをしたこともあった。いずれもまったく効果がないわけではないが目に見える効果は正直無かった。むしろ余計な労力と費用だけが飛んで入ったような気さえする。


 そんな中、アパマンプラザは他社の行っていないサービスや競合する割合の少ない分野に対する開拓を模索し始めた。これが3月のはじめくらいからだったと思う。もちろん暗中模索で何をどうするかも手探りである。最初は手探りでもきっかけを掴むと効果は少しづつ出始めてきたと思う。「何もせず賃料ダウンよりも何かをして賃料アップをする。」
 
付加価値を付け成約を勝ち取ることこそ貸主と不動産会社が共に歩んでいくプロセスなのではないだろうか?
 
その方法・手段はその時期や社会動向でまったく異なってくるが何もしないでいることこそ自滅への一歩である。

 
もしこれが誰かの目に留まり読んでいただけるなら少し考えてほしい。

 
「何もしないで負けていくのと、何とかして踏ん張っていく」この二つがどれだけの差があり勝ち残る可能性があるのはどちらかということを。

 
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賃貸の動向 営業部 佐藤淳一
 
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 最近はじめた家具家電付物件は好調で、ホームページにアップすると設置が完了する前に申込が入る状況です。

  最初は、家具家電を持っている人は見込客としては対象外になり、断らなければならないというマイナスの要素を考えておりましたが、いざ始めてみると断らなければならない人はいましたが、それ以上に家具家電付を必要としているお客さんが多いことに驚きました。設置するために初期投資が必要になりますが、早めに対処することにより、空室期間を短縮させ、物件によっては家賃アップも出来る状況です。


 1棟全てが家具家電付で建築した建物は、狭くても浴トイレ別で、機能的に配置されており使い勝手が良いという印象です。しかしながら、立地の面では分譲マンションの好立地物件に比較すると少し劣る物件が多いのが現状です。そこに当社の家具家電付物件がお客様に選ばれる理由があると思います。家具家電付物件を探すお客様は、コンビニ同様に便利さを求めており、価格については多少高くても受入れられる状況にあり、便利さを買うお客様が多いことに気が付きました。


 
フローリング物件等既存のクロス張替え等以外に大幅にリフォームして設備を改良した物件も賃貸は好調で、和室を洋室にしたり大幅に改修した物件は比較的人気がありますが、既存のリフォームをしただけの物件は、部屋はきれいになっていてもなかなか決まらない状況で、一工夫することが大切なことを思い知らされました。また、都心部や限られたエリアに人気が偏り、数年前までは比較的好調だった地下鉄駅近接物件もエリアによっては駅に近いだけでは動きが鈍くなっており、この傾向はますます強くなると思います。

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現在の賃貸事情 営業部  古谷和博
 

 最近の賃貸物件の部屋探しで来店されるお客様は、低料金でお探しのお客様と、家具・家電付きで即、生活がされたいお客様、交通・買い物に便利な場所が大変多くなってきております。低料金でお探しのお客様は、交通の便や大型スーパー等の生活がしやすい環境は気にせず、内装のこだわりもあまりないように思います。最低限の生活ができればよいというような考えの方が多く思われます。


 一番人気の物件は家具・家電付きです。短期の契約、初めて引越しされる方、セカンドハウスとして使われる方等、さまざまではあるが自分で電器屋や家具屋に行って商品を注文するのが今までの常識であったが、我々専門家が多くの人のニーズにあった商品を取り揃えているので、今まで入居された方からの不満も聞かれないし、逆に喜んで使っていただいています。中には、今まで使っている人や、自分の好みで選びたいという人もおります。そういった方ははじめから、家具・家電がついていない部屋をさがします。ただ、今現在家具・家電付きの物件自体の数が少ないので、インターネットなどの広告媒体にのせると早いときには、2〜3日もしないうちに問合せがきます。


 ですから、我々営業マンは家具・家電付きの物件を増やす為に多くのオーナー様にご提案させていただいております。もしかすると、本州と北海道では、少しかってが違うのかも知れません。


 いずれにせよ、われわれ不動産に関わる者として、お客様にどうすれば、少しでも喜んでいただけるのかという事を前提にしていかなければ、客離れにつながるのでよりよいサービス等も増やしていかなければ厳しい世の中で残っていけないと思っております。


 交通・買い物が便利がよいというお客様はファミリーで住まれる方が多いです。広めの部屋で日当たりも良く駐車場が空いていれば更に喜んでいただけます。最近は少子化が進んでおり、昔みたいに家族が何人もいませんので2LDK、3LDKの問合せが多いです。


 このように、私がここ3か月で感じたことを書きましたが、この他にもマンション投資を考えている方や、自分の家をこれから持とうとお考えの方も多いと思います。実際私自身も、将来的にはいつかは自分の家を持ちたいと考えております。しかし、今の所は、今のままで不満はないのでじっくり時間をかけて自分の住みたい家を探したいと思います。中古のマンションを買って好きなように内装をリフォームするのか、新築マンションを購入するのか、郊外に1戸建を購入するか、将来の事を考えながら仕事をするというのも楽しい時間であります。

 
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分譲マンションの管理について(悪い例) 営業部 佐藤淳一
 

 当社の物件はほぼ100%が分譲マンションの賃貸であり、普通の賃貸アパート・マンションに比べて管理面の充実と好立地が売りです。しかし、管理においては管理会社によって対応は様々で、トラブルが起きたときの対応で差が出てきます。


 管理形態は大きく分けて委託管理と自主管理がありますが、特に自主管理は非常に差が出てくるように思われます。自主管理になっているマンションは、過去の管理において何かトラブルがあり委託管理から切替えたものと、管理費等の経費削減のために自主管理にしたものの大きく2通りあると想像されます。自主管理のマンションは非常にしっかりしていると感じられる場合と、独自の見解でほかではまかり通らない方法であっても強制するような管理組合もあるように感じます。


 賃貸をする上で対応しにくいのは、引越しの1週間前又は2週間前に入居に関する書類を提出しなければ入居を許可しないといわれるマンションです。共同生活を営む上で、問題のある入居者を排除したいということからだと思われますが、お客さんは必ずしも時間をかけてから入居するとは限らず、通常は申込後1週間から2週間程度での入居が多く対応に苦慮します。マンションによっては理事との面接が必要なマンションもあります。みんなで住み良いマンションにしようということからだとは思いますが、自己所有して居住している方々は、どちらかというと賃貸で入居する方を厳選するとともに、中には排除しようという目的もあるのではと思うこともあります。また、貸主の1日でも多く家賃が欲しいという心情を察することなく、対応されるケースがあります。自己所有して自分で居住している方々には、賃貸市場が借り手市場で厳しい状況で、長期間空室でやっと申込みが入った場合などでも関係ないといったような感じです。


 トラブル発生時の対応についても差があります。原因発生元等もはっきりしない状況で、当社が管理している部屋が原因だなどと連絡がきて、実際は全く関係なかったなどという場合もあります。また、修繕する場合も指定の業者を利用するようになどという場合があります。また、水漏れの対応では、当社管理の部屋から下の階へ水漏れしたとの連絡があり、当社での対応が必要となりましたが、被害を受けた下の方との連絡は直接して下さいとのことでしたが、連絡先についてはプライバシーの関係があるので教えられませんとのことでした。これでは、いくらこちらが素早く対応しようとしても、連絡が取れないために対応の仕様がありません。迅速に対応できるようもう少し配慮していただき、被害状況の受付と同時に連絡先の通知許可もいただくようにしていただければスムーズに原因の調査が出来たのにと思いました。

 
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管理のつぶやき日記 マンション管理士 遠藤
 

 通帳を盗まれたので取引口座を新設した入居者がいた。この名義人が家賃自動振替口座の変更をした場合、提携している集金代行業者へデータを送っても請求停止サインが出たままになっており、回避する方法はあるが、今回の請求には間に合わなかった。


 引落しにならない理由を何度も電話で説明したがわかってもらえず、「こちらの不備ですから今回は集金に伺います」ということで現地へ。


 
入居者は72歳の男性で、強烈な被害妄想ワールドの中に生きているようだ。内縁関係の同年代の女性が同居しているが、こちらもまたトンチンカンでお話にならない。


 お客様が高齢ということで、ボランティア精神を発揮して行った自分が甘かった。後悔しても遅いのだが。


 玄関先で内縁の妻より集金には成功したが、入居者本人が「話があるから入れ」と言いだした。断ると、老人は大声でわめきながら近寄ってくる。眼が完璧にすわっている。押し問答の末、あっという間に私の手からお金を取り上げ、領収証も返してくれない。おまけに鍵をかけられ「話を聞くまで帰さない」と監禁状態になってしまった。やれやれ。

 正当なことを話しても全くラチがあかないし、こちらも怒りがこみ上げてきてついに爆発してしまった。女だと思って甘く見ていたのか、私が大声で怒鳴ると眼の色が変わりちょっとひるんだ。


 相手のスキをついてお金を取り返した。鍵を開けて出ようとしたところ、髪の毛を引っつかまれ、もみ合っているうちに床に倒されてしまった。ヒジで受け身をしたが後頭部を打った。老人も一緒に転んでいた。


 ボロボロになって脱出しやっと会社に戻った。老人から怒りの電話が数回きていたとのこと。それにしても集金も命がけだ。日頃から身体を鍛え、護身術も体得しておかなければやっていけない。


 できれば『チャーリーズエンジェル』のように強くなりたい。


 幸い打った頭はたいしたことはなかったが、自慢の黒髪が大分抜けてしまったのがショックだ。

 
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宅建受験レポート 事務局 藤田
 

 10月は、年に一度の宅地建物取引主任者の試験がありました。


 私は今年チャレンジしてみたのですが、インターネットでの解答速報で自己採点した結果は、駄目でした。宅建には、宅建業法・民法・都市計画法・税法という4つの分野があり、勉強を先に進めていくと前にやったことを忘れてしまい、悪戦苦闘しました。


 テキストの漢字が読めなくて辞書を引くところからの始まりでしたので、テキストを全部読み終えるまでにとても時間がかかりました。


 そもそも、この試験を受けようと思ったのは、私が前の会社に勤めていた頃のことでした。一応建設関係の会社に少しだけ勤めていたので、都市計画法の所は、業務に絡んでいました。しかし、この会社は業績不振で給料未払いになり、結局まともな話合いの機会もないまま退社せざるを得なくなりました。いい事は言っていたのですが、都合が悪くなると逃げるタイプの上司で会社がおかしくなってから一度も顔を見ることもなく終わりました。


 宅建の勉強だけが宙ぶらりんと残ったのですが、これも何かの縁かと思えるように不動産の会社に就職が決まり、勉強の励みになりました。宅建を一つのステップにして、少しでも法に詳しい人間になりたいと思っています。


 また、来月には保険の試験が控えていて、まだしばらく勉強の日々になりそうです。


 業務の面では、保険や、業者からの申込み、インテリアの見積・発注、ホームページに関する業務を教えてもらっています。


 大学時代にパソコンを習っていたのですがパソコンとは離れた仕事を何年かしていたためか、自分がどれほど知っているつもりでいたかという事に気がつきました。日々進化しているネット社会に遅れをとっていた気分です。これから少しずつパソコンの知識を身につけていかなければと考えています。


 幸いなことに会社では一人一台のパソコンが与えられていて、自宅でも父に貰った型は古いのですが、ノートパソコンがあるので勉強の環境には恵まれています。早く皆さんのレベルまで追いつけるように頑張ります。


 11月度は、保険の勉強、資格取得を目標にして、担当業務を持てるように頑張ります。

 
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「定期賃貸借契約」でCan I help you? マンション管理士 遠藤
 

 イギリス人の若い男性が短期契約でマンションを借りています。3か月分の家賃は全納。そのかわり保証人は必要ありません。3ヶ月経つと契約は終了しますので、引き続き借りる場合は更新ではなく再契約となります。



 この英国人男性が12月以降もさらに契約したいと来店しました。日本語はほとんど喋れないので書面の手続やお金のやりとりを英語で行います。私の語学力はサビついてしまっていますが、でたとこ勝負でなんとかします。


 彼は最近作ったばかりの印鑑を使うのが自慢らしく、「前回の契約のときは印鑑がなかったけど今日は持ってるんだよね」と得意そうに見せてくれました。「ピート」(仮名)とカタカナで縦に彫られたものでした。私が「かっこいい。日本人みたい。今日はじめて使うの?」ときくと「いんや、もう何回も使ったさ」とのこと。肌の色が抜けるように白く金髪碧眼の彼が書類に印鑑を押している姿を見ると不思議な気持ちになります。


 契約期間の説明をしたときに、元号と西暦の話になり、彼は天皇陛下が崩御されると元号が変わることをちゃんと知っていました。日本語はあまり覚える気がないようですが日本の文化は勉強しているなと思いました。私の学生時代の先生たちもアメリカ人はとても流暢な日本語を話したものでしたが、イギリス人、スコットランド人はほとんど喋れませんでした。いや喋らなかったのです。お国柄というかおもしろいものです。ピートさんは再契約が完了してとても嬉しそうで、帰り際には握手をして「コーヒーをどうもごちそうさま」といってくれました。


 紳士的というか日本人のお客様でもこんな礼儀正しい人はめったにいません。外国人で連帯保証人がいない方でも定期賃貸借であれば問題なく契約していただけます。空室対策にもなりますしオーナー様へもおすすめします。

 
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お客様の生活のため 事務局 野口
 

 12月は火災保険試験に合格することができましたので店頭や電話などでお客様への直接の対応も多くなってくると思いますので、困らないようにしたいと思います。



 お客様の生活に関わる事ですので、定期的な催告を計画的に行い、お客様に迷惑がかからないよう事務処理も正確な処理が出来るよう従事していきたいと思います。



  特に保険の申込み書作成処理は、状況により様々なパターンがあり大変ですが経験を積んで正確に対応できるようにしていきたいと思います。


 決済に関して事務処理はほぼ処理できるようになりましたが、一日の流れなどはまだ斉藤主任の指示にしたがっていますので、自分で判断できるようにしたいと思います。



 今年はこれまで積み重ねを無駄にしないよう日々の業務に取り組んで参りたいと思います。

 ミーティングで取り上げられた携帯用フリーダイアルについてですが、試用期間を設けるのであればどの位費用がかかるのかということの他に、携帯用フリーダイアルでの問い合わせでどれ程の売上につながったかも重要ではないかと感じました。サービスの一環として良いとは思いますが、サービスが売上につながらなければ意味がありませんので、試用期間は、統計を取っていったほうが良いと思います。

 
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受験期には 営業部 石黒修司
 

 これからの時期は受験生にとっては、いよいよ本番の入試が行なわれる時期でもあります。そして、2月から3月にかけて賃貸が一番動きがある時期です。当社では、この時期に空室を一つでも減らすために、いろいろな対策を講じています。


 まず、去年の秋頃より、大学や専門学校等に物件資料やチラシを持って挨拶回りを行なってきました。大学では、大学生協の不動産部の担当者に直接会って御願いしてきました。また、専門学校等は、総務の担当者に会って御願いしてきました。


 そして、2月から3月にかけては、各学校の受験日の朝に、その学校の地域に合わせた賃貸のチラシの配布をおこなっています。特に北海道大学の受験日には、学生のバイトを動員して行なう予定です。

 あと、各学校近くの不動産業者にも、物件資料を情報提供して、積極的に決めてもらっています。



 また、最近当社では、インターネットの広告(自社運営のホームページ)に力を入れて居ります。この時期は、本州等の遠方の御客様からの問い合わせが多く、実際に御部屋を見ないで決めた御客様もいらっしゃいます。当社では、去年より始めた家具付きの御部屋が好評で、家具をつけない御部屋に比べて成約率が高くなって居ります。これからの時期は、家具付き物件の需要がもっと増えるように思います。



 最後に、これからの時期は、忙しくてバタバタしがちですが、逆に丁寧な接客を心掛け、御部屋のオーナー様や御部屋探しの御客様に、もっと喜ばれるような営業をしていきたいと思います。

 
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賃貸マンションの立地 営業部  古谷和博
 

 賃貸物件を探している方は、建物や部屋以上にマンションの立地で探している方も最近多く見受けられます。



 時期的に新入学される方が多いのですが、接客時に「どのような物件をお探しですか?」と質問すると、学校の近くか地下鉄の駅の近くが一番多いです。



 まあ交通の便がいいのは便利ですが、逆に学校や会社に近いと嫌がる方もいらっしゃいます。自分も後者のタイプです。






 通勤や通学時にいろいろな景色を見て、心をリラックスさせたり、ストレス発散のためにちょっと歩いて軽い運動もできたりするからです。

 

  ただ、買い物をするところは徒歩5分以内になければ都合が悪いです。いわゆるコンビニです。ちょっと、食料品や飲み物の買出しに行ったり、タバコを

買いに行ったり、時間潰しで雑誌を見たりで便利です。

 

  ご年配の方は交通の便がいいところを望む方が多いような気がします。札幌の中心部であれば駐車場わ見つけるのが大変なので、地下鉄の駅から5分以内だと喜ばれます。

 

  当社のある中島公園近辺であれば、夏場に公園を散策したり、豊平川で運動したりとても良い環境で人気があります。

 

  やはり、自分の家が良い環境の中にあると気持ちがいいと思います。

 

  北海道の夏場の涼しい環境を求めて、本州の方でセカンドハウスに賃貸する方もいらっしゃいます。

 

  時には北海道も本州並みに暑い年もありますが、イメージ的に湿気がなく、気温も本州に比べて涼しいため夏の短期間に滞在される方も多くなっています。

 

  もちろん、仕事などで定期的に北海道に来られる方はホテルに比べると、少ない予算で済みますし、イベントなどで満室になってホテルを見つけるのに苦労された経験がある方は間違いなく賃貸されます。

 

  短期間希望の方は当社で行っている、家具・家電付き物件が好評です。

 

  中古マンションを購入されて自分のセカンドハウスとして利用されている方もいらっしゃいます。

 

  このような方は大きな公園や、自然が多い場所が人気があります。

 

  やはり、さまざまな人が自分にあったライフスタイルで選ばれるので、物件もさまざまですが、自分が住んで納得のいくような物件を見つけていただきたいのと、仲介する我々もたくさんのお客様のニーズに答えれるように的をしぼった物件を、揃えたいと思います。

 

  これから、お部屋探しをされる方も多いと思いますが、さまざまな物件が数多くあるので、まずは自分が住むのに何を重視されるかを決めて物件を探されてはいかがでしょうか?

 
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マンションと被災時の影響について 営業部 草野裕樹
 

 日本にマンションと呼ばれるものが本格的に建ち始まって既に30年が過ぎようとしています。マンションはこの狭い日本の住環境を打開するために盛んに進められた政策の一環でした。



 よくお客様からマンションの耐用年数は何年くらいなのですかとお尋ねされます。この際その返答として一概には言えないのですが構造・現在の状況・現在までの補修の内容等を加味しながら大体の年数を話すようにはしてますがその年数も非常に大雑把なもので確定的なものではありません。


 日本中には築30年強のマンションがいくつもあります。札幌にもいくつかそのような物件が見受けられますが建て替えに至っているものは無いと思います。



  しかし日本全体では総会を行い、建て替え決議を経て建て替えに至ったマンションもあります。



 この件に付き先日ニュースで見たレポートのことを今回は話したいと思います。そのマンションはかつて公団で販売したもので築後30年を過ぎたものでした。建て替え決議のきっかけは雨漏りだったといいます。補修をする為専門家を中に入れ協議し始まり診断を開始したことに端を発します。当初はそこまでのものではなく防水工事を行い外壁などの補修を行うことで完了するはずだったのですがクラックとともに崩れた壁など多くの欠陥が見つかったのです。この件は大きく取り上げられニュースなどで大きく叩かれました。クラックのほかにある筈のない空き缶、ゴミ、コンクリートに埋め込まれた廃材など多くの劣化要因が見つかった。



 この件で非常に怖かったのが阪神大震災などのような天災があった際にどのような事象が考えられるかである。想像に過ぎないが倒壊していたろうし、入居者は、時間帯にもよるが深夜であればほとんどが圧死する大きな災害となっていたであろう。



 現在でもこの件は所有者と公団で係争中ですがどのような結果になるのかが非常に興味がある。建て替えの費用と減価償却の兼ね合いもあるのかもしれないが多くの費用が今後も費やされていくことだろう。



 当社で扱っているマンションは公団のような事件になることは無いと信じているが劣化に関しては必ず起こるものである。この段階でどのように対応するか、補修を進めるかで物件の価値、しいては入居の安全性が図られていくことになる。



 テレビで見たことだけが真実ではないでしょうがこのようなこともありえるということも少しは頭の片隅においておきたいと思う。
 
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家具のニーズ 営業部 西田
 
 年末は客足も少なくなり、また飛び込みで来店されるお客様は、急いで部屋を探しているが保証人がいないなど、条件の難しいお客様が多かったような気がします。そんな中、家具・家電付き物件については、法人契約・短期契約等、シーズンとは関係なく以前として好調です。12月中旬から、各地区担当分けして、空室対策としてオーナーに対し家具・家電付き物件を勧めるなどの提案をしていますが、オーナーのほうも当社のからのダイレクトメールやホームページをよくチェックされており、すぐに手配して早く入居者がつくようにしてほしいとの要望が多くありました。


 おかげさまで12月・1月は家具・家電の手配でいっぱいでした。次回からの反省として、シーズン前の空室対策は、もっと早く行い、ダイレクトメール送付後タイミングよく電話がけフォローをすると効果的だと思います。



 家具・家電付物件がなぜシーズンと関係なく年間を通して人気が高いのかを私なりに考えてみますと、賃貸入居者が多種多様化しており、どんな需要があるのか分からないというところにマッチしているのではないでしょうか?札幌の投資向け中古分譲マンションは築年数は古いですが、地下鉄駅に近い等、新築にはない利便性があります。その上にさらに、家具・家電付きですぐに生活でき、諸経費全納すれば敷金無し・保証人無しという利便性をつけることは、さまざまな需要に対応しやすいといえます。



  また、当社の家具・家電付き物件にお問い合わせいただくお客様は、他社物件に流れにくいというメリットがあります。お客様をお部屋にご案内した後、「もう少し考えて、よその物件も見てから決めます」とおっしゃるお客様が少ないのです。ほぼ当社の家具・家電付き物件のなかから選んで決めていかれます。それは他社物件にはない商品だからでしょう。当社で鍵をお預かりし、管理させていただいている物件だからこそできるサービスです。



 1月以降、引越しシーズンに入りますので、この時期に空室を埋めていくよう、今後とも頑張ってまいりたいと思います。

 
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オーナーさんへの対応について 事務局 藤田
 

 12月は、上旬に「損害保険募集人試験」がありました。私の母も父もこの資格を持っており、「簡単」・「落ちたら恥ずかしい」・「誰でも受かる」と言われていたので、それでは落ちたら本当に恥ずかしい…と思い勉強しました。



  実際の試験は、確かに落とす為の試験ではなく、受からせるための試験だと感じました。クリスマスイブに合格のFAXが届き、ほっと一安心しました。満点をとってやると勉強していたのですが、ケアレスミスをしてしまい残念に思いました。


 12月の年度末に仕事をして終わったのは、大学を卒業してから初めての体験でした。今まで何故か12月中に仕事を辞めたり、ちょうどこの時期が一番忙しいセールが始まる前で大掃除をしないアパレルにいましたので、社会人になり3年目にして初めて、大掃除・忘年会に参加することができました。



 大掃除をして会社を綺麗にして、1年の最後を迎える準備をするのもいいものだと思いました。


 業務の面では、1階にいて接客も何度かしたのですが、希望と合わないという方が多く数字には結びつかない結果になってしまいました。年度末からそれぞれ担当物件を持ち、家具家電付物件の提案などをじょじょにやり始め、現在は発注までたどり着いた物件が1つだけあるという状況です。



 お金をかけるのはオーナーさんですから、不安に思ってしまう要素を消してあげる必要があるのだと感じました。



 オーナーさんと電話で話す時、私のレベルが低くオーナーさんが賢いのできっと頼りなく思われてしまう面もあるのだなぁ、と反省する面は多々ありました。実際に電話問い合わせ、反響の多さ、HPの話や、先輩社員の方の電話で話していることなどをメモに取り、自信を持って提案できるよう、今月も頑張ります。



 年も明けて、あと2週間もしたら、大学のセンター試験が始まり受検シーズンの到来です。それに合わせて学生の移動や、転勤なども重なってきますので、物件案内なども積極的に行ってみようと思っております。


 個人的な話なのですが、お正月休みに首の筋をひねり動かなくなり病院に行きました。針治療をしてよくなりましたが、再度の針治療と筋肉トレーニングをすすめられました。日頃どうしても運動不足になりがちですので、ストレッチ程度でもいいから腹筋や背筋を鍛えなさいと言われました。また、背筋をピンと伸ばしていなければ、いろいろな体の歪みや肩こりに発展してくるとも言われ、日頃いかに姿勢が悪かったか、運動不足だったかを考えさせられました。2004年はまったくと言っていいほど運動はしていませんでしたので、2005年は筋力アップを図ろうと思っています。

 
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モノに支配されないライフスタイル考 マンション管理士 遠藤
 

今年の目標はモノを減らすことである。

昨年は知人がフリーマーケットに出店するのに便乗して、家の中やトランクルームの不要なものをかなり処分できた。このことがきっかけとなって、どんどんモノを処分するということにとりつかれて、休日をそれに費やしたりした。


それでもざっと自分の住まいを見渡すと、まだまだモノがあふれているのだ。ひとりで3LDKという間取に住んでいるせいかも知れない。ひとりで75uを占有するというのは、まあまあゆったりした暮らしを想像するかもしれないけれど、ざっくばらんな話ざっくばらんな生活になってしまうものだ。


とりあえずモノを見えなくすることにはこと欠かないのである。

これがクセモノで誰か遊びに来たりすると、「きちんとしている」とか「すっきりかたづいている」と言ってくれるのは、ただ見えるところしか見ていないからだ。


 モノを処分していて一番困るのが本。ある小説の中に、図書館から本を何冊も借りて読む「本の虫」(正確にはイタリア語だったけれど)と呼ばれる女性が登場する。

彼女は「本は読みたいだけで、持ちたいわけじゃないもの」というのだ。自分はどうだろう?と考える。とてつもなく増えるばかりの本を目の前にして。



本は読みたいだけじゃなく、本に埋もれて生活したいと切望する。いつでも読みたいものが手元にないと不安なのだ。いつかまた読もうとか、きっとまた読む日がくるかもしれない本に囲まれて生活したい。本以外のものはきれいさっぱり捨ててもいいとさえ思う。


衣類も雑貨もそのほかレジャー用品も片っぱしから捨てた去年の夏以来、靴を一足買うのにも今持っているどれかを捨てるならと考える。トランクルームもクローゼットもガラガラになったら、バックパッカーのように自由になりたいと思うようになってきた。



モノを持たないと守りの生活から解放されるようだ。ひとりならワンルームに収まる荷物で十分じゃないかと思う。ウィークデイは都心に便利なワンルームを借りて仕事をし、仕事以外の日は緑あふれるウィークエンドハウスで本と音楽に囲まれ、料理や散歩を満喫する生活スタイルにあこがれる。

 
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売買物件について 営業部  古谷和博
 

 私は、今まで売買物件の契約はまだ数えるくらいしかありませんが、お客様からの電話などで問合せが多いものは、立地、家賃設定、物件周辺の施設、交通の便利さなどがあげられます。



今の時期だと、大きな大学、専門学校の近辺の物件は人気です。

  それと、地下鉄駅徒歩5分以内の物件が人気となっています。

 入居者が常時ついている物件ばかりではないので、購入される方は検討される際幾度と考えられると思いますが、オーナー様によっては自分で当社に提案される方、当社に入居者を決めるにはどうしたら良いかとご相談される方、等いろいろな方がいらっしゃいます。


 当社にご相談頂いたオーナー様にはまず、当社一押しの家具・家電付き物件のご紹介をさせていただいております。

 実績として、約1年間空室だった物件が家具・家電を付けたとたん約一週間で賃貸契約に至ったものがいくつか実際に上がっております。



 ただ、どこでもつければ良いというものではないのです。

お客様のニーズにあった場所、家賃等条件の合う事も必要です。



 もし交通の便など不便な物件などは、家賃設定を見直したり、リフォームしたり少しでも他の物件より魅力的にするのも、早く契約に結びつける方法のひとつだと思います。



 ただ、家具・家電付きのご提案をさせていただいていると、オーナー様より「次の入居者が持参してきたら?」とよく言われます。

 私も当初は同じ思いでしたが、いざ蓋をあけてみると今まで家具は必要がないと言われたことはほとんどありません。

 はじめから、そういうお客様には家具付き物件は紹介しませんし、逆に家具がついているからといって、断られたこともありません。



 どんなオーナーの方でもやはり、空室期間はないほうがいいのですが、仲介させていただいている、私たちからすれば少しでも魅力ある物件の方が、紹介もしやすいですし、お客様からの問合せも増えると思います。





 これからも、新しいことに目を向け、お客様のニーズにあった物件の情報を取り、他社よりも進んだインターネット情報をご提供したいと思います。

 
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マンション管理士試験 営業部 宅地建物取引主任者 尾元隆博
 

 平成16年11月28日 第4回マンション管理士試験に受験。平成17年1月14日 第4回マンション管理士試験の合格発表があり、合格となりました。

 平成13年12月に始まった第1回マンション管理士試験から毎年受験しましてなんとか今回の第4回目で合格できました。



 できたての資格・法律でまだ世間には知られていないのが現状です。ごく一部の人が資格取得をして、仕事をしております。ただ、マンション管理士だけでの仕事では業務確立は難しいとも言われており、私もあと10年位経って少し世間に認知され少しずつ仕事としてやっていけるのではと思います。


 難しい試験と言われるマンション管理士試験の合格率は、平成13年の第1回目は、7.4%、第2回目は、7.0%、第3回目は、8.0%、今回の第4回目は、8.8%とかなり低いものとなっています。毎年、受験して思うのが単なる知識を問う問題よりも、事例問題・複合問題、問題文の長文化、思考力を問うような問題が年々増え、今年は特にたくさんありました。50問を2時間で解くのですがいつもですと25問を1時間の目安が、今回の試験では14問で1時間とかなり時間がかかり焦りました。後半はペースを上げで何とか全問解答を出せた状況でした。



 

 勉強の内容では、単にテキストの丸暗記だけでは試験に対応できず、基礎的な事プラス他の法律との絡み、ワンステップ上の応用、色々な問題・過去問題集を解いてやっと試験に望めれるかなと思いますが、その他に思考力が重要になると思います。

例えば、事例問題を法令上の規定にあてはめ、どの知識が一番最適でその知識を前提に思考し、あるいは複数の知識を結び付け思考するとやっと解答がでてくるといった事です。





 毎日、分譲マンションの売買、賃貸、管理、クレーム、その他の様々な処理をこなし、自宅も分譲マンションに住んでいるという事もありマンション管理士試験を毎年受験していました。



 仕事上、資格というものは必要ないのかもしれませんが不動産業に携わる者としては、宅地建物取引主任者、管理業務主任者(平成13年12月に始まった第1回の受験で合格)、今回のマンション管理士試験の合格と、知識・資格はあった方がいいです。ぜひ、不動産業以外にも分譲マンションに関わる方は受験して資格を手にしてはと思います。今までと違った知識が広がると思います。



 分譲マンションという物は区分所有者の共有部分が多く権利関係も難しいです。区分所有法・民法・宅地建物取引業法・管理規約など様々なものに基づいて建物ごと・部屋ごとでも多少内容が違ってきますので大変な分、面白い物だと思います。
 
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コーヒー一杯から 管理部 山田
 

1月の初め頃、管理の入居者の一人が家賃の支払いに来店されました。

その日は雪が降っていてとても寒い日でした。

外国人の女性の入居者で来店されるといつも「コーヒー頂いて帰ってもいいですか?」と言っておいしそうに飲んで帰られるお客さまでした。

私はゆっくりコーヒーを飲んでいただきたいので少し余裕を持って領収証を記入して1階へ降りていきました。



すると彼女は「少しお話してもいいですか?今日はお話がしたいんですよ・・・」とコーヒーをもう1杯セルフサービスでつぎながら私に言いました。



 コーヒーを飲みながら彼女は私にいろいろなお話しをしてくださいました。

家賃持参者のほとんどの方はアパマンプラザの近くに住んでいますが、彼女が北区からわざわざ毎月支払いに来ている理由は、会社の目の前にある中島公園を散歩するのがとても大好きで家賃を支払った後には必ず寄ることにしていて毎月の楽しみにしているそうです。



「中島公園付近にもたくさんお部屋を紹介できますよ。」と言ってみましたが、今住んでいる北区のお部屋がとても気に入っているそうで、このお部屋を決めた理由も初めは彼女のお友達がこのマンションに住んでいて、そこに遊びに行った彼女が自分も住みたいと思い、アパマンプラザに電話をして空室がないか確認して決めたそうです。



そして彼女がもしこのお部屋を引越すことになった時には、ほかのお友達が住みたいといっていて既に予約が入っているそうです。

特に気に入っているのはキッチンが広くて使いやすいということでお料理なんかもよくするんですよ・・・と話していました。





彼女は台湾出身の方ですが日本に来て10年以上経つそうです。札幌に来て丸6年になるそうですが、その前は名古屋にいて名古屋もとても好きな町でしたが、今は札幌が住みやすく満足していますが、寒さにはさすがに慣れない様子です。



日本は残業がありますが、台湾では一切残業はしなくて、時間になると仕事が残っていてもみなさん帰っていくそうです。

明日があるから・・・だそうです。



彼女は日本語がとても上手でとても楽しそうで、ほんの数分でしたがいろいろなお話しをすることができ、コミュニケーションもとれたのでよかったと思います。

彼女もとても満足していただき、雪がまだ降り続く中、「今日も中島公園を散歩して帰ります。」と言って笑顔で帰られました。

 
 
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人口流入と賃貸 営業部 草野祐樹
 

札幌は人口流入の流れが非常に強い。近隣には札幌の衛星都市といわれる都市がいくつかあるがそのほとんどで人口の減少が続き、その人口のほとんどが札幌へと流れている。

この状況は近年、特に平成のバブルが崩壊してから目立つようになっている。



 この状況はなぜ発生するのか?人口の流出は財政の悪化に関連するのになぜ都市はそれを防げないのか?




この数年日本の景気は大きく停滞し不況と呼ばれる苦難の時期に面している。この時期は経済が停滞するため失業者が増えるとともに優秀な人材が放出されやすい時期である。

会社は倒産し、個人は破産が多発する。倒産や破産を免れても収入が減少し転職する人も多い。このような状況下で人口は、人口が多く利便性があり「仕事」のある大きな都市へ流動する。



 また、都市は本来であれば領内の産業に税金を投資し育成、発展させそれに付随する産業にまた投資・融資・誘致を図っていく。

これにより人口や進出企業が増え税収の安定化を図ることができる。



しかし現在は全く逆の政策がしかれ、逆行している。なぜなら税収が減少しているのに対し公的な支出は増大し財政難を引き起こしているからである。貧困が貧困を呼び更なる負担と増税で賄おうとして人口は流出する。図で表すと非常にわかりやすい。

この理論は古くから論じられ中近世のイギリスで医者をしていたB・ハリーは貧困の原因を政策の欠陥から見つめた論文を出している。





 人口は商業規模の小さな町より大きな都市へと流れそこで再指導する。



 商業地域にはこの際人口の受け皿となるのがマンションなどの住宅で、これらにはアパートやテラス、などの種類がある。これらの受け皿を使用することで財が動き経済を刺激する。



また居住することによる生活財の消費が起こるためまた財が流動する。マンションに投資が集まり人口流入が増加すればその都市は大きな発展を見せ、近隣の都市でスプロール現象が発生する。

このことより発した経済の波が波及するとき経済の安定化が図れるチャンスが訪れるのではないだろうか?





 通常の生活を送る中では考えることのない賃貸の経済学。経済学はどこの世界にも展開でき、理論は無数に存在する。



 このような持論を持ち経済をみながらこれからも前進しようと思う。
 
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希望の物件情報を考える 営業部 西田
 
 1月に入り、3月〜4月に引越ししたいという賃貸の問い合わせも増えてきて、店内も活気がでてきました。



年末にオーナー向けに家具・家電設置の提案をしていったので、徐々に成果がでてきたように思います。私自身賃貸付けしたお客様を見ますと、女性の方は、駅から近く、室内がきれいであることが第一条件であるようです。

 条件に合う物件であれば、家賃の予算額は比較的高めのようです。分譲マンションは、駅近・オートロック・管理員ありと女性の方に喜ばれる条件がそろっていますので、女性客をつかむというのもひとつのポイントかと思います。



また、都心部の物件は家賃が安いものほど反響があるようです。自社物件のカサウィスタリアなどは駅からも近く、低価格でさらに家具付きとかなり反響が大きいです。ホームページでの問合せも多くありました。



これから専門学校・大学生・新社会人の引越しシーズンが始まります。今北大周辺などは物件が少なくなってきておりますので、退去立会い後の処理を迅速に行い、良い物件をどんどん紹介できるよう頑張りたいと思います。オーナーと接触する機会も増えてまいりますので、物件上げもより積極的に行ってまいりたいと思います。

 
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札幌消防局 予防部指導課より 営業部 宅地建物取引主任者 尾元隆博
 

 歌舞伎町雑居ビル火災が起きてから法律が変わっていますが、今後どのように変わり、また、マンションにはどのように影響するか調べました。


 平成14年の4月に、昭和49年以来、実に28年振りとなる消防法の大改正が行われ、その一部が平成14年の10月25日から施行され、全面的な施行は平成15年の10月1日からとなっております。

  主な改正内容については、消防職員が行う立入検査の時間制限が廃止されるなど、消防職員等の権限の一部が強化された他、雑居ビルなどの不特定多数の者が利用する一定の防火対象物は、1年に1回、専門的な知識を有する者によって、防火管理者の選任や消防計画の届出など建物全般にわたり点検を行わせ、その結果を消防署長に報告しなければならないという「防火対象物定期点検報告制度」が新たに創設されました。

  このうち、マンションに関する事項としては、管理について権限が分かれていて「共同防火管理」が必要となる防火対象物については、消防計画の中にそれぞれの管理権限の範囲を明確化するとともに、共同防火管理協議会の代表者は、所有権を有する者などの主要な者とするように明確化されたことが、該当することになります。

 今年の7月には、防火管理者講習会にて自宅のマンションの防火管理者になる予定ですのでもっと詳しいことを学んで分かると思います。

  今後、築年数の経ってきている分譲マンション・管理組合などの様々な問題などは、色々な知識を駆使してやっと解決できるように思います。

 
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投資物件の資産価値 営業部 佐藤淳一
 

 投資物件については、ほとんどの場合利回りで資産価値が決定されてしまいます。



手取月額50,000円、600万円、利回り10%の物件で考えた場合には、賃料を10%DOWNの45,000円にした場合、同じ利回りを確保した場合には540万円となり60万円の資産価値下落となってしまいます。物件が決まらない場合に単純に値下げを考えてしまいますが、資産価値の下落を考えたときにはちょっと恐ろしい気がします。


最近は空室が増加傾向にあり、需要の少ない物件は値下げしか対策方法が思い浮かばない物件も多いですが、物件によっては付加価値を高めることによって賃料維持をできるように心がけたいと思います。

交通利便性の高い都心部の物件はこれまで家具家電付の提案をして来ましたが、空室の対策について打合せをした際にウォシュレット、カメラ付インターホンや防犯性の高い鍵の設置、フローリングなど資産価値を下げないように多少出費しても家賃を維持できるようにしたいという方もいます。



将来的に売却も考えている方には賃料の値下げよりも付加価値を高める提案の方がよろこばれます。防犯対策に関しては東京と札幌ではかなり意識の差があるようで、鍵やオートロック、カメラなど単独ではどこまで効果があるかわからないものもありますが、いいものは取り入れていこうと思います。


一方、継続して保有する場合は賃料を下げてでも空室期間を短縮させて空室損失を少なく抑えるのが最善の策と思われます。
最近買った複数物件所有の方々は現金で買っており余裕もあるため多少の経費、値下げは割り切って対応していただける傾向にありますが、バブル期やローンを組んで購入した方々には値下げは少し酷な話なのかもと思う今日この頃です。

 
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議長として 営業部 石黒修司
 

 先日、私の住んでいるマンションの管理組合の総会が行われました。今期は、理事長をやらせていただいたので、議長として出席致しました。



 しかし、今年も出席者は少なく私を入れて7人でした。他、委任状が24件で、総戸数42戸中、31件と過半数を超えていたので、総会は有効に成立しました。


 今回の議題は、マンションの外壁(タイル)の建物診断を今年おこなうという事(昨年、一部のタイルが崩落したため、応急措置だけしました)とパソコンのインターネットの光ファイバー回線を他にも入れるかペットを飼っている所有者に対する対応等について話し合いました。



 そして、理事長は、また持ちまわりで、今期の担当のブロックの方が一人しか出席していなかったので、その方に御願いする事になりました。(管理会社の担当者の説得で、なんとか了承していただきました)



 私が住んでいるマンションは、約半分が単身者の方で仕事が忙しい方が多いせいかもしれませんが、自分の住んでいるマンションの管理に対して意識が薄い方が多いと思います。



 私が以前勤めていた会社で、分譲したマンションなので、私自身、管理組合の活動にあまり表立って動く事に抵抗があるのですが、これからは、管理組合の事をもっと勉強して、自宅の管理組合にも、仕事にも役立てていきたいと思います。

 
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チラシから考える移住意識 事務局 藤田
 

 マンションの集合ポストに投函されているちらし類をよく見ている方なのですが、先日広報の「ほっかいどう盛夏号」でおもしろい記事をみつけました。首都圏などから北海道への移住に関する意識調査を行ったところ80%の人々が北海道に関心を寄せているという内容でした。


 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪・兵庫)などに住む50歳〜60歳男女を対象にインターネットで行われた意識調査で、「北海道に住んでみたい」10%、「北海道に一時的に住んでみたい」39%、「(夏季だけなど)季節限定であれば住んでもよい」28%、「(3年だけなど)期間限定であれば住んでもよい」3%と、合計80%もの人々が北海道ライフに関心をよせているという結果でした。

 

 移住のタイミングは仕事を引退した時で定年を前に「第2のふるさと」探しが広がっているようです。札幌を中心とする都市機能や、美瑛・富良野などを代表とする自然環境が理想に近いのではないかと私は思いました。



 このように多くの人が関心を寄せている北海道ですが、景気はいつになったら上向いてくるのかと不安に思います。

 先日、当社の前に置いてあるチラシを過去に持ち帰っていて、電話問い合わせをしてきてくれたお客様がおりました。何度かメールのやりとりをしていたので、探している物件が明確で前もって準備ができました。



 その方は札幌のアルタにアクセサリーショップを開くという事で、家具付き物件を探しておりました。最終的に大通駅から一番近い家具無し物件と、少し歩くけれど家具付き物件と悩んで家具付き物件に決まりました。家具付きの方が家賃は高かったのですが、引越し費用や生活する面を考えて家具家電付き物件にお申込みとなりました。



 6月は、お祭りや予想外の猛暑で引越しという感じではなかったのか来客・来客という感じはしませんでしたが、お客様が一時にたくさんいらっしゃる時があり、バタバタした印象もありました。

 
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分譲賃貸の良さ 営業部 佐藤淳一
 

 当社の賃貸仲介は、管理物件や管理物件でない物件でも当社専属に近い状況で募集している物件がほとんどのため、他業者の物件を積極的に取扱いとにかく成約さえさせればいいという状況ではありません。



  物件としては限られたものになってしまい、時にはお客さんの探している物件をご紹介できないこともありますが、当社の特色である分譲マンションの賃貸ならではの地下鉄駅、都心部に近い安心して生活できる物件が多数あります。


 アパートや賃貸マンションに比較すると分譲マンションはたいてい駅に近いところにあり、立地面では競争力は高いと思われます。私の個人的な感覚では、地下鉄駅の周辺のいいところには分譲マンションが建ち、残った空地に賃貸マンション、もともとの戸建住宅地には建替えや有効利用等でアパートが建っているため立地条件のみで比較すると分譲マンション、賃貸マンション、アパートの順です。



  設備面の比較はどうかとなると、賃貸しているワンルーム、1DK、1LDKの単身者向けのものについては分譲マンションの場合は札幌では平成4年でほとんど建築がストップしており築後10年以上経過しているため、最新の賃貸マンション、アパートに比較して不便な点も多く見られます。代表的なものでは浴室・トイレ・洗面が一緒の3点ユニットが多くセパレートタイプが多い新しい物件と比較した場合には使い勝手が悪く敬遠させることもあります。ただし、賃貸向けに建てた物件は投資効率を高めるために使用資材そのものはコストを抑え安価なものを使用しているケースも多く、良く比較していただけば品質の違いは分譲マンションの方が格上です。また、ほぼ同じ条件の物件であればセパレートタイプになるだけで5,000円程度高くなります。最近は収入面で家賃をできるだけ抑えたいお客さんも多く、予算的に3点ユニットで我慢するケースも増えております。



  入居者層はどうかというと、アパートでは空室を減らすために審査を甘くしてその結果滞納が多いということも多いようです。当社管理物件の滞納者はぜいぜい2%程度であることを見ても、アパートとは比較にならないと思われます。最近は保証会社を利用するケースもあるようですが札幌は滞納が多く厳しい状況のようです。



 札幌はだいぶ前から借り手市場で空室が目立ち、アパートの空室率は高く空室の案内FAXもたくさん届きます。当社の分譲マンションの空室率はまだいいほうだと思います。空室率の低下に起爆剤となった家具家電付を始めとして、好立地のものはちょっとした付加価値等で状況は変化しますので物件に応じた対応もきめ細かくしていかなければと思います。

 
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魅力的なマンションへの道 マンション管理士 遠藤
 
 私が住んでいるマンションには1階に掲示板がある。なにかの工事実施の通知や自治会からのお知らせに混じって、訃報を目にする機会が増えてきたようだ。



 ○○号室の○○様 享年○歳で永眠されました。あとは葬儀の日取りなどが書かれている。

      

 築21年の分譲マンションだから、購入当事は熟年夫婦だったカップルが今やすっかり老夫婦になっているし、居住者の顔ぶれもずいぶんと変わってきている。


 以前はたくさんの子供たちが敷地内で遊んでいたのだが、みんな成長して高校や大学に通うようになり、小学生だった子たちは親離れして独立してしまった。その後は若い人に代が変わったということも、どこかに子供が生まれたということもあまり聞かず、プレイロットもひっそりとしている。


 今では子供がいなくなった熟年カップルと、つれいあいに先立たれた独居老人ばかり増えているのだ。そして集会室で習う社交ダンスやカラオケもほとんどこの年齢層で構成されているようだし、

管理組合の運営にしてもそうだ。


 これはちょっとヤバいんじゃないかと思う。一管理組合で少子高齢化がこんなに加速度的にすすんでいるのだ。あの人たちに万が一のことがあったら、だれが相続するのだろうか?

相続してもここに住むとは限らないし、売りに出してもまた老人が買うかもしれない。


 老人に囲まれて暮らすのはイヤだと思っても、そのうち世の中どこを見ても老人だらけになるのは目に見えている。そして自分もその仲間入りをするのだろう。マンションの資産価値は住んでいる層も大いに関係すると思われる。老人マンションになっても資産価値を下げずに、異なった世代の人たちにとっても魅力的な物件であるように管理運営していかなくてはと思う。


 一緒のエレベータで最年少の子は現在中学3年生。ひとりっ子だ。

「この子たちが高額な年金を払い、たくさんの老人たちを養わなければならない世の中になるのだ。」と考えると、いつも「大変だね、がんばってね」と声をかけずにはいられない。

 
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人気賃貸物件とは? 営業部 古谷和博
 
 現在、賃貸業界はマンションの新築ラッシュや少子化問題等によって、物件の供給過剰になり賃貸契約になるまで、空室期間が長くなりつつあります。

 しかし、全部の物件所有者が空室対策で頭を悩ませている訳ではありません。
 いかに、契約になるか、工夫やアイデアによって同じ物件でも、「使いやすいように設備を充実させる、リフォームによって新鮮さをだす」と、いろいろとその時代のニーズに合わせて、部屋を変えるといった行動をすることで、所有している物件すべてを賃貸しているオーナーもいます。

 真剣に所有している物件の事を考えている方は、他のオーナーの物件に興味を持っていると思います。
 半年間、空室だった部屋に家具・家電をつけて、ものの1週間で決まった例もありますし、退去して空室になって、翌日にそのままの状態で決まった例もあります。

 契約になる物件には、さまざまな良いタイミングが重なり、案内と同時に契約になります。
 タイミングとは、例えば賃借する人が探している地域に家賃等の条件があった物件があったり、探していた予算内で家具がついていたり、とさまざまであるが、案内したときの部屋に入ったときの第一印象がかなり重要であるように思います。

 今の時代は、IT化によってパソコンや携帯電話の普及で自宅や外出先でも、欲しい情報がいつでも検索できますので、自分の目で実際に物件を見なくても、だいたいのイメージはつかめるとは思いますが、最後は実際に、自分の目で確認を必ずしていただいています。
 写真では確認しにくい、日当り、壁の色、外壁の具合といった条件がクリアされれば決定しやすくなります。
 ただ、物件によっては、階が下の方で日当りが悪いといったような条件の所有者もいるわけですから、そういった物件には照明器具ひとつでも、部屋の雰囲気を変えることができます。

 設備機器がいかに大切かが、最近は私も身にしみてきました。
 ここ一ヶ月くらいは、退去立会いの見積り時には、「電球が切れていないか」、「カーテンレールの玉は数がたりているか?」、「シャワーホースや、水道の蛇口からは水漏れがないか?」等、細かいところまでチェックをして所有者に連絡をするようにしています。

 あとは、同じ建物の違う部屋の家賃設定等の条件や、家具をつけて何日で決まりましたとか、新鮮な情報を正確に伝えているつもりです。

 自分がかかわった物件に関しては、最後まで責任を持って対応させていただきます。

 空室のオーナーさんには、1回、自分の物件を賃貸人としての目でじっくりと観察をしていただきたいと思います。
 
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移りかわり 営業部 宅地建物取引主任者 尾元隆博
 
 今までお店といえば、小さい商店・スーパー・百貨店でしたがコンビニが出来て便利になり、更に24時間営業でいつでもいける便利さが受け、今ではもうひと回り大きい店の展開している東急ストア系列のディナーベル24時間営業、その他には札幌フードセンターの24時間営業、ジャスコ(イオン)の24時間営業開始があり、店舗数も増えてきています。

 店といえば、100円ショップが増えてきていますが、以前はスーパーの一角にあったものが今ではワンフロアー・4〜5階全てが100円ショップという店もあります。最近では、アミューズメントも一緒になった店も出てきており形態が変わりつつあります。その内、100円ショップの24時間営業も出てくるのではないかと思います。そうなると安さ・品数の多い100円ショップがどんどん増える可能性はありますが、人件費などコスト・仕入れがいかに出来るか勝負だと思います。

 以前、テレビで見ましたら道外の100円ショップでは、積極的に生鮮食料品を取り扱っていました。仕入れが大変そうでしたが見た感じは、コンビニと差別化が出来て安く、一人住まいの量のいらない人にはとてもいいサービスだと思い札幌には出来ないのかなあと思うくらいでした。札幌にも出来て欲しいです。

 最近の店を見ると一つの店だけではなく飲食店・薬屋・その他の店などが一緒になった複合商業施設が見られます。あえて客層のターゲットを絞らないで幅広い客層に来てもらい買って貰おうという魂胆でしょうが、自分もつい行ってしまいます。

 店の数が増え、24時間営業で便利になり大型店も同じように便利になっていくと消費・大量消費という観点からはいいと思いますが、専門性・専門店が欠けているので必要になると思います。これからは、一般大衆のターゲットも必要かもしれませんがある特定の客層を狙った商売がいいのではないかと思います。

 例えば、50〜60歳、60〜70歳とある程度お金を持っていて時間のある方を対象にした商品を提供するといいのではと思います。自分でも今の仕事に結びつくようなアイデアを考えていければと思います。
 
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師走とは 営業部 草野裕樹
 
 12月といって思い浮かべる言葉・・・「師走」「忙しい」
「締め」・・・全てにおいて慌しさを感じさせるような雰囲気を持ち合わせている。

 この時期不動産はどのような動きをするのであろうか?

 不動産は年末にかけて大きな動きを見せる。理由としては売買であれば税制上の優遇措置を利用したり、損益を出すために積極的に動いたりと轟々とした慌しさを顕わにする。賃貸は、年末にかけて年末ボーナスを利用した引越や色々な事情を抱えての引越など駸々とした動きがあるような感じがします。これは力学的な動きに例えますと売買は「動」、賃貸のほうは「静」を表したようなイメージでしょうか。

 現在の当社の動向を見てみると動静のバランスは、「動」が6割、「静」が4割といったところでしょうか。この動向を見ている限り動きがあるように見受けられるのだが、場所や物件のレベルによる「動」と「静」があるようにも見て取れる。

 札幌の中心部からちょっと離れた物件などは特定の事象がない限り不利な立地条件となり何かの特色を持たせないと動きのない「静」となってしまう。逆に札幌市の中心部から程近く、近隣に大学や大手企業、銀行、病院など多くの施設を抱えたような場所にある物件は年中を通して動きがあり、まさに「動」を意味するに相応しい成約率を見せる。

 ではこの動静を比較し対比してみようと思う。この二つの動きは立地条件や物件の新旧、設備など特定の要因を持って相反する動きをなるのだが、視野を物件という分野のみに絞り比較してみたいと思う。

 私は現職に至るまで不動産の賃貸を専門とする業者に在籍し、自社で扱う物件意外にも多くの物件を仲介・斡旋してきた。その経験を基に論ずるのだが、都市部の物件に関しては比較的キレイ目な物件だけでなく古く老朽化しリフォームを繰り返しているものも多い。また、多くの物件があるため入居者や、入居希望者の取りこぼしを防ぐため比較的こまめに修繕や室内リフォームを繰り返している。そのため、多少旧くても成約率があり入居率もそこそこの物件が多い。しかし、少し都市部から離れるとあまり手をかけていない物件が目立ってくる。管理もあまり良くしていないのかリフォームや補修が良くない。室内を見ても特徴があるわけでもなく至って普通の場合が多い。つまり工夫のない空室が多く目立つのである。ここに大きな差異が生じ、比較する意義が出てくる。

 上記の比較においては所有者意識がどの程度まで研ぎ澄まされているかを比較の根本においている。この感性が研ぎ澄まされていると空室に対する意識が大きくなり動きを活発にさせる。つまり成約率を自ら上げようと提案や要望が出てくるのである。一方何も試行錯誤せずただ一方通行に成約するのを待っているようであれば不動産業者に任せきりになり仕舞いには忘れ去られてしまうことすらある。工夫1つで手持ちの駒は歩兵にも桂馬にも金にも成り得るのである。

 工夫すること、自ら提案して動くこと、自分の目で確かめること・・・意外と簡単に出来ることで物件は成約率の良い投資物件に成り得るのである。販売当時の設定利回りのまま維持すること、勢いに乗りアップさせること、一歩引いて利回りを多少犠牲にして成約させること、空室のままほったらかす事・・・所有者の姿勢で投資物件の生き死には決まっていくのです。
 
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管理員について 営業部 佐藤淳一
 
 マンション管理の対応はやはり全国組織でやっている会社はノウハウの蓄積も多く、安心感があるように感じます。最近話題の姉歯設計士の問題についても、問題が無いことをいち早くお知らせしていましたので住民も安心感があると思います。
 また、普段の業務についても、先日の雑誌を読んだ限りでは大手はクレーム対応などもデータベース化されていて、同じような事例の対応は適切に処理がされているようです。

 当社には特に関係ないと思われることでも仲介でお客さんを入れたからという理由でクレーム対応時に連絡してくる管理員がいますが、管理員教育についても差があるように思われます。マンションによっては何のためにいるのかわからないような管理員もいることがあり、人員を配置さえすればいいと考えているのではないかと感じることもあります。

 いろいろな資格がある中で、マンションの管理員のための資格ができて、最低限の知識をもった方が管理員になるといいと感じます。必要以上に個人の情報を語る管理員もいたりして、話していいことと悪いことの分別がついていないような管理員もいて、情報を得たい場合には助かりますが、問題だなと感じるひとも多く、知らないということの恐ろしさを感じます。
 
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「投資のかたち」 マンション管理士 遠藤
 
 10年ほど所有していた車を夏の終わりに処分した。年式は平成6年で査定はない。
廃車にするためにも費用がかかるということだったが、走行距離が4万kmで車検が少し残っていたため、運良く引き取ってくれる人が見つかり名義を変更した。もともとタダでもらった車だからあまり愛着もなかったといえる。

 10年も所有していたのに距離にして1万kmも乗っていなかったのだから、いかにウィークエンドドライバーとはいえ、これはひどすぎると周囲からも言われる始末。
タクシーを利用し、必要なときにレンタカーを借りていた方が得策だったようだ。

 よく考えてみると、車を維持するために10年間で200万円以上は経費をかけたことになる。
 車検、駐車場代、自動車税、自動車保険、その他修理代などの経費だ。粗大ゴミを飾っておくために、税金を払い駐車場を借りていたようなものかもしれない。
10年前に200万円のマンションを買ってうまく運用できていたら、インカムゲインに転じていたことだろう。それにしてももっと早く手放していればなあ。

 「たら、れば」と嘆いていても進歩がないので、今はとりあえず無駄な経費をもう使わなくても済むということ、車にまつわる様々な面倒から解放されたことを喜ぼうと思う。
実際車を処分してから不便を感じたことはない。公共の交通機関とタクシーでじゅうぶん移動できるし、どこへ行ってもアルコールを気にしないで飲めるのでストレスのない生活ができるようになった。いちいち駐車場をさがす手間もないので、かえって行動範囲が広がったような気もする。

 これまでの無駄が今後は貯蓄に反映させることができるように、何か目標をもつようにしなければと思う。自分にあった目標を見つけるのは難しい。

 いっそのこと貯蓄ではなく自分自身に投資をして、人間として、女性としての資産価値を上げるというのはどうだろうか?誰がどのように評価してくれるかわからないけれど、面白い投資のかたちかもしれない。

 自己満足で終わっても人に迷惑をかけないし、車のようにリサイクル料もかからないのだからいいと思う。
 
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高層マンションと景観について 営業部 石黒修司
 
 札幌市内で昔から人気のある地域として、円山・宮の森等があげられるという話を以前させていただきました。そして、円山地区で某デベロッパーの新築の分譲マンションの建設において住民の反対運動があったという話もさせていただきました。その運動から発展して、札幌市全体の都市計画に関わる問題になりました。来年3月より都心部などの一部区域を除いて建物の高さ制限がされる都市計画が施行される事になったのです。

 最近、当社のある中島公園近辺でも新築の高層マンションが建設されていますが、来年、3月より前記の都市計画が施行されるので、高層マンションの上階の部屋は逆に価値が上がるのではないかとも思います。

 以前も書きましたが、都市の景観と都市の発展とのバランスというのは、非常に難しい問題だと思います。あまり制約しすぎて都市の発展が妨げられるのも困りますが、ある程度の制約がないと無秩序な開発が行われてしまうのも事実です。

 札幌は、冬季オリンピックが開催される前に開発が一気に進み、現在の原型ができあがりました。その時よりちょうど30年以上経過して、中心部における再開発も進んでいます。

 これからは、少子化の影響もあり、急激な人口の増加は考えづらくなっています。これからは、もっと余裕を持った都市計画が必要なのかもしれません。札幌がいろいろな意味で、もっと豊かな都市になるためにも、これからマンションを建築する際には、法的に問題がないという事だけではなく、周囲との景観との調和や地域住民とのコミュニケーションが大事になってくると思います。
 
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売買体験談 営業部 古谷和博
 
 最近、私が担当した売買物件の商談の中に実際に居住用に購入するお客様に、何件か応対させていただきました。

 現在は、関西に住んでいるご夫妻が、奥様が独身時代まで札幌に住んでいたという理由で、ご主人が退職後に北海道に移住しようとマンションを探されておりました。
 たまたま、札幌の不動産屋を電話帳で探していたところ、当社の名前が目に留まり住所を調べてご来店いただきました。
 札幌には、何度か旅行では訪れてはいたみたいでしたが、地名とかではどこの区かさえわからない位でした。

 不動産屋も何件か、探していたみたいでしたが、当社が最初ということで、まずは札幌の地理を知っていただこうと、行事や祭りや観光名所等を説明させていただいて、地下鉄の駅で方角を説明しながら、物件のお話をさせていただきました。

 何分か、お話させていただいていると、奥様が以前住んでいたという事で、いろいろ思い出などで、地名を思い出していただき、だんだんと話がスムーズに進んでいきました。
 特に、住みたいと思っている地域はなかったのですが、自動車の免許をお持ちではなかったので交通の便がいいところで、買い物が徒歩圏内でいけるところで探しました。
 2物件ほど、ご紹介させていただいて無事、ご契約をいただきました。

 ご主人は、北海道での生活はされた事がなく、最後まで冬の寒さを気にされておりましたが、奥様の説得により現在は、札幌での第2の生活を満喫されているようです。
 物件の引渡後も、何度か電話連絡をいただいて、「この物件を購入して良かった」と言っていただき、大変うれしく思っております。

 このお客様との出会いも、最初は電話帳からのはじまりでしたので、本当に商売の出会いは、いろいろなところにあるんもんだと感じました。

 今後もいろいろな形で、たくさんのお客様に接していくと思いますが、1件1件のお客様を大事にしていきます。
 
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お客様の考える決め手とは 事務局 藤田
 
 10月は転勤の方や、飛び込みで物件選びを迷わずにすぐに決めるというお客さまがいらっしゃったので賃貸本数自体は割と多く忙しい1ヶ月だったという印象があります。暑い夏が終わって、雪が降るまでの気温のいい時期で引越しシーズンと呼ばれるだけはありました。

 主に家具付きの接客が多かったのですが、1つだけ見てピタっと「ここだ!」と決めるお客さまと、何件か見て携帯電話の写真で撮って帰り、友人・親に相談し熟考してから「これにします」というお客さまがいました。デジタルカメラもそうですが、携帯電話で簡単に写真が撮れて簡単に見ることができ、見に行った物件を後から思いだすための手段としては、カメラ付き携帯電話の使用は画期的だと思いました。

 また、方位磁石を持ってきて窓の向きなどを気にするお客さまもいました。同じマンションで階数と間取りが違うお部屋を案内した所、私の感覚では階数が上で少し部屋が広い方が気に入るのかと思っていた所、風水的に考えると方角が気に入らないので下の階のお部屋に決めますと言われたことが印象的でした。

 ただ、みるからに危ない人が来店した時の対応は困ってしまいます。コンビニの雑誌で見たと言ってきかず、当社の物件は雑誌にのせていないと伝えても理解してもらうまでしばらく時間がかかり大変困りました。誰が住むのか、保証人は、という話になるととたんにはぐらかしてきて、とても危険な感じがしました。そのような人は早く帰ってもらう他はないと思いますが、まだまだ上手な対応がとれず困ってしまう事もあります。

 そろそろ専門学校など入学が決まり一人暮らしのための資料問合せや、親からの物件下調べのための電話問い合わせなども受け初めています。年々親は早くから活動を初めるようになったな、という印象です。専門学校や大学に賃貸の新しいチラシを配布しておりますので、反響がどのようなかたちでくるのか期待したいところです。
 
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余裕を持った都市計画を 営業部 石黒修司
 
 札幌市内で昔から人気のある地域として、円山・宮の森等があげられるという話を以前させていただきました。そして、円山地区で某デベロッパーの新築の分譲マンションの建設において住民の反対運動があったという話もさせていただきました。その運動から発展して、札幌市全体の都市計画に関わる問題になりました。来年3月より都心部などの一部区域を除いて建物の高さ制限がされる都市計画が施行される事になったのです。

 最近、当社のある中島公園近辺でも新築の高層マンションが建設されていますが、来年、3月より前記の都市計画が施行されるので、高層マンションの上階の部屋は逆に価値が上がるのではないかとも思います。

 以前も書きましたが、都市の景観と都市の発展とのバランスというのは、非常に難しい問題だと思います。あまり制約しすぎて都市の発展が妨げられるのも困りますが、ある程度の制約がないと無秩序な開発が行われてしまうのも事実です。

 札幌は、冬季オリンピックが開催される前に開発が一気に進み、現在の原型ができあがりました。その時よりちょうど30年以上経過して、中心部における再開発も進んでいます。

 これからは、少子化の影響もあり、急激な人口の増加は考えづらくなっています。これからは、もっと余裕を持った都市計画が必要なのかもしれません。札幌がいろいろな意味で、もっと豊かな都市になるためにも、これからマンションを建築する際には、法的に問題がないという事だけではなく、周囲との景観との調和や地域住民とのコミュニケーションが大事になってくると思います。
 
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お客様の声 事務局 藤田
 
 早いもので2005年も11月が終わってしましました。初雪が降ったり、気温が低く寒い日が続いていましたが、お客様の問い合わせ自体は後半になって増えてきたように思います。

 前半は、少し質の悪いというかお断りの対象になる、保証人がつけられない・時間にルーズで連絡のとれなくなる人などが多かったように思います。お申し込みがしたいと言っても、名簿がきちんと埋まっていなければ審査も何も始められず、連絡をすると2転3転して待ってくれという話になり、結局違う人から申し込みが入って断ることができてよかったと思いました。

 後半になってくると、専門学生の親からの問い合わせや、大学で札幌に来る予定なので資料が欲しいという人、また在学中だけれど3月ころに引越したい、という問い合わせが増えてきたように思いました。中にはインターネット家具付きホームページの反響で、「家賃スライドはできないのですか?」と尋ねてくるお客様もいました。「いろいろな不動産屋さんを回って物件を見たけれど、アパマンプラザの家具付きが一番安いから契約をするならアパマンプラザがいいな」とのことでした。
新入学生の大学生の場合だと、積極的に家賃スライドをしてもいいのではないかと個人的に思います。専門学生だと、すぐに卒業ですし、学校を辞める率も高いように思うので難しいところでもありますが。

 ホームページから問い合わせをしてくるお客様は、自分で事前にいろいろなホームページを研究して来店や問い合わせをしてくるのだなぁということを感じました。「家具付きを探した時は、アパマンプラザが一番安いけれど、儲かっているの?」と2人のお客さまに言われました。

 これから年末に向けて、ますます気温が下がり雪も積もりますので、外出時には防寒対策をして病気や怪我のないように過ごしていこうと思います。
 
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「求める人と求められる人」 マンション管理士 遠藤
 
 専門職が働く現場では、雇用する側の意識が変わってきているというニュースをみた。

 たとえば飲食店。「ふぐ」を扱うには「ふぐ職人」を雇わなければならない。毒のある魚を調理するのだから、専門知識と熟練の技が不可欠だろう。
 ふぐ店の経営者は職人がいるおかげで店の信用も成り立つし、お客様にも満足してもらえるのだ。

 経営者は職人に高給を支払い、他にも修行中の見習、洗い場、ホール係、レジ係など多数のスタッフを抱えているので人件費は相当かかっている。おまけに年々スタッフの質や定着率が悪くなってきており、社員教育にも気を抜けないという日々。

 言われたことだけでもやってくれるフリーターがいればまだマシなのだが、近頃はこれさえまともにできない人が多くて困っている。

 そこで、効率よく営業するためには、フグもさばけるし、洗いものもできる親方がいて、ホールもできればレジも打てる女将さんがいればいいのだ。小さな飲食店では当たり前のことを、大手でも現場にどんどんスキルのある人を導入して、よりプロフェッショナルな環境にしようという動きがでてきているという。高齢化とともに少数精鋭に移行していくのだろうか。

 とはいっても職人はプライドが高いから専門外のことはやりたがらない。専門外のこともちゃんとできる専門職こそが、今後求められる人材なのだと思う。
 
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ホームページから 営業部 石黒修司
 
 今シーズンの冬は、昨年同様、雪がとても多いと思います。今年は、北海道だけではなく、全国的に多いようですが・・・。北海道開発局や札幌市では、毎年多額の除雪費を計上していますが、今年は例年より予算を抑えているのか、除雪が例年に比べると少ない様に思います。雪が多いのは、異常気象のせいでしょうか?

 2月から3月にかけて賃貸需要が一番多い時期ですが、新入学生の方や転勤、短期の出張の方に好評なのが、家具付きの賃貸物件です。新たに家具・家電製品を揃えなくてはいけない方にとっては、引越し時にかかる費用も抑えられますし、また転居する時の引越しが楽なのが好評の理由のようです。さらに当社では、賃借人の方から仲介手数料をいただいておりませんので、引越し時にかかる費用が抑えられると思います。

 札幌で御部屋探しをする際に重視するポイントとして、冬に雪が多く気温が低いため、地下鉄駅から近く(バスは冬期間遅れるため)、マンション(アパートは寒い)が好まれているようです。当社で扱っている物件は、主に分譲マンションなので、上記の条件は、ほぼ満たしていると思います。また、分譲マンションは、賃貸マンションより建物の構造や管理がしっかりしていると思います。

 最近、賃貸物件を探す御客様の反響で一番多いのが、当社のホームページを観た御客様です。札幌以外から札幌に来られる方は、特にインターネットで御部屋を探される方が多いようです。雑誌等の広告は、原稿を作成してから出版までにタイムラグがあるので、情報が古くなってしまいます。当社では、ホームページの情報をまめに更新するようにしております。

 賃貸の御部屋探しの際には、是非、アパマン・プラザを御利用いただきたいと思います。
 
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不具合への対応 事務局 藤田
 
 2006年が明けて早いもので、1ヶ月が経過しました。年が明けてから、ガス湯沸器が壊れてお湯がでない、ストーブの調子が悪い、という問合せが多かった気がします。中には、家賃が遅れ気味で家賃支払いの時は頭が低い感じの人だと思っていたのに、湯沸器の不具合で突然大きな態度に出る方もいました。しかし、特に大きなトラブルにならずに交換を終わらせ、オーナーさんからも入金いただけてホッとしました。

 私も賃貸マンションに住んでいますが、部屋の換気口の接着部がとれていて、料理をする時に使う換気扇を回すと、室内の換気口が浮かんできて風が入り込んできて大変寒い思いをしています。

 管理会社に伝えて直してもらうべきなのですが、どうも面倒くさいというのと、室内に入られるのが嫌でほったらかしています。あとしばらくしたら、暖かくなるかなぁ、という感じでほったらかしてしまっておりますが、気になる人にとっては我慢ならない現象なのではないかと思います。

 業務上、入居後の不具合で電話がくるお客様で、細かいことを言うな…と思う人もいますが、基本的には自分だったらどうするかという立場で考えるように勤めています。
賃貸の動きについては、札幌駅周辺が動いている感じがしました。インターネットを見てという方は、「家具付き・短期」の他に「インターネットの回線は何が使えるか」という問合せもうけます。

 賃貸資料には、インターネット光ファイバーの設備で何が使えるか調べて記入をして、物件を紹介しやすいように準備しております。管理人に電話をしていると、「回線は引く予定だけど、工事が遅れていてまだ使用できない」・「回線は入っているけど、利用者がいないから廃止しようかな」などいう話も聞きました。

 私も毎日自宅でパソコンを立ち上げて、メールのチェックや情報を得ていますので、インターネットが重要視されていることを感じます。
 
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建築士問題による影響 営業 草野
 
平成17年があっという間に過ぎ去り平成18年がやってきた。最近の事象を見ていると昨日まで持て囃されていた者が今朝になってみれば犯罪者になっていたり、大丈夫であろうと思ったものが大きな問題を抱えていたりする。とあるホテルでは代表者が率先して違法な改造を指示し、テレビの前で悪びれることなくインタビューに答えていました。違法な建築が元で多くのバッシングを浴びる元建築士の件があったばかりなのに全く生かされていないことが残念である。


このように建築について多くの嫌疑が建築士業界や建築業界に暗雲のように覆いかぶさっている。このような状況下で不動産はどのような動きをするのだろうか。一月度の動きを見ると売買に関しては去年とさほどかわらないような動きを指している。大きさや広さも変わらない。しかし、成約の前には必ずといって聞かれるのが「建築した施主は何処ですか?」とか「強度はどのように維持されていますか?」などやはり少なからず影響を与えていることがわかる。私が調べてわかることは報告している。しかし、資料が古い上に記載されていない場合もある。そのときは必要のない疑いや迷いが生じるらしくなかなか決まるものも決まらなくなってしまう。


では今後はどのような対応や情報が求められるのか?一般的に私が取り扱う物件に元建築士が携わったような物件は存在しない。しかし、業界全体ではそのような風潮があったとしても不思議ではない。現にそのようなことから発覚した事案があったのであるから。
安心して物件を売買したり、貸したりするにはやはり豊富な知識と経験がものをいう。経験や情報が少しでもあれば話題も膨らむし正確な情報であればそれが信頼に変わる。お客様が質問してくるのは疑っているからではなく信じたいから追求するのである。
「1」のものを「10」に見せかければ必ずいづれ無理が生じる。そのときに出来た疑いは晴れることはない。しかしながら「1」のものを「1」として紹介すればそれは信用となって蓄積するのである。

私はこの業界にいて色々な物件や人を見てきた。しかしまだまだ足りなく、みてきたものもほんのわずかでしかない。今後の進展があるかいなかは素直に物を見れるか否かではないかと思う。
 
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事件から 事務局 藤田
 
 7月も後半になってからようやく北海道でも夏日が続き、外出して戻ってくると社内が涼しくてクーラーのありがたみを感じていました。ただ、夏に体調を崩すと長引いたり治りにくいといいますので、汗をかいて体温を下げすぎたり、冷たいものを食べ過ぎたりしないように注意したいと思います…。

 本州では異常気象なのか、驚くような気温、長雨の影響で洪水、土砂崩れなどの災害のニュースをよく目にしたような気がします。

 業務のことでは7月に賃貸の問い合わせが多かったのは、やはり家具付物件で短期契約のできるものだったように感じます。高齢者の方でも、本州から避暑地で短期の契約をするのにインターネットを見て問い合わせをしてきて、契約になったのが一番印象的でした。

 携帯電話を使ったことがないと言うことでしたが、北海道で一人暮らしをすると言うことで「プリペイド式携帯を持ちました!」と言っていたのが印象的でした。娘さん、息子さんも遊びに来たいというお話でしたので、今年の夏は涼しい北海道を満喫していただけたらいいなと思っています。

 また、パロマの湯沸器の話題で、後半になってから大家さんからの電話で「うちの物件はパロマの湯沸器を使っていないか調べて欲しい」という問い合わせもありました。やはり人命に関わる事ですので心配だったと思います。

 私も、シンドラー社のエレベーター事件や、パロマの湯沸器のニュースを見て、自分の住んでいる賃貸マンションは大丈夫かチェックをしたことを思い出します。

 何度か再契約をしなおしている物件もありますが、そのつど「どうですか?」と聞いてみると、1ヶ月単位で再契約できるのがとてもいいと言っていました。いつ戻るかはっきりしないという事だそうです。別の人はホテルに暮らしているけどとても高くつく、と言っていました。8月で4度目の再契約になりますが、毎度電話をすると「もうその時期なんですね、早いですね」と言っていまして、きっと「退去します」と言われると少し寂しく感じるのかもしれないなぁと思いました。
 
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マンションの管理員について 営業部 佐藤淳一
 
 マンションの管理員はマンションの顔と言ってもいい存在で、居住者との窓口としては管理会社の担当者より重要性は高いように思います。大規模なマンションになると別ですが、ある程度の規模までは管理員が日常清掃を行っていることも多いです。一生懸命きれいにしているところもあればそうでないところもあります。居住者とのかかわりも希薄なマンションと積極的に会話するマンションとあるように感じますが、管理員の人柄次第といったところでしょうか。

 管理員は単なる世話役ではありませんが、多少のボランティア精神も必要だと思われます。管理会社の大手大京管理では管理員もホームヘルパーの資格を積極的に取得したりしているようです。

 当社でかかわりのあるマンションはほとんどが投資向けのマンションで入居率がマンションの良し悪しを左右するともいえます。管理員が積極的にお客さんを紹介してくれて成約に結びついたマンションもあります。その一方で管理員が特定の人にお客さんを紹介するのは問題があるとの見解から借りたいお客さんを紹介できませんというマンションもありました。

 一部の管理員には自分の仕事が楽になるように仕事をしている管理員もいますので、管理員の質がマンションの質を左右しているとの自覚をもってそのマンションで何が一番求められているのかを理解して管理業務に励んでいただければと思います。
 
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7月をふりかえって(7月度レポート) 営業部 古谷和博
 
賃貸について
 7月の反響のほとんどが、家具・家電付きの物件で短期契約でした。

 避暑地として1ヶ月くらい使いたい、家の建て直し、修繕の間に使いたい、人材派遣会社からの問合せもありました。

 ただ、新しい傾向としては賃貸契約を結びたいが、ほんとに使い勝手がいいのかどうか、2年も住んでいられるのか心配でとりあえず、短期契約をしておいて気に入った物件だったら通常契約に再契約をしたいというお客様もいらっしゃいました。

 また1つ、短期契約のメリットが増えたように思います。
 これからも、短期契約可能な物件の人気が出そうな気がします。


売買について
 売買に関しては実需型物件の問合せも増えてきました。

 その多くは年配者の方が現在賃貸している物件から引越ししたいが、年齢の関係で賃貸契約ができるかどうか心配で、どうせだったら、中古の少し古い物件を購入してこれからの人生を楽しもうといった内容でした。

 今更、自分の子供たちに保証人など頼みづらく、自分たちだけの力で生活したいという方もいらっしゃいました。

 近い将来、こういった新築マンションで年齢的に何年もローンを組むことも出来ず、サラリーマン時代に貯蓄しておいたお金で家を購入し生活していこうとしている方も多いのではないでしょうか? 


退去について
 所有者の方に退去報告をするときに、現在の賃貸反響の状態や家賃金額を提案すると売却したいという方や、家具付きの提案をすると、費用がかかるのでしばらく様子を見て、賃貸が決まらないようであれば検討したいという方もいらっしゃいました。
 
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住やすさと環境 事務局 藤田
 
8月に入って30度超えの蒸し暑い日が続いていて、私も連日窓を開けっ放し、換気扇は回しっぱなし、扇風機も回して暑さをしのいでいましたが、窓を開けっ放しにしておいて気づいたことがいくつかあります。
最近私の自宅周辺の治安が悪くなってきているような気がしました。というのも、夜寝ていると外から男性の怒声が聞こえてきて目が覚める事があったからです。深夜遅い時間が最初で、寝ぼけているのもあり怖いのもあり外を覗く気にはなれませんでしたが黙って聞いていると、車をどかすどかさないでもめているようでした。
二度目は、数人でもめているようでした。あまり遅い時間ではなかったので、ベランダから覗いてみるとちょうど若い4・5人が騒いでいるのが見えました。変なところで発見されて巻き込まれても嫌なのでそそくさと室内に逃げ戻りました。
今のマンションは今年の9月でちょうど3年目になりますが、去年までは夏場の暴走族の騒音にはウンザリしましたが、外から喧嘩の声が聞こえてきたことは今までありませんでした。
学生が多く住む地域なので、夜に酒によって騒いでいたり、夜中でも誰かしら外を歩いているという感じでしたが喧嘩の声は聞いたことがなかったので、若干恐怖を感じました。
今のマンションに引っ越す前は、酒に酔った学生が非常階段から転落して救急車で運ばれる事件の騒音が聞こえてきたり、隣の部屋の物音が全て筒抜けのマンションに住んでいたので、ここ2年間の静寂な暮らしが気に入っていたのですが、騒々しくなってきて残念に思います。
9月に入ったとたんに、朝晩はひんやりしてきましたので温度差で体調を崩さないようにしようと思います。個人的には春と秋が好きな季節ですので、暑い夏が終わって一息つける感じがするなと嬉しく感じます。
 
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空室の対策について 営業部 佐藤淳一
 
空室を募集する上で室内リフォームは大切で、その後の客付けにも大きな影響を与え、賃料設定と並び重要な要素です。最近は古いマンションの大規模修繕で外壁が変わりマンションのイメージが向上しているケースも見られます。分譲マンションの場合は専有部分のリフォームは自由に可能ですが、外壁などの共用部分は自分勝手にリフォームができないため積立金がなく外壁補修などのできないマンションは専有部分のリフォームをしても建物のイメージが良くないことから最悪の場合は案内の際に室内を見る前に断られることもあります。外壁やエントランスが良くなると室内のリフォームで相乗効果があります。特に当社のメインになっている家具家電付物件も少しグレードの高い物件の方が人気もありますので外観のきれいな物件だと相乗効果がかなり期待できます。
しかしながら外壁などの大規模修繕は簡単にできないため分譲マンションはもどかしいこともあります。1棟まるごと所有していれば自分の自由で補修できますが意見がまとまらず補修できないマンションは珍しくはないと思います。その結果いつになっても大規模修繕をできずに空室率も高く苦労しているマンションも珍しくはない状況です。投資用の部屋が多い物件はマンションの総会を開いても出席率も低いようですので所有者の方にはもっと積極的に関っていただき外壁やエントランスの補修など資産価値をあげるような努力をしていただければよりよくなると思いますので総会には皆さん出席していただきたいと思います。
 
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いい季節 営業部 草野裕樹
 
8月は不動産業界にとって「いい季節」とは言いにくい。2月や3月が人の移動や就職、進学などが重なり不動産の需要は自ずと増える。つまり不動産業界にとってはかなり「いい時期」なのである。マンションやアパートの賃貸だけではなく物件の売買も盛んになるからである。この循環を繰り返しながら不動産物件は動き回る。また、不動産はその時期に応じて動く品種、客層が異なる。例えばこれからの時期であれば、法人の人事異動があったり、専門学校などの推薦入試などの合格など動きがある。
私は、8月はその来るべき動きに備える時期としてみている。この時期に情報をしっかりとつかみ、情勢を把握することで他店より優位な立場が取れるからである。 
ただ、動静もそうなのだが、人気のある部屋の間取りや形、外観など多岐に渡る情報を有する必要がある。ではこの情報はどこから入手するのか。これは実際に専門学校や過去の顧客などの話を聞くことで得ることが出来る。
ネットの反応やメールでの問い合わせ、飛び込み客の話や要望を聞き出すことも重要なキーポイントである。これが出来るのと出来ないのでは雲泥の差が出来てしまう。客の持つ情報が一回限りの情報ではなく、他の客層にも言える貴重な情報であることが多いからである。
また、企業や学校を訪れることで、学校側や企業が望む物件の大まかなイメージをつかむことが出来る。近いことはもちろんだが、賃料や間取り、駐車場の有無、など貴重な情報が得られる。専門学校の場合は入学する大まかな人員数や最近の需要などを教えてくれるし、企業は来る人間の役職や希望の場所、家族構成などを教えてくれる。
売買も投資用だけではく実際に住むことを考えてのお客もこの時期多かった。中心部だけではなく少し離れた閑静な住宅街や工業地域に近い場所、スーパーや銀行、病院などの施設が豊富な場所は特に人気があったような気がする。この場合、地下鉄や市電などの交通機関の条件は賃貸の場合と違って必要とされない場合が多い。
時期によって異なる客層、物件が人気になるが必要な情報を得ることで対応が可能となる。より細やかな接客と情報量の多さが夏の不景気を飛ばす起爆剤になるのだと私は考えた。
 
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マンションの価格と掘り出し物 マンション管理士 遠藤
 
NHKテレビ「プライスの謎」という番組の「マンションの価格はどうやってつけるのか?」は興味深い内容だった。

新築分譲マンションは土地取得費+建築費に利益を乗せ、中階層で基準価格を決める。
あとは細かなポイントで格差をつけ、売れ残りを出さないように価格設定される。

階層・方角・窓から何が見えるか等でポイントをつけていく。
たとえば基準価格の部屋よりも階高だとプラスポイントになるが、北西側は日当たりが悪いのでマイナスポイントというふうに。

小学校が近くにあると意外にもマイナスポイントとなる。うるさいからだそうだ。
それでも有名校ならばプラスポイントに転じるところが面白い。コンビニはシニア世代には夜中も明るくて落ち着かないという理由でマイナスポイントになり、若い年代層ではプラスとなる。
富士山が見えるとプラス3ポイントというのは首都圏ならではの特徴だろう。大体1ポイント当たり30万円〜80万円の格差が生じてくる。また価格は未定のまま見学会などを開催して、来場者の反響をみてから決めるケースもあるそうだ。いずれにしても業者は全戸売り切ることを念頭においていることがわかってくる。

一方中古マンションは立地、周辺u単価、管理状態が価格の決め手になる。
管理の良い物件は相場の2倍で取引されることもあるとのことだ。
築年数が古くても管理力が資産価値を高めるということが取り沙汰されるようになってきた。

優劣の具体的な見分け方をあげると、植栽の手入れがされているマンションはかなりポイントが高いとされる。植栽は費用がかかり、管理組合でも後回しにしがちな部分なので、こういうところがきちんとしているということは、資金にゆとりがあり、他の部分も予防的手入れがなされているケースが多いとのことだ。また、エントランスやゴミステーション、駐輪場が整然としているマンションも優良マンションに多いのはいうまでもない。

番組中「不動産に掘り出し物はない」と言っていたが本当のところはどうだろう。一般消費者の気を引き締めさせる教訓のようなものではないだろうか。
 
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平成18年 8月度レポート 退去立会いについて 営業部 古谷和博
 
営業の仕事の一つに、入居者の退去立会いがあります。
 室内の使用状況や、鍵の回収、ゴミや荷物が残ってないか等のチェックをし、内装工事が必要かどうか、費用の負担は入居者か、所有者か、その場で退去者と次の移転先を聞いて、オーナーに報告書を送付しております。
 短い期間の入居であれば、室内清掃だけですぐ、次の賃貸募集にまわせますが、長期間の場合は壁や、天井が経年の為の汚れが発生したり、タバコによる黄ばみ、結露によってのシミ、床に何かこぼしたような汚れなど、さまざまな問題が出てきます。
 入居者にしてみれば、「何年も住んでいるんだから、少し位の汚れは面倒見てください」、「入居時から、ここは汚れていた」等、なかなか請求できないケースや、所有者にしてみれば、入居者が汚したものはすべて、請求して欲しいとなるでしょう。
 幸いにも、私は今まで、退去時にもめた事はありませんが、どこからどこまでが、どっちの費用かをわかりやすくする必要はあると思います。
 賃貸契約時に、何度かお客様に聞かれたことがありますが私は「通常に使っていての汚れは、入居者の負担はありませんが、故意的なものは退去時に精算になります。」と伝えます。
 ただ一番重要な事は、なにか問題が発生したらすぐ、連絡をする事だと思います。
 後で発見するのと、事実を知ったあとで、立会いするのとでは、責任転換の問題も起きませんし、その場で修復すれば大きな問題にならないものもあるからです。
 我々も賃貸の部屋を紹介するにあたって、気持ちよく入居していただきたいですし、退去のときも問題なく立会いしたいですし、やっぱり最後は人対人ですので、またどこかで、ご縁があって、当社をご利用いただく事もあろうかと思いますので、きっちり、オーナー様にも内装の見積りをお送りさせて頂いた時には、いろいろと意見を聞かせていただいて、今後の仕事に生かせて生きたいと思います。
 札幌も今や物件の供給過剰と言われていますが、時代にあった物件にして、少しでも空室を少なくするように心がけます。
 
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平成18年8月度レポート 影響力・発言力 営業部 宅地建物取引主任者 尾元隆博
 
 最近は、良く本を読むようになりました。営業に関する本・自己啓発・能力開発・自己本質の見直し・健康に関する本・医者の書いた説・体調を整える体操の本などなどですが、その中の本で「伝達力」というのがあり、おもしろい・興味ある言葉を見つけました。それは、「営業力ある人=影響力ある人」。ようは、元気で前向き・ポジティブで良い影響を与える人の事をいってます。こういう人の所には、人が集まり・集まりやすくなるようです。逆に元気・覇気が無く、後ろ向き・ネガティブで悪い影響を与える人は何事に関しても良い提案・話が出来ないのでお客様にとってもプラスにならないという事は、営業できない・数字が行かないという悪循環となります。究極は、「全てあなたにお任せします」と言われる事が信頼の証。正直、私のお客様でも何名かに言われますので少しは信頼があるのかと思います。

 最近、自分の営業の仕方で心掛けているのが相手の質問・問い合わせに対して正確な返答の他にこういう情報があったらいいかなと思うことは、積極的に提案しています。それが結果的には、良い方向に向かっているのかと思っています。

 先日、あるオーナーと話をしましたら「あるマンションの総会に主席して発言をすると理事になったり意見が通ってしまったりして色々と大変になり忙しくなって困っている。」と言ってました。自分の住んでいるマンションの総会に出席して発言しても年齢的・経験的なものでなかなか影響力・発言力が無いのは、やはり数多く所有しているオーナーが言う言葉の重みと若造が言う言葉の力の違いかとつくづく思いました。もっともっと力を付ける為に色々な経験を積んで行きたいと思います。
 
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家具付の反響 営業部 西田
 
 9月については、賃貸成約はすべて家具・家電付き物件でした。特に3ヶ月の短期契約でした。すべてインターネットでの反響でした。今は通販でも何でもネットで下調べをしてから買い物をする人が多いので、ホームページにはタイミングよく物件を出していくようにしたいと思います。

 また、入居者から退去の連絡があった時に、大家さんの方から、次は家具・家電をつけて欲しいとリクエストがあったり、オーナーの方にもだいぶ浸透してきているのかなと思いました。

 また、短期契約で家電を盗まれるという事件がありましたので、家賃前払いであっても、入居審査や契約のやり方には十分注意が必要だと思いました。

 売買の方は、賃貸中で場所もいい物件を上げていくと自然に成約に結びつくのだなと思いました。また、今後は実住用の広めの物件も物件上げしていきたいと思います。

 10月は引続き、異動や転勤、留学生等の転入がありますので、今年最後の大一番と思ってまた頑張ります。
 
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「花形職業」 マンション管理士 遠藤
 
 時代とともに憧れの職業、注目の職業というのも移り変わっている。

 私が学生時代の憧れの職業は、何といっても「通訳」「スチュワーデス」であり、次が「ツアーコンダクター」だった。外国語を極めて、国際会議などの同時通訳として活躍するか、航空会社や旅行代理店に就職することを夢見ていた女子学生がたくさんいたのだ。要するに外国へ行けるかもしれない状況、というのはイコール「花形職業」になっていたのではないかと思う。


 最近の航空会社は大手の経営不振や不祥事でイメージダウンを余儀なくされた。これらにともなう大規模なリストラで、客室乗務員と呼ばれる方々の多くは契約社員で時給1,500円だという。もはやあこがれのスチュワーデスではなくなってしまった。今ではテレビ局の「女子アナ」が花形といえるだろう。


 不動産業者もバブル期はある意味注目の職業だった。しかし、そこには「花形職業」という定義は成り立ってはいなかったと思う。不動産業はお金儲けの手段であり、派手で危険なイメージが主流だったようだ。当時は宅地建物取引主任者の受験者数もピークに達していた。

 そのほかコピーライターやイラストレーターが脚光を浴び、マスコミに登場するようになるとそれらの養成講座ができ、誰もがチャンスをつかもうとしていたのだった。しかし、かつてちやほやされた肩書きをもつ諸先輩たちはすっかり過去の人となり、本来の文筆業に専念するなり、コンピュータグラフィックに圧倒されて制作活動もままならなくなってしまったのだ。

 大昔「キーパンチャー」という職種が大人気だったと聞いたことがあるが、似たような「タイピスト」とともに死語となってしまった。コンピュータの出現とその進歩に応じて多くの職種を葬り、新しい職種を生み出している。


 「花形」とは特に、桜の花をかたどったものであるから、いつかは散るもの。ある時だけ人気の中心になっているということだ。散ってしまえば後は忘れ去られるだけの存在なのだ。


 不動産の管理などやっていると、ぱっと咲いてぱっと散ることもない地味な職業だと思うが、数年前のマンション管理士ブームや昨今のマンション問題で少なからず認知度はアップしてきている。サボテンのようにまっすぐに、勤勉で誠実にやっていけば、いつか小さくても花を咲かせることができると思う。
 
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「金持ち父さん貧乏父さん」の本 営業部 宅地建物取引主任者 尾元隆博
 
 先月、BSデジタル放送のTVを深夜何気なく見てましたら「金持ち父さん貧乏父さん」の本の著者ロバート・キヨサキがでていました。成功する為のCD・テキストの通信販売でちょっとは興味ありましたが具体的な内容が分からないので見て聞き流しました。

 この事が頭にあり、先日、あるオーナーと話をしましたら「金持ち父さん貧乏父さん」の本知っていますかと尋ねましたら知っているよ・とっくに読んでいると言って、読み終わった本を借りて今、読んでいます。 現在、1番最初に出した本(現在では、全世界2000万部が売れて読まれています。発売当初は、100万部でした。)を読み終わり、2番目に出した本を読んでいる最中です。

 この本は、厚い本で小さい字のように見えますが読んでいくと同じ事をけっこう繰り返しているので読んでいくうちに慣れてきます。現時点での感想ですが、お金に関する考え方が参考になるのと今の仕事(投資の売買)に少し役立つかと思います。それと営業、人を使う・動かす、人・ものの考え方の違いなども具体的に書いているので参考になります。


 ある人から聞いた話ですが、現在は本として数千円で買える「金持ち父さん貧乏父さん」の本が、10年以上前だと情報網がないので100万円出しても買えない情報だったのが現在の情報の流通で安く誰でも手に入れれるというのは良い事だが実際に実践している人は、どれくらいいるのだろうか?実践・行動あるのみと言ってました。


 先日、会ったオーナーは、「金持ち父さん貧乏父さん」の本をきっかけにシステム、お金の流れ、税金の仕組を良く知って、お金についてよく考え、いかに税金を払わなくていいか(不正ではなく)考えて行動すると出るだけのお金を少しでも手元に留めておく事ができるとアドバイス頂きました。
 これからは、少しでも自分なりに考えてみようと思いました。

 
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雪とすみごこち 営業部 古谷和博
 
◎賃貸

 9月に関しては先月と同じように家具・家電付の物件に契約や問合せが集中しましたが、企業の転勤時期という事もあって1LDK〜2LDKの少し広めの物件も動きました。

 また、転勤に関係はない人も今、住んでいる1DKからもう少し広めの物件と考えている方も何人かいらっしゃいました。

 賃貸する時期にもよってきますが、今後はもう少し1LDK以上の物件も数を増やして企業からの会社契約も見込んでいきたいと思いました。

 それと、家具・家電付き物件もだんだんと数も減ってきていますが地域によっては反響の薄い物件も見受けられます。

 物件上げの場所も少し検討し、契約になっていない物件に関しては家賃設定や家具・家電の設置状況も確認して早急に契約できるように進めていきます。



◎売買 

 売買の方は問合せに関しては、賃貸中の物件で200〜400万円のワンルーム、1DKに人気が集中しておりました。

 契約の方も自分が関わったものに関しては、195万円、270万円、295万円と安目の物件ばかりでした。

 ただ、今すぐにというわけではないが、実需タイプで3LDKくらいの物件を考えている方も接客をいたしました。

 札幌郊外に戸建を持っている方で、定年したので交通の便利のいい都心の物件をという事でした。

 場合によっては、当初は賃貸で住んでいい物件が見つかったら購入しようという考えも持っていらっしゃいました。

 以前にも似たような理由でお部屋を探されていた方に接客をしたことがあったのですが、その方も賃貸で3LDKを契約されました。

 1番の理由は冬の除雪でした。

 だんだんと高齢になってきて、戸建に住んでいると庭や玄関廻りを除雪するのが大変で戸建からマンションにと考えているようです。

 今後、高齢化が問題になってきますが戸建よりもマンション、特に中古で程度のよいものが人気となってくるのではないでしょうか?

 そう考えてみると、実際自分の両親が今から5年後、10年後にあの重たい雪を除雪している姿を思い出すと今のマンションにして良かったと思います。

 せいぜい、除雪といっても自分たちの車の上の雪を落としてスコップで車の前においておくと、業者が除雪機で雪を持っていってくれます。

 そういう便利な面もアピールしていこうと思います。
 
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当社の家具家電付物件の特徴 佐藤 淳一
 
当社で扱っている家具家電付のメリットについて考えて見ると、一番は好立地にあることではないかと思います。分譲マンションがほとんどのため賃貸マンションやアパートに家具家電を入れたものと比較して大半の物件が地下鉄駅5分以内というのは大きな魅力だと思います。
札幌市内の空室状況を分析してみると、家具家電のない物件が大部分を占めていると思います。当社の物件に限ってみると空室の2割程度が家具家電付といったところですが、目を札幌市内の空室物件に向けると比率ではほとんどないに等しいのではないでしょうか。
また、当社の家具家電付物件はウィークリー契約、マンスリー契約を主としておらず、家具家電付の普通契約を主としているため、マンスリー契約についてはサービスのひとつといったところではないでしょうか。発想がマンスリーからであればもっとたくさんの備品を備えなければならず、寝具類や調理器具など初期投資の額も大きくなり貸主である所有者の負担も大きくなります。振返ってみると普通契約の特別な契約方法としてマンスリー契約という考えが丁度良かったように思います。

 
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中心部のビル建替え 佐藤 淳一
 
札幌駅から大通駅にかけてこれからは大型ビルの建替えの話がいくつかあるようです。大きな案件のひとつは「北洋大通ビル」です。旧北海道拓殖銀行の本店として昭和36年に建設されたそうですが、内壁にも大理石がふんだんに使われた貴重な建物であったように思います。44年間にわたり札幌のランドマークとして重厚な存在感がありましたが、設備の老朽化等により建替えになるということです。11月2日をもって北洋銀行大通支店の営業終了し建替え作業に突入しました。新しいビルは平成21年に地上20階(地下2階)へと生まれ変わりますが札幌の顔ともいえる場所ですので今度はもっと長い歴史を刻むことを期待したいと思います。
もうひとつは札幌三井ビルディングの建替えです。計画では日本郵政公社所有の駐車場と一体開発することで平成23年に地上34階(地下4階)へと生まれ変わり高さ185mとJRタワーを抜いて北海道で一番の高層建築となる予定だそうです。上層階には高級ホテルを誘致し、オフィス、商業施設の複合ビルとなり大通と札幌駅の地下道へ直結となるとのことです。
札幌の中心部のビルも改装をしているためあまり気が付きませんが、実は古いビルも多く見られます。今後もビル同士の競合を勝ち抜くために建替えになるビルが更に増えると思いますが、建物の新陳代謝が進み人が集まり活気が出ますので注目したいと思います。
 
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雪が降る前に 西田
 
10月については、9月に比べ賃貸の動き落ち着いてました。短期契約物件の再契約や札幌市内在住の方で雪が降る前に引越しを希望する方のお問合せが多かったです。また、来春入学の学生の親からの問合せもぼちぼちでてきました。
申込になったのは、やはり家具・家電付き物件、また、都心部の物件や少し広めのタイプの物件も動きがありました。

最近は、ただ家具・家電がついていればよいというわけではなく、病院に近いとか、駅へのアクセスや周辺環境を気にされる方も多いようです。

売買については、中央区の物件で買付けがあり、ネオアージュ裏参道は価格的にちょっと高めかなと思いましたが、立地が良いことから、問合せが多くきていました。さっぽろの女性雑誌などでは今も円山・裏参道地区の特集記事などがのっていますので、やはり住宅地として人気があるのでしょう。これからは立地も良くてかつ居住性も高い物件をあげれるように頑張りたいと思います。

以上
 
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速やかな対応のために 藤田
 
早くも今年の10月が終わってしまい、カレンダーも残りあと2枚。初雪こそまだですが、いきなり寒くなったような感じがあり、湯沸器・ストーブなど故障の電話が増えてきました。ストーブのコックが閉まっていただけという事もありますが、入居前のチェックが大切になります。
先日も、初めての一人暮らしという人でしたので灯油ストーブのコックを開けたり入居前に水漏れ等トラブルがないか確認してきましたが、空室の期間が半年〜一年になるとどこかしら室内のトラブルが発生するものです。
今月は私の部屋でもトラブルがあり、管理会社に電話することがありました。トイレにウォシュレットがついているのですが、その水がお湯にならないトラブルでした。今までついていたのにあまり使ったことがなくて、寒くなってきて試しに使ってみると水しか出ずに、自分で電気屋さんに聞いてみたり、電源を抜いてまた差し込んでみたり色々と試してみましたが結局ダメで管理会社に問い合わせたところ、すぐに見に来てくれました。私のマンションは管理人が常勤ではなく掃除だけの通いですので、電話をして都合のいい時間に来てくれました。
働いているとなかなか日中立会いが出来ないので、午後8時でもいいですか?とダメもとで聞いてみましたが、快く来てくれてありがたいと思いました。しかし、管理人が見ても直らずに結局業者を連れて後日再訪問することになりました。また夜に来てもらうのは悪いので、管理人に立ち会ってもらって部品交換で直りました。
今までは、クレーム電話を受けて私が業者を手配する側でしたがいざ自分がクレームを言う立場になると、すぐに動いてくれることや連絡がすぐ来ることが、とても大切だと言うことがわかりました。これからの業務でこの経験を生かしていこうと思います。
たまに無理難題を言ってくる人や、大家さんに連絡がとれなくて、入居者に伝えるのが遅くなるというケースもありますが、なるべく速やかな対応がとれるよう努めたいと思います。
そろそろ専門学校や大学などで地方から札幌への一人暮らしの問い合わせが増えてきました。北海道に来たことがないのでどういう風に部屋を探したらいいのですか?という親御さんからの問い合わせや、物件の資料をくださいという問い合わせも受けるようになりましたので、お客様とも連絡を密に取り合って来春の引越しシーズンに確実に来店して契約してもらえるようにしようと思います。
 
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「シーズン到来」 マンション管理士 遠藤
 
 おかげさまで当社の管理物件は、1,000件近い物件数をかぞえるまでになりました。
 さて、北海道はまさに冬の観光シーズン到来となります。近郊のスキー場がオープンし、ススキノのラーメン横丁も大通公園のホワイトイルミネーションも観光客でにぎわい、雪祭りに向けてハイシーズンとなります。

 賃貸の方はまだ最盛期ではないものの、来春札幌で新生活を予定している学生は動き出しています。やはり家具付は人気があります。また卒業を迎える方はそろそろ退居の連絡が入りはじめます。賃貸の管理・仲介をしていますと「お世話させていただいたお客様が卒業する。もう4年も経つのか。どうりで肌の張りもなくなってきたはずだわ。」という感慨に浸ることもしばしばあります。

 最近はインターネットでの賃貸反響がメインとなっており、今後は空室予定という物件でも条件が合えば決まって行くものと思います。ホームページはもとより、インターネットの賃貸広告には今まで以上に力を注いでいく必要があります。また札幌市内200件以上の賃貸業者へも物件情報を提供しており、業者からのお客様の紹介もコンスタントにあります。
 賃貸のお客様はここ数年、インターネットメールで申込みをされ、部屋を見ずに決める方もいれば、実際にちらしを持って来店される方、看板広告を見て携帯電話で現地にて待ち合わせの約束をされる方など多種多様です。

 受験生と親御さんにとってはセンター試験を間近に控え、これからが正念場となります。
 春から札幌で新生活をと考えている方々にとって、一番気がかりなのは住むところでしょう。当社のように管理物件の豊富な不動産業者の仲介でお部屋を決めると、家賃や管理費の支払い、設備が不調のときなど対応がスムースですので、一人暮らしが初めてでも安心です。
 「大家といえば、親も同然」といいますが、アパマンプラザはまさに現地のホストファミリー的存在となりますので今後ともよろしくお願い致します。
 
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中央区都心部 西田
 
 11月は、賃貸については、中央区都心部の問合せがほとんどでした。家具・家電付きの物件や、カサウィスタリアでも家賃の安い部屋、札幌第1パークハイツの3LDKタイプも問合せありました。家具・家電付きの物件については、札幌市内に住んでいる人が、冬通勤が大変だから、都心部にセカンドハウスを借りたいという申込みが続いて、冬の札幌ならではの需要だなと思いました。

 また、来春入学の学生の動きが出てきて、西11丁目から18丁目地域への問合せや、また地方にお住まいの方はインターネットで部屋探しをするので、家賃スライドへの問合せが増えてきました。家賃スライドについては、大家さんにきいてみると、今から2月、3月の契約家賃発生でもいいよ、という方が結構いましたので、以前よりは、柔軟に対応できるのかなと思います。

 売買については、安くて高利回りの物件は問合せくるのですが、それ以外の物件はいまひとつ反響が少ないようです。
 
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今年ももう終盤 藤田
 
 11月は前半と後半が賃貸の問合せが多かったように思います。前半は10月に引き続いたお客様で、後半は12月から転勤になるという法人のお客様からの資料請求・費用見積などをうけました。何度も電話で打合せをしたり、地図や費用見積等やりとりした会社とは契約に結びつく可能性が高くなるように思いました。逆に費用明細や、資料を送っても個人のお客さまは、いろいろな不動産会社に問合せているのか、急いでいないのか反応が鈍くギャップを感じました。

 11月中間では、問合せ電話が少なくなりストーブが壊れた、水漏れがする・・・等のクレーム一歩手前といった電話が多かったように思いました。特に大きなトラブルにならずによかったと思います。

 また、11月で最大のイベントだったのがプロ野球の日本ハムが優勝して行われたパレードでした。生まれて初めてこのような大きなパレードを見て、当日は瞳孔が開きっぱなしの興奮状態だったことを覚えています。

 札幌ドームでのコンサートやサッカーの試合など見に行ったことがありますが、その時のドームよりも札幌中心部が混雑していて、「すごい都会に住んでいるなぁ!」と思いました。

 コンサートのようにお金を取るわけではないので、土曜日休みの人では見に行った子がいるか周りに聞き取り調査をしてみましたが、誰もおらずに珍しがられました。携帯のカメラやデジカメで写真を撮っていたので両親や友人にばらまきご機嫌でした。特に新庄さんが映っている写真は人気で、友人から広まっていったようです。今度このようなパレードが見られるのはいつになるのか考えつつも、よい思い出になりました。

 今年も早いもので、あと残り1ヶ月を切りました。札幌でもインフルエンザのニュースを聞いたり、外は雪景色で行動が鈍くなる季節に入りましたので、体調管理等しっかりしたいと思いました。
 
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前年とは違う11月 草野 裕樹
 
 11月度を振り返り、例年より厳しい状況にあったかと思う。賃貸も前月から比べると成約数も減り、問い合わせ自体がかなり目減りしたイメージがある。これは賃貸と連動する投資物件の売買にも影響を与え、賃貸中のものはすぐに売れ、空室・賃貸募集中のものは買い控えになっていたと思う。ただ、月末になり反響が増加し、賃貸の成約数が伸びたこともこの月の特徴だと思う。

 ではなぜこの11月という月がこのような動きを見せるのだろう。11月は9月、10月などの移動時期が過ぎ去って逆にリフォームが完了した部屋が賃貸へ出るような位置づけということもあるが、前半微動だにせず、後半かなりの勢いでの伸びというのは二つ理由がある。

 一つは北海道独特の季節感による。北海道は夏が終わり少し涼しくなると賃貸は動く。また、その時期に企業などの半期決算に基づく移動の時期とぶつかり物件が動く。10月の末になるとその動きも止まり、かなり緩やかになる。11月後半の伸びは雪が降る前に引越しをしてしまおうという動きの現れであると思う。北海道は厳冬期、雪に閉ざされ移動するにも、引越しするにも何をするにも手間と時間がかかってしまう。それに伴い費用も比例してかかってしまうので、そうなる前にという動きが11月後半には顕著にあったのだと思う。

 もう一つは人為的な要因である。当社は今、他の不動産会社に先駆けネットで試行錯誤を繰り広げながら広告を如何にうまく打っていくかを模索している。この模索はまさに暗中模索なのだろうがこのなかで何かがヒットし多少なりともネットからの反響を取っているのだと思う。

 今パソコンを開くと多くの情報が氾濫している。この情報を如何にうまく操作するかで勝ち負けが決するのだが決してネットだけの成果ではない。ネットのように「パソコンを開けば誰でも見れる」というのも非常に便利だが、「紙」による広告も非常に重要なのは今も昔も変わりはない。「機械操作の広告」と「人間の手と足による広告」。手法の違いはあれど各々が長所を持ち短所も持っている。この二つをうまく取りこめれば反響と来客を得られるのだと思う。

 今はまだ成熟期にはないが今後広告媒体の使用方法は不動産業界でも死活問題となる要因になると思う。
 
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運気とは 藤田
 
 1年を振り返ると本当あっという間に過ぎ去ってしまった感じがします。年末何かとバタバタするだろうと思い、少し早めに大掃除を始めてみました。何で聞いたかは忘れましたが、「掃除をすると運気があがる」という言葉を信じて、水回りをメインに少しずつやりはじめました。

 根が凝り性なので、掃除にも凝りました。あえて市販の洗剤ではなく「重曹」や「酢」を使って健康にいい掃除を開始。重曹は料理でふくらし粉として使うイメージが強いのですが、実は台所の油汚れやお風呂の湯あか、スプーンやフォークの曇りや、脱臭にまで使えるという事を知りました。使ってみると気分的なものかもしれませんが、洗剤を使うよりもピカピカになった気がしました。

 まだ、ドクターコパが言っていた、2007年のラッキーな色「ゴールド・オレンジ・グリーン」をラッキーな方角に置いてみたり、100円ショップで買ったものですが小さな模様替えをしてみたりと、掃除・模様替えをする事で気分がリフレッシュされました。


 仕事の面では、12月は全体的にバタバタとあっという間に過ぎてしまいました。前に契約した法人さんから年末ギリギリのお申込をもらったり、再契約があったりと慌しい印象でした。

 暖房の不具合や、湯沸器の交換、そして入居前に水漏れ等トラブル的なことはありましたが、大きなトラブルにならなかった事はよかったと思います。契約はスムーズに締結していたのですが、入居の数日前に上階からの水漏れで入居日が間に合わないというトラブルはどうなる事かとヒヤヒヤしましたが、上階の人の保険ですぐに内装をして、入居者の方も予想できないトラブルだからという事で特に大きなクレームにならなかった事が本当によかったと思いました。保険料を払うのが面倒だったり、自分に限って大丈夫だと思ってもいつどういうトラブルに巻き込まれるか分からないので、こういうときの安心料だな…といい勉強になりました。
 
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ストーブ、湯沸器の問題を通じて 佐藤 淳一
 
 ナショナルのストーブ問題から既に1年が経過しましたが、この1年でパロマの湯沸器問題も発生し、普段仕事をする上でも密接に関係しますので退去時には年式と型式を確認するようにしております。

 ナショナルのストーブ、パロマの湯沸器とも各1件交換に関わりましたが、これまで問題なく経過してきた所有者にとっては、年数も経過しており問題ないものでも故障で交換してもおかしくないものが買取りしてもらったり交換してもらったりで少し得した感じです。これも同じ機種であっても事故がなかったからいえるのでしょう。

 年数的には既に耐用年数をこえたようなものでも社会的には責任を問われるような時代であることを考えながら仕事をしていきたいと思います。この2年くらいでみてみると耐震強度偽装やアスベストの問題もあり住まいに関しての安全が問われているように思います。日々扱う物件は、借りる方、買われる方にとっては生活の基盤となる大切なものですので一つ一つの取引を大切に取り扱って未然に防げるものは先に対策していきたいと思います。
 
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スタートの月 藤田
 
 正月休みがつい昨日の事のように思いますが、あっという間に1ヶ月が過ぎてしまいました。

 1月は、初営業日から賃貸の案内→契約になって、「寸志」までいただき、幸先いいスタートを切ることができたと思っています。

 大学入試はこれからが本番になってくるので、2月も中旬を過ぎてきたらもっともっと問い合わせが増えてくるのかと思います。1月中は専門学校への入学内定者や、新社会人の問い合わせが多かったように思います。地方から家族連れでの来店がよく目につきました。

 一つの物件に申込が入ったとたんに同じ物件に問い合わせが増えることもあります。みんな同じような事を考えているようですので、少しでもいい物件を見つけた時にはすばやく問い合わせしてみる事が吉だと思います。

 これから4月頭までは、賃貸シーズンと言われるように一番忙しい時期になります。北海道だと2月が一番寒い月になるので体調を崩したり、流行風邪にかからないように予防していきたいと思います。

 健康面の話だと、仕事でパソコンを使う事が多いので「目の疲れ、視力の低下・肩の凝り・姿勢の悪さ」など色々なところに問題が生じてきます。普段はコンタクトレンズを使用していますが、買いに行く時眼科の先生に「首を前に突き出してパソコンを使うのが一番悪い」と注意されて意識するようにはしていますが、気付くと背筋が曲がり首が前に出てしまいます…。楽な姿勢は体にはよくないという事です。

 また、年明けからストレッチをするようにしました。肩凝りや体の硬さからくる不健康をストレッチで改善する事が出来ると聞き、毎晩寝る前に行うようにしました。前屈して指すら届かないほど硬かった体も徐々に柔らかくなってきて、気分的な問題ですが、何となく肩凝りも前よりよくなったような気がしています。

 何をするにも健康な体こそ一番大切だと思いますので、自分の健康面に気をつけて頑張っていこうと思います。
 
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家具付の需要 石黒修司
 
 今シーズンの冬は、例年に比べて雪が少ないと思います。明日から、さっぽろ雪まつりが行われますが、関係者の方は準備に追われている事と思います。今年の雪像は、昨年のファイターズの優勝の影響か、その関連の雪像が増えたのでしょうか?
 
 さて、仕事の話になりますが、札幌で御部屋探しをする際に重視するポイントとして、冬に雪が多く気温が低いため、地下鉄駅から近く(バスは冬期間遅れるため)、マンション(アパートは寒い)が好まれているようです。当社で扱っている物件は、主に分譲マンションなので、上記の条件は、ほぼ満たしていると思います。また、分譲マンションは、賃貸マンションより建物の構造や管理がしっかりしていると思います。

 2月から3月にかけて賃貸需要が一番多い時期ですが、新入学生の方や転勤、短期の出張の方に好評なのが、家具付きの賃貸物件です。新たに家具・家電製品を揃えなくてはいけない方にとっては、引越し時にかかる費用も抑えられますし、また転居する時の引越しが楽なのが好評の理由のようです。さらに当社では、賃借人の方から仲介手数料をいただいておりませんので、引越し時にかかる費用が抑えられると思います。

 最近、賃貸物件を探す御客様の反響で一番多いのが、当社のホームページを観た御客様です。札幌以外から札幌に来られる方は、特にインターネットで御部屋を探される方が多いようです。雑誌等の広告は、原稿を作成してから出版までにタイムラグがあるので、情報が古くなってしまいます。当社では、ホームページの情報をまめに更新するようにしております。

 賃貸の御部屋探しの際には、是非、アパマン・プラザを御利用いただきたいと思います。
 
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情報 佐藤 淳一
 
 日々の仕事の中でいろいろな情報が入ってきますが、情報の確かさというのは大変わかりやすいようでわかりにくい存在だと感じます。最近はインターネット検索でパソコンから調べたいことを入力すればすぐに情報の取り出しが可能になりました。情報は簡単に入手できますが利用できる情報なのかどうかの判断は入手する側で十分検討しなければならない時代になったように思います。

 中には間違った情報を発信している場合もあります。ただし、先日問題になった関西テレビの人気テレビ番組「発掘!あるある大辞典U」で納豆を毎日朝晩1パック食べて痩せるという放送の捏造ではまだまだテレビの情報が一番強いと感じました。放送の翌日からはスーパーでは納豆が売り切れるという異常ともいえる事態になってしまいました。その後内容が捏造されたということでしたが、調べるとそれ以前の番組でも捏造があったことが判明しました。こうなると何が本当で何が嘘なのかわからなくなってしまいます。

 不動産業界でも未だにおとり広告が存在するように思います。何も知らないお客さんは期待して店へと足を運んでしまうこともあるでしょう。不動産の場合は同じ情報は確かさだけではなく鮮度が命です。当社の情報も常に正確で新しい情報を提供できるようにしなければならないと思います。
 
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いろいろなお客様との出会い 営業部 古谷 和博
 
我々のような職業をしていると、いろいろなお客様と出会う機会が多いと思いますが一番多いのが賃貸の案内や契約のときの出会いと退去立会いのときの別れがあります。

 今回は退去立会いのときの事を書こうと思います。

 当社は外国人の留学生の方の賃貸契約も結構あるのですが、まず和室の部屋の場合珍しそうに眺めているエジプト人の女性の方がいらっしゃいました。

 通訳の大学の先生に畳でも大丈夫か聞いてもらった所、「せっかく日本に来たんだから日本の生活をエンジョイしなきゃ」といった答えが返ってきました。

 私たちの方が逆に気を使ってしまいましたが、本人の言葉を聞いて安心しました。

 それから約1年が経ち、留学期間も終了したとの事で退去立会いをしてきました。

 一応通訳の先生に付き添っていただきましたが、かなり日本語が上達していて私が質問した事も理解されていました。

 「畳の生活はどうでしたか?」と質問したら、笑顔で「ノープロブレム!」と答えていました。

 最後に私が部屋から出ようとすると、自分で焼いたクッキーとジュースを出してくれました。

 とてもおいしそうでしたが、昼食後という事もあり断ろうとすると「日本の友達が来てくれたのでとてもうれしい」といってくれました。

 せっかくなので1ついただくと、とてもおいしくできていました。

 日本で勉強と共に、日本の料理も覚えたらしくかなりの腕前だそうです。

 室内の方もかなりキレイに使っていただき、入居時とあまりかわらない位のキレイさでした。

 外国の方はお客様が自分の家に来ると、日本人の私たちより、人をもてなす習慣があるのではないでしょうか?

 以前にも違う留学生の方でスリランカ人の男性だったのですが、入居後に水漏れがあり修理業者の方と部屋にいくと修理中待っている時に台所の棚から大きなビニール袋に入ったナッツを持ってきて私の手のひら一杯にナッツをくれました。

 まだ日本語があまりわからないようでしたが、身振り手振りでなんとか会話をしていたのですが「このナッツは自分の国のだからおいしだろう?」と言わんばかりに笑顔で食べ終わった私の手のひらに更にたくさん、入れてくれました。

 なかなかおなかが一杯だということを伝えられなかったのが原因ですが、ここにも人をもてなす習慣があるのかなと思いました。

 我々もお客様に対して心を込めたもてなしが必要ではないかと、再認識させられました。
 
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合格発表 藤田
 
すっかり恒例になった(?)2・3月の水曜定休。1ヶ月たってようやく生活のリズムがつかめるようになってきました。土曜・日曜の出勤は地下鉄が空いていたり、平日休みというのはのんびり買い物が出来たり、銀行・郵便局関係の処理がしやすいメリットがあります。ただ、感覚的なものなのですが、ゴミを出す日を考えなければ「あれ?今日は燃えないゴミだったかな?」といちいち迷ってしまいます…。
2月は、前半に専門学校・市内の私立大学のチラシ配りがあり反響を受けました。私が受けた方は、受験日にチラシを受け取って自宅でネットを見て「○○の物件はまだありますか?」というような問い合わせでした。実際に来店したのはお父さんとお母さんで、入居予定の本人は地方にいる為、両親に全てまかせて部屋を探すという感じでした。(実際にお金を払うのは両親ですが、本人が来ないケースは結構レアだと思いました。)
あとは2月25日に国公立大学の2次試験の学生さん達にチラシを配っているので、3月前半の合格発表後どうなるかでしょうか。試験当日に親御さんも一緒に札幌に来ていて、子供が試験を受けている最中に親が物件を捜す…というような反響もうけました。(実際に何社かお願いしているようで、時間がはっきりとしなかったり、実際に来店しなかった方もいたようですが。)
しかし、子供の受験に親も一緒に来るとは…私が受験生だったとき親が一緒に来ていたという人は見かけなかったように思いますが今では一般的なのでしょうか。
そうかと思えば、道外から札幌に移住してくる方で、職はまだ見つかっていないけれど、とりあえず来てみた、というような人がいたりと日々驚く事が多いです。
いろいろな需要がありますが、3月の国公立大学の結果が出てからが、このシーズンで一番忙しくなるのかなと思います。雪が溶けてすっかり春が近い感じがしますが、インフルエンザが流行っているというニュースを見ましたので体調管理に気をつけていきたいと思います。
 
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付加価値としての家具 石黒 修司
 
2月が終わり、3月1日には、北海道の公立高校の卒業式がありました。大学入試もほぼ終了し、残すは、公立大学の後期日程だけとなりました。私立大学では、合格発表も終わり、学校に近い地域では、賃貸物件も動きがでています。
 最近、インターネット等の反響で多いのは、4月から新入生になる方からの、学校近くで家具付き物件の問合せです。
 当社では、供給過剰気味な賃貸物件を他の部屋と差別化するために、家具付き物件を扱って居ります。家賃の設定は、家具なしの他の部屋より、多少高く設定しておりますが、おかげさまで好評いただき、契約率は高くなりました。転勤が多い方や遠方から札幌に来て、初めて一人暮しをされる方が、契約されています。
 立地的に、都心に近い所や駅に近い所、学校に近い所であれば、家具を付けて御部屋の付加価値をあげる事によって、賃貸が決まりづらい部屋でも決まりやすくなると思います。
 また、洗濯機の排水口がない部屋などは、家具までいかなくても、洗濯機の排水口を付けるだけで、かなり御客様の印象が変わると思います。
 今までは、賃貸がなかなか決まらない場合、ただ家賃を下げれば決まるという考え方が主流でしたが、これからは、賃料を下げずに、御部屋の付加価値をあげて、決めやすくするのが主流になるかもしれません。
 3月の3週目ぐらいまでが、賃貸のピークだと思いますが、1件でも多く成約できる様に、仕事に励みたいと思います。
 
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平成19年2月度レポート 投資家と話して 営業 尾元 隆博
 
 最近は、色々な投資家と話し・交渉・契約・決済をする機会が多いです。様々な年齢、職種・業種の方、住んでいる地域と考え方、希望物件の条件・価格が皆さん違います。初めて投資する方もいれば、以前より投資をしてたくさんの戸数を所有している投資家もおり、その都度、話し・説明・交渉の仕方が違います。

 積極的な投資家は、「投資物件として良い条件のものをたえず求めている」という事は共通しているようです。貪欲にそして自分の感覚に合う地域・条件を捜しているのでその範囲に入った物件情報には早い反応を示します。

 この状況を考えると良い条件の物件情報を出してその条件を希望している方にご紹介してあげる事で投資物件の売買が成立します。売主が売りたく、買主が買いたく、それを成立させる事で経済が発生するので仕事としては面白い分野だと改めて思います。仲介業に関する仕事全般が同じ事が言えますので動く金額の違い、人の喜ぶ感じ方が違うと面白さ・仕事の差となると思います。

 先日、東京から来た投資家と話しをする機会がありまして色々な話しをしました。感想としては、東京の方はパワー・バイタリティーがあるという事です。会社を興し・色々な仕事をして・人脈があり・情報収集がすごいの一言でした。
 最近は、インターネットでの情報収集ができるので国内・海外からの問合せがあり、日本人以外にも外国人からの問合せが増えてきているように思います。
 これからは、国際化の波が投資家の中でも増えてきそうです。楽しみです。

 
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売買物件 営業部 古谷 和博
 
 最近、中古マンションについて電話やメールにて初めて投資をしたいという方からの質問を受けることがありました。

 北海道に住んでいる方で以前、札幌に住んでいたようですが資金に余裕が出来たので将来、自分が住んでもよさそうな物件を探している方からでした。

 当然、家族で住むのですから最低3LDK以上かと思っていたのですが、定年後に夫婦二人で住めればいいとの事で1LDKか2LDKの間取が希望でした。

 今回の方は1つの物件を築年数が新しく、少し広めの物件を希望されていましたが中には築年数が古くても地下鉄やJRの駅から近い物件をいくつかまとめて購入される方もいらっしゃいました。

 だいたい多くの方は投資目的だと賃貸中の物件を購入いたしますが、いくつか物件を持っていらっしゃる方は空室の物件でも生活環境が良いと購入される方もいらっしゃいます。

 購入されるポイントの1つとしては現在、賃貸中でも将来、空室になった時に次の入居希望者が見つかりやすいかどうかという事も大切なポイントではないでしょうか?

 よく私がお客様に質問や商談をさせていただく時にお話させていただくのですが、特に初めての方だと年利回りや家賃の設定金額とかに目が行きやすいのですが空室になった時の管理組合や管理会社に毎月支払う金額、空室時に賃貸が決まりやすいか、そのマンションの管理状況はどうか等、なかなか普段気にしなそうな事を説明をさせていただく事があります。

 常にその物件の近くに住んでいて、ご自分で部屋の管理、家賃の管理をされている方ばかりではないですので逆に遠方に住んでいらっしゃってご自分の物件を一度も見たことがないという方もいらっしゃいます。

 特にその物件の共用部分の管理状態というのは、特に大切だと思っています。

 みなさんの大切な物件ですから、販売するものとして長い期間所有されても安心できるような物件をご紹介できるよう、心がけていきたいと思います。
 
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故障 藤田
 
 3月を振り返ると、賃貸の件数はやはり他の月と比べると多くて新入学生がほとんどでした。社会人の問い合わせや会社契約というのも中にはありましたが私が受けた問合せ、案内、契約をした中では少数でした。

 合格祈願のチラシの反響というよりはホームページからの電話問い合わせが多かったのですが、チラシ→ホームページ→電話という方もいたようです。他の不動産会社とも検討していると最初から言っていた人で実際に来店しなかった方もいましたし、他と比べてこっちにすると決めた方もいました。

 契約が終わってから鍵の引渡しまで期間が空くものが多くて、室内の点検や入居前に清掃した部屋などもありましたが、3月末から4月頭にかけて鍵を引き渡すと結局、水が漏れてきたり、見落としていた部分があって電話をもらったりしました。実際に使ってみないとわからないというところもあり(例えば、蛇口の水漏れをチェックしてその時は大丈夫でも洗濯機を使用すると漏れてきた、灯油ストーブの燃焼テストをしてその時は大丈夫でも長時間使用するとストーブが止まってしまった等)、連絡をもらったらすみやかに対応できるよう心がけていました。

 また、3月は入居中の故障も多くて、築年数の古いマンションのシステムキッチンからガス漏れと、湯沸器が腐食して水が漏ってきて危険な状態というのが一気に重なった部屋もありました。大家さんにとっては高額な出費で、入居者にとっては一刻を争う・・・というような状態でした。2社から見積もりをとって安いほうで、と言うことで何とかなりました。

 もう1件は、灯油ストーブのホースが直射日光によって劣化したことが原因で、下階に灯油がもれたと連絡をうけました。そちらはマンション管理組合の保険で対応できるという事で安心しました。

 今年の繁忙期も無事終了しましたが、新年度ということで心機一転新しいことにチャレンジしてみようという気になりました。ひとまず冬の間蓄えてしまった贅肉を落とすべく、ランニングなどはじめてみようかと考えています。
 
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新入学生 新社会人 営業部 西田
 
 3月は、前半は北大生などの新入学生、新社会人、転勤者の問合せが多かったです。家具・家電付きの物件も依然人気ですが、以外と短期契約の問合せも多かったです。しかし、時期的に短期契約可の物件が少なく、逆に短期契約可能で募集していた物件が品薄で人気あったように思います。また、昨年に引続き、新入社員研修のため、家具・家電付き物件を4月から短期で借りたいというお申込みがありました。今年は全国的に新卒採用増加とのことですので、来年以降もこの傾向は続くと思います。

 全体的には今年は中央区・北区札幌駅周辺に人気が集中し、昨年よりも都心化傾向が進んでいるなと実感しました。理由としては、都心部と周辺部とで、家賃に前ほど差が無くなってきたのがあると思います。また、前は街なかには生鮮スーパーがありませんでしたが、最近は札幌駅・大通駅・すすきの駅直結のところに、食品売り場がありますので、買物の便が良いというのも一つだと思います。

 売買の方は、最近は、価格や利回りそのものよりも、立地や賃貸のつきやすさを気にして、じっくり調べているお客様が本当に増えてきたなと思います。こちらも良い物件をご紹介できるよう頑張っていきたいと思います。
 
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「管理組合理事長」 遠藤
 
 先日あるマンションの管理組合総会に出席する機会がありました。

 何かと問題の多いマンションに加えて、役員も出席した区分所有者も個性的で自己主張の激しいタイプが揃っています。理事会もうまくいってないらしく、監事が理事長のことを「ど素人だからダメだ」と怒鳴りつけ、他にも感情的になって勝手なことをまくしたてる人が出てきて収拾のつかない集まりとなってしまいました。


 総会を進行するのは議長である理事長の役目です。わけの分からない人達を前にして、議事を進行し質疑応答が暴走しないようにまとめるには、議長としてのセンスがないと難しいものだなと思います。

 センスというのはもともとの才能というよりは、経験と知識と実績によって身についていったセンスじゃないかと思います。今回のマンションには出席者に対して上からものを言うタイプや反対に素人だからと居直ってしまう役員で理事会が構成されているせいか、総会に出席してもぎくしゃくした場面ばかりが目立ってしまい、私たちは不信感を持つようになります。


 また管理会社の担当者は複数の管理組合総会を運営しているにもかかわらず、事態を見守るばかりで総会の進行をサポートできていないと感じました。

 誰もかれもが知識も経験も良識もなく、感情的になっていてはマンションの価値も下がるというものです。


 管理組合の理事長というのは難しい役目です。輪番制でやっている組合もあるのでしょうが、経験に磨かれたセンスがないとできない仕事だとつくづく思います。

 やはりある意味カリスマ性が求められるのではないでしょうか。
 
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観光と物件情報 石黒 修司
 
 ゴールデンウィークが終わり、札幌ではようやく桜が咲いてきました。首都圏に比べ約1ヶ月遅れの春がやっときた感じです。

 大通公園には、花壇が植えられ、とうきび(とうもろこし)売りのワゴンも出てきました。まだ、朝晩寒い日もありますが、北海道は、これから観光シーズンに突入します。

 最近、首都圏や近畿圏から札幌へ旅行に来る場合、新規参入の航空会社の影響か格安のパック旅行があるので、観光を兼ねて物件を観に来るオーナー様が増えているように思います。

 当社の最近の売買の反響をみると、インターネットの反響のお客様が圧倒的に多いと思います。雑誌やダイレクトメールに比べて、情報が新しいのも、理由のひとつに挙げられると思います。当社では、ホームページの物件情報をまめに更新しております。今まで、札幌の投資物件に関心のなかった新しいお客様が増えてきているのも、インターネットの普及の影響が、かなりあると思います。当社では、お客様にもっと満足していただけけるよう魅力的な物件を揃え、ホームページもよりよいものを創り上げる努力を続けております。

 これから、札幌は過ごしやすい季節になります。インターネットを観て興味のある物件がありましたら、この機会に、是非、当社にお立ち寄りいただければ幸いです。
 
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自転車の季節 藤田
 
 今年も繁忙期が終わって4月に入り、上旬は新入学生の鍵の引渡しで小さいトラブル(水漏れ等)がありバタバタした感じはありましたが、賃貸の問合せ自体は突然少なくなったような感じがありました。今年は暖冬で雪も少ない冬でしたので、早く暖かくなるかと思っていたら案外そうでもなく、4月の下旬でも雪がチラチラして寒い日が続きました。

 暖かくなってきたのでそろそろ自転車に乗ろうかと休みの日に、久しぶりにマンション駐輪場に行ってみましたが、行ってみてビックリ。冬の間しばらく放置していた事もありすごい汚れと、空気が抜けてペシャンコになってしまったタイヤ、チェーンもさびさびになっていました。今年は雪が少なかったのだから、もう少し早くチェックしておけばよかったと後悔しました。

 薄汚れた自転車を見ながら、最近はやりのタイヤの小さい自転車に買い換えようか少し悩んでみる事にします。

 また、多分同じマンションの人で退去した時に放置していったのであろう壊れた自転車やスクーターなどが無理やり突っ込んであってものすごい散らかりようでした。

 自分の住むマンションの駐輪場で不満なところは、管理人が常勤ではないのでこういう所が荒れているのと、駐輪場が駐車場の奥にあり照明がついていないので夜に帰宅すると真っ暗だという所の2点です。今度巡回に来ている管理人さんに会った時にその話をしてみようかと考えています。

 業務の方では、火災保険で4月から変更があり戸惑った感じはありましたが1ヶ月が経ち大分定着してきました。火災保険に関しては営業やお客様から内容に関して聞かれることが多くなりました。

 なかなか即答できない事も多いので、代理店講習や勉強会の時には積極的に参加したいと思いました。
 
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移転後 6年目 遠藤
 
 中島公園に移転してから早いものでまる5年、6年目に入りました。何もかも移転前とは大きく流れが変わってきています。中島公園周辺は新築賃貸物件が増え、客層もそれにつれて変化してきました。

 管理物件数は、解約その他で管理終了した物件も相当数あるものの増加傾向で、この5年間で200戸以上増えており、オーナー数も130名以上増加しました。

 特にカサウィスタリアは自社所有も含め80件近くあり、家具・家電付の部屋は成約率が高く短期契約も普通契約も好調に推移しています。

 入居率を牽引しているのがアジア圏の留学生等外国人で、全体の15%を占めています。

 さらにカサウィスタリアをはじめ、当社周辺の入居者が家賃を直接持参する数も以前とは比較にならないほど多くなりました。ひと月に50名をはるかに超える家賃持参者がおりそのうち30%は前述の外国人です。

 空室の成約状況で特徴的なのは、圧倒的に家具・家電付の契約率が高いということと、定期賃貸借契約から普通契約へ移行するケースが多くなってきていることがあげられます。
 家具・家電付でも中央区・北区は好調ですが、その他の地域は反響が弱いので空室期間が長引いています。特に中の島・平岸の物件は家具の有無を問わず人気がないようです。

 家具付の契約を見ると法人の社員が使う場合、離婚、単身赴任、セカンドハウス、ひとり暮らし体験、就職や留学までの準備期間使用する、自宅の建替えが完了するまで、等々いろいろなニーズに応えているのがわかります。他社にはないサービスを展開することで入居率をあげているオーナーと、そうでないオーナーとの格差が広がってきています。

 市内の賃貸業者からの申込は、学生向けが落ち着いたせいか、申込者の内容があまり良くないのが多くなってきています。契約前の確認と審査は慎重に行い、後々トラブルに発展しないように注意が必要です。
 
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資格を取るということ 営業 尾元 隆博
 
ファイナンシャルプランナー(FP)という資格

 先日、家の取引している外資系の保険担当者が私の仕事内容を聞いた時に保険担当者が持っているファイナンシャルプランナー(FP)という資格があるので勉強して取ったらと言われました。マンション管理士の勉強が大変だったのでしばらくは、資格勉強はいやだと断りました。
 どんな内容の資格か聞きましたら各家庭のライフプラン(人生設計)を見直し、将来のお金の裏づけあるライフプラン実行のお手伝いをするとの事でした。
 しかも平成15年からはファイナンシャルプランナー技能士として国家資格になっていました。
 以前ですとこのファイナンシャルプランナーという資格を持っていると国内の保険業界では保険が売れなくなると言われていました。時代が変わったのか、外資系の保険が優れていて提案力が増したのか時代のニーズに当たったのかどうかはちょっと分かりませんでした。

 ファイナンシャルプランナーが関わる業務は、ライフプランニングでは、ライフプラン(人生設計)の見直し、教育資金の準備、住宅ローンの見直し、住宅取得資金の準備、社会保険・健康保険のQ&A。金融関連では、金融商品の選択と分散、預貯金運用アドバイス、投資信託に関する質問、外貨預金のQ&A。不動産関連では、不動産の取得・保有と税金に関する質問、不動産の賃貸・譲渡、不動産の有効活用、不動産投資。年金関連では、国民年金、厚生年金、遺族年金。保険関連では、生命保険の加入・見直し、損害保険の加入・見直し、個人年金保険、医療保険。税金関連では、確定申告・青色申告、税金の質問、納税資金対策、法人税対策。相続・事業承継関連では、相続財産とその評価、相続税対策、遺言・贈与に関する質問、事業承継対策。と広範囲に知識が必要のようです。しかも最近では、ファイナンシャルプランナーという資格が浸透してきたのかファイナンシャルプランナーの人なら相談したい・聞きたい事があると以前よりは話の場が増えたそうです。これも時代の変化なのでしょう!
 マンション管理士も世間一般に認知・浸透していけば、何か仕事のきっかけにもなるかと思いました。
 
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売買取引がすくない 西田
 
 4月でアパマン・プラザに入社してまる3年経ちました。今年もいろいろな取引があったので面白かったです。しかし、札幌の賃貸事情も景気を反映して、年々厳しくなっていること、また売買購入層も30代の方など、低年齢化してきていて、インターネット等により物件情報も得やすくなっていますので、見る目も厳しくなってきていると思いました。特に立地については、こだわる方が増えたと思います。

 4月は売買の取引が少なかった。賃貸は4月に入ってからも駆け込み客や連休中で引越ししたいお客様など動きがあり、家具・家電付き物件については、以前に法人契約、転勤者からの問合せがありました。また中島公園付近も反響出てきたと思います。

 物件については2月3月で空室になったので、売却したいというオーナーからの問い合わせが増えてきたので、これからの時期は売り物件が出やすいと思いますので、物件上げをがんばりたいと思います。

 5月からは賃貸も動きが落ち着いてくると思いますので、家具付物件の提案など、オーナーへの提案をすすめていきたいと思います。
 
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不動産資格について 佐藤 淳一
 
 お客さんの中には不動産の資格を複数取得されている方がおり、合格した話などを聞くと自分も宅地建物取引主任者のみではなく他の資格を勉強しなければと思います。その一方で物件を所有するお客さん自身も勉強をしなければ自分のマンションの資産価値が下がってしまったり、損をするケースもあるように思います。

 不動産資格としては宅地建物取引主任者をはじめとし、マンション管理士、管理業務主任者、ファイナンシャルプランナーと幅広く資格を取得されており投資に対する意気込みを感じます。

 当社で扱っている物件はほぼ100%分譲マンションですので、マンションに関する資格としてマンション管理士、管理業務主任者は大変ためになる資格だと思います。知識があることによって余分な支払いを防ぐことができます。マンションのトラブルで多く発生する水漏れですが、これまでも黙っていると専有部分のせいにされて費用を請求され何も疑問に思わない所有者さんもいるようです。請求してとりやすいところからとっているように感じられるマンションもあります。最初は専有部分の水漏れのため所有者の負担だといわれたものが最終的には共有部分として費用を管理組合が負担したケースが多数ありました。逆に実際に対応した管理会社の社員が勉強不足なために説明しても理解してもらえないこともありました。

 マンションの管理組合の運営についても問題のあるマンションも思っている以上に多く、肝心な所有者が何も気が付いていないことも多々あります。総会などはいい機会ですので所有者の方には自分のマンションの価値を高めるために人任せにせず積極的に参加して発言していただきたいと思います。発言するからには根拠も必要なこともあるでしょうから資格をもった人の発言と、そうでない人の発言では受取られ方に違いがあったりしますので所有者の方々にも資格の取得・勉強はおすすめしたいと思います。また、相談されたときにアドバイスできるように自分も勉強しなければと最近感じてます。
 
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月 報 草野 裕樹
 
 4月度を振り返ると賃貸の動きは例年通りだったように感じる。2月3月の引越しシーズンが終わり、勢いがグッと落ち着いたような月だったと思う。売買のほうは潜在的な購入希望者は多いが、目に付くような良い物件が少ないためか資本貯蓄に動き資金のストック傾向が見られた。

 賃貸については先述の通り勢いはさほどでもなかったが、以前西18丁目から札幌・大通の中心部においての家具付き物件が好調であり、空いてもすぐに入居者が決まるというような好調さを見せた。しかし、何も付いていないスタンダードな賃貸物件については綺麗に内装を行っても長期の空室が想定されるというというのが現実である。また、最近他社の営業マンなどが当社へ物件の資料や図面などを持ち込んできており、話を聞いたり説明を受けたりするのだが他の会社でも「家具付き可能物件」というのを出し始めたようである。名前だけ聞くと当社で行っている「家具家電付き物件」と似たようなイメージがあるが全く別物である。その相違点はいくつか挙げられる。まず、@設置しているものが非常に簡易で普段の生活というよりは一時凌ぎの様な物品がつけることが出来るということ。Aは@に付けた下線部なのだが物品は搬入されておらず写真や絵を見てつけるか付けないかをお客様に選択させるという事。Bは通常二年契約のみ行っておりマンスリー契約は行わない。Cは、A及びBに関連するが付けた場合は月額何千円がアップする。というものである。上記の指摘する点にはいくつかの問題がある。

 まず、一番の当社との差は家具がすでに設置されているかいないかという点である。この点は大きい違いとは認識されにくいが非常に大きな差が生まれる。その差とは「実際に目で見て生活する現状が想像できる」か「何もないところに家具を搬入して生活する現状を想定する」という違いである。実際お客様の意見として、案内して部屋を見せるとき、家具家電が付いているかいないかでは想像の領域が大きく異なり、イメージの膨らみ方が全く違うという意見も多い。また、もう一つの大きな点は「借り易さ」である。現代のサービス業を見てみると便利さ、手軽さを非常に追求しているケースが多い。この状況から推測するに、お客様の求めているものは手軽に借りれて、気楽に返せるという流れであると思う。契約期間の制限を単一2年契約にまとめてしまうと、もっと短い期間での需要を全て取りこぼしてしまうことになる。短期契約は潜在的に大きな需要はあるが供給が追いついていない部分がある。もしくは供給はあるが条件面にて折り合わず取りこぼしてしまうというケースも考えられる。この点を少し融通を利かせ、期間をもっと細分化し、リーズナブルな料金設定をすることで潜在的な需要を獲得することができるのだと思う。

 しかし、ここで考慮しなければならないのが賃貸する側の収益性をどのように確保するかである。実際問題として家具家電を搬入するにもタダではなく少なからず先行投資が必要である。その先行投資分を回収する時間と収益性の兼ね合いを見極めなければ無駄な投資になりかねない。ただ、物件によっては収益性を強化するのではなく、集客性を向上させるカンフル剤としても投入できる強みはあるのだと思う。

 札幌の不動産業者各社が各種オリジナリティをもった戦略で賃貸の巻き返しを図っている。当社も分譲マンションのリース、及び分譲家具付きマンションのリースの先駆けとして戦略を練り現在に至っている。今後今のままでいるだけではなく、新しいアイディアと基本回帰を織り交ぜながら常に新しい情報を得ていなければいつ勝ち組から負け組みに転落してもおかしくはない。新しい商品開発や販路の開拓など今まで開拓していなかった部分を強化し対外的な戦略を練る必要があると思う。
 
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梅雨がない影響 石黒 修司
 
" 6月に入り、札幌では「YOSAKOIソーラン祭り」や「札幌まつり」(北海道神宮例祭)などのお祭りが催されます。6月は、気候的に暖かくなり、札幌では梅雨がないので、多くの観光客が札幌へ訪れる時期でもあります。


 現在、当社では、マンスリーマンションのホームページを運営しておりますが、最近の賃貸のお客様の反響をみると、そのホームページからの反響がほとんどです。御客様の具体的な内容をみると、転勤で札幌に来る方や現在、寮にお住まいの方などがいらっしゃいます。3ヶ月、半年の短期間に限らず、普通賃貸借の契約でも、家具・家電付きの物件の成約率は、目をみはるものがあります。ホームページ上に広告を掲載しても、すぐに成約してしまうので、家具を設置予定の部屋を案内する事もございます。マンスリーマンションを扱っている大手の会社よりは割安感があるのも、反響が多い要因だと思います。


 賃貸がなかなか決まらない場合、賃料を下げて募集するオーナー様が多いと思いますが、家具・家電を設置する事によって、御部屋の付加価値を上げれば、賃料を下げずに、逆に相場の賃料よりアップ(2,000円〜3,000円)して決まった部屋もございます。2,3ヶ月空室になった事を考えれば、出費しても採算が合うと思います。


 現在、当社では、家具・家電付きの物件を探しております。多少でも興味があれば、御気軽に相談いただければ幸いです。
"
 
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避暑地としての北海道 藤田
 
 ゴールデンウィークが終わった頃から、賃貸の問合せがやや増えてきたような気がします。問合せとしては急ぎで入居したいというものではありませんが、家具・家電付きの物件で住み替えしたい方や、短期での問い合わせが多くなりました。


 東京の方で、早くも夏の間の避暑用としてのお申込みももらいました。年配の方でしたが今年で3年連続、北海道で夏を過ごしているというお話で、マンション・飛行機等の手続きも自分でインターネットを使って行っているというお話で慣れたものでした。去年も年配の方で、「東京が暑すぎる」ので、涼しい北海道で夏の間だけ部屋を借りるという方がいたのを思い出しました。(去年は途中から札幌も東京に負けないくらいに暑くなり、驚いていたようですが・・・)地球温暖化の影響がこんな所にもあるのかと少し驚いてしまいました。


 業務では、5月後半にシャンボール札幌の臨時総会に出席した事も印象に残っています。案内などで何度か行ったことのあるマンションだったので、総会で何を話しあうのか少し楽しみにして行きました。見たことのあるオーナーさんが出席して質問していたり、わざわざ本州から出席していたりと自分の投資マンションに熱心な方もいました。しかし全体としてみると出席率は低くどうなんだろうという印象でした。
初めて出席したので、不明な事が多かったのですが、所有者の方は賃貸が決まらずに不安に思っていたり、マンションの老朽化が不安だったりと投資として「お荷物」と思っている人もいるんだという事がわかりました。


 お客様からの問合せの事を考えると、古いマンションでもリフォームや設備(家具家電設置など)を充実させることによって需要と供給が合ってうまくやっている方もいれば、「お荷物」として頭を抱えている投資家の方もいるんだという事がわかって面白い体験でした。少しマンション投資に興味を持った一件でした。
 
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賃貸事情 営業部 古谷和博
 
 賃貸に関しては、新入学生や新社会人のお客様は2月・3月で物件を見つけて契約された方が多いのですが、新社会人の方が研修中のホテル代わりとして家具・家電付の物件を短期契約でという方が何人かおりました。

 昨年の例からだと、現在、賃貸で住んでいる方が引越しを考えてゴールデンウィーク過ぎから下見をして引っ越す方もいらっしゃる為、この時期にきっちりと内装や清掃をしてお客様を迎える準備期間だと思います。

 それと、当社で賃貸募集しているお部屋でなかなか賃貸の反響がない物件に関しては家賃の見直しや設備の充実等、ご提案させていただいております。

 また、札幌市の他業者の動向やお客様のニーズにこたえるためいろいろな情報をTV、雑誌、インターネットで調査する必要があります。

 最近多いお客様からの問合せの一つとして、インターネット環境やデジタル放送等の受信環境があります。

 大抵はマンション管理会社や管理人に聞くことが多いですが、自分で物件に行ったときにマンション入口に掲示されているチラシ等も見るようにしています。

 入口に掲示されているもので、そのマンションの入居者の状態や管理状況が判断できることもあります。

 ゴミの分別や出し方、夜中の騒音問題、ペット飼育、駐車場の空き状況、町内会のイベント情報等が多いです。

 賃貸マンションは、管理人が住み込み、通勤でいるところは大体はキレイに管理されており、入居者の方も安心でしょうが案内時に入口付近にゴミが散乱しているようなところは、なかなか賃貸が決まらないケースが多いです。

 ですから、売買のときもそうですが物件を決める条件として物件の管理状況も判断材料になるのではないでしょうか?

 自分の部屋だけキレイにしていても、マンション全体もキレイになっていないとなかなか空室を埋めることも難しくなってきますので、マンションの議事録を見て確認をしたり、総会に出て自分の意見を言うのも大事ではないでしょうか?
 
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マンションの健康診断 草野裕樹
 
 人間は定期的に自分の体に異常がないかどうかを診断する為に健康診断を病院などで行います。これにより早期にガン細胞が発見されたり、なんでもないような症状が実は大変な病気の前兆だったりと多くの情報が採取でき、今後の対応策を早期に打ったり、または手術で悪い部分を切除して改善へ向かわせることも出来ます。

 マンションはコンクリートや鉄骨、鉄筋など作られており、人間の寿命と同じくらい存続させることが可能です。しかしながら何もしなければ当然のごとく外壁は汚くなり、水漏れや雨漏りをするようになります。それを防ぐことを目的に人間の「健康診断」に代わる建物診断を行います。

 これは専門家の方がタイルの面を一枚一枚叩いて音を聞いて調べる打音検査や一部のコンクリートを抽出し内部の中性化具合などを調べる検査など多岐にわたります。ただし、このマンションの検査は非常に高額な検査費用がかかります。それゆえにマンションの診断はあまり行わず放って置くようなマンションも多く見られます。

 マンションはがっちりしていて中には鉄筋や鉄骨が入っているから簡単には壊れない・崩れないと言うのは神話に過ぎません。実際コンクリートは非常に繊細で風雨にさらされたりヒビ割れしたところから雨が内部に進行し鉄筋が錆びるなどして非常にもろくなってしまう。

 この現象は一般的にマンションの外壁などを目視で診断することも出来る。(すべてがわかるわけではないが)例えば、古いマンションなどで外壁にボコボコと膨らみがあってひび割れが出ていたりする。その周辺に赤錆などが見受けられることがある。これは躯体に入った小さなヒビなどから雨水などが浸入し鉄筋を酸化させ(錆)コンクリートを押し出してしまう現象である。こうなってしまうと元に戻すことは容易ではなく、その部分をはつって錆を落としまた封をするという工程が必要となる。費用も莫大で時間もかかる。また、デコボコしていないまでもヒビの表面付近が白くなっていることがある。これも同じようなもので雨水の浸入でコンクリートが中性化し石灰分が表面に出てきている証拠である。このようにちょっと気にすれば見付かるようなものもあるのである。

 コンクリートはただ単に粉になっていたものがまた硬くなるのではなく、コンクリートの元になる基材が木の枝のように触手を伸ばしそれが絡み付くことであの屈強な強さが生まれるのである。コンクリートは我々の近くにある非常に慣れ親しんだ建築素材であるがきちんと注意して手入れをしてあげないとすぐに中性化して非常にもろくなってしまうのである。

 もろくなったマンションには耐震偽造やアスベスト以上に怖い問題が内包してある可能性があるのである。
 
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総会に参加して感じたこと 佐藤 淳一
 
 建物の維持管理については意識の違いで大きく違ってきます。維持管理の良し悪しは影響力が大きく売買価格、賃料にもあらわれます。特に外観、エントランスはマンションの顔として大きな影響力があります。


 当社で扱う物件は分譲マンションがほとんどのため、マンションの所在している地域に住む人にはマンション名でわかる場合もありますが、古く維持管理の悪いマンションは中は見なくてもいいということもあります。札幌市内の古いマンションはちょうど私が生まれた年代の物件になりますが、30年以上経過して、いたるところにガタが生じているマンションもあります。建物診断をしているマンションもありますが、なかなか計画的に修繕できないマンションも多く見られます。特にワンルームや1DK、1LDKといった賃貸向けの間取の多いマンションは、区分所有者がマンション内に住んでおらず、マンション内の事情をよく把握していないこともあるようです。定期総会についても賃貸部屋が多いマンションは所有者の半数以上が首都圏だったりして総会の出席者が少なく、いろんな意見が反映されないこともあるのではないでしょうか。マンション内に居住していれば、日々の生活の中で問題点を把握しているので貴重な存在だと思いますので、賃貸マンション化しているマンションの場合、気持ちよく賃借人に気持ちよく入居していただけるように積極意的な取り組みをしていただきたいと思います。


 簡便なものではメールボックスをダイヤルロック式のものに交換しただけでもイメージアップしたマンションもありますのでいろんな視点から検討し、資産価値をアップするような取り組みをしてほしいと思います。
 
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キッカケと流れ、コミュニケーション 営業 尾元 隆博
 
先日、HPを見てカサウィスタリアの売買問い合わせ合ったお客様の事を少し書きます。

 既に申し込みになったカサウィスタリアを見て残りの3階 170万円に対して問い合わせがありました。その時は、興味があったようで少し確認とどれくらいの総額になるかの話しをして資料をFAXしただけでしたが一晩考えて、翌日TELくれる事なりました。

 翌日、TELが来て色々な受け答えをしましたが、自分の中で窓からの景色がイマイチはっきりと覚えていなかったので、買付証明書・振込先口座をFAXしてと言われたのですが、再度、現地を見に行き、自分で納得してからFAXの準備をしていた所、先方からTELがあり、送ってくるはずがまだ届いてないと言われました。すかさず、ちょっと不安だったので現地を見てきたので細かい窓からの状況を伝えました。すると、わざわざ行ってくれて随分と丁寧な事をしてくれると喜んでくれました。
 私としては、自分がはっきりと分からなかったので正確にお伝えしたいと思っただけでやった行為が好感を持たれたようです。

 そして、買付証明書・振込先口座をFAXした時に当社代表がカサウィスタリアの理事長をして積極的に理事会・総会に参加して管理組合を良くしています。当社HP、社長blogでもカサウィスタリアの事を記事にしていますとFAXにコメントを入れました。

 直ぐに申込金10万円が入金になったので、入金ありがとうございましたとTELしたら社長blogを読んでいて社長あてにお礼のFAXをしようかと思っていた所でしたと言ってくれました。社長の人柄が分かり、この方が理事長でやっているのなら安心と言ってました。

 これからもよろしくお願いしますと言われ、これから契約の手続きとなります。

 人とのキッカケ・流れ・ちょっとした事でスムーズに進むなぁと思いました。
 
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健康診断 藤田
 
 6月は、札幌市内が盛り上がる「よさこいソーラン祭り」と「北海道神宮祭」があり、社内的には「健康診断」がありました。

 「よさこいソーラン祭り」は個人的にはそんなに興味がないのですが、いつもファイナルコンテストの様子をテレビでチラっとみる程度で終わります。毎年毎年規模が大きくなり盛り上がっているのを不思議な気持ちで眺めています。

 「北海道神宮祭」は中島公園に露店がでたり、会社の前を山車が通ったりとここら辺一体が盛り上がるので私は毎年楽しみにしています。長く札幌に住んでいる友達でも見たことがないという人がいて、「会社の前を通るなんて羨ましい!」と言われたりします。(私もいい環境だなぁと思います。)

 最終日の土曜日などは、ものすごい人手で地下鉄の乗り降りが大変だったのと、会社の前で国会議員さんがスピーチをしたり若干仕事に差し障る勢いでした。でも、自民党幹事長を近くで見る経験は初めてだったので、しばらく話のネタになりました。

 「健康診断」去年私は再検査になってしまい、不安な思いをしましたので、今年こそは・・・!と思って検査にのぞみました。今年は問題なしだったのでよかった!と思いました。今年は血液検査で「癌」検診のようなものもあって、親が癌になった娘としては早いうちから検査が出来るのは非常に助かりました。

 最後に業務の話ですが、6月は私が受けた問合せでは相変わらず家具付きが多かったのですが、案内しても即決!というお客様が少なかったように思いました。他社を何社も回って見比べていたり、条件が細かすぎたり、家具付きか新築かで悩んでいる人などもいました。広めの物件の家具付きや、新しめの物件で浴トイレ別が絶対条件だったりという方もいて、なかなか希望にあった物件がなかったように思いました。

 前月に決まった物件の入居後不具合などもあり、入居前にチェックしていても見逃す所があるのだと反省したりしました。
 
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札幌の人口について 佐藤 淳一
 
 札幌市の人口は平成19年6月1日時点で1,893,125人、863,970世帯です。もうすぐ190万都市となるところですが、最近は人口の伸びが鈍化しております。全道の人口が560万と約3分の1が札幌に集中しております。

 平成17年国勢調査における札幌市内の昼間と夜間の人口の動きについては、市外からの流入人口では江別市が24,334人と2万人以上と飛びぬけており、以下石狩市、北広島市、小樽市と続いており以上の4市で7割以上を占める結果が出ております。

 前回調査の平成12年と比較すると、多くの市で流入人口は減少しております。つまり、札幌市外からの通勤者が減ったといえると思います。言いかえれば札幌で仕事をしている人は、札幌市内に住む傾向が強くなったといえるのではないでしょうか。札幌市内の地価が下がったことにより市内の土地が購入しやすくなったからなのでしょうか。

 昼間人口ではダントツで中央区が一番で続いて北区、東区、白石区、豊平区、西区、南区、厚別区、手稲区、清田区の順です。この順番とは限りませんが、事業所が多いのもこの順番に近いのではないでしょうか。部屋を借りる場合、社会人であれば通勤を中心に考えますので、中央区をはじめ中心部に近い北区、東区、白石区、豊平区、西区あたりまでが根強く需要があるように思います。また、大学、短大、専門学校は札幌一極集中ですので経済の盛り返しとともに札幌は今後も投資の適地としての魅力は衰えないと思いますが、市内ならどこでもいいということはなく、適した地域とそうでない地域のすみわけも進むように感じます。人口の動態も中央区中心の傾向がますます強くなるように思います。
 
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感じ方 営業 尾元 隆博
 
 最近、仕事・人と接しているとなぜ、この人はこういう言葉を発したり、こういう行動をとるのかを思っていたのをちょっと見方を変えて、その人はそういう価値観・優先順位の結果でなっていると考えれば、少しは相手の対応にも楽になりました。

 自分自身の価値観・優先順位は、決して相手と同じとは限らないし、違っている方が多いと思います。

 なぜ?という言葉より、どうやったらいいのか。どうしたらいいのかを絶えず考えていくと、相手・仕事にいい方向に向かっていくように感じられます。

 でも、困る事もあります。挨拶が無い、元気が無い、返事が無い、反応が遅い、ネガティブなどは、こちらのタイミングをもずらされてしまう事が多いのでやはり、元気で明るくポジティブな人が受け入れやすいのでしょう。

 最近、面白い事がありました。それは、自分も元気な方だと思って友人と会って色々話しをしていた時に相手の方が更に元気でポジティブでびっくり! プラスの話がどんどん広がって全然違う話題・とんでもない話の方向性になった時は、こういう事にもなりうるんだなあ〜と感じました。
逆にネガティブ集団にいると自分もそうなってしまうという危険性もあるなあと感じました。

 結論からいえば、明るく・元気に挨拶・会話をして表情も豊かな事だけでもするかしないかでも毎日が違ってくるなあと思います。
 
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総会 石黒 修司
 
 先月、私の住んでいるマンションの管理組合の総会が行われました。私は、仕事の都合で出席する事ができませんでした。委任状を提出して、任せてしまいました。総会の日時をもっと早めに連絡してくれればいいのにと思いました。 
私が住んでいるマンションは、築9年で、住んでいる方が単身の方がほとんどという事もあり、管理組合に対する関心が薄いようです。そのため、総会に出席する方も少なかったようです。総会に出席している方は、毎年ほぼ同じメンバーのようです。

 管理組合の役員の選出方法は、毎年、ブロックごとの持ち回りで選出しています。以前、一度出席した時に感じたのは、所有者の方は、マンションの管理について、ほとんど素人なので、管理会社主導で議事進行されていると思いました。

 先日、エレベーターのロープの破断事故があり、国土交通省の方から、ほとんどのエレベーター管理会社に再点検するように通達がでました。私の住んでいるマンションは、現在、点検の日程を調整中との事でした。

 私自身、自分でマンションを所有していながら、自分のマンションの管理に対して関心が薄かったように思います。以前、理事長を任されてから、やっと関心を持つようになりました。仕事でも、御客様にマンションの管理について話す機会も多いのですが、もっと勉強していかないといけないと思います。
 
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「管理レポート」 遠藤
 
賃貸に関しては全体的に問い合わせが減少し、他業者からの申込も連日あるというわけではなく、各社とも苦戦の時期に突入しているようです。立地によっては店舗を撤退した業者を見かけることもあります。
そんな中で当社は中心部の「家具家電つき・短期契約可」にはスポットライトが当たっており堅調といえます。短期契約でも空いたらすぐに決まる物件もあり、設備が充実していて立地が良ければ、やってみて正解だと実感しているオーナーがかなりいると思います。
やはり、営業マンとこまめにコミュニケーションをとって決断の早いオーナーは、空室期間も長引かずに、かかった費用も早期に回収しています。

売買の方は、長年複数の物件を所有・維持してきたオーナーが、資産整理等で次々と売却するケースもあり活発に動いていたと思います。
新たにマンション投資に参入されたオーナーたちの買い増しもあり、新旧交代といった感があります。物件は多少古くても賃貸のつきやすい、好利回りの物件はすぐに決まっているので、お客様の熱心な情報収集と勉強ぶりがうかがえます。

何でもインターネットですぐに調べることができる時代ですから、ひと昔前に比べると初心者でもマンション投資に対するイメージを構築しやすいのではないかと思います。
私たちは例えば、初めて行く土地を事前にネット検索し、病気になったら同じ病気を克服した人の経験談を必死にネットで探し、より良い治療を受けようとするでしょう。
最初は手さぐりで不安だったことも、ネットを通じて膨大な量の情報を見ることで落ち着きが出てきます。
そして、信頼の高い情報かどうか判断する能力も養われていくのだと思います。

同業他社のホームページと比べてみても、当社ほど「経験談」を豊富に提供している業者はないと思います。今後も「マンション投資の鉄人」シリーズが業界一の「生きたお宝情報」となるべく、新鉄人がどんどん誕生して行くのではと思います。
 
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営 業 と は 営業 尾元 隆博
 
 最近、色々な人と話したり講習会に行ったり本を読んでいると営業職だけを見ていくと個人相手のみ・法人相手のみ・ルートセールス・戸別訪問・通信販売・TELコールのみ・来店接客営業・紹介営業など業種によってもやり方が様々と色々あるなとつくづく思います。

 以前、私の奥さんが生命保険の営業をやっていた時にこの先、何10年経っても営業という職種が無くならないという言葉が今でも頭の隅にあります。

 営業という職業を除いて、人本来は何かしらのコミュニケーションを取っています。例えば、表情・言葉・雰囲気(空気・気)・態度・ボディーランゲージ・心などで相手とコンタクト・会話をしています。
 
 必要最低限のコミュニケーションをして、相手の欲求を満たし、より多くの人の欲求を満たしていくと職業になると思いますし、相手の求めているもの・問題解決をしていくと自然と職業になり、色々な方面から見るだけでも面白い職業だと思います。これは、営業経験者は分かりますが、全く営業経験をしたことがない方には分からない感覚かも知れません。

 最近、私なりに雰囲気(空気・気)というのを気にしています。
 よく聞くことでアンテナを張って気を配れ・情報を収集しろ・お客さんの情報を得れなどという事がありますが、本当にそう思います。

 絶えず、相手に対してアンテナを張っていると色々な情報が入ってきますし、こんな事が欲している・して欲しい事が見えます。不思議な感覚ですね。でも、この感覚が鋭い人が営業の成績を上げていると思います。
 たまにTVで見るスーパー営業マンは、この感覚が鋭いのだと実感します。
自分も少しは、出来るように日々、鍛錬します。
 
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マンション購入 営業部 古谷和博
 
 最近の売買の問合せの半分が、物件を初めて購入される方です。

 さまざまな理由でお考えの方が多いのですが、女性(30代前後)の方が目立ちます。

 先日はこういう賢い使い方の方がいらっしゃいました。

 ご自分の親と同居をされている女性の方で、この春、家を新築されまして慣れ親しんだ都心から少し離れたところに転居されたそうです。

 ご勤務先が都心部にあり、毎日車通勤されていらっしゃるのですが地下鉄がご自宅のそばになく、バスや電車だと雪が降ったときに時間が通常よりかかってしまったり、車でも渋滞が予想されるということで、冬の間だけ利用されるマンションを探していらっしゃると言う事でした。

 不動産会社を何件かまわったりインターネットで、さまざまな情報を見たり、ある程度は場所や物件を決められているようでした。

 初めて当社にいらっしゃった時に、いろいろなお話をさせていただいたのですがいくつか、空室の物件を案内することになりました。

 条件としては300万円前後でワンルームか1DKくらいの間取、駐車場が完備されていて通勤に便利な都心近くの物件という事でした。

 私もその時は当社の物件で、空室の物件ばかりいろいろ探しており3件ほどご案内させていただいた時に、冬の間に利用されるということは逆に夏場はほとんど部屋を使わないので、もったいないなぁと思っておりました。

 そこで帰り際に夏の間、使用しない期間のみ賃貸に出してみる気はないですか?と尋ねた時に、賃貸にだしても構わないとの事でした。

 それで後日、3ヶ月の賃貸契約が決まっている物件の事をお話しさせていただき、10月初旬までは賃貸がついていますがそれ以降は空室なる物件で、新品の家具・家電を設置したばかりの物件があり、すぐご案内させていただきました。

 幸いにも、この物件には駐車場には1台、空きがあり徒歩で通勤でき、価格も多少は予算オーバーでしたが、お客様にピッタリな物件が見つかり、ご契約をいただきました。

 当社で力を入れている家具付の物件だと、利用しない期間のみ短期契約で賃貸物件として募集することもできますので、これは新しい発見でした。
 
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迅速なサポート 藤田
 
 7月は、賃貸の反響がパッとしない1ヶ月でした。同じ物件を3度案内してようやくお申込みになったり、申込みになった後にキャンセルしたいという事がありました。後半は、大学の移動関係の案内やマンションの管理人から同じマンションに住む人の住み替え紹介などありました。
 
 バタバタと外出したり、入居後の不具合で立会ったりはしていたのですが、終わってみるとあれ?という感じでした。
気温も6月から想像する暑さがなく、札幌の夏の夜を彩る花火大会も薄ら寒く終わってしまった気がします。
個人的には、7月上旬に自宅パソコンが故障した事が非常にショックでした。3年前の初売りで購入したものでまだまだ壊れると思っていなかったのですが、前触れもなく突然起動しなくなってしまいました。Windowsが立ち上がらなくなり、ずっと同じ黒い画面に英語が出てくるようになり、いよいよダメだと感じてサポートセンターに電話してみました。

 ノンブランドのパソコン(と言うと失礼かもしれませんが、一般的にメジャーなブランド名ではないので・・・)だったのですが、サポートセンターの対応はとてもよく、時間も遅くまで対応していました。最初はパソコンの初期化を進められたのですが、初期化にすらできない状況でハードディスクの故障でした。
詳しくはわからないのですが、電源を切ろうとしている時にWindowsのアップデートメッセージが届いたり、映像を見ている時にアップデートメッセージが届くとたまに不具合が起こるという事でした。

 故障センターに郵送し、約3週間後にようやくパソコンが届きました。もう少し早く届くかと思っていたのですが、ちょっと時間がかかりました。設定をしなおし、大量に保存していたデータも全て消えてしまったので入れなおしです。こういう時は、故障するはずがないと高をくくっていた事に後悔しました。データを保存しておけばもっと復旧が早かったのかなぁ・・・と。
 
 これからはこの事を教訓にしていこうと思います。
 
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新築プレミアは人気 草野 裕樹
 
 7月度を振り返ると賃貸よりも売買の需要が高く、その層としては200万円から500万円という価格帯で賃貸投資向けというものが目立った。札幌の投資向けマンションは九州の博多と対を張るように人気があり、その需要も鰻登りである。札幌は部屋の占有面積や敷地面積の大きさに比較すると価格も安価であり、人口も約190万人ということもあり比較的賃貸の展望を立てやすいというメリットがある。最近では銀行の利子を期待するより不動産を購入し利殖に走る首都圏の主婦の姿も珍しくはない。
 
 一方、賃貸は本州企業を主とする資本の流入により供給過剰になりつつある。新築物件は鉄筋系、木造系を問わず新築プレミアは人気があり満室が期待できる。設備も充実しており、シャンプードレッサーや対面キッチン、大型クローゼットが標準装備でペットが飼えるというのが今流行の宣伝文句であろうか。実際ペットと同居できるマンションやアパートの需要も年々増加しており以前は禁止されていたものがいつの間にか路線変更しペット可能物件になっていることも珍しくはない。資本を投じ、マンションやアパートを購入したまでは良いがそのペットの件や購入後直ぐに空室が発生し募集してもなかなか賃貸が決まらないなど相談を受けることもある。よく話を聞いてみると賃貸をつけるため業者に宣伝広告費を2ヶ月、3ヶ月、4ヶ月と出し、それでも決まらないときは賃貸をつけてくれた担当者にまで御礼をして、という異常な世界が構築されつつある。このような場合、物件に問題があるのではなく場所に問題があることが多い。

 札幌は地下鉄やバス、市電などの公共交通機関が発達し非常に便利な都市である。その反面、地下鉄駅などの利便性の良い場所や都心部は粗方建物が建築されており残された遊休土地は非常に少ない。また、建築されているものはビルやマンションといった具合に大型のものが多く、それらを廃して新たに参入をしていくのは困難である。このような状況下で新築などの不動産投資を検討した場合はその好条件に次ぐ様な立地を探した上で資本を投じていくのが定石だが、その「準ずる場所」と言うのもほとんど残されておらず結局は地の利のあまり良くない場所に建築されたものの中から少しでもよさそうな物件を選定すると言う流れになっていると思う。新築は未入居という意味合いが非常に大きく建築当初はほぼ満室が期待される。その賃料も通常より高めであることが多く、その時点での利回り計算による数字を見て購入に踏み切った方も多いと聞く。しかし、そこに盲点は潜んでいるのである。新築未入居というのは一度入居させてしまえば次回募集は「築浅物件」という既存物件の中でのカテゴリーでの競合になる。だが、場所の利に劣る場合、築浅というキーワードは通用せずよほど家賃を下げたり何らかの梃入れを行わない限り空室リスクは高まりを見せ、最終的には全体的な賃料ダウンによる収益下落と設備改修や近隣との家賃競合により当初の予定利回りを大きく下回る投資結果になることもある。特に先述のペットを飼育できるマンションにおいては年月が経てば経つほど臭いやペットの体毛などきちんと処理しないと通常の賃貸が難しくなる傾向も孕んでいる。多くの業者はそのような危険性を売買時に話をすることはなく、投資家が身を持って体験しないと分からないリスクがそこには大きく口を開けて待っているのである。

 投資はあくまで投資であり自己責任が付きまとう。その中で後悔するような投資をしないためにも場所と周辺環境、今後の賃貸展望など多くの情報を不動産業者から得て、その上で熟考し判断すべきである。

 今、目の前にある「美味しそうな餌」より、1年後、2年後、強いては五年十年後まで「果実」をつけるモノに出会ってほしい不動産業に携わる一営業マンとして思う。
 
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札幌の水道について 佐藤 淳一
 
 札幌の水道は計画的に水源を確保しながら給水需要の増大に対応をしてきました。現在は、豊平川、琴似発寒川、星置川の3つの河川を水源としており、豊平川に関しては札幌市の水道水の98%を賄う大変大きな存在となっております。豊平峡ダム、定山渓ダムをはじめとして、札幌の水がめ」の役割を果たしています。また、定山渓発電所、豊平峡発電所、砥山発電所、藻岩発電所で水力発電にも利用されております。

 今年は6月から7月にかけては記録的な雨の少なさにも関わらず、水の心配がないことは大変恵まれていると感じます。計画的な水源の確保と冬期間の降雪により、多量の雪が夏期近くまで融雪水や涵養水として蓄えられるため、水量が比較的安定しており、札幌市は今まで一度も水不足を経験したことがないそうです。
 
 道外の他地域では空梅雨のため水不足で取水制限をするというようなニュースも見ました。私も札幌に住んで15年になりますが、全国的に深刻な水不足があった時も一度も水不足の心配をしたことはありません。札幌に限らず北海道は雪国ならではのことかもしれませんが非常に恵まれていると思います。

 震災のあとのニュースを見ても水は生活する上で最も大切なものだと感じる一方で普段何も考えずに使っておりますが、使えなくなって初めてその存在の大きさを感じるのかもしれません。

 今では豊平川の洪水等氾濫したというニュースは聞きませんが、年配者によると昔は氾濫して中央区の一部でも水に浸かった地域があると聞きました。豊平川は花火大会やイカダ下り等市民のイベントでも活躍しますが、かつては雨で氾濫していた川である一面もあります。普段は穏やかに流れ市民のライフラインである水を運ぶ大切な川ですので汚れないように市民一人一人の意識も必要ではないでしょうか。
 
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最近の人気 西田
 
8月度の賃貸については、季節柄、家具・家電付き物件の短期契約が多かったです。インターネットの反響が主なものです。特に、家具付き物件の中でも札幌第1パークハイツやシャンボール札幌、カサウィスタリアなどの低価格物件に人気が偏っていたようです。若い人は、長く居住するわけではないので、安ければ安い物件ほど良いという、新しい需要が出てきたと思います。また、コロナード中島やライオンズマンション円山第2などの少し広めの家具付き物件は、年配者に人気があるようです。

売買は、ボーナス商戦で、200〜300万円代の価格帯に問合せがきていました。特に北海道大学、札幌駅周辺、浴・トイレ別物件など、現在賃貸中であっても、次に空いたときに賃貸が入りやすいものに的をしぼった問合せが多かったと思います。最近は、賃貸中の物件であっても、眺望はどうかとか、室内のリフォーム状況はどうか、賃借人はどういう人かなど、細かいところまで問合せきますので、お客様もよく調べているなと思います。当社のホームページを携帯電話で会社帰りに毎日見ているという方もいて、こちらも良い物件をたくさん出せるように頑張りたいと思います。

以上
 
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家具がほしくなるとき 藤田
 
暑かった8月も過ぎてしまえばあっという間で、早くも秋の訪れを感じる最近です。私は春や秋といった中途半端な気温が好きなのでとても過ごしやすいのですが。
お盆休みに実家に帰ると、なんと観測至上最高気温を打ち立ててしまうほど、暑くて暑くて何も行う気力を失っていたなぁ・・・とこの夏の思い出を振り返っています。
北海道の住宅は冬場の寒さ対策で熱を逃がしにくい構造だという話をどこかで聞いたことがあり、夏に気温が上がると夜に熱がこもってしまい暑くて暑くて大変でした。
一夏を大阪で過ごしたことがありますが、外はもちろん北海道よりも蒸し暑くジトッとしていて夜も全然気温が下がらず、外に出ただけで汗だくになった事を思い出しました。そのくらいお盆休みの期間の北海道は暑かったです。
8月は家具家電の設置がありました。大家さんが家具家電に対して積極的で私が提案したものよりもいいものを入れたいという方でした。テレビは液晶テレビにしたいという事で、設置して写真を撮り思いましたが、やはり液晶テレビは見た目が良く自分でも欲しくなりました。
お恥ずかしながら、自室のテレビはブラウン管の小さなテレビデオです。さすがにDVDプレーヤーは買ったのですが、未だにビデオも活躍しています。レンタルビデオ店に行くとビデオは昔のもの一部だけで、ほとんどがDVDになっています。まだまだビデオを全盛期に活躍させている私の暮らしはどうなのかと考えてしまいました…。
家具家電を新設すると、自分の暮らし振りも振り返ることができるのでいい機会だなぁという風に感じました。
それにしても、大家さんが新設で家具を設置してくれて新たに入居する方はラッキーだなぁとつくづく感じます。
 
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情報発信の難しさ 佐藤 淳一
 
インターネットが普及し情報発信には欠かせない時代となりました。不動産業界も広告媒体としては今や一番といってもいいのではないでしょうか。インターネットでいろんな情報が発信され、普及するにつれて情報の正確さについては不安なところも目立ちはじめました。
情報は常に新しく、正確なものが求められると思いますが、中にはそうでないものもあります。不動産業界でいえば、決まって既にないものがいつまでも広告に出ていたり、中にはおとり広告で最初からないものが出ていたりするものがあります。アパマンプラザは比較的更新もまめにしているとは思いますが、それでも不思議なもので同じ物件にタイミング悪く重なってしまい少しの差で決まってしまいおとりのようになってしまうこともあります。アパマンプラザではありませんが、最初から賃貸募集してもいない物件を掲載しているものもあり、お客様も困惑することもあります。
分譲マンションの1室を賃貸や売買で広告する際には情報発信の難しさを感じます。所有者が違うために一部屋一部屋の中身は比較してみないとわからないのですが、同じ間取・面積であればお客様の目は安い方へ行ってしまう傾向があり、お金をかけて良くした部屋がただ単に高いように見えてしまうところがあります。これからはよい部屋をいかにして広告するかを考えなければただ単に高い部屋と勘違いされてしまいますので、広告のあり方を研究していかなければならないと感じてします。見てもらえばわかるいい部屋に関心もってもらえる広告を考えたいと思います。
 
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冷房がないところ 営業部 古谷和博
 
 8月は世間では夏休み期間だったこともあり、先月よりも賃貸物件の問合せが少なくなったような気がします。
 今年は特に札幌でも猛暑日が続き、行楽施設も集客に苦労されたようでした。
 例年だと、本州のお客様が避暑地として札幌の家具付マンスリーマンションを探されてくる方もいらっしゃるのですが今年は、あまりいなかったです。
 東京などと気温はほとんど差がなく夕方から朝方にかけては湿度がない分いくらか札幌の方が過ごしやすかった程度でした。
 一度、転勤で東京から札幌へ来る方を案内したときにお客様から、「これじゃ、札幌も東京も同じくらいの暑さだ」と言われたくらいでした。
 これからの札幌の物件もエアコンが必需品になってくるのではないでしょうか?
 そういえば、過去にも本州のオーナーさんから内装工事の時に何回か「エアコンはつけないのですか?」と言われた事がありました。
 その時はこんな暑さになるとは思っていませんでしたので、「北海道は暖房機がついていれば大丈夫ですよ!気温が上がっても夜には気温が下がって肌寒くなりますから。」と返答していました。
 しかし、これからは考え直さなければならないと思います。
 扇風機、冷風機等、家電量販店にいくといろいろな形や色がありその部屋にあった商品を選ぶのも他の部屋との差別化になってくるのではないでしょうか?
 これから9月になります。
 8月よりも過ごし易くなってきて、お部屋探しの方も増えてくると思われますのでいい部屋をご提案できるように準備していきたいと思います。
 9月は大きな学校の留学生、社会人の方の転勤、研修等移動の時期でもあります。
 1件1件のお客様を大事に接客し、喜んでもらえるように頑張っていきたいと思います。

以 上
 
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先日の講演会 営業 尾元 隆博
 
色々な人と話したり、講習会・講演会に行ったりしていくと色々な共通点があるもんだなぁと感じます。

私は、営業の感覚・一個人の成長と思い色々な所に行っていますが、先日、椛D井総合研究所 最高顧問 船井 幸雄氏の話を聞く機会がありました。話の内容は、経営者・上に立つ者の感覚でしたが、一個人として聞いてもとても参考になりました。

話の中の一部として、今、大激変に入った。変化があるから、経営者がしっかりしないとダメ!!私は、個人にも言えると思いました。これからは、目に見えて貧富の差が出てきそうです。

船井氏は、経営にはコツがあり誰でも知っているがやっている人が少ない。10のコツの内、3つ知ったらやっていけると言ってました。その3つを聞きましたので、まとめました。

経営のコツ
1、経営哲学(世の為、人の為にならない事はしない。)
2、企業体は、トップ1人で99.9%決まる。
トップに値する人をトップにする。
 @命を掛けている人
 A成功する3条件を満たしている人
・勉強好き(知らない事を知りたい)
・素直(知らない時は、肯定・否定をしない)
・プラス発想(どんな事あっても良かったと思う)
*普通、60才になると勉強嫌いになるのでトップ辞めた方がいい。

B意思決定のルールを知り、それを前向きに活かす。
・迷ったら止める。
・成功の確信が無かったらしない。
*経営は、ゲームでもギャンブルでもない。絶対、成功しないといけない。

3、ツキ続ける(ツキの悪い人とは、付合わない。)
       (ツキの良い人と付合う。)
   数字の悪い会社を3ヶ月で売上上げてあげると、ツキが良くなるので付合う。(個人の営業も同じかと思います。)


このコツは、経営に限らず個人にも当てはまると思います。
個人でも哲学・人生理念・価値観というものがしっかりしている事が大切と新たに認識しました。
 
成功する為には素直で向上心があって、前向きに取組む事と聞きますが、同じ事を言ってました。それにプラスするとしたら謙虚でいて感謝するというのもあります。

 私もまだまだですので、日々、謙虚・感謝の姿勢で何事も取り組みたいと思います。
 
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「幸せな人」 遠藤
 
 社長が最近朝礼で、「人は何のために生まれてきたのか」とか「人は幸せになるために生きている」、はたまた「人は幸せにならなくてはならない」というお話しをするようになった。この訓示は当社を利用いただくお客様に幸せになってほしい、我々はお客様が幸せになるよう導いてあげなくてはいけない、という流れに発展していくのだが。

 確かにマンション投資で成功する夢を持っている人には、当社のアドバイスで投資効果が順調に上がれば幸せなのだろうし、一人暮らしに憧れている人には、賃貸マンションを紹介することで、その人を幸せに一歩導いたことになるのだ。
 まったく不動産と人の幸せというのは、素敵な恋人同士のような関係だと思う。多くの不動産を所有して幸せを謳歌するのと、失敗してすべてを手放して不幸のどん底に落ちるのとは表裏一体だから。

 人は幸せになるために生きているのか? 
 いきなり問いかけられたら、私はこう答えるだろう。
 「私は生きているのではなく、生かされていると考えます。すべての物事は変わっていきます。何一つ変わらないものなんてないし、自分の思い込みや記憶だって当てにならないのです。だから幸せを手に入れ、まして人に分けようなんて意味のないことなんです。」

 私はカタカナで表される「シアワセ」という言葉が好きだ。身体を動かして、汗をかいた後の一杯のビールとか、天気のいい日の散歩なんかを連想させる。
 それと、ある作家が提案する「小確幸(しょうかくこう)」もしっくりくる感じだ。
 「小さくて、確かな、幸せ」のことをいうのだ。
 おいしい朝ごはんとか、ひいきのチームの優勝記事、ランチのスタンプカードがいっぱいになったり、思いがけない人にバッタリ会ったりだとか、一瞬でも心動かされる、地味に小さく輝くものばかりだ。
 
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学ぶ姿勢 営業 尾元 隆博
 
 色々な知識を吸収する為に本を読んだり、CDを聞いたり、人の話を聞いたり、TVのインタビュー・対談を聞いていると、ハッと気付く事・考えさせられる事・そうだな〜と納得する事があります。

 ちょっと前からよくある事で、人の話を聞いている中で、話の内容とリンクして自分がイメージする場面・元々思っていた事が形となってパッと閃いたりします。ちょっと不思議な感覚ですが、こういう事もあるもんだと思います。

 最近、気付いた事で人との会話の中からでも得られる情報がありますが、意外と周りの人達の何気ない会話からでも得られる情報があります。
 これは、自分自身が何かを求めているアンテナが強いと感じるようです。そして、興味の無い事・自分にとってはプラスにならないと思う事には、全く反応しません。

 よく営業の世界では、空気・雰囲気を読めと言われますが、どうも色々な事に関して感じる力・興味があれば誰にでも出来るようです。例え話で聞いたのが、「自分の大好きな人に対してはどうしたら喜んでくれるか?どうしたらサプライズプレゼントができるか?をあれやこれや考えるでしょう!」という事は、それくらい自分の周りの人達・お客様にも同じ感覚でやると営業マンは、トップ営業マンになるし、一般的には細やかな気遣いの出来る人と言われます。

 ようは、どれくらい相手の事を思いやれるかですと聞いた時は、確かにそうだなと思い、人それぞれの思いやる気持ちがまだまだ出来ていないなと改めて感じた事がありました。 

 改めて自己成長が相手に伝わり、自分が良くなる事で仕事面・私生活面で成功のサイクルとしてどんどん良くなるように感じます。

 
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灯油漏れ 藤田
 
 業務で火災保険を担当していますが、9月初旬に『灯油漏れ』が発生して他社の保険を使うという経験をしました。

 詳細は、9月初旬に灯油ストーブホースの劣化で、ある日灯油が自然に室内に流れ出てきたという事でした。当社の管理物件でしたので、報告を受けてすぐに室内を見に行きましたが、畳2枚とカーペットに灯油が染みてしまい結構大きな被害になりました。水とは違い灯油が臭いがきついという事と火事になる可能性もあるので、早急に手配をとらなければなりませんでした。

 下階にも灯油が伝わり漏れしてしまい、押入やクロス・畳など大きな被害になりました。何社か見積をとりましたが、灯油漏れなので緊急に工事に入らなければならず、大変バタバタした記憶があります。

 灯油漏れしてしまったお部屋の大家さんは今回あいにく火災保険に加入されていませんでした。下階の内装代金が結構高額になりいちかばちかで問い合わせたマンションの管理組合の保険で対応できて一安心でした。

 マンションを所有されているオーナーさんにとっては、保険は何かあった時の安心料、事故が起こってからでは一大事になりますので、今後もオススメしていきたいと思いました。特に築年数が古い物件に関しては何が起こってもおかしくないというリスクも考えて保険には加入しておいた方がいいと実感しました。

 あとは個人的な事ですが、9月末に初めてハワイに行ってきました。今年最大のイベントになり、また旅行自体が久しぶりでとてもワクワクしました。ちょっぴり寒くなってきている札幌から南国へ行ったので気温差で帰ってきてから体力消耗しましたが、とてもいい思い出になりました。「また行くぞ」という事を目標に仕事ができそうです。3年近く旅行に出かけていなかったので、たまにはこういう息抜きも大切だなぁと感じました。
浮かれ気分から気持ちを入替えて仕事に励みたいと思います。

 
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景気が悪い 西田
 
 9月については、今年は例年よりも賃貸の問合せが少なかったような気がします。後半に入ってから、転勤や職探し等による問合せが出てきました。また駐車場付きの物件の問合せも数件ありました。飛込みのお客様は家賃2〜3万円予算の人が多かった気がします。車を持っているのに、2、3万円の家賃予算というのもアンバランスな気がしますが、それだけ景気が悪いという事なんだと思います。

 また周りにホテルが多い立地のせいか、単身の転勤族の飛込み客もいました。

 売買はライオンズマンションなど全国的に名前が通っているもの、低価格・高利回りなものに問合せがありました。投資用物件については、賃貸中でないとなかなか反響がないようです。

 売買の方は、賃貸中で場所もいい物件を上げていくと自然に成約に結びつくと思いました。また、今後は実住用の広めの物件も物件上げしていきたいと思います。

 10月は引続き、異動や転勤、留学生等の転入がありますので、今年最後の大一番と思ってまた頑張ります。

 
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北海道の景気 営業部 古谷 和博
 
 最近の関東、関西付近の景気がいいと色々な人たちから聞きます。

 一部の企業や都心部の土地の上昇率などが考えられますが、私たちが住んでいる北海道はどうなんでしょうか?

 本州の企業が工場や店舗などを建設して北海道に進出してきて、地元の人を人員採用しているという企業もあれば、地場企業として何十年も北海道の顔としている企業もあります。

 経済の話しはあまり詳しい方ではありませんので、個人的に興味があるのはスポーツです。

 プロ野球では北海道日本ハムが2年連続でパ・リーグ優勝を決めておりますし、サッカーではコンサドーレ札幌がJ2ではありますが優勝目前でJ1昇格が見えておりますし、新しくプロバスケットチームも発足し、高校野球では駒大苫小牧が2年連続で全国制覇等、明るいニュースはほとんどがスポーツ関係です。

 自分自身がスポーツが好きで、よくテレビ観戦をするのですがやはり地元関係の選手やチームが活躍すると、仕事での土俵は違いますが「やる気」が沸いてきます。

 北海道のチームが活躍すると、ファンが北海道以外にも出来、北海道に応援にくるツアー等で観光客も増え景気が良くなってくると、私たちが携わっている不動産にも影響がでます。

 他力本願には、なってしまいますがやはり景気が気になってくるのは私だけではないと思います。

 私が社会人一年生の頃はちょうどバブルがはじけてしまった直後で、よくその時の先輩から「タイミング悪いときに入社したね」と言われました。

 私の一年先輩の話を聞くと、入社一年目からボーナスは給料の何倍もらったとか現金で車を買ったという話しをしていました。

 私もまだ10代なのに、車を乗り換えたり、流行の服を買っていました。

 今になって後悔もないのですが、今思えば少しでも貯蓄をして不動産投資や株式投資を行なっていれば、何十年か先の老後の心配もないのかなぁなんて最近思うようにもなってきました。

 あまり景気にも頼っていられないので、今、自分が置かれている立場を考えて仕事に打ち込んでいこうと思いました。

 
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「マンション問題と判例」 遠藤
 
私はマンション管理士登録をした数年前から、「日本マンション学会」に入会しています。会員はシンポジウムや見学会、7つほどある研究委員会に参加できることになっていますが、もっぱら研究発表や論文が掲載された会誌をちょっと読むだけの幽霊会員となっています。
しかし、この会誌の中でも「マンション判例情報」はいつも欠かさず目を通すことにしています。この1、2年だけでもかなりの数のマンションに関わる訴訟事例があり、どれも興味深く見ています。

判例というのは調べてみると、特定の裁判において裁判所が示した法律的判断で、講学上は最高裁判所によってなされたもののみを「判例」と呼び、下級裁判所によるものは「裁判例」として区別されているようです。
判例はもちろん、裁判例でも、裁判所が示した判断というのは法的な解釈の最も重要な位置にあり、我々のようにマンション関連の実務に携わっている者にとっては、貴重な判断材料となっていることに間違いありません。

新聞等で話題になった「眺望権」をめぐる裁判があります。
隅田川花火大会を鑑賞できるマンションを分譲した業者が、少し離れたところにその眺望を妨げるマンションを建築したことで、買主がマンション価値下落分と慰謝料を請求した事件です。
東京地裁は、訴えを起こした買主が花火の眺望を非常に重視して購入したということを分譲業者が知っていたので、業者は信義則上居室から花火鑑賞を妨げないように配慮すべき義務があるとして不法行為成立を認め、業者は慰謝料を支払うことになったということです。
マンション価値そのものの下落分については、証明不十分ということで請求を棄却されたのですが、高層マンションが林立する都心では衝撃的な判決ではないかと思いました
 
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「幸せ・幸福感とは」 営業 尾元 隆博
 
最近、調べた中で幸せ・幸福感とは、感情とありました。
手に入れたい・物が欲しい・何処かに行きたい・何かをしたい・どうしてもどうしてもそれを達成したいという欲求・願望・想いの強さの感情が満足した時に、人は幸せ・幸福感を感じるものだそうです。

確かに無性に食べたいものがあった時にどうしてもそれが食べれた時の感情が幸福感を感じますし、逆に食べれなかった時は何とも言えない感じが残ります。何処かに行きたいと思って行動・ドライブした時に着いた時は達成感を感じます。旅行でも山登りでも日頃の行動でも、全部そうなのだそうです。

なるほどと思いました。
意外と自分もやっているんだと思い、意識していくと普段の行動がそうなっている事に気づきました。
確かに自分の欲しいものに関しては、何が何でも手に入れたいと想い続けて行動する事に納得します。時間がかかってもこだわっても手に入れた時の満足感は、自分しか分からない幸福感があります。

逆に感情が無い・薄い人は、どうなんだろうかとちょっと思いましたが、人それぞれだと思いますので、とりあえず自分だけでも感情が豊かで、激しく動く毎日でありたいと思いました。

人は、幸せになる為に生まれて、生きていると聞いた事があります。生まれながら不幸になる人は居ないとも言いますが、その違いは何だろうと思った時にやはり、前向きに積極的にポジティブに明るく元気で笑顔がある人は、どんな境遇でも幸せに向かって周りの人も巻き込むようです。やはり考え方・物事の捉え方の違いが出てくると思います。

果たして、今の自分はどうなんだろうかと思う事もありますが、個人的・仕事を通して周り・相手に対して良い影響を与え続けて行きたいと改めて想いました。
 
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保険の重要性 藤田
 
10月中旬にとある管理物件で、火災があったという連絡をうけました。原因はお菓子の乾燥剤に水をつけると高温になるという現象は知っている方がいると思いますが、たまたまゴミ箱に棄てたお菓子の乾燥剤からの自然発火と言う事でした。(この件はまだ詳細を調べ中でイロイロと検討しているらしいですが)
普段何気にお菓子の乾燥剤を棄てていたので大変衝撃的でした。私も気をつけなければと思い、知人達にも警告の意味を込めて知らせました。
ところで、火災が起きた時の後処理はとても大変だと思いました。失火責任法という明治32年に定められた法律で「民法第709条の規定は失火の場合にはこれを適応せす但失火者に重大なる過失ありたるときには此の限に在らす」
・・・かなりわかりにくい表現ですが、自分が火事を起こして隣の家が燃えて損害を与えても賠償しなくてもいいという事、つまり隣の家からのもらい火で自分の家が焼けても隣から何の補償もしてもらえない、請求ができないという事です。あとは社会通念上の問題・・・とでもなるのでしょうか・・・。
先月のレポートでも書きましたが、ここでも更に「火災保険」加入の大切さを実感しました。
私もつい先日、自分の住んでいるマンションの火災保険が更新時期を迎え書類とお金を振り込んでくださいという案内が届き、若干「高いなぁ」「事故なんて起こらないよ」などと思ってしまいましたが、今回の火災事故を目の当たりにして「いやいや、事故が起こってしまったらもっともっと高額出費だ!むしろ自分のお金じゃカバーしきれない!!」と思い直しました。
ついつい、今まで何事もなく暮らしてきてしまうと、2年で1万〜1,5万円となるともったいないなぁと重いがちですが、そんな事はありません。今回の請求額や保険金の額を見ていると恐ろしくなってしまいました。
つい、更新をしぶるお客様には強く、「入っておいた方があなたのためですよーー!!!」と言ってしまいそうな気分です。
 
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マンションの耐震偽装 石黒 修司
 
 また最近、首都圏のマンションの耐震偽装の記事がでておりました。この問題も根が深く、これからも出てくる様な気が致します。建築士に対する罰則が厳しくなったりしていますが、どうして次々とこの様な事が起こるのでしょうか?やはり業界自体の体質が改善されていないのでしょうか?
 国土交通省では、省令を改正して、重要事項説明で耐震診断の有無を義務づけたり、建築士に対する罰則を強化したり、建築確認を厳格化していますが、それでもこの様な事件が起きたのは、とても残念に思います。
 札幌は、今まで大きな地震がないので、本州に住んでいる方に比べると地震に対する意識が薄いかもしれませんが、これからは意識が高くなると思います。
 他にも先日、建材の会社が、耐火ボードの耐火試験を偽っていたという事件がありました。これは、マンションではなく戸建ての軒下等の建材だそうですが、その建材を使用した戸建てメーカーは、法の基準は満たしていても、御客様に説明した水準の建材ではないという事で、使用した家の建材を無償で交換すると発表しました。とても素早い対応で、そのメーカーは、今回の件で逆に株を上げたのではと思います。
 利益を追求するあまりに、一番大事な安全性を犠牲にしたマンションが二度と建てられない様にして欲しいと思います。
 
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管理組合とのかかわりについて 佐藤 淳一
 
管理組合の運営に関しては以前より問題のあるマンションが多数あることは感じておりましたが、最近は理事長の独断で暴走しているとの相談を受けました。投資用のマンションとして運用している部屋が多いために、総会を開催しても出席者が少ないことも原因のひとつだと思いますが、危機感を感じて一生懸命頑張って理事長の思い通りにさせない正義感の強い所有者がいたので心強いと感じました。
居住者や札幌の所有者の多いマンションであれば総会の出席者のある程度見込まれいろんな意見を集約する場となるのでしょうが、投資用となってしまい出席者の顔ぶれも固定化し少人のマンションでは偏った意見が通ってしまう危うしさを感じました。
私は売買の際には買主に対し、積極的に総会へ参加し意見を述べるようには伝えておりますが、自分の大切な資産ですので所有者の皆さんには人任せにはせず、資産価値向上を目指していただければと思います。
 
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タイミング 営業部 古谷 和博
 
賃貸での問合せとしては、例年よりも早く感じたのが、来春から専門学校に推薦入学が決まった親御さんからのものがいくつかありました。
 学校のチラシに当社の家具付物件が紹介されていることもあるのと、家具・家電付が認知されてきたこともあって、学校近くの物件を今のうちから内覧させて欲しいとのことでした。
 来年の4月からの入居だとまだ時間があるのと、今、空室でもこれからの動きがわからない等の説明をして資料のみ送付したりしました。
 しかし、なかには地方から来店してくださり、せっかくなので案内だけでもということで物件をみてもらいましたが、非常に気に入って様子で今から契約をできないかということになりました。
 だめもとで一般物件の所有者の方に連絡をしたところ、「今までしばらく空室だったので来年の3月からでもどうぞ」という返答が帰ってきて、私の方がビックリしてしまいましたが、すぐそのお客様に連絡を取り、無事契約することになりました。
 今の札幌の賃貸物件の空室率を考えると、今のうちからでも契約を取っておくのも一つの手なのではないでしょうか? 
 一昔前は賃貸物件すらあまり見つからなく、大家さん主導の契約も多かったとのことですが、今の時代はだんだんと入居者主導へと変わってきています。
 多くの物件の中から自分の物件を選んでもらうのが先決ですから、自分の物件をいかに魅力的に見せるかが重要となってきます。
 家具・家電を設置したり、家賃の見直しを図ったり等で、いろいろな方法で他の物件と差別化することによって契約率を高めることができると思います。
 先ほど、来年の3月から契約を受付してくれた大家さんは、自分でいろいろな業者の家具・家電付の物件を研究され、自分で家具や電化製品を購入してきて自分で運搬や設置をしてご親戚の方に貸し出そうとしていたのですが、予定が変わってしまった為、今回賃貸募集をしておりました。
 今回の契約はまさしく、「タイミング」と所有者さんの学習能力が生んだ結果だったのではないでしょうか?
以 上
 
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ドイツ旅行 草野 裕樹
 
 先日、新婚旅行でドイツへ行きました。まずはイメージ先行で黒ビールとウィンナーソーセージ、石畳の古い城下町、きれいなお城といった具合でしょうか?実際関西空港→ポスキール国際空港→フランクフルト国際空港という順序で乗り継いでいったのですが、非常に国際色豊かで話されている言語も英語、フランス語、ドイツ語、何語か分からないような言語まで多くの人種に溢れていました。実際にドイツについてみると、日本人かと思いきや、中国から多くの観光客が来ているらしく非常に驚きました。


 ドイツという国は周知の通り、歴史が非常に古く、古城や古い町並みがそのまま観光資産として運用されています。実際使用したホテルもかつての豪商の家を改修し運営されていたり、古城をホテルとして使用するなど異文化の古い歴史に非常に容易に触れることが出来そうなもてなしでした。初日はフランクフルトというドイツで5番目に人口の多い街に滞在したのですが、この街は金融の町として知られ、ドイツに本店を置く銀行は全て拠点をこの街においています。また、交通網も発達しており、地下鉄、電車、バスなど多くの公共機関が運営されており、交通渋滞というものは日本ほどひどくは無いという感じがしました。また、この街も中心部であってもアスファルト舗装の道と、石畳の道とがあり都心部にいながらほんのり歴史の古さを感じました。ちょっと違和感があったのは、公衆トイレは基本的に有料でフランクフルト中央駅のトイレは70セント、観光施設のトイレは50セント、アウトバーン(高速道路)上も50セントといった具合で有料化されており日本との大きな違いに戸惑いました。また、市内にはゴミ箱というものはほとんどありません。ゴミは自分で持って帰るかどこか建物内に設置されたゴミ箱に捨てるか位しかなかった様な気がします。駅のチケットは日本同様機械で切符を買って乗るのですが、基本的に改札はありません。よってキップの回収もありません。これには大きく驚きました。駅員はいますがキップのチェックをするわけではなく、ゴミを拾ったり、窓を拭いたり、見回りをしたりというのが基本で、切符を買う際の料金は完全自己申告制となっていました。もちろん不正乗車が見付かった場合は罰金が科せられるのですが、乗り方や購入方法など日本との違いが如実に現れていました。


 二日目以降、ハイデルブルク、ローデンブルグ、ミュンヘンといった具合で廻ってきましたが、非常に興味深かったのは、ビルはあるのですが日本でいうマンションの姿がほとんど見受けられないことでした。ないことはないのだと思いますが日本と異なり区分所有ではなく、持ち家率が高いのではないかという推論が成り立ちました。実際街の中心部にはマンションらしきものは点在しておりますが数は少なく、郊外の一戸建てのほうが非常に多く見受けられたような気がします。また、日本の不動産業者のように歩道にのぼりを立てたり看板を置いて集客しているような業者さんは無く、募集は募集物件に貼ってある広告や看板などで集客し、現地待ち合わせで案内し見せてもらうというのが多いようです。日本はまず来店していただき、接客後、車で一緒に現地へ向かい内覧していただくという方法が基本ですが、ドイツのスタイルとは大きく異なっているのが興味深かったと思います。また、日本は日曜や土曜日、夜などもお部屋探しや売買の案内などを行いますが、ドイツは日曜日に仕事をしてはいけないという厳しい法律があり、もし破れば罰則規定もあります。一切の仕事というわけではなく、観光地の売店や、公共性のあるもの、警察などの特殊なものは普段と変わらず営業しておりますが、国の発行する許可証が無い限りそれは出来ないということでした。また、非常に景観に気を使っており、環境問題にも真剣に取り組んでいるような感じがしました。まず、家を建てる際も色や使用する材質も指定や制限があり、観光資産を強く守っているようです。ライン川沿いに全長500キロ程の観光ライン、「ロマンチック街道」というものがあるのですが、その両側に立ててある家はイメージで言いますと中世ヨーロッパをどこかイメージさせるような作りだったり、家の壁にそのような模様が描かれていたりしています。決して華美な家や景観を壊すような建築物は建てることも、置くこともいけないようになっていると説明を受けました。日本では京都や金沢で非常に強い景観条例が作られておりますがそれに類するものが条例よりも強く働いているといった具合で、それに適応しなければ建築許可は下りないものと推測されます。


 日本における不動産の取引、動き、建築関係などと比較すると非常に厳密で厳しい制限が付されているのが印象的で、非常に興味深い比較が出来たと思います。使用材や法的制限など比較して生かしていけるものが多く存在すると感じた旅行だったと思う。

 
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家具付は中途半端な時期に強い 営業部 西田
 
 11月は、賃貸については、中央区都心部の問合せがほとんどでした。家具・家電付きの物件や、家賃の安いお徳感のある部屋に問合せがありました。また裁判所に研修にくる司法修習生の問合せもありました。11月は引越しシーズンには中途半端な時期ですが、やはり家具・家電付き物件は中途半端な時期に強いと思いました。

 また、来春入学の学生の動きが出てきて、西11丁目から18丁目地域への問合せや、また地方にお住まいの方はインターネットで部屋探しをするので、家賃スライドへの問合せが増えてきました。家賃スライドについては、大家さんにきいてみると、空いているよりは今から2月、3月の契約家賃発生でもいいよ、という方が結構いましたので、以前よりは、柔軟に対応できるのかなと思います。

 売買については、北海道大学周辺など立地の良いもの、また、25平米以上など、ワンルーム・1DKでもゆとりのあるもの、それ以外の物件はいまひとつ反響がないようです。良い物件、特に立地が良い物件を上げられるように頑張りたいと思います。
 
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火災保険 藤田
 
 今年もあっという間にカレンダーがあと1枚になってしまいました。毎年暮れが近づくと「1年って早いなぁ」と感じます。

 先日、私の住んでいる賃貸マンションの管理会社から以下のような手紙が届きました。

 「このたびの灯油高騰のため、個々で契約をして灯油代金を支払っていただくよりもマンション1棟で灯油を買ってメーター計算にすることに致します…云々」という内容でした。年々同じ時期の前年の値段と比較すると高くなったのかな?程度には感じていましたが、支払い体系が変わるまでという事に驚きました。

 来月からの請求額が一体いくらになって、少しは安くなっている事に期待したいと思います。

 灯油代金の値上がりで、少しでもエネルギーを使わないように…ということで「ゆたんぽ」を購入しました。密かに今OLの間でブーム!とテレビで紹介されていたので、即ダッシュしました。夜寝るときに足元に置いていますが、これが思ったよりも温かくて快眠です。古きよき時代のもの…などと言いますが、やっぱりいつになっても良いものは良いという事ですね。今年は「ゆたんぽ」で乗り切ります。

 前月か前々月に私のつたない文章の社員レポートがホームページに載っていて、とある大家さんから「そういえば火災保険に加入しようと思います」という内容の連絡を頂きました。

 前に御見積を作っていた大家さんで、その後連絡がなかったので火災保険には加入しないのかと思っていたのですが、予想外のところからの反響で嬉しくもあり、もっと文章を上手に書かなければ!という恥ずかしい思いもありました。
 火災保険の御見積などはいつでも受け付けておりますので、どうぞ心配な方はお問合せ下さい。

 今月も、水漏れが2件あって洗濯機排水からの水漏れや、配管の老朽化等でした。今までの複雑で少しわかりずらかった住宅総合保険から個人財産総合保険に一本化されるので現在勉強中ではありますが、「安心」を提供できるようにしていきたいと思います。
 
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熱しやすく冷めやすい性格 佐藤 淳一
 
 札幌市民の性格とはどのようなものなのでしょうか?

 いろんなお客さんと接する機会がありますが、転勤で札幌に来た方のお部屋の退去時に聞いた話では、「札幌は住みやすくて気に入ったからプライベートは充実していたが、仕事の方はあまりよくなかった」と何度か言われました。もともと経済が脆弱でその通りだと思いますが、個人消費の面でも他の地域と異なるようです。

 札幌の特徴は安売りや新商品には比較的飛びつきますが、一過性のブームで終わってしまうことが多いようです。経済的にも強い東京や名古屋あたりでは安売りの商品が売れるのはもちろんのことですが、同時に少し高くてもよい商品も同時に売れ、尚且つ継続して売れ続け安売り商品が必ずしも一番売れるわけではないようです。

 札幌なのか北海道民の性格なのか熱しやすく冷めやすいところがあり、ブームになっても継続しないところに経済の弱さがあるのかもしれません。常に目新しい情報を提供し続けることが大切だと感じました。
 
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時は、命なり。 営業 尾元 隆博
 
 「時は、金なり」という言葉を聞きますが、確かに時間は大切だし時間の使い方によってはビジネスに影響してお金の流れが変わり利益に反映するものだとは思いますが、どうも自分自身にピンと来ない感じがしていました。

 以前、「時は、金なり」を別な言葉で表現すると、「時は、命なり」であるという言葉と聞きました。

 最初、何の事を言っているのか分かりませんでしたが、なぜ、そう言い切れるのかを聞いていくと今までの自分の体験・経験とリンクして繋がった時に初めてピンと来ました。

 1年の大切さ、1ヶ月の大切さ、1日の大切さ、1時間の大切さ、1分1秒の大切さを知りたい時は、その時間を経験している人に聞くのが1番というのです。

 まさに先日、「余命1ヶ月の花嫁」というTV番組を見ました。1分1秒(その瞬間)の大切さを改めて感じました。

 ほんのちょっとの差で生死を分ける事もあったり、時間の感覚が短く感じたり、長く感じたりもします。

 毎日の生活(仕事もプライベートも)で集中してその瞬間を大切にしていかないと自分の人生に杭が残るのと相手に対しても失礼だと感じ、真剣に集中すると仕事もプライベートも充実していきます。その影響で相手・お客様にもよりよい関係・情報提供が出来るかと思います。

 自分は、まだまだだと思いますが、大切な時間を使ってより良い人生を歩みたいと改めて思いました。

 「1分1秒を大切に出来ない人は、人生をも大切に出来ない。自分を大切に出来ない人は、他人をも大切に出来ない。」という言葉を聞いた時に、日々、その感覚を持ち続けて行きたいと思いました。
 
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人間的に大きく 営業部 古谷 和博
 
 今年もあと1ヶ月を残すだけとなりました。

 本当に月日が経つのが早いと感じました。

 11月は仕事の面では、来春の入学が推薦で決まっていらっしゃるお客様からの賃貸の問合せが多くなってきました。

 今年も人気は学校近くで徒歩圏内の物件ですが、やはり家具付物件でした。

 例年のように、この時期は短期契約も多いですが新入生の方の問合せも非常に多く感じられました。

 学校のチラシやパンフレットの載っている当社の広告を見たり、学校関係者の方からの紹介、ホームページの反響とさまざまな広告媒体からの問合せがあり、大変ありがたく感じました。

 ただ新築物件もかなりの数が建設されており、人気の地区とそうでない地区に大きく2極化され、これからの賃貸事情に大きな問題が出来てしまっているため今後は、この問題をいかに解決できるかが不動産業者の腕の見せ所となってくるのではないでしょうか?

 プライベートの面では、私の父が自宅マンションの理事長を引き受けることになった為、自宅で管理組合のことに関する話題が多くなった。

 最近は当社でも管理組合の総会に交代で社員が出席したり、社長が理事会に積極的に発言を行なったりしているが、まずは私が住んでいる自分のマンションの問題点を知ることが管理組合に詳しくなる一歩だと思っています。

 今までは自分のマンションの総会の出席や議事録を詳しくみたりする事は無かったのですが、社長の話しを聞いて自分の財産を守る為に今後は積極的にマンションの総会等に参加していこうと思います。

 その為には私自身が資格を取って、一回りも二回りも人間的に大きくなっていきたいと思います。
 
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天災の被害 石黒 修司
 
 今年も残りあと1ヶ月を切ってしまいましたが、今年を振り返ると、不動産・建築業界では、マンションの耐震偽装問題により、建築基準法が改正され、建築確認が厳格化された事もあり、新規の着工戸数が激減しました。これからは、原油高による建設資材の値上がりや瑕疵担保の強制保険等により、分譲価格が高くなりますし、駅近のよい立地は、ほぼ開発されつくしたので、札幌の新規の着工戸数は、伸びないと思います。そのため、中古マンションの市場が活性化してくると思います。
 札幌は、全国の他の大都市と比較すると、天災が少ない都市だと思います。通常だと台風が直撃する事は、まずないですし、地震も大きな地震がくる確率は低いと思います。それは、地震保険の料率をみても云える事だと思います。
 札幌の投資物件が注目されるのは、首都圏等の物件と比較して利回りがよい事もありますが、天災が少ないのも一つの要因だと思います。
ただ、他の大都市と比べると、冬の降雪量が多く、気温が低いと云えます。そのため、四季の移り変わりが、はっきりしています。札幌では、毎年この時期に、大通公園や駅前通りなどで、ホワイトイルミネーションが行われています。地元の私から見ても、とてもきれいです。 
 今まで、札幌の投資物件に興味は有るが、来る機会がなかった御客様も、観光を兼ねて、是非、当社へ御来店いただければ幸いです。
 
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審査状況 草野 裕樹
 
最近木造住宅の増築に関して以前(耐震偽造事件以前)よりも審査が厳しく、受注が低迷しているという話を耳にした。耐震偽造事件以前は容易に国からの審査が下りてきていたが現在は非常に審査が厳しくなったのと審査に時間が多く費やされるようになったことで、受注する側、発注する側共にデメリットばかり目立つという。偽装事件前は逆に言うとザル法のようなもので、本当に耐震強度計算できる担当官が役所に一人も居なかったり、民間審査機関が審査を通してしまえばそれを鵜呑みにし、目を通すこともなく建築許可を出したりしていたという経緯がある。先日もテレビのレポート番組で放送されていたが、申請を出しても何ヶ月も許可が下りなかったり、木造のもので増築するものについて審査が下りなかったりという状況が続いているという。また、最近の状況として増築に時間がかかるなら逆に改築という選択肢を選ぶ消費者も多いという。その際もある程度の制限は加えられるものの、審査基準は増築よりは通りやすく時間もかからないそうだ。

この状況はいったい何が原因で起きているのだろうか?

原因として挙げられる大きな要因は一級建築士による耐震偽造マンション建築及び販売によることである。あるマンションは基準の30%の耐震強度しかなく震度五からの地震で倒壊するという脆さだという。この件に関しては関与した建築士、建築を指示した販売主、耐震強度の審査を行う検査機関全てがこうした状況を把握しつつ故意に建築・販売したとして民事・刑事共に提訴されている。こうしたことが明るみになり、一番肝を冷やしているのは地方自治体である。民間検査機関は地方自治体からの委任を受け、耐震強度などの審査を行ってきた。つまり、民間の審査機関が故意に行った偽造は地方自治体が行ったのと同じことになってしまうためである。その事が大きく露呈する前に規制を加え建築審査等に対して厳しい制限を加えたのが一連の流れの根底にある。また、今まで審査できる担当官が居なかったこともあり人員不足なのときちんと審査慣れしておらず大きく時間が割かれてしまうという実情が見え隠れしている。このような状況下において一番制限を受け、経済的ロスを被っているのが発注する側の人間、つまり消費者なのである。

こうした状況は今後緩やかに解消されてくるという説明が番組の中で話されていたが実際その時がいつ来るのかは見通しすらたってはいない。

先日の耐震強度が3割しかないマンションは現在使用することは出来ず、ローンを組んで購入した人は新たにマンションを購入し入居する場合は2重ローンの地獄が始まっている。買ったものが瑕疵ある物件だったとしても、善意の第3者機関である金融機関はローンの抹消や減額などというハッピーエンドな話は決してしない。あくまで支払わなければならないのである。

こうなってくると現在係争中である薬害訴訟などと同じ性質を持ち、国が責任追及されるのは必至であると介される。建物と人間は切ってもきれない関係にある。そうした普段の生活の中に潜む悪意を見逃さない検査機関とスピーディな対応が今非常に待たれているのではないだろうか。
 
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学生さんからの問い合せ 営業部 古谷和博
 
 今年は暖冬のせいで雪が少なく、例年行なっている管理物件の除雪が1件もなく終了しました。
 日中は太陽が出ているときには暖かく、夕方以降に気温が下がるのだが札幌だけかもしれないが極端に寒いという日はなかったように思います。
 先日も本州から3ヶ月の短期契約で賃貸されていた方が退去されるときに「せっかく北海道にきたのに今年は雪が少なくて残念でした」とおっしゃっていました。
 北海道の冬を満喫されたかったのでしょうが、我々北海道住民は雪が少なく暖房費も節約でき、除雪もあまりなかったので喜んでいる方もいらっしゃると思います。
 私もその一人です。
 ただ冬に商売をされている方には大変でしょうが・・・・・・
(スキー場や雪祭り関係の方など)

 仕事の賃貸の方では専門学生さんからの問い合わせが増えてきており、3月・4月からの家賃発生が可能な家具・家電付物件に人気が集中しております。
 専門学校近辺の物件の問合せが多く、大通近辺や円山公園近辺、札幌駅近辺の動きが活発です。
 特に札幌以外の地方の方からの反響が多く、これは当社のホームページや学校が配布しているチラシに当社の物件を掲載しているので、これらの問い合わせが多くなっております。
 まだ人気地区でも賃貸が決まっていない物件がありますので、家賃の見直しや家具設置の提案をしていきながら最需要期に向けて準備していきます。
  
 売買の方も賃貸と連動するような動きがあります。
 投資目的の方ならやはり賃貸が付きやすいところを捜されるでしょうから、学校関係に近い物件、地下鉄やJRの駅近辺、大型スーパーやコンビニが近く生活がしやすい物件に人気は集中します。
今後は不動産の知識をもっと磨き、お客様に喜ばれるような商売をしていこうと思います。
 
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2008年サービス向上元年 遠藤
 
アメリカの経営学者コトラーによると、「サービスとは、一方が他方に対して提供する行為やパフォーマンスで、本質的に無形で何の所有権ももたらさないものをいう。サービスの生産には有形財がかかわる場合もあれば、かかわらない場合もある」と説いている。
サービスというのは、自分が受ける側に立ったときにそのあり方がよく分かると思う。割引クーポンやポイントカード、会員特典等々、ふだんの買物や飲食店で受けるわかりやすいサービスは、日常当たり前になっており、提供する側にとっても漫然とリピーターを確保するための手段のひとつであり、現場の従業員にマニュアルを通達しているに過ぎないのではないかと思うことがある。
私達は企業側が提供する、薄っぺらで過剰な顧客確保の戦略の渦に巻き込まれているだけで、お財布はいつも割引券や会員カードで膨れ上がり、ポイントが倍増というだけで何かすごく得をしたような充実感を味わい、実際の消費生活にはそれほど役にも立っていないことの方が多いような気がする。

「ティファニーで朝食を」という映画に、ニューヨーク5番街の名高い宝飾店ティファニーが、お菓子のオマケについてくる指輪に名前を彫ってくれるシーンが出てくる。貧しい主人公ホーリーが、ボーイフレンドと訪れたゴージャスな宝飾店で、予算とは程遠い品物を前に店員とやりとりするのだ。
一見の客で、お金もなさそうな二人に対して、鷹揚に接客するティファニーの店員の態度はユーモアがあり、温かく紳士的で、何より夢がある大好きなシーンだ。お客様のプライドを温かく満足させる究極の接客なのだ。
ホーリーが「ね、だからティファニーって素敵でしょ?」という、あの感じが真のサービスを物語っているのではないかと私は思う。

2008年はいろいろな意味で、押しつけでも過剰でもないサービスということを念頭に置いて仕事をしていきたいと思っている。
 
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ボーナス時期と売買 西田
 
 例年12月は賃貸のお客様のご来店・お問合せ少ないのですが、今年は暖かくて雪も少ないせいか、昨年よりもお問合せ多い印象です。少子化による専門学校の早めの生徒囲い込みで、来春入学の学生からパシフィック南2条等、西11丁目駅付近のお問合せが多かったです。またこの春学校を卒業する新社会人からのお問合せもありました。早めの部屋探しはもはや常識なのかもしれません。

売買は、ボーナス時期ということもあり、お問合せ多かったと思います。中でも築の新しいもの、立地の良いもの、利回りの高いものがやはりお客様の目を引くのだと思います。現在、株や為替が不安定な時期なので、手堅い不動産投資に目がいくのかもしれません。これは逆に不動産市況にとってはチャンスかもしれません。

これからも良い物件を提供できるように引続き頑張りたいと思います。また、春からの賃貸シーズンにむけて賃貸づけもより頑張っていきたいと思います。

 
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資格試験の勉強 藤田
 
12月、前半はマンスリーのお申込み、中旬は専門学校の新入学生からの問合せや案内、後半は海外からの問合せで2部屋お申込み…という感じでバタバタと過ぎていきました。若干年末という事もあってか、怪しげなお客様の来店もチラホラとありましたが、何事もなく平和に過ぎ去った感じがしました。
入居後の不具合関係では、水道管の老朽化での水漏れや、ストーブ故障・湯沸器の不具合などを受けました。入居中の不備は、入居者との打ち合わせが必要なので、なかなか思うように進まないケースが多くて頭を悩ませてしまいます。逆にすんなりと工事が完了するとホッとします。何度も不具合を受けているとついつい流れ作業的になりがちですが、「自分だったら」という気持ちを忘れずに取り組んでいきたいと思います。

個人的な出来事としましては、ピアノを購入した事でしょうか。自室のキーボードでは思うようにレッスンが出来ずにいたので、ボーナスをもらい、思い切って購入しました。(と、言っても賃貸マンションに住んでいるので木製のピアノではなく軽い電子ピアノですが。)何年かの長期計画でワンランク上の演奏ができるように頑張ろうと思います。

2008年の目標は一つに芸術面と、最近耳が痛い「資格試験」の勉強もしなければならないなと思いました。たまたま、先日案内したお客様(確か公務員の方でした)が、「去年、宅建に合格したんですよ!」と言っていました。不動産関係の仕事ではないけれど、民法が仕事上関わってくるという事で『資格』取得したとの事でした。何と9割得点という余裕合格だったそうです…。
他にも某マンション管理会社に就職が決まったという新社会人の方も、「管理業務主任者」試験を就職前に会社側から受験させられたという話をしていました。
こういうプラスエネルギーを発している人たちと話をすると、私も頑張ろうという気分になります。新しい年の初めくらい前向きな気持ちで目標を掲げて頑張ろうという気持ちになりました。
 
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1年を振り返って 佐藤 淳一
 
昨年1年を振り返ると、不動産業者に限らずいろんな業種にいえることかもしれませんが、消費者保護の名のもと業者に課せられる責任が重くなったように思います。消費者保護は大切だとは思いますが、個人的には消費者を保護するために過保護になってしまわないか思うこともあります。
学校ではモンスターピアレンツや学級崩壊、給食費不払いなど昔は考えられなかった問題がおきてます。病院でも治療費の不払いがあるようです。経済的に余裕がなくなり払いたくても払えない人も当然いるでしょうが、支払い余力が十分にあるのにも関わらず支払わないケースも多いようです。
不動産業界でも同じようなことが起こっており、クレーマー的なお客さんや家賃の不払いなどは以前よりも多くなったように感じます。自己主張は強いのに義務を果たさなくなった人が確実に増加してます。同時に心にゆとりがなくなってしまったのかなとも感じます。人の意見を聞いて判断しても遅くはないのに聞こうともせず自分の主張だけをする人が多いですが、冷静になって他の人の言うことも少しだけ聞いてみる心のゆとりがあればいろんなことがうまく回るのではないかと感じました。
実際自分の仕事でも慌しく時間のなかった仕事を後で再確認すると雑だったなと思うこともあります。普段の仕事から少し余裕をもった行動を心掛けたいと思います。
 
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挨拶回り 石黒 修司
 
 これからの時期は受験生にとっては、いよいよ本番の入試が行なわれる時期でもあります。そして、2月から3月にかけて賃貸が一番動きがある時期です。当社では、この時期に空室を一つでも減らすために、いろいろな対策を講じています。
 まず、去年の秋頃より、大学や専門学校等に物件資料やチラシを持って挨拶回りを行なってきました。大学では、大学生協の不動産部の担当者に直接会って御願いしてきました。また、専門学校等は、総務の担当者に会って御願いしてきました。一部の専門学校では、学校のチラシに当社の物件を載せていただきました。推薦入学で決まった御客様や専門学校の新入学生様からは、早くも問合せをいただいております。
 そして、2月から3月にかけては、各学校の受験日の朝に、その学校の地域に合わせた賃貸のチラシの配布をおこなっています。特に北海道大学の受験日には、学生のバイトを動員して行なう予定です。
 あと、各学校近くの不動産業者にも、物件資料を情報提供して、積極的に決めてもらっています。
 また、当社では、インターネットの広告(自社運営のホームページ)に力を入れて居ります。この時期は、本州等の遠方の御客様からの問い合わせが多く、実際に部屋を見ないで決めた御客様もいらっしゃいます。当社では、家具・家電付きの部屋が好評で、家具を設置していない部屋に比べて成約率が高くなって居ります。これからの時期は、家具・家電付き物件の需要がもっと増えるように思います。
 最後に、これからの時期は、忙しくてバタバタしがちですが、逆に丁寧な接客を心掛け、御部屋のオーナー様や御部屋探しの御客様に、もっと喜ばれるような営業をしていきたいと思います。
 
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不動産の最大効用、最大価値 草野裕樹
 
「物」には必ず、大なり小なり価値があり、それは自分からみて価値がある・無しを問わない。例えば100円のものを100円で取引すれば通常の価値での取引となる。しかし、需要が高く供給が低ければ100円のものは、本来の価値を逸脱して100円以上の価格で取引され得る。これが「価値が最大限に上がった状態」を指し、「最大価値」という。また、需要と供給のバランスの中で最もちょうど良くバランスが取れ、大いに機能している状態を「最大効用」という。
 物には大小問わず価値があると先述したが、札幌における現在の不動産市場・賃貸状況から見ると非常に分かり易く反映させることが出来る。まず、最大効用については賃貸・売買ともに言えることだが、需要があり供給が充分行き届いている状態、または供給があっても十分な需要があり在庫になりにくい状態を指す。実際これを不動産状況に当てはめてみると今の入学・新社会人が動くシーズンにおいて空室リスクは通常時に比較して減少傾向にある。現在札幌市内において賃貸募集をしている物件は数多くあるが、その状況下において最大限の可能性増大要因がこの繁忙期に当たるのである。常時空室になっているものが強い需要をカバーすることが出来、空室が減少することで本来の目的を達成することが出来うるのである。
 一方、最大価値については、これからの時期において、供給に対し需要が強まるので家賃などの価格を下げずに成約する可能性が増大し、逆に空室に対するリスクが減少する。条件が良くなれば、販売するのにしても買い手側の需要と売主側の供給バランスにおいて供給側に優位に働く状況下に置かれるため価値が増大する。ただし、この中で話す前段階としてはあくまで供給側の条件(願望)成就が前提である。
 ただし、供給側の全ての条件が満たされても必ず最大効用・最大価値になりうるとは限らない。この最大効用・最大価値は本来の状態(100%)に対し、如何に到達するか、もしくはそれを超えるかということであるが、内的要因、外的要因により本来の能力を発揮できない状態になりうることもありうる。例えば、2LDKでも3LDKでも良いが大きめの区分所有物件があり、賃貸・売買共に募集していたとする。部屋に対して賃貸の申し込みがあり成約した後に、実需で物件の購入希望が現れるとなった場合において、供給側の条件は満たしているが、需要側の要求が満たすことが100%は出来ず需要側の最大効用・最大価値共に損なわれる結果となりうる。そうした場合、売買を行うものとして扱うと本来の価値と用法が発揮できないため価格は下落傾向に転じ、マイナス要因を生む結果ともなりうるのである。つまりバランスは崩れ、希望価格・希望価値は損なわれ再度価値についての算定を行う必要性が出てくる。
 不動産の需要と供給については場所の違いによっても大きく影響してくる要因は多い。学生街において不相応な間取りの募集があったとしても成約確率は減少傾向に陥るし、高級住宅街に学生の住むようなワンルームを設置しても効率よく成約はなかなかしないと思われる。何か特殊な要因があるのであれば話しは別だが、「不相応」というものの配置を考慮しながら判断しないと価値や効用は本来のものではなくなってしまう可能性がある。
 数年前から札幌市内では新築物件が多く建設されてきた。しかし、最近になりその勢いも徐々に衰えつつあるように感じる。その一端には建築士による偽装事件を受け、国の審査が厳しくなり、新築が建ちにくくなったというものもあるが、バランスの歪みが徐々に見え始め、適当だと判断される場所にはすでに既存物件があるので手が出せないためであると思われる。
今後の需要については場所における最大効用と最大価値を推し量り、何度も再考しながら進める必要があると思う。
 
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都心部は安さ 西田
 
今年は暖冬で雪も少なかったせいか、年明けそうそうから新入生や来春入居のお客様の問合せ多かったです。特に家具・家電付き物件や、さっぽろ駅周辺が人気でした。さっぽろ駅北口ビル周辺のコールセンターへ勤務している人からのお問合せ数件ありました。コールセンターは勤務時間が変則的で、深夜まで作業もあるとのことで、特に職場近くに居住したいようです。

また、都心部の物件は家賃が安いものほど反響があるようです。常時空室がある物件は、ほかの部屋と比較されやすいため、家賃設定も注意が必要と思いました。

これから専門学校・大学生・新社会人の引越しシーズンが始まります。今北大周辺などは物件が少なくなってきておりますので、退去立会い後の処理を迅速に行い、良い物件をタイミングを逃さず紹介できるよう頑張りたいと思います。オーナーと接触する機会も増えてまいりますので、物件上げもより積極的に行ってまいりたいと思います。

売買も少しずつですが、両手でやる機会も出てきて、どういう物件に反響が出ているのか、前よりは傾向がくめるようになってきました。物件上げにフィードバックしていきたいと思います。
 
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反響 藤田
 
新年が明けてあっという間に1ヶ月が過ぎ去りました。あまりに早く過ぎ去っていったので、お正月の記憶が遠い過去になりつつあります。
年末から年明けにかけて、私個人的には反響を多くうけていました。某IT企業の方が海外から当社のホームページを見て直接お電話をもらったり、当社管理物件入居者の方の住み替えで問い合わせをもらったり、マンスリーのできる物件をネット検索していて電話問い合わせもらったり…という方々でした。
あとは、前々からお問合せいただいていた方の案内や契約もありました。メール反響はすぐには返事がこなかったりするのですが、忘れた頃にメール返信が来てノートをめくり返したり…いろいろな事があるなぁと驚いているところです。
今は、私立大学の受験真っ盛りという事があって、反響は少しひと段落したような感じがしますが、逆に受験生の親からちょっと気の早いお問合せをもらったりしています。
国立大学は2月末頃が本試験、3月上旬が合格発表なのできっと親御さんも今が一番ドキドキしている時期なのだろうと思います。よく本州の雪の降らない地域の方から電話問い合わせを受ける時には、北海道の気候・どんな格好で皆は歩いているのか・どうやって生活するのか等の質問を受けます。そういう反響にも細かく答えて『不動産屋のイメージアップ』(笑)に貢献できたらと思います。

個人的な出来事といえば、最近自宅マンションの結露が酷くなってきてそれが悩みです。それほど今年の冬が寒いという事なのか、原因はよくわかりません。隣が非常階段のドアになっているので、そこが凍結して開かなくなっていると、「冷えてるなぁ・・・」という実感が沸きます。
今年一番驚いたのは、換気口から水がタラーっと垂れてきていたのを発見した事でしょうか…?今までは水滴や気付いたらクッションフロアが湿っているくらいだったので驚いてしまいます。春先になったら大掃除しなければカビになるなぁと頭をかかえています。
いよいよ今年も繁忙期を迎えましたので、体調管理に気をつけて頑張ろうと思います。
 
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部屋が空くということ 佐藤 淳一
 
 新入学生の部屋探しは年々早まる傾向に感じますが、家具家電付物件の場合、マンスリー契約で2月・3月に空き予定の部屋が確実に空くということで成約に結びついてものが多くありました。

当社の扱う物件はほとんどが分譲マンションのため、空室時においても管理費、修繕積立金が発生し、マンションによっては空室時にも水道料、給湯料、暖房料が発生するために空室時の出費はバカになりません。大家さんとしては少しでも経費を削減するために空室期間を短縮したいですが、借りる側の新入学生は4月からのため少しでも家賃発生を遅くしたいという相反するところですが、この時期はどちらかが折れるため意外とスムーズに成約しました。この時期は内容がよく審査に悩む事がなく申込みから契約までスムーズで一番契約を取りやすい時期ですが、一方でマンスリー契約を希望するお客さんには大家さんが駄目というケースも有り課題が残りました。3月末までや4月にかかるようなマンスリー契約をどうしたらよいか考えなくてはと思いました。

来年以降の対策としては学生の入居者の場合卒業年度を把握して早めに空き予定を把握することも大切ではないかと思います。学生の場合は年末位には退室の予定があるかどうかを一斉に調査することも大切だと思います。学生物件を取り扱う業者は年末には年度末の退室予定を把握しているところが多いようです。
 
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少子化+物件供給増大≧マンション賃貸需要 草野裕樹
 
現代日本において、少子化が実しやかに話されるようになったのはこの10年の間であろう。今から25年前にはベビーブームという今とは逆転した現象が起きており、日本の人口はそのままいけば安泰なものになっていたのかもしれない。今となっては年金問題、医療費問題、高齢化問題、過疎の問題など多くの問題が現代日本を象徴するキーワードとなっている。

こうした状況下、不況下に眠っていた資金が流動的に動きを見せ始めたこの数年で投資における不動産取引状況は一変した。まず、金融機関の低利回りに行き場を失っていた資金が、更なる可能性と利潤を求め不動産投資へと矛先を向けた。銀行などに預けていても利鞘を生まないが不動産投資は入居中であれば銀行の利子の遥か上を行く潤沢な利回りを生んでくれる。この状況下に日本各地に眠っていた資金は不動産へと向いたのである。また、不動産は株や証券と異なり決して紙くずになるようなことはなく、ある一定の評価の下で取引がなされる。この安心できると思われる投資方法に日本は沸いた。結果として人口の増加率が高い都市、人口が密集し今後の発展が見込める地域へのマンション供給が大金を持って投入されていくのである。

不動産・マンション投資は問題のない安心な投資のように思われているが本当にそう言い切れるのであろうか?実際に多くの資金が動いている世界において「今更」かもしれないが、曇りはないのだろうか。例えば、先述したとおり日本は少子化・高齢化に向けてまっしぐらに突き進んでいる。この状態の中、マンション投資や不動産投資がこの後成功を続けていく見通しは暗いのではないだろうか。高齢化が進めば人口の減少は避けられない。そこにおいての少子化であるからダブルパンチである。誰が考えてもマイナス要因しかない。その中での供給にあって需要が伸びていくことはまずありえない話であろう。その打開策があってやっていると投資なのだろうか?

不動産投資において大切なのは需要と供給のバランス、そして品質である。バランスが崩れてもいけないし、品質が悪いモノが出回っても投資は成功しない。また、不動産投資の世界において必須なのが「場所の利」であろう。この要因がなければどんないい物件も、どんなに素晴らしい建築家が作ったデザイナーズマンションだったとしても、近未来にスラム化が始まり、管理のし難さと維持管理コストの増大で持ち堪えるのが至難の業になってくるであろう。現在の大型マンション投資は本当の中心部に大きな一棟物でマンションを建築しているがそれはあくまで一過性に過ぎない。現在のラッシュが過ぎれば他に出回っているものと変わらなくなる。現在新築で、綺麗で、地下鉄すぐそばの「いいマンション」が、年数が経って既存の物件の仲間入りをすれば郊外型で建てられたマンションなどは太刀打ちする術を失う。それどころか現在市場に出回っている中古1棟物や木造アパート場所に分が悪いものがほとんどで、滅多に掘り出し物になど出会うことはない。市場に出るには何らかのリスクがあり、現所有者がそれを嫌悪して売りたがっている場合があるということも計算しなければならないのである。全てがうまくいくとは限らない投資の世界であるが、先を読み、場所の利さえ把握できればある程度の成功が手に入るのは間違いない。そのためには正しい情報と正しい業者に出会うことが根底にある必須事項であろう。一度だけの取引ではなく、数度取引を重ねても信頼出来得るパートナーを探すことがまずは先決なのかもしれない。目先にある甘そうな利益より、確実で信頼の置ける投資を今後はしていく必要があるのではないだろうか。人口の減少に歯止めが利かない現状における不動産投資のあり方は、需要供給のバランスと場所の利を見出せるか否かに懸かっているといえよう。
 
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投資の魅力 営業 尾元 隆博
 
感 謝

 潟Aパマン・プラザに入社して早いもので10年が経ちました。
売買・賃貸のお客様の累積数が年々増えてきてうれしいです。
最近気付いた事で入社してからのお付き合いの方(10年)から7年以上・5年以上の方が結構いらっしゃる事に気付きました。

1つの縁が、こんなに長いお付き合いとなり、数年の間で何件も売買物件を購入してもらったり、逆に売却になったり、賃貸で引越しする度に私を通してもらっている方もおります。
長いお付き合いをする事で得る事がたくさんあり、逆にこんなに長いお付き合いになるとは思っていませんでした。よく不動産は、縁物といいますが物件も人も縁があってこそだと思います。
縁とは、不思議なものです。たまたまだった事でも、何かが感じて繋がる、偶然ではない必然的なものかもしれません。

入社してから今でも思っている事があります。それは、不動産投資には魅力があると言う事です。不動産・投資が全く分からない方は、手が出ないでしょうし、情報があってもどれを信じていいのか分からないというのが現状でしょう。でも、インターネットのお陰で随分と情報収集し易くなりました。
後は、物件の良し悪し・正確な情報が左右されます。

お陰様でアパマン・プラザのHPは、見やすい・色々な情報が載っていると評判です。
後は、営業個人としての資質を問われると思います。お客様が正確な判断が出来るような、正確な情報提供・ご提案にて選択し易いようにする事が押し売りではない、相手の立場に立った営業になるかと思います。
お客様が求めた以上の事を逆にこちらからご提案出来るような人になりたいと努力しております。
 
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魅力のある物件 営業部 古谷和博
 
家具・家電設置物件について
 毎年、この時期は推薦入学が決定している専門学生の方が物件を捜す方が多いのですが、そのほとんどが家具・家電付の物件で学校から近い物件や地下鉄駅近辺に人気が集中します。
 今年もそのようです。
 2月以降になると、私立大学の方も多くなってきます。
 最近は当社以外にも家具・家電付の物件を取り扱っているところも多くなり、お客様に浸透してきたのではないでしょうか?
 私が学校を卒業して初めて、社会人になった時はその頃は家具・家電付物件などは無く、逆にどんな色のカーテンにしようとかテレビはどうしようとかという楽しみもあったのだが、なかなかいっぺんに揃えるのは時間も掛かるし新しい土地だと土地勘も無く、ホームセンターや家具屋を捜すところから始まった記憶があります。
 会社によっては転勤の辞令が1週間前に出る企業もあり、引越し準備に追われ新しい物件にあまり時間もかけれない方も多いのでないでしょうか?
 新入生の方も引越しも楽で親御さんにも経済的負担も少なく、次の引越しも荷物が少なく好評です。
 
 それともう一つのメリットは物件によっては1年未満の短期契約も出来るところです。
 この短期契約は会社契約や長期出張、セカンドハウスとして利用される方が多くこちらも好評です。
 以前には気に入った物件があるが、実際に住んでみないと判らないとの事で3ヶ月間の契約をしてから通常の2年契約に至ったケースもありました。

 我々もその時代にあったお客様のニーズを考えながら、魅力のある物件を取り揃え1件でも多く契約できるように情報を集めていきたいと思います。
 
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利益が利益をよぶ 営業部 原 琢
 
入社して1ヶ月が経ちますが、今行っている主な業務は、
・賃貸業務(案内〜オーナーへの契約書の送付)
・家具家電の設置(オーナーへの提案〜搬入)
になります。

 賃貸業務で苦労している点は、まず案内業務についてです。

 あらかじめ、お客様が希望の物件を絞り込んでいたり、事前にメール等でやりとりをして、準備がある程度できる状態で対応する分にはよいのですが、飛び込みで来店されたり、「何かいい物件はないか」と尋ねられた場合等、臨機応変に対応しなければならない状況で、うまく対応できません。

 この問題に関しては、やはり多くの物件を見て把握していくしかないようです。下見をするにしても、今までは、「この部屋なら住んでみたいなあ」という
「お客様」目線で判定していましたが、今後はその部屋の良い点、悪い点をしっかりとらえて、どうしたらお客様に納得して借りて頂けるかという「貸し手」
目線から、部屋を見ていく必要もあるのかなと思いました。


 次に賃貸業務で苦労しているのが、事務処理です。

 とにかく同じ「パターン」というのがないです。おおまかな流れは、だいぶわかってきましたが、細かいところで、毎度毎度違うので覚えるのが大変です。
これに関しては、「慣れるしかない」といったところでしょうか。とにかく数をこなしていくしかないようです。

 家具家電の設置は、それ自体は苦労する事はないのかもしれませんが、大事なのは、設置後には必ず賃貸を決めなければならないということだと思います。
何のために家具を設置するのか、きちんとその意味を考えて行動しなければ、オーナーに不利益をもたらすこととなってしまいます。そうならないように、常にオーナーに利益をもたらす事を意識し、会社にも利益がでる「利益が利益をよぶ」ようになればよいと思いました。


 3月に入って急に仕事が増えて、忙しくなってきました。自分としては、入社した時期と忙しい時期が重なってよかったと思います。どんどん吸収して自分の経験値にしていきたいと思います。

 いろいろ書きましたが、今はとても充実しています。これからもっと大変なことがいろいろあるかもしれませんが、とにかく前向きに頑張っていきたいと思います。
 
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情報化社会 佐藤 淳一
 
 時代は情報化社会となりインターネットで検索すると簡単にいろんな情報が入手できます。情報の中には正しい情報、不正確な情報、間違った情報も入り乱れて溢れる時代においては、情報を使う者が正しい情報の選択をしなければならないのかもしれません。私も入居の申込の審査等で知らない会社等はまずインターネットで検索し確認しますが、最近ではホームページを持っていない会社になると何か事情があってホームページを持たないのかと考えてしまったりします。

 不動産に関するホームページも多数ありますが、情報が各社、各サイトによってばらつきがあり慣れないと意外と見にくかったりします。最近は光通信が一般化し写真をたくさん使ったものでも違和感なくホームページを見ることができるようになり百聞は一見にしかずで文字表現するよりも写真の方が伝わりやすくなりました。ただ写真もデジタルの場合ある程度修正ができるため極端な例では暗い日のあたらない部屋を明るい部屋にすることも可能です。汚れた部屋を綺麗な部屋に見せることも可能です。未だにお客さんを呼び寄せるためのおとり広告を出している例もあります。情報弱者であるお客さんは知らずに騙されていることも多々見られます。

 最終的にはどんな情報よりも自分の目で確認するのが一番ですがつい手軽に手を出してしまうこともあるでしょう。1つ数百円のものなら諦めもつきますが不動産となるとそう簡単には行きません。安い部屋の賃貸契約であっても毎月の支払いを積み上げるとびっくりするほど大きな金額になります。情報発信者は正しい情報を発信し続ける努力をしなければならないのは当然ですが、お客さんには正しい情報を発信する情報源を選択して欲しいと思います。表現の自由等もあり規制するのは難しいのでしょうが、不正確な情報が規制されるようになればと思います。
 
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家具付学校近くから 石黒 修司
 
 2月が終わり、3月1日には、北海道の公立高校の卒業式がありました。大学入試もほぼ終了し、残すは、公立大学の後期日程だけとなりました。私立大学や公立大学の前期日程では、合格発表も終わり、学校に近い地域では、賃貸物件も動きがでています。

 最近、インターネット等の反響で多いのは、4月から新入生になる方からの、学校近くで家具付き物件の問合せです。

 当社では、供給過剰気味な賃貸物件を他の部屋と差別化するために、家具付き物件を扱って居ります。家賃の設定は、家具なしの他の部屋より、多少高く設定しておりますが、おかげさまで好評いただき、契約率は高くなりました。転勤が多い方や遠方から札幌に来て、初めて一人暮しをされる方が、契約されています。

 立地的に、都心に近い所や駅に近い所、学校に近い所であれば、家具を付けて御部屋の付加価値をあげる事によって、賃貸が決まりづらい部屋でも決まりやすくなると思います。

 また、洗濯機の排水口がない部屋などは、家具までいかなくても、洗濯機の排水口を付けるだけで、かなり御客様の印象が変わると思います。

 今までは、賃貸がなかなか決まらない場合、ただ家賃を下げれば決まるという考え方が主流でしたが、これからは、賃料を下げずに、御部屋の付加価値をあげて、決めやすくするのが主流になるかもしれません。

 3月の3週目ぐらいまでが、賃貸のピークだと思いますが、1件でも多く成約できる様に、仕事に励みたいと思います。
 
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「賃貸シーズン」 遠藤
 
 先日何気なくラジオを聴いていたら、市内の有名賃貸業者がFM放送に出演しており、札幌の賃貸事情についてDJとやりとりをしていました。
まず、これから合格発表が目白押しの学生層のニーズに対して、より良い物件を紹介する場合のポイント云々というかたちで番組はスタートしました。

 最近の学生は親の資力にもよりますが、ワンルームよりも1DKを探す傾向にあり、学校からの距離、浴・トイレ別、2階以上、オール電化、ネット環境の充実、といった要望に対応できる物件が人気とのことでした。
番組を進行するDJはびっくりしていました。

 彼が学生時代初めて借りた部屋は、「6畳一間」「共同トイレ」「共同炊事場」「風呂なし」のナントカ荘で、一緒に生活を共にする仲間とのコミュニケーションも大事だったと語っていました。
 「現在では自分が住んでいたような学生共同体のようなアパートはないんですか?」との質問に、業者は「なくはないです。1万5千円位の家賃で共同生活できるところはまだあります」と言っていました。

 一方で、業者が分譲マンションの賃貸(いわゆる分譲リース)について触れた際に、DJの反応が穏やかではなく「そういうところに住んでみたい!」と言ったのは印象的でした。やはり分譲仕様への憧れがあるようです。
 その業者は分譲マンションの賃貸でも、ファミリータイプの高額な物件を紹介したのですが、学生・単身者向けの分譲リースの手持ちがないせいか、話の内容いかんでは「分譲リース」イコール「高額」といったニュアンスになってしまう感じでした。

 当社へこのFMラジオのオファーがあれば、もっと分譲リースに対する意識をリーズナブルに変えることが出来たのに、と残念に思った次第です。
 
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最近の出来事から 草野 裕樹
 
 先日、ある電話があった。相手は首都圏内にて動いているという不動産鑑定士からだった。話の内容は簡単にいうとマーケティング的な内容と実際にマンションを購入したときの対費用効果、そして今後の賃貸の動き方・展望だった。どうやら取引相手のファンドから依頼されての電話調査だったらしい。詳しく話してみると札幌にきたことはなく、中心部あればある程度のリーシングがオールシーズンで可能と、マンションを販売しているほかの業者から言われたらしい。まるで神話のような話だが、来たことも無ければ販売促進に使用される表に示してあるグラフと販売業者からのアドバイスのみを参考資料にしていれば、おのずとそのような神話的・妄想的なマーケティング結果がはじき出されるのかもしれない。このときは場所の利と最近の状況のみ教えて後は企業秘密ということで電話を切った。


 現在、先述したとおり、札幌には多くの資本が流入してきている。個人投資家からのものや、国内外ファンドからの資本など多くの投機的資本流入がある。札幌の人口が現在189万人ということを考えると、投資家の「考え」の中には賃貸マンションを建築・販売・リーシングなどをある程度手がけても利潤は出そうな気配はあるかもしれない。実際多くの資本が流れ込んでいることがその考えが根底にあることをおおよそ示している。銀行に預けていても大きな利潤を得ることは出来ないのは明白であるし、株や先物のようにハイリスクハイリターンな投資も確実性の高い情報が無ければ非常に高いリスクを抱え込まなくてはならない。そうした場合、ある程度の利潤を生み、ある程度の逃げ道(現金化)が確保されているようなものへの需要が高まってくるのは必定である。また、その過程においてその安全な投資の中でもなるべく純利が取れそうでうまみのあるような物を探すのは普通であれば誰しもが行う一手である。大都市、且つ、不動産が安価で大量に供給されている都市における不動産投資がまさにそれに当たるのである。人口が多ければ流動的な賃貸需要がある程度確保でき、たとえ何らかの事由で撤退するにしても不動産の価値が、しかも大都市の不動産において価値が「0(ゼロ)」になるようなことはまずありえない。このことから比較的リスクの少なく、利益が多少確保できそうな「地方中核都市不動産投資」へと資金は動いていくのである。


 ただ、この状況下において確保しなければならない条件がいくつかあり、それが確保できないようであればいくら資本投入したとしても、いずれは撤退を余儀なくされるときが来る。まず、条件として一番に挙げられるのは「場所」である。大都市だから、都市の中心部だからという神話は、今は通用はしないし、投資が盛んに行なわれている現状を考えると他の投資家も同じような手を打ってくることが安易に想定できる。つまり場所の利を得るというのは既に当然とも言えることなのである。二つ目の条件はリーシングを行なう際のマーケティングである。場所としてのバリューはあってもリーシングにおいては劣るような物件もあるのでこのことを良く調査する必要がある。3つ目は「パートナー」選びである。投資を行なう際に一人で何もかもを行なえるような状況には誰しもおかれていない。特に不動産投資には、マーケティングをして、物件を買って、リーシング、マネージメント、ケアといういくつもの付随作業がある。この作業の一つ一つが重要なカテゴリーであり怠ることの出来ないものなのである。このバランスや見通しを誤ると後で手痛いしっぺ返しを食らうことになる。


 不動産は決して安い買い物ではない。まして、投資ともなると自分が住むわけではないので安易に考え易いが、それは全くの逆で、自分が住まないからこそ大きな梃入れをし、少しでも長く、安定した回収を行なえるようしていかなければならないのである。自分の商品である投資物件を如何にうまく回すか・・・投資家の場所、物、パートナーを選ぶ「目利き」が問われる時代がやってくるのではないだろうか。

 
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早めはやめの部屋探しはインターネットで 西田
 
 2月は今年は昨年に比べて賃貸のお客様のお問い合わせ多かったと思います。学生の早めの部屋探しというトレンドが定着してきたようです。インターネット、ホームページの普及で、地方の人でも以前に比べて下調べがしやすくなった事+早めの部屋おさえという事だと思います。学生客は優良顧客だと思いますので来年も早めに囲い込みしたいと思います。

 また、インターネット層として海外からの賃貸顧客が多いのもアパマンの特徴だと思います。室内写真が多いので、分かりやすいと好評です。

 売買のお客様は、とにかくホームページやブログを隅から隅までよく見ているなという印象、かつ価格的にもよく研究して、自分なりの基準をもっている方も多いようです。特に社長のブログを参考にしているようです。単に安いからいいとかいうわけではなく、顧客の層も変化してきているのかなと思いました。

 これからは退去も多い時期ですので、次回の募集をタイミングよくかけていきたいと思います。
 
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今年の雪 営業部 古谷 和博
 
 ここ最近の北海道は特に札幌は温暖化の影響で、雪が少なく感じていましたが今年は去年よりも多く感じます。
 毎年2月上旬に開催される札幌雪祭りが終了すると、徐々に春に向かって雪解けがどんどん進んでいきますが、今年は何度か雪祭り終了後にまとまった雪が降りました。
 普段、生活している我々は雪を見ることは普通ですが近年は雪が降らない国から旅行でくる外国の観光客の方の多さが最近、目立ちます。
 当社の賃貸物件にも、留学生の方も多数いらっしゃいますし、物件のオーナーの中にも外国人の方もいらっしゃいます。
 まさに、当社も国際化になっています。
 今後は更に多くの外国人の方が北海道に来る機会が増えると思います。
 どんどんいろいろな国の情報や企業が増えて、北海道に活気を与えて欲しいと思います。
 
 活気といえば、これから雪解けと一緒に始まってくるのがスポーツの季節です。
 北海道のプロスポーツといえば、野球、サッカー、昨年から加わったバスケットがあります。
 そのなかでもここ2年間は調子がいい野球の日本ハムファイターズのドラフト1位の中田翔選手が今年、新人選手の中で一番注目を浴びそうなのでこれも宣伝効果で北海道に試合を見にくる人が増え、経済効果に少しは影響するのではないでしょうか?

 私自身も北海道で生活する一人として、少しでも北海道の景気を良くすることに貢献できるように、今関わっている仕事を一生懸命こなして当社の売上に貢献できるように、頑張っていきたいと思います。
 
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学生の部屋探しを体験 藤田
 
 2月賃貸も忙しい時期ですが、東京にいる弟に呼び出されて3泊4日で「お部屋探しin東京」の旅に行ってきました。春から大学院に進学するので自転車・スクーターで通える範囲の部屋を探してきました。一応不動産業者に勤めているという事で呼び出されたわけですが、東京の地理と相場がよくわからないので、インターネットを屈指して情報収集をしてから行きました。便利な時代です・・・。

 1月中に弟が一人で見に行った不動産屋は1階にあった為に飛び込み客はほとんどお断り!(忙しくて手が回らない)という状態だったようです。地図のコピーを渡されて自分で部屋を見に行って3件ほどみたら一日が終わっていた・・・と言っていました。そして家賃スライドはほとんど不可で「今すぐ決めなきゃなくなるぞ!」という事を言われたそうです。

 今回は、あらかじめ希望のエリア値段を伝えておいた大学生協と提供している不動産屋へ行きました。案内専門の学生アルバイトのお兄ちゃんと一緒に電車に乗って6件内覧しました。電車費は実費かかり、歩き回るので酷く疲れました。

 物件も、1つ気に入れば1つ気に入らない所があり、なかなか即決に至りませんでした。また、初期費用は札幌とは比べものにならない位に高く、当社で言うカサウィスタリアクラスの物件でも初期費用40万前後する感じでした・・・。

 お部屋探し2日目は大学生協に直接行き、大家さんが仲介の不動産業者を通さずに自分で物件詳細等を壁に貼っているコーナーへ出向きました。(ついでに学食で安い定食を食べて学生気分を味わいました。)

 なるべく日付の新しい情報を見て、間取図等は書いていないので目で見るだけで良さそうなものを2つセレクトして、自分で電話をかけて(大学生協からの紹介とだけ伝える)自分で大家さん宅まで行きました。たまたま今回は地元の小さな不動産屋が大学に張り出していた物件をセレクトしていて、見て即決しました。

 室内は1DKで、大きな収納が2つあり、風呂トイレ一緒なのですが縦長で変わった作りです。自転車・原付は無料で駐車してもいいと言ってもらえ、契約金も20万円弱で収まりました。室内もきれいに内装してあり、築年数は結構たっていましたが場所(山の手沿線の中)の割りに賃料も安く、いいお部屋を見つけられたな、と思いました。

 東京はやはり景気がよく、お金を持っていないと住みにくい場所だな〜と改めて感じました。なかなか面白い経験でした。
 
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新しい職場で、新しい仕事、新しい生活 藤澤
 
 入社してからあっという間に1カ月がたちました。2月の最初のころはまだまだ真冬で、外に出ても寒いとしか感じられなかったのですが、最近では気温もプラスになることも多く、日差しが暖かく感じられたり、道路がのぞいていたりと、着々と春に向かっているなと、なんとなく楽しい気分になります。

 私は春が一番好きな季節なので、春から夏にかけての季節が長く続くと良いなと思うのですが、2月があっという間だったように、きっと春もあっという間にすぎてしまうでしょうね。

 個人的には、新しい職場で、新しい仕事を始め、新しい生活になったので本当に毎日が慌ただしくすぎてしまい、この1カ月は自分が年を1つとったこともうっかり忘れてしまうほど、文字通りあっという間に終わってしまいました。

 前職は薬局でしたので、不動産関係の仕事というのはまったく関わったことがなく、見るもの聞くものほとんどが新鮮に映っています。

 個人として部屋を借りたことすらなかったので、賃貸借契約も未経験でしたし、このような状態でやっていけるのかなと、正直不安でした。

 実際に働いてみてからも、せっかく丁寧に教えていただいているのに、よく理解できていなかったり、まちがって覚えていたりと、迷惑ばかりかけていて、しっかりひとつひとつミスのないように、迅速に、やっていけるようにならなければいけないと思っています。
 
 1カ月たってみて、あのときやっていたことはここにつながるのかとか、こういう意味だったのかとか、1カ月の流れがなんとなくではあるのですが、見えてきたこともありますので、早く流れを把握して、次に何をやるべきかを考えながら、自分で動いていけるように、周りの状況も見ることができるようになっていきたいです。

 最近、家賃を持参された入居者の方に、領収書をお返しに行くことが多くなったのですが、実際に会ってみると、名前だけで考えていたイメージと違ったり、意外と若い人だったりと、顔が見ることができて面白いなと思いました。

 入居者の方々も、大家さんも、取引業者の方々も、まだまだ誰が何なのかわからず、徐々にでもきちんと覚えていかなくてならないので、ただ、文字だけを見て覚えるよりも、顔を見ることができるというのは、一部の人とはいえ、覚えやすくて助かるなとかんじました。
 
 3月も、不動産業にとっては忙しい時期ですし、おそらく、ばたばたと過ぎてしまうと思いますが、2月よりは落ち着いて、ひとつひとつしっかりと理解しながら、あまりみなさんの迷惑にならないように、また、新しいことも覚えていきたいとおもっています。
 
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空室対策;お部屋を決めて頂くためには 石黒 修司
 
 今春の引越しシーズンを振り返ると、インターネットの反響で、4月から新入生になる方からの、学校近くで家具付き物件の問合せがほとんどだったと思います。例年であれば、学校近辺の物件であれば、家具がついていない物件でも、多数、決まっていましたが、今年は、あまり決まっていなかったように思います。

 当社では、供給過剰気味な賃貸物件を他の部屋と差別化するために、家具付き物件を扱って居ります。家賃の設定は、家具なしの他の部屋より、多少高く設定しておりますが、おかげさまで好評いただき、契約率は高くなりました。転勤が多い方や遠方から札幌に来て、初めて一人暮しをされる方が、契約されています。

 立地的に、都心に近い所や駅に近い所、学校に近い所であれば、家具を付けて御部屋の付加価値をあげる事によって、賃貸が決まりづらい部屋でも決まりやすくなると思います。

 また、洗濯機の排水口がない部屋などは、家具までいかなくても、洗濯機の排水口を付けるだけで、かなり御客様の印象が変わると思います。

 今までは、賃貸がなかなか決まらない場合、ただ家賃を下げれば決まるという考え方が主流でしたが、これからは、賃料を下げずに、御部屋の付加価値をあげて、決めやすくするのが主流になるかもしれません。
 
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言葉 営業 尾元 隆博
 
毎日、何気なく話している言葉・使っている言葉ですが、色々な人と話しているとふっと思う事があります。
いつも前向きな事を言う人、いつも愚痴・不平不満を言う人とポジティブ・ネガティブな人に分かれます。

ある人の話を聞いた時にイメージした事、イメージの鮮明さ・思いの強さで物事の達成が変わると聞きました。
そして、言葉も大切と言ってました。

イメージした事が言葉にもなるが、言葉がイメージに繋がり・イメージを作るというのです。

ポジティブな言葉は、イメージが良い方向に向かい、ネガティブな言葉はイメージの悪い方向へと向かう。

言葉は、人生のレールとも言ってました。
自分の思った事が言葉となり、その言葉に引き寄せられて行動をした結果が自分となる。
とても言葉は大切なので、普段でもどんな時でも考えて選んだ言葉を使わないと良いものも良くならなくなると言ってました。

あと、そ〜だ!と感心したのが、人がイメージする時に自分の過去の体験・経験など見た範囲でした見れない。

という事は、色々な良いものをたくさん見て触れないと良いイメージが出来ないので、どんどん良い絵を見たり、美味しいものを食べたり、高級ブランドに触れたり、時には高級ホテルに泊まったりと様々な体験・経験をして下さいと言ってました。
 
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札幌の地域と賃貸物件の人気 営業部 西田
 
 3月は、前半は新社会人や転勤者の問合せが多かったです。家具・家電付きの物件も依然人気ですが、以外と春以降の短期契約の問合せも多かったです。また後半からは大学の後期試験合格者などで遠隔地からの駆け込み需要がありました。

 全体的には今年は中央区・北区札幌駅周辺に人気が集中し、豊平区・西区などはあまり動きがなく、昨年よりも都心化傾向が進んでいるなと実感しました。理由としては、都心部と周辺部とで、家賃に前ほど差が無くなってきたのがあると思います。都心部でも部屋のグレードに比べて割安感があるものが人気があるようです。
また、前は街なかには生鮮スーパーがありませんでしたが、最近は札幌駅・大通駅・すすきの駅直結のところに、食品売り場がありますので、買物の便が良いというのも一つだと思います。

 売買の方は、最近は、価格や利回りそのものよりも、立地や賃貸のつきやすさを気にして、じっくり調べているお客様が本当に増えてきたなと思います。こちらも良い物件をご紹介できるよう頑張っていきたいと思います。
 
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合格発表の季節 部屋探しの始まり 藤田
 
" 3月は、札幌でも大勢の学生を抱える国公立大学の合格発表がありました。お問合せはチラホラと受けていましたが、合格したら部屋を借りたいという条件付きや、前日に内覧をして明日受かっていたらお申込みしたい、という方を何人か受けていました。残念ながら私が対応していた方は、嬉しい声が聞けませんでしたが、後期日程では「合格したのでお部屋を探している」という方を何人か担当させていただきました。
案外に、後期日程の方だと3月末に退去する方の予定が早まってちょうどいい具合に内覧もできて・・・というパターンがありました。不動産探しは結構『運』も関わってくるなぁと改めて思いました。

 また、今回大学の寮と一人暮らしで迷っている方も問い合わせうけましたが、寮の安さには驚いてしまいました。相部屋で先輩と必ず一緒だ、というようなことを言っていましたが月額15,000円は激安です!お申込みが殺到しているのかと思ったのですが、定員割れしているとの事・・・。一人暮らしの気楽さも棄てがたかったそうですが、安さにはかないませんでした。

 一人っ子で裕福な家庭が増えてきているのも寮不人気の背景の一つでしょうか・・・、中には新築で浴トイレ別で、学校からなるべく近くて、将来車も買ってあげようかしら・・・という問合せもありました。

 当社の物件ですと、家具家電付きはお客様のニーズに合っていると感じますが、部屋だけのものだとなかなか探している物件に当てはまるものが少ない感じがしました。
場所はとてもいい所にあるのにもったいないな、という感じがします。例えば黒ずんだクロス、和室、木枠で建付けの悪い窓、混合栓はいつのもの!?浴室の黒いカビ、みるからに『マイナス』のオーラを発している物件はやはり賃料がいくら安くても住みたいと思わないのが実態だと思います。古くてもリフォームをしてあればいいです、というお客様は結構いるのでこの物件過剰気味の札幌ではお客様が望む部屋にリフォームすることが大切なのかな、と思いました。"
 
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3月の管理業務 山田
 
 入退去の件数が多い3月は書類の処理や入居時の設備修理に時間が取られ慌ただしい1ケ月だったように思います。

 私が担当した業者申し込みで2件同じ日の入居でしたが、どちらも設備異常が数ヶ所出てきて対応に追われました。
 
 どちらも学生入居で両親が一緒に来ており、いろいろと細かいところまで指摘を受けました。うち1件は仲介業者が細かい部分も何でも修理するとお客様に話していて、オーナーへ一度に修理依頼するのが苦痛でした。

 先日友人が引越をしたのですが、入居後に設備不具合があり不安になっているのを見て、あらためてお客様の気持ちがわかりましたので今後の業務で注意していきたいと思います。

 管理書類の処理には、新規入居者の受付や所有者変更書類、新規管理委託書類などそれぞれ処理しないといけないのですが、少しずつ慣れてはきましたが、手書き作業が多いのでスムーズに処理できる方法を考えながら進めていきたいと思います。

 管理オーナーからの電話で、「今、ホームページのスタッフ紹介であなたの顔を見て話をしていますよ」と言われ恥ずかしい思いをしましたが、隅々まで見ているお客様がいることと、空室を何とか決めてほしいとお願いされた物件をブログで紹介したらすぐ決まったりすると、偶然かもしれませんがうれしくなります。

 最近行きつけになったお店で「いつもありがとうございます。」と言われるようになりました。単純かもしれませんが「いつも」と一言入れるだけで感じる印象が違って聞こえ、うれしい気持ちになりましたので、私も日々お客様への感謝の気持ちを忘れずに業務につきたいと思います。
 
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「静かな営業風景」 遠藤
 
経理業務を担当するようになって早2ヶ月が過ぎました。
管理物件の家賃管理を中心に業務をしていた時とは違って、決まった物件の手付金や契約金をダイレクトにお預かりしますので、反響のある物件の傾向というのがわかります。

まず、決まっている物件は何といっても「家具・家電付き」で最寄り駅に近いエリアです。契約期間も2年の普通契約だけではなく、3ヶ月、6ヶ月、1年と短期契約のニーズがかなりあります。
ずっと反響のなかったライオンズマンション幌平橋が立て続けに決まったのも、不思議なことですが、この業界特有の連鎖の法則があったのかも知れません。

日々の入金状況や家具・家電の発注状況を見ていると、もっと電話の問合わせがあってもおかしくないと思うのですが、最近は意外と静かな営業風景が展開されています。営業マンは夜遅くまでお客様とメールのやりとりをしており、物件資料や費用見積も、時にはFAXや郵送も利用していますが、メールに添付するのが主流となっています。
静かですが、ネット上で営業マンのパフォーマンスと熱いセンスが求められる営業活動へと変わったのです。音声のないところで人柄を表し、お客様に理解していただくことは簡単ではないと思いますが。

自社ホームページとポータルサイトの物件登録も、より詳細に密度を濃くしていかなければならないので、ますますパソコンに向かう時間が増えると思います。物件数も過剰ですから、作業自体にとられる時間も多くなります。

とはいえ、目に見えないお客様を、いかに物件に近づけることができるのかを念頭においてネット上に反映させることが大事なのです。
行き当たりばったりの営業トークだけでは、売上も伸びない時代になったということです。
 
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情報化社会と広告 草野 裕樹
 
札幌の物件に対して多くの投資家の方が目を向けてどれくらいになるだろうか。今、不動産投資の世界で「アツい」といわれている場所は札幌と福岡である。多くはワンルームから1LDKくらいの単身向けの物件投資が主であるが、他の地方都市には無い魅力を秘めている。その一番の内容が@高利回りな良好物件が、A首都圏より遥かに安価で、B豊富にある、という3つである。@〜Bの項目のうちどれかに当てはまるなら別に札幌に投資する必要は無い。しかし、北の大都市札幌は人口も多く条件全てを満たしていることから非常にアツいまなざしを受けている。

実際、電話での応対において「初めて札幌で投資をする」「初めて物件を買ってみる」といった内容が非常に多い。当社は札幌においてこのような投資物件における取り扱いはおそらくシェア的にはダントツでトップであり、初めての投資してみた方が徐々に確実性ある投資に面白さを覚えて、次の物件を模索し始める姿を多く見かける。それゆえ月々の取り扱い件数も多く、リピーターも非常に多い。私は今入社6年になるが一体いくつの売買をこなしてきただろうか。その中には始めて投資する方に物件をご紹介してご好評を戴き、未だにかわいがって戴いている方も少なからずいらっしゃる。この投資家の方たちは情報収集や情報交換を絶えず行なっており、業者の人間しか知らないような情報さえ持っているときがある。聞いてみると、情報収集は投資の命綱なのだそうだ。ではその命綱はどこで手に入れるのであろうか?

ネットである。普段オフィスに何気なく置いてある、普通のノートパソコン。これがその大切なツールなのである。よく考えてみるとサイトを開くと多くの情報が引き出せるし、図面や写真も検索できる。至って便利である。高度情報化社会においてパソコンツールは非常に重要な役目を負っており、無いのとあるのでは雲泥の差が出る。実際当社ホームページをみて反響をお寄せいただくパターンがほとんどで、以前よく目にした雑誌や電柱の看板などは、今は昔ほどの効果は生み出さない。というよりも、鍵盤を叩くだけで必要な情報が、必要なだけ手に入れられ、保存まで出来るのだから必然なのかもしれない。よく世代交代という言葉を耳にするが、これこそが情報化社会の世代交代なのかもしれない。

ただ、ネットに流れている全ての情報が正しいというわけではない。ネットを開けば地図も検索できて場所も大体把握できるが、その場所がどのような性質を帯び居住者層はどのような方がメインなのか、近隣情勢はどのように変化してきているのかなどは全くわからない。やはり最後のキーポイントとなる判断材料は現地にいる人間に聞いてみないと分からないものなのである。現在あまり人気のない地域に新築物件が「ヌボッ」と姿を現し、半数以上が空室というのはまさにその現状を表しているのではないだろうか?
高度情報化社会においてパソコンは非常に便利で簡単なツールであるが、その中だけでは計れないものがあることを警鐘したい。需要の無いものに無理矢理供給をあてがってもいずれは綻びてしまう為である。最後は人間の目と感覚・経験がモノをいうのである。ネット広告と人間の経験を合わせることで非常に強い宣伝が出来ると最近知らされた。宣伝をする側は、間違った宣伝と正確で効果的な宣伝を想定しながらやっていく必要を感じた月だった。
 
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お客様に満足して頂くために 営業部 原 琢
 
 入社して2ヶ月が経ちましたが、業務の内容的には少しづつですが理解してきました。
 しかし、表面的に何とかこなしているだけで、本質的なものはまだあまり見えてないと思われます。

 ただ、1つわかったことは、「お客様に満足していただく」ように行動すれば、間違ったことにはならないのではないかということです。

 例えば、今までは、
「Aをやって、Bをやって、Cをやってお客様が入居する」という感覚でしたが、
「お客様に満足して入居してもらう為にAをして、Bをして、Cをする」という感覚で仕事をしないとだめだということです。
 今後もこの感覚を忘れないようにしていきたいと思います。


 最近中国の方を案内する事が何度かありました。

 皆さん日本語が上手なので、案内をする上でも特に不都合なこと等はないのですが、はたしてそれでよいのかと、ふと思いました。

 例えば、私が中国語を話せれば、それだけで中国の方は当社で安心して契約するでしょうし、英語が話せれば、英語圏の人から契約を取るのも確立もかなり上がると思います。

 ようは、何か「武器」になるものを持っている人は強いのではないかということです。私は特に「武器」になるものは持っていませんが、これからの世の中を生き抜いて行くには、なにか持っていなければならないのかなと思いました。

 具体的にどういう方向の「武器」なのかはまだ定まってませんが、少しづつでも勉強して、今の仕事にプラスαできるよう頑張っていきたいです。
 
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賃貸物件探し 営業部 古谷和博
 
 3月はよく賃貸の最需要期と言われますが、私はあまりそう感じたことはありません。

 確かに新入学生や新社会人や転勤の方も多いとは思いますが、最近は時期に関係なく動きがあるように思います。

 特に今の時代は物件が過剰気味に供給されており、お客様がたくさんの候補の中からゆっくり、じっくり部屋を探されているので昔みたいに今、物件を決めないといい物件が無くなってしまうという考え方から、慌てなくてもそのうちいい物件が見つかるであろうという考え方に変わってきているのではないでしょうか?

 ただそのような方以外の方もたくさんいらっしゃいます。

 私が今回、経験させていただいた契約には引越しまでに時間が無く北海道以外に現在、居住されている方でインターネットで部屋を探して、仮契約を行い国公立大学の合格発表当日に正式な契約を交わした例もあります。

 これはインターネットが普及する前にはあまり考えられなかった事ではないでしょうか?

 以前はお客様が直接、不動産の店や希望の物件を捜して実際に部屋を見てから契約という形が多かったでしょうが、最近のIT機器の発達によって写真付でわざわざ実際に室内を確認しなくても、そのまま契約するケースが増えてきております。

 過去には私自身が転勤の為、実際に部屋を探すときにはまったく土地勘のない場所だったので、まずは不動産会社の場所を地図や電話帳で探し出し、希望の条件を伝えその中から、物件を選び室内を案内してもらいました。

 しかし、なかなか希望の物件を捜せず2日かけて7,8件の物件を見てしまい結局は最後に迷ってしまい時間だけがかかってしまった苦い経験がありました。

 その当時はまだ、不動産会社がホームページを持つ時代では無かったのではないかと思いますが自分自身もあまりパソコンを活用していなかったので、今の時代は携帯端末やパソコンの発達でどこにいても物件が探すことができるので羨ましく思います。
 
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巡回に行って思ったこと 藤澤
 
毎日、着々と春に向かっていくようで、朝起きるたびに天気や気温が気になります。

今、私が住んでいる部屋のリビングは南向きで、寝室の窓が北向きなのですが、遮られるものがないせいか割と明るく感じます。実家に住んでいたときは南と西に窓があり、暑い部屋で、観葉植物なんかを置くにはちょうどよく、北向きの部屋なんて住めるのだろうかと心配していましたが、住んでみればさほど気になりませんでした。

頭の中で想像するのと、実際に体験するのでは違うものですね。

先日、管理物件の「巡回」に行ってきました。

場所は東区で、自分が住んでいる付近だということもあり、普段仕事をしていて、物件名だけを見ているとあまり感じないのですが、実際にそこにたくさんの人が住んでいて、ひとりひとりの生活があって、色々な職業の人がいて・・・などと考えてしまい、住む場所をお貸しするというのは不思議なものだなあと思いました。

管理をしている側からみれば、お客様が「入居者」になりますが、私も家に帰れば一人の入居者で、住んでいる部屋に対しての細かい不満や、好きなところなどいろいろあります。

ひとりひとりの生活に欠かすことができない大事な場所を管理させていただいているのだなと思うと、改めてお客様に迷惑がかからないよう、事務処理も正確でスピーディな処理をしなくてはならないなと実感しました。

一日の流れや、何から先に進めていくべきかなど、指示がないとわからなくなってしまうことが多いので、早く自分で判断ができるよう、経験をつんで正確に対応できるようにしていきたいと思います。
 
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初めての一人暮らし 藤澤
 
 入社してから早くも3か月がたちました。
 試用期間も終わり、今月から正社員になると辞令もいただき、あらためてしっかりやっていかなければと思いました。

 4月は損害保険募集人の資格取得試験がありました。
 難しい試験ではないと聞いていましたが、久しぶりに勉強するということと、仕事をしながら勉強も進めていくということで不安もありましたが、なんとか無事取得することができてよかったです。

 わたしは親元を離れて暮らすというのが、今回が初めてで、自分の身の回りのことをしながら仕事と勉強をするということで、どのように時間を使って進めていくかが課題でした。

 実家にいた頃は、ご飯は作ってもらい、洗濯もしてもらい、仕事が終わればあとは自分の好きなことをして過ごしていても生活ができていました。
 今は、自分でやらなければ洗濯物はどんどんたまるし、使うコップもなくなってしまいます。
 当たり前のことですが、自分のことを自分でやらなければ、生活が成り立たず、加えて、資格取得のための勉強をするということで、家事だけやっていたら勉強は進みませんし、勉強だけしていたら部屋が汚れていってしまいます。
 今日は、何時までに家事を済ませて、お風呂に入って、30分だけ勉強をしよう、というようにやっていると、意外と集中してできるもので、何もしなくて良かった時よりも、他のこともきっちりやれていたような気さえします。

 普段、些細なことでも、やろうと思っていることは先延ばしにせず、時間を決めてやるというのは大事なのだなと思いました。
 ただ、短い期間たったのにも関わらず、反動で何もしたくなくなるということもあったので、バランスというのも考えていかなければ、疲れるということも分かりました。

 机に向って教材を読みながら、改めて親のありがたみを感じていた一ヶ月でした。

 
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正社員として3つの目標 営業部 原 琢
 
 入社して3ヶ月が経ち、正社員として働かせて頂くことになりました。
 今までは、どちらかと言えば「学ばせて頂く」ような形でしたが、今後は「会社に貢献する」という気持ちを強く持って業務にあたらなければいけないと思います。
 また、正社員として仕事をするにあたり、3つの目標(心構え)をここに掲げたいと思います。


1.何事にも前向きに、楽しく仕事をする

 もちろん、仕事をする上でいろいろ嫌なことはあると思いますが、逃げずに立ち向い、克服することが自分の成長に繋がると思います。その為にはプラス思考で物事を考えて、決して「負けない」事が大事だと思います。


2.日々の勉強を怠らない

 勉強した知識は何もしないと、どんどん失われていきます。しかし目標がなければ勉強を続けるのは困難です。まずは「マンション管理士」「管理業務主任者」のダブル合格をめざし、それをモチベーションとして勉強していきたいと思います。


3.「特別なもの」を身につける

 前回のレポートにも書きましたが、不動産の仕事において商品とは、建物や土地を指すでしょう。しかしそれを扱う営業マンも重要な商品と言えるのではないでしょうか。つまり建物や土地と同じで、ありふれた営業マンになってしまっては、最後には必要なくなってしまうのではないかと思います。その為にはなにか1つでも、「自分をアピールできるもの」を身につけ、人と違う事をする必要があるのかなと思います。

 以上の事を忘れずに、頑張っていきたいと思います。

 
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時代の流れ 営業 尾元 隆博
 
 最近、色々な職種・業種の社長さんに会って話す機会があります。

 共通して問いかける事があります。
1.今まで、今、これからに向けて何をしていますか?
2.会社の経営理念は?
3.何を大切にしていますか?


 意外と1は、共通した返答がきます。
 今の時代は、もの凄く早く流れているので去年・昨日していた事を今年・今してもダメ。新たな事に取り組み・アイデアを出してやらないと生き残れない。


 2は、それぞれの理念経営で日々行っています。
 +αとして、夢・10年後になっている姿を聞きましたら、意外とお聞きした方はそれぞれ持っています。
 なかなか詳しくは、教えてくれなかったのでもう少し交流が増えれば話してくれるかと思いました。


 3は、それぞれ色々な返答がありましたが、同じ言葉が出てきたのがありました。
 感謝・笑顔・挨拶・積極的・気遣いなどです。
 やはり、お客様への感謝・従業員への感謝・両親への感謝・仕事を出来る感謝があって、笑顔で明るい挨拶で自分も職場もお客様にも良い影響を与えれます。
 後は、積極的に仕事をする。お客様にも積極的に対応・接客するなどとありました。


 色々な方と話す事によって、自分の出来ている感覚、出来ていない感覚が新たに気付けますので、日々の行動・習慣にして行きたいと思っています。

 
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サイクロン掃除機と部屋の相性 藤田
 
 4月上旬は新入学生の入居があり、入居前にチェックしたお部屋でもいざ住んでみると不具合があるもので、対応に追われてしまいました。

 入居前にチェックをしても、そのときは何ともなかったガス湯沸器が2・3日で不具合を起こしたり、洗濯機の水を流すとチェックしたときは流れたけれど実際使っていくとあふれてきたり・・・とまぁ、いくらチェックしてもしきれないな、と若干思いました。



 話は変わり、入居者からの問い合わせで気が付いた事がありましたが、サイクロン式の(紙パックを使わない)掃除機はカーペット敷きの部屋には不向きという事を知りました。

 私も今は紙パック式の掃除機を使っていて、次買うときは紙パックを使わない掃除機にしようかな〜と考えていた所でしたが、考えを改めさせられました。

 というのも、問い合わせをしてきた方のお部屋はカーぺット敷きのお部屋だったのですが「フィルターがすぐに目詰まりし、吸い込まなくなる」という事でした。フィルターに詰まったゴミを見るととても細かい粉塵で、そんなものが部屋にあるのか!?と思い驚いてしまいました。また、1つのお部屋をかけるたびにフィルターが目詰まりするという事で大変不便な感じでした。

 その後、ホームページを調べたり業者の方に聞いてみたりしましたが、同じような問い合わせがあるようでした。

 紙パックを取り替える手間がかからない!と単純に思っていましたが、使うたびにフィルターを洗ってよく乾燥させて使わなければ吸引力が落ちるのであれば、従来の紙パック掃除機の方が便利だなぁと面倒くさがりの私は思いました。

 しかし、コマーシャルで見かける高価格の掃除機だと、違うのでしょうか??なかなか庶民には手の出ない価格だったような気がしますが・・・。

 新しい電化製品が次々と出てくる現在ですが、下調べをして膨大な情報の中かから自分にあったものを見つけるのはなかなか大変だなぁと思いました。

 
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部屋の見栄えとリフォーム 佐藤 淳一
 
 不動産を良く見せるのは大変難しいもので、物件の写真を撮るのも大変です。売る場合でも貸す場合でも持ち主にとって大切な資産ですので、少しでも高くというのが心情です。写真で収めるにはどの角度から撮るのが一番いいのか人それぞれの感性もありますが、少しでも綺麗にと考えますが、物件の向きによっては時間帯により大きく左右される場合もあります。写真の良し悪しはもちろんですが、最終的には物件そのものがお客さんに受入れられる状態になければなりません。

 人間でいうと女性は化粧して綺麗に変身しますが、不動産も同じようにリフォームによって大きく変わります。こんなにひどい部屋と思うようなものでも綺麗になります。テレビ番組でもリフォームの番組がありますが、中にはこれまでの酷さが嘘のように激変する場合もあります。分譲タイプのマンションであれば室内はリフォームできても外観のリフォームは個人ではできませんが、室内を間取変更、浴室、キッチン、トイレをリフォームするケースは多いのではないでしょうか?自分で済む場合のリフォームは自分好みに個性を存分に発揮させて問題ないと思いますが、賃貸する場合は個性が強すぎると客層を絞り込むことになり苦戦することもあります。自分の使い勝手のよいものが必ずしも他の人も使い勝手が良いとは限りません。学生向け、社会人向け程度の差別化は問題ないと思いますが、ターゲットとする職業を絞り込む程の凝ったリフォームは札幌では受入れられないように思います。デザイナーズマンションやコンクリート打ちっ放しなどもありますが、札幌ではむしろ寒い感じがして受入れられないこともあります。札幌で投資で部屋をリフォームする場合は札幌の特性を理解することが大切だと思います。

 
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「厳しい状況」 遠藤
 
 経理業務を担当するようになって3ヶ月が過ぎました。
 やっと気候も良くなり、早く咲き過ぎた桜を見逃したと思っていたら初夏のような陽気に驚いています。気温の変化が激しいので体調管理には気をつけたいと思います。

 賃貸の動きは短期利用者が多く、期間満了による再契約もポツポツあります。また賃料の安い物件を探している一般の方が見受けられます。法人関係で成約になっているのはグレードが高めの物件となっています。

 北海道経済は厳しい状況で、有名な住宅メーカーが破綻し、すすきのではロビンソンデパートの撤退が発表されました。当社の朝礼でも「厳しい、厳しい、本当に厳しい」という言葉が繰り返されています。

 「厳しい」を認識していると、人は出歩かなくなるものだなと思います。
 ガソリン代は高いし、外で食事をするとお金がかかるし、安心できるものを食べられるわけでもない。
 近頃は「宅飲み」と称して自宅で居酒屋風のおかずをつまみながら、ゆっくり飲んでいるという話をよく聞きます。
 出歩かないから洋服も靴も必要最低限となり、めったに買物もしない生活になっていくのです。
 そうかといってネガティブに落ち込んでいくわけでもなく、趣味に合った生活パターンを選びとって、賢く生きて行く傾向にあるのだと思います。

 最近のアンケートでも、若い人ほど貯金することを意識しており、お酒を飲む人も減っているとか。

 
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売買物件動向とインターネット 石黒 修司
 
 ゴールデンウィークが終わり、今年は桜の開花が早かったので、花見の時期は終わりましたが、大通公園には、花壇が植えられ、とうきび(とうもろこし)売りのワゴンも出てきました。まだ、朝晩寒い日もありますが、北海道は、これから観光シーズンに突入します。

 最近、首都圏や近畿圏から札幌へ旅行に来る場合、新規参入の航空会社の影響か格安のパック旅行があるので、観光を兼ねて物件を観に来るオーナー様が増えているように思います。

 当社の最近の売買の反響をみると、インターネットの反響のお客様が圧倒的に多いと思います。雑誌やダイレクトメールに比べて、情報が新しいのも、理由のひとつに挙げられると思います。当社では、ホームページの物件情報をまめに更新しております。今まで、札幌の投資物件に関心のなかった新しいお客様が増えてきているのも、インターネットの普及の影響が、かなりあると思います。当社では、お客様にもっと満足していただけけるよう魅力的な物件を揃え、ホームページもよりよいものを創り上げる努力を続けております。

 これから、札幌は過ごしやすい季節になります。インターネットを観て興味のある物件がありましたら、この機会に、是非、当社にお立ち寄りいただければ幸いです。

 
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4月・これから先を見据えて 営業部 西田
 
 4月でアパマン・プラザに入社してまる4年経ちました。今年もいろいろな取引があったので面白かったです。しかし、札幌の賃貸事情も景気を反映して、今年は特に厳しくなったと思います。それでも本州勢からの避暑系物件の問合せや、転勤者の家具・家電付きの物件の問合せが出てきました。

 4月は売買の取引がなく、結果売上目標を達成できませんでした。しかし実需物件や中島公園付近の問合せが出てきました。

 物件については2月3月で空室になったので、売却したいというオーナーからの問い合わせが増えてきたので、これからの時期は売り物件が出やすいと思いますので、物件上げをがんばりたいと思います。

 5月からは賃貸も動きが落ち着いてくると思いますので、家具付物件の提案など、オーナーへの提案をすすめていきたいと思います。
 物件過剰に加え、既存物件がもはや陳腐化しているので、今後は特に良い物件を厳選して扱っていかないと成約には結びついていかないと思います。

 
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不動産業界の広告 草野 裕樹
 
 「不動産」というものは需要と供給のバランスによって価値が決定し、その価値を基に賃料や税金などが算出されていく。ある意味、不動産の価値は必ず賃料や税金などに特段の事由がない限り必然的に比例していくものといえる。不動産は権利関係があり、所有権等の物権、賃借権などの債権に別れ、この中のどの権利を有するかでも大きくその価値と効果が変わってくるといえる。複雑怪奇な不動産の世界は一つ解釈を間違ったり、広告手段を誤ったりするだけで大きな影響を受けることもある。この広告媒体について考えてみたいと思う。


 不動産を売却したり貸したりする場合、何もしなければもちろん結果はついて来ない。よって、迅速に結果を出すためには広告を行い、多くの人に知ってもらう必要がある。そのための広告媒体が何かという選択肢によって結果は大きく変わってくる。以前は「紙」による媒体が主なものであり、雑誌や新聞、チラシ、電車の中刷り広告など、人の集まりそうな場所に設置しそれを見た人が興味を持てば問い合わせを行なうというシステムである。実際興味のある人だけが問い合わせを行なうのでそれ相応の効果が期待される。しかし、欠点としては場所の選定を誤ったり、需要のリサーチを行なわないで広告を使った場合は思うような効果を挙げることは出来ないどころか大量に広告を投下するため大きな費用を費やしてしまうというリスクも生じる。そのため、広告を打つまでは徹底的なリサーチと需要がどの方向を向いているかを見極めながら進める必要がある。


 現在における広告の媒体については大きく様変わりをしようとしている。もちろん紙による広告も盛んに行なわれているがそれ以外の媒体が急成長を遂げている。それがネット広告である。この広告はパソコンの画面を通じてホームページなどに商品の広告を打ち、興味を持った者が問い合わせをしてくるというものである。この媒体を利用した場合、必要な情報のキーワードを検索してヒットしたホームページを開き、好きなものを見て回るという内容になるので不要なものまで見なくて済むという手軽感がある。また、いまや多くの家庭にパソコンが普及し、新聞を取っていなくてもパソコンがその役目を果たすまでになっており、非常に多くの人の目に触れることから、巨大な広告媒体となっている事実がある。また、ネット広告にはパソコンだけではなく携帯電話などを利用したウェブ広告もありこちらも併せて非常に大きな広告媒体となっている。新聞広告では限られた紙面(サイズ)に、限られた情報を載せることしか出来ないがHPやウェブサイトなら公共の利益を犯さない限りその範囲を制限はされない。つまり、専用情報を必要としている客に対して充分提供できるという大きなメリットがある。


 しかし、これも万能ではなくパソコン操作を間違えて入力した場合画面が見れなくなったりして一つの間違いが原因で全てがフリーズすることも珍しくはない。それに加え、基本的には誰でも閲覧可能なので、ネット攻撃を受けたり誹謗中傷を書き込まれたりすることもある。つまり全知全能な広告には至っていないという結論が導き出されてくる。


 広告は自分の持っているものを人に売ったり、サービスを提供するために必要不可欠なのであるが完全な宣伝効果を生むものは無く、何らかの制限・リスクが生じると考えられる。そうした場合、各広告媒体の優位点などを組み合わせた方法を採用していかなければ、何かが失敗したときに対応できなくなってしまう可能性がある。よって複合的なプランを持って広告していかなければ万が一の際に対応できず一番よい機会を失いかねない。広告を見る人の層や、場所、どのような目的があるかを判断して一番目に触れて反響を得易いように工夫していく必要があると思う。

 
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新年度スタート 営業部 古谷 和博
 
「チャレンジ!」

 毎年、この時期は入居される方、逆に退室される方が多くなる季節ですので現場に行って直接、立会いする機会が多くなります。
 それだけお客様と接する時間が増え、いろいろな物件に対するいい意見や、使用してみて不満だったことなど、いろいろ質問するようにしています。
 私は社会人になってから営業をしておりますが、契約時に話した内容などお客様の顔を見たらだいたい思い出します。

 ついこの間も入居の立会いに行ったときの事ですが、今春高校を卒業されたばかりの娘さんが札幌の専門学校に進学されるので当社で家具・家電付の物件に契約をいただきました。
 そこで入居時に立会いしたときに、家賃はお母さんが払うのですか?と聞いたところ、社会勉強の為、娘に銀行から振り込ませますとの返答がありました。
 聞いたところ、今までは親元にいた為銀行から振込みや公共料金等の支払いの経験が無かったらしく、これから毎日が学校と日常社会の勉強だねとおっしゃっておられました。

 確かに、自分自身も社会人になるまで銀行でお金を下ろしたことが無く、電気代、ガス代、水道代が毎月いくらかかっていたなんてその頃は気にも留めませんでした。
 いざ一人暮らしを始めると、毎月の給料から家賃、車のローン、公共料金の支払い、食費等を計算しながら生活をしていたときの事を思い出しました。
 社会人に成り立ての時は、当然給料も安いのですがそれなりに生活をしていましたし、同期入社の人が何人か集まってはわいわいしながら楽しい時間を過ごせたかなと思います。
 これから、新生活を始める方も多いと思いますが何をするにしても始めは勉強と思って何事にもチャレンジして欲しいと思います。
 そういう私も今年こそは、新しいことに何かチャレンジしてみようと思います。
 まだ具体的には、決まっていませんが・・・・・
以 上
 
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5月の賃貸売買反響 営業部 西田
 
 5月度は、賃貸は、家具・家電付き短期契約のお問合せが多かったです。理由は、試験勉強に専念するため、転勤のため、夏を札幌で過ごすため、等の理由でした。場所は都心近く、で家賃の安いものに反響がありました。ここ数年、賃貸需要は都心部に集中していますが、ここへきてますます都心部という範囲の枠がせばまってきていると思います。

 賃貸は、景気が悪いせいか、いわゆる普通の引越しをする方が少なくなり、お金や人が動かなくなってきました。また、ペット価格が安くなったせいか、一人暮らしの若い女の子などは、ペット可の物件の問合せが多くなった気がします。

 また、売買物件はやはり築浅のものに問合せがきています。昭和年台のものは賃貸中で高利回りのものでなければ、ほとんど反響がありません。インターネットが普及しているので、北海道以外の場所に居住するオーナーでも、現在札幌ではどんな地域が動いているのか、家賃相場はどうかなど、簡単に調べることができるようになりました。リスクをとるタイプよりも慎重派のオーナーが以前に比べて増えてきたように思います。
 
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マンスリーマンション人気 石黒 修司
 
" 6月に入り、札幌では「YOSAKOIソーラン祭り」や「札幌まつり」(北海道神宮例祭)などのお祭りが催されます。6月は、気候的に暖かくなり、札幌では梅雨がないので、多くの観光客が札幌へ訪れる時期でもあります。

 現在、当社では、マンスリーマンションのホームページを運営しておりますが、最近の賃貸のお客様の反響をみると、そのホームページからの反響がほとんどです。御客様の具体的な内容をみると、転勤で札幌に来る方や現在、寮にお住まいの方などがいらっしゃいます。3ヶ月、半年の短期間に限らず、普通賃貸借の契約でも、家具・家電付きの物件の
成約率は、目をみはるものがあります。ホームページ上に広告を掲載しても、すぐに成約してしまうので、家具を設置予定の部屋を案内する事もございます。マンスリーマンションを扱っている大手の会社よりは割安感があるのも、反響が多い要因だと思います。

 賃貸がなかなか決まらない場合、賃料を下げて募集するオーナー様が多いと思いますが、家具・家電を設置する事によって、御部屋の付加価値を上げれば、賃料を下げずに、逆に相場の賃料よりアップ(2,000円〜3,000円)して決まった部屋もございます。2,3ヶ月空室になった事を考えれば、出費しても採算が合うと思います。

 現在、当社では、家具・家電付きの物件を探しております。多少でも興味があれば、御気軽に相談いただければ幸いです。"
 
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5月と賃貸反響 藤田
 
  私の一年で一番好きな季節の5月が到来しました。毎年、5月になると「5」という数字も好きなのか漠然とワクワクした気持ちになります。
実は、あわや花粉症!?という感じで突然くしゃみ・鼻水が出始めてどうしようかと思いましたがひどくならないうちに過ぎ去ったような感じです。以前から犬を飼っていたにも関わらず、数年前から(ある犬種に限りですが)「犬アレルギー」になったので、突然の体質変化には要注意です。

 花粉症を患っている友人には、花粉症を甘くみない方がいい、すぐに病院に行った方がいい、マスク・目薬は欠かせない!といろいろ言われました。確かにアレルギー性のくしゃみ・鼻水・涙目は全てのやる気を損なうような苦痛があるので、ひどくならないうちに治って(?)よかったと思いました。

 5月の業務の流れは、ゴールデンウィークがあり、休暇をいただき旅行へ行かせていただいた事もあったので、普段の月よりも稼動日数が少なく終わりました。
そんな中での賃貸反響は、私がうけたものでは圧倒的にマンスリーが多く、更にいろいろなところから見積もりを取って比較検討しているなという人が多かったです。その中で当社の物件を選んでくれた人には感謝しなければなりません。
たまに、どうしてアパマンの物件を選んだかを話てくれるお客様がいますが、やはり値段が一番大きいようです。築年数が古かったり、浴トイレが一緒でも短期の入居だったら安いが一番!と考えているようでした。
食品、ガソリン、生活にかかる金額が値上がり・値上がりしていますが、お給料は大きなアップを見込めない時代なので生活のベースになる家賃が安いほうがいいよな…と改めて思いました。

 一人暮らしをはじめてするという方の問い合わせを受けて、生活費云々の話をして私の家賃は私の給料に見合っているのかと考えなおしてみようと思いました。
 
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新築物件の動向と対策 草野 裕樹
 
 日本におけるバブル景気が崩壊し、不況下におけるデフレスパイラルに突入して長い期間が経つ。政府はデフレスパイラルについては収束を迎えたとの見通しを持っているようだが、実際の民間細部においては未だに激しいデフレスパイラル下にあるといえる。穀物の国際市場価格の高騰により、自給率の低い我が国においてはパンや乳製品が高騰し、レアメタルなどは手に入りにくくなってきている。この事は住宅供給にも言えることであり、リート物件などは新築ということもあり賃料が下げられず大きなダメージを負っている。

 札幌において不動産投資が過熱してきたのは今から7年〜10年前。当時はバブルも崩壊し、株券などの有価証券が紙くず同様になった時代である。その際に、不動産は失敗しても必ずある程度の価値があり、紙くずにはならないとして、「安全」な投資という触込みで人気が出てきた。実際、札幌の賃貸物件は安価で手に入れやすく、販売に出ている物件自体も概ね良好な物件が多かったということも根底にある。また、札幌における強い人気の秘密は、他の投資物、他の場所の不動産投資と比較しても高い利回り弾き出すということに注目が集まったといえよう。もちろん、今もその傾向は変わらず、主に本州より大きな投機資金が流れ込んできている。

 だが、最近その動きに大きな変化が現れ始めている。近年、大きな人口集約機能をもつ北関東以北の大都市・札幌にはその機能と住宅需要を見込んで大きな投機資金が流れ込んできていた。俗にいう「リート」である。大型のものは300世帯もある大型マンション、小さなものでも数十戸という規模のマンションを建て、そこから潤沢な高利回りを得ようとしたのである。当初、新築の物件自体が少なかったこともあり希少価値を楯にこれらは続々と高収益を出していった。札幌におけるリート自体が成功するかに思われた。実際、札幌において新築マンションは希少であり、絶対数が少なかった。

 しかし、近年、同じように各ファンドが投機に乗り出したため、バランスは崩れ、以前のような安定した利回りを出さなくなってきた。札幌において新築マンションの入居率は現在かなりの低迷をしており、場所や周辺環境などが良くなければ、新築物件といえども既存物件と変わりないように空室率50%前後という異常な事態になりつつあるように思える。新築物件の既存物件に勝る点は「新築」というプレミア感(優越感)、最新設備などの導入による「使い勝手」などが挙げられる。

 ではなぜ、その利点を持っても既存物件に勝てないのか?それは、勝てない物件の多くは「場所の利」が無いからである。既存物件(特に分譲賃貸)においては、簡単に取り壊したりすることはなく修繕を繰り返し維持されていく。その上、札幌の分譲マンションは主に場所については地下鉄横だったり、繁華街の真ん中だったりと場所の利は抜群である。それゆえ、設備が旧式でも、外観が綺麗なタイル張りでなかったとしてもある程度維持管理されていれば、「不便な新築物件」より「便利な既存物件」が重用されるのである。これは入居率を見ても如実に差が分かる。もちろん、新築で利便性が良く格安だったら、既存物件に勝ち目は無いかもしれない。しかし、やりようによっては充分対等に、もしくは優位に戦略を立てることが可能なのである。

 投資において必要なものは「安全性」と「収益性」と「回収効率」である。見た目に惑わされれば、一寸先は闇の中である。厳しい状況下でも、勝てる戦いでないならば一戦交えないのも戦略なのである。勝てる見込みのある投機をしなければ、安全な投資といえども回収は難しいということを学ぶ必要があると私は思う。
 
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退去立会いについて 営業部 古谷 和博
 
 我々営業マンの仕事は賃貸契約の仲介、売買契約の仲介、物件買い取り、内装工事、入居・退室時の立会い等がありますが、一番神経を使うのが退去時の立会いです。

 賃貸契約をいただいた時点でいつかは、退去されると思うのですが入居期間や使用状況、室内の換気や結露などによって一軒一軒汚れや傷みの度合いが変わります。

 賃貸人の立場で見ますと、通常使用による汚れ以外は入居者負担で貼替えや補修をしてもらいたいのですが、賃借人の立場で見ますと生活していれば多少の汚れは必ず出てしまうものだとなってしまいます。

 それで直接、引越しで荷物を搬出した後に入居者と鍵の回収と同時に室内のチェックを行なうのですがその時に、キッチンとトイレを見るとだいたいどのような生活をしていたかがわかります。

 キッチンとトイレがキレイな部屋はまめに掃除などをしている方が多く、電気やガス業者に引越しの手続きも済ませていて比較的問題がなくスムーズに立会いが終了するのですが、キッチンとトイレがあまりキレイではない部屋は、家賃滞納が多かったり、壁のクロスが変色(タバコが特に多い)していてあきらかに入居者が汚しているにも関わらず、入居当時から汚れていた等と言われたりします。

 中には禁止されているペット飼育をしていて、退去後に判明したこともありました。

 入居期間によってもかなり違ってきますが、先日の話になりますが約10年間入居されていた年配の女性の方ですが非常にキレイに使用されており、清掃のみで次の賃貸募集に回せそうな事例もありました。

 こちらも賃貸人、賃借人の方にも平等になるように行動をしておりますが、ここ最近は賃貸物件の供給過剰に伴い、賃貸人が不利になるような傾向になりますので契約書に基づいて公平に判断をしていきたいと思います。

 一番時間が取られる分野ですので、丁寧によりスピーディーに仕事をこなしたいいアドバイスが出来るように心がけていきたいです。
 
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景気が悪い ではどうすれば? 営業部 原 琢
 
 現在、日本国内では「景気が悪い」という言葉で溢れかえっています。
 ガソリンや生活品の高騰も、それに拍車をかけているようです。
 新聞やテレビのニュースでは事実を伝えているのは間違いないですが、あまりに暗い話題ばかりなので、知らず知らずのうちに自分たちの思考がマイナスに向けられている気がします。それにより皆現在に悲観的になり、将来に希望を見出せなくなっているのもあると思います。

 しかし、問題なのはその波に流されてしまう「個人の弱さ」にあるのではないでしょうか。
 世界には「いくら頑張ってもどうにもならない」国が多数あると思います。しかし日本には、まだまだ「頑張れば報われる」パワーが残されているような気がします。
 そこで、これから頑張っていく為に以下の事を心掛けていきたいと思います。
・うまくいかない時は全て自分のせいと思うこと
・常に前向きに考える

 人はどうしても何かに躓いた時、人のせい、周りのせいにしてしまいます。ただそういう考えだと、いつまで経っても自分の問題点を見つけ出せず、何も改善できないまま終わってしまうと思います。
 そうならない為には、どんな時も前向きに考え、自分で打開していく力がなにより必要と考えます。
 「景気が悪い」日本でも、「景気が良い」人はたくさんいます。その人達が何を考え、どう行動しているかを見たり、聞いたりするのも一つのヒントになるかもしれません。
 
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6月の部屋探し 草野 裕樹
 
この時期は毎年ながら賃貸は苦戦を強いられる。他の業者さんが鍵を借りに来る際に近況や賃貸の動向などを聞くことにしているが、最近はなかなかいい話が出てこない。
札幌は人口が約190万人いる大きな都市である。この人口の中で、潜在的な賃貸の需要というのはどの程度あるものであろうか?不動産は借りるだけではなく、売買や交換がある。この中で、どのように動き、どのように示していくのかを今回は取り上げたいと思う。
札幌は先述したとおり、約190万人の人口を有し流動的に動いている賃貸や売買の需要は計り知れない。これが年初めから続くような繁忙期であれば、その需要は物件の活発な動きに刺激されて表面化し目に見えて取引の推移を計ることが出来る。よく「札幌は冬場は賃貸は動きにくい」などのご指摘をいただくが、これは全くの誤解で、日本全国同じように年度末や春先の異動時期は大きな需要があるのである。それは売買も賃貸も両方で伸びていき、繁忙期の衰えと共に減少傾向を示していく。今の時期はこの減少期の真っ只中にあり、目に見えて賃貸が動いたり、多くの売買物件が取引されたりということはあまり多くない。しかし、この緩い閑散期であったとしても需要は必然的に内在しており、流動的な需要は様子を伺っているように思う。実際物件が全く止まってしまうということもないし、「退去する」という行為があるのであれば、どこかに「入居する」という行為があるということなのである。
ではどんな需要が閑散期には内在しているのだろうか?
元々「部屋を探す」という行為は、今自分の置かれた住環境が合わなくなったために他にある「自分に合った」生活を探す行為なのである。いわば海にいるヤドカリと一緒で条件が合わなくなれば、条件の合う「宿」探しを行なう行為だといえよう。自分の置かれた状況に不満を持ち、物件を探すのは当然の願望として現れるが、その中でも少しでも優位な条件の中で最良のものを探し出そうという本能が人間にはある。駅にしても10分よりは5分、5分よりは3分など、好条件を上げたらきりは無い。しかし、繁忙期と異なり、閑散期は好条件のものが多く、それを選ぶだけの時間も充分ある。そのため、物件を探すことに充分な時間が割け、かつ、より好条件のものが出るのを待つことも可能なのである。
また、札幌にはもう一つ借りる側には好条件があり、安くて良い物件が豊富にあるということである。駅に近いのは当然ながら、建物も厳冬期を意識して建築されているため、風害や凍害によるダメージを受けにくい。これにより長く綺麗で清潔な住環境を享受しやすくなっているのだと思う。
最近リートで多くの新築物件が建ったが、これが物件余りの原因といわれているが、これは一過性のものだと思う。「新築」「築浅」というある意味プレミアムが剥れたとき、一般物件としてどれだけの対抗要因があるかが問われるが、好条件のところには既存物件があるために、場所の利では対抗は難しい。そうしてくると管理や設備になるが、それをどのようにマネージメントして賃貸を付けていくかが、今後の大きな課題として残っていくと思われる。
 
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部屋探し〜やっぱり家賃? 藤田
 
6月は札幌市内では、全国的にも有名になった「よさこいソーラン祭り」や「北海道神宮祭」が行われて大変にぎやかだった割に賃貸の反響は驚いてしまう程に少なかったように思いました。
私が受けた反響は、今すぐではないけれどいいのがあれば引越しを考えているという方、すすきので勤めているけれど部屋の家賃が高くなったから移りたいという方、転勤の方、とある物件限定(当社のホームページを印刷したものをもって来店)で申込みが入ってしまっていたり、去年当社からマンスリーで借りた方の再来店…という感じでした。

個人的に、6月中に友人から物件を探すのを手伝って欲しいと言われて条件を聞き、社内にFAX・飛び込み営業の方が持ってくるチラシや空室一覧、アットホームの資料やホームページなどで物件を探していましたが、なかなか見つかりませんでした。
一番の問題は家賃が希望金額に収まらなかったという事です。物件はこれ程あふれているのに、希望の物件が見つからないというのは、お客様側が希望している物件と今ある物件が合致していないからだと思いました。
多少の願望(例えば、シャンプードレッサーや、大型収納、玄関と部屋の間にドアが欲しい等など)があっても、毎月払える額には限界があるので、家賃には叶わないのかなぁとも思いました。 

当社で扱っている物件でも、たまに「ここに住んでもいいかなぁ」と私が思うものは、これだけの広さでこの家賃!?というものだった気がします。
古い物件というのはそれだけで新しい物件から引け劣っているのであれば、値段で勝負・付属の設備で勝負・管理の安心さで勝負と勝負の土台を変えなければならないのかなぁと思いました。
さて、まだまだ私の友人はお部屋探しを諦めていないようなので札幌市内の物件に目を光らせていようと思いま
 
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マンションの管理組合 石黒 修司
 
 先月、私の住んでいるマンションの管理組合の総会が行われました。私は、仕事の都合で出席する事ができませんでした。委任状を提出して、任せてしまいました。総会の日時をもっと早めに連絡してくれればいいのにと思いました。 
私が住んでいるマンションは、築10年で、住んでいる方が単身の方がほとんどという事もあり、管理組合に対する関心が薄いようです。そのため、総会に出席する方も少なかったようです。総会に出席している方は、毎年ほぼ同じメンバーのようです。
 管理組合の役員の選出方法は、毎年、ブロックごとの持ち回りで選出しています。以前、一度出席した時に感じたのは、所有者の方は、マンションの管理について、ほとんど素人なので、管理会社主導で議事進行されていると思いました。
 しかし、今回は、理事長に立候補した方がいて、その方が理事長に決まりました。いろいろと勉強されている様で、管理会社に今までの議事録の正本の保管場所を確認したりしているそうです。私は、総会に出席していませんでしたが、副理事長になっていました。
 私自身、自分でマンションを所有していながら、自分のマンションの管理に対して関心が薄かったように思います。以前、理事長を任されてから、やっと関心を持つようになりました。仕事でも、御客様にマンションの管理について話す機会も多いのですが、もっと勉強していかないといけないと思います。
 
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マンションの管理について 佐藤 淳一
 
マンションの管理は終わりの仕事だと思います。どれほどやってもきりのない大変な仕事ともいえます。何もトラブルなくやって当たり前で、トラブルになるとマイナス評価となってしまう大変な仕事だと思います。
マンションは管理を買えという人もいるくらい管理は非常に大切です。通常は管理会社があり管理員が配置され、住民との接点は管理員で管理員はマンションの顔と言ってもいい存在です。総会等に出席しなければ管理会社の担当者も知らないことが多いのかもしれません。管理会社の質は管理員の質により決まってしまうのかもしれません。
大手の管理会社は管理員の教育に力を入れているようで研修のため管理員が休みということもよくあります。仕事上の関わりでいうと水漏れ等のトラブルの際に、規約の内容も確認せずにすぐに専有部分で片付けようとする管理員、管理会社がありますが、しっかりしたところは共用部分の問題として解決してくれます。管理組合の利益を守るために一人の組合員の利益が犠牲にされることも見受けられます。これまではこうしたからと根拠のない対応ではなく、規約に基づいた管理をしていただきたいと思います。
 
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多種多様なニーズ 遠藤
 
 経理業務を担当するようになって6ヶ月が過ぎました。7月は洞爺湖サミットをめぐる厳戒警備や大規模なデモ行進に遭遇し、驚きの初体験をしました。
一北海道民としてサミットが無事に終わってほっとするとともに、平常に戻った市街地の様子に以前よりも愛着を感じた次第です。

 さて、賃貸状況は空室が増加傾向ですが、家具つきの短期契約物件は堅調な動きをみせています。個人の仕事や学校、その他プライベートな事情に合わせて気軽に部屋を借りることができるシステムが受入れられているのでしょう。
そのほとんどがネット反響です。

 外国のお客様も当社の運営サイトから物件情報をプリントアウトして、直接電話をかけてきます。日本語ができなくても果敢にアプローチしてくる様子は、私達も見習わなければと思います。外国人を受け入れているゲストハウスのような、民間のユースホステルを運営しているところがあるようで、長期滞在者は当社が展開している家具つき・短期契約へシフトする可能性が十分あることがわかりました。

 特に世界中を簡単に移動して歩く、バックパッカーのような休暇中のビジネスマンや技術者たちは、ホテルやゲストハウスよりも家具つき・短期契約がうってつけのようです。契約期間分が全額前金でも、自由でリーズナブルなのが気に入って即決です。
「水道の水は飲めますか」「テレビのチャンネルに有料はありますか」「ゴミはどうやって出すのですか」など、外国のお客様ならではの質問や反応が面白いです。
今後もアパマンプラザは、外国のお客様のサポートができる不動産会社として定着していくでしょう。何よりも札幌での生活を楽しんでいただきたいという、サービス精神旺盛な社員がいる会社であることが大事だと思います。
 
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7月の賃貸・売買マンション問い合わせ状況 西田
 
 7月度は、例年に比べ賃貸のお問合せが少なかったような気がします。しかし家具・家電付き物件の短期契約ものについてはお問合せ多かったと思います。出張や避暑、転勤にともなう引越し理由が多かったです。また意外と北12条、北18条駅近辺の物件もお問合せありました。札幌近郊の親戚の家から通学している学生さんが、ちょうど学校に慣れてきたので、一人暮らしを始めるためにお部屋を探していますというお問合せありました。

また時期的なものだと思いますが、2週間程度のウィークリーマンションのお問合せも増えてきました。事前にインターネットで部屋探しをされる方がほとんどですが、短期契約は再契約になったり、また来年部屋を借りてくれたり、つながりもできますので、大事にしていきたいと思います。

 一方、売買物件の方は、供給過剰と少子化により、不動産の価格が低下してきていますので、以前であればよく売れていたような物件でも反響は慎重で、市況を横にらみしているお客様が多いような気がします。今よりもまだ価格が下がるのではないかという期待感があるのかもしれません。
 
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管理会社の存在 佐藤 淳一
 
 問題のないマンションの管理会社は特段評価されることもなければ悪く評価されることもないのでしょうが、滞納や老朽化などの問題を抱えたマンションの場合管理会社の対応には不満もでてきます。最近は管理費の削減等から管理会社を変更する組合もみられますが、問題があって管理会社を変更する組合もみられます。

 管理会社によっては非常に滞納に甘い会社もあり、回収意欲があるのか疑いたくなるようなマンションもあります。滞納があっても管理会社の懐が痛まないためか冷めた感じのところもあります。管理委託する側としては管理会社へ任せておけば滞納時の督促、回収ノウハウもあり安心だと思っているのでしょう。しかし、ある日突然「賃借人の水道料が3万円以上滞納して回収困難なので規約により所有者に支払い義務があります。」のようなことをいわれたら所有者はどう思うでしょうか?金額を聞いたらいったいいつから支払っていないのか、今までどんな督促をしたのか対応をきいてがっかりすることもあります。管理会社は最後は所有者から支払ってもらえるという安易な考えから督促も一生懸命していない場合が見受けられます。

 老朽化したマンションの修繕についても積極的に提案する会社と、管理組合にお任せの会社があります。組合員の中には建築関係の仕事に携わっていたり知識のある場合もありますが、大多数が建築に関して素人の場合が多いと思います。そんな時に頼りにするのが管理会社なのでしょうが積極的に提案してくれなければ組合員は自分達で調べなければなくなってしまいます。
 
 管理会社はアドバイザーとして期待される存在だと思いますのでもっと頑張って欲しいと思います。
 
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札幌におけるこれからの賃貸動向予測 草野 裕樹
 
 札幌は現在約190万人の人口を抱える非常に大きな政令指定都市であり、北海道は勿論、東北以北で一番大きな都市となっている。人口についても現在年に1万人程度ずつ純増傾向にあり、周辺都市からの流入も増加の一途を辿っている。

 さて、最近この大きな都市における不動産動向が大きく変わろうとしている傾向が見受けられる。人口が増えているので、マンション等住宅物件の供給も増加しており、現在にいたっては需要より供給のほうが多くなってしまったほどである。この状況下において変化が出始めている。

 まず、最近増えてきたリートによる新築賃貸投資物件。これらの物件はその名の通り不動産投資を主眼として投じられた資金を基に供給されている。「新築」というプレミア感は他の既存物件にはない優越感だが、その「優越」という言葉自体が揺らいでいるように思う。札幌には北海道大学をはじめ大小多くの学校が存在する。これらに通学する学生は少なからず親元から離れ一人暮らしをすることが予想される。これらの賃貸需要を見込んで大学周辺や人通りの多い場所に多くの物件が供給され、その流れは今も止まらない。そのため札幌駅北口周辺や西18丁目付近には多くの新しい物件が供給されている。しかし、その多くは入居者不足に頭を抱えているのが実情である。これが、まず第一の揺らぎと言える。この状況は近年、特に昨年の冬から顕著になってきていると思われる。学生が動き出すのは推薦入試の合格発表前後からであるが、新築物件があってもなかなか決まらない。設備や外観などの見た目は圧倒的に勝っているのに、思うように賃貸の流れが届かない。これはなぜであろうか?「金額が高い」という意見がまず最初に出るであろう。もちろん、その通りで築年数や設備などがそんなに変わらない物件であるのに、賃料だけは大幅に違ったら借り手はどう思うだろうか?実際家賃を払う側はどう思うだろうか?プレミア感のみの満腹さはいつまで続くだろうか?まずここに原因は存在する。貸す側の期待感と借り手側の現実的視点には大きな誤差が生じているといえるだろう。

 また、第二に、北海道経済の状況である。「バブル」といわれる素敵な時代が幕を下ろして長い時が過ぎ、今度は長く冷たい低調な経済が続いたが、未だに北海道経済はその長い不況下におかれている。首都近辺や三大都市圏では回復とある程度の伸びを見せたがその余波が北海道に届くことはなかった。その状況下においては、経済は停滞しているため労働者所得水準は決して良好な状態とはいえない。その所得の中で学費と賃料、生活費を拈出するとなると並大抵の苦労ではない。その状況下で「新築」という優越感を手に入れようとすることは、他の家族の生活を苦しめる要因になりかねない。これが、単身社会人やファミリーの集まる場所や好まれる状況下であれば話は全く変わってくる。つまり、貸す側の見通し(所得=支払える金額)と借りる側の現状(実際に支払うことが出来る金額)にも大きな誤差が生じているのだといえる。

 この二つの誤差が生じ、対学生用新築賃貸の需要に足枷になっているのである。逆に好調なのがある程度のグレードと管理の良さが見えるマンションなどである。実際入居率や入居期間を見ても新しいものを越えているものが多くある。特に既存物件はより駅から近い場所や、よりスーパーなど利便性の高い場所に造られているため、それらの優位点を物件の魅力として広告することが可能なのである。

 現在札幌市内において物件はおおくある。投資する中で、何が大切で、何をマーケティングし、借り手側の需要は何に向かって進んでいるのかを把握しないと、いくら新しいマンションでも「良い物件」とはなりえないのである。
 
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夏の行事 営業部 古谷 和博
 
 最近は札幌も天候の良い日が続いており、日中は30度を越える日もあります。

 先日、東京在住のお客様が来店されましてこの方は以前札幌市内に居住されておられたそうです。

 その日も暑く感じましたので、「今日も暑いですね!」と声をお掛けしたのですが「この位ならまだ、涼しいほうですよ。東京なら湿度が高く、更に人口も多い為バスや地下鉄に乗るとサウナみたいですよ。」とおっしゃっておりました。

 確かに私も何度か夏の東京を経験しておりますが、ホテルから一歩外に出ると汗がふき出してきた記憶があります。

 私も暑いのが苦手の方ですが、毎年、暑い季節がやってくると関東や関西方面から夏の期間だけのお部屋を捜されている方がいらっしゃいます。

 北海道に避暑地として滞在する方も多いのではないでしょうか?

 毎年、豊平川の花火大会が終わり夏の高校野球が終わると夏が終わってしまう気がするのですが、天気予報を見るとまだまだ気温が高い日が続くようです。

 学生の皆さんは夏休みの真っ最中だと思いますが、自分の学生時代はほとんど遊びが中心で宿題やテスト勉強は終了ギリギリで片付けた記憶があります。

 社会人になってからは、なかなかまとまった休みが取れないのですがキャンプや釣りに出かけたりアウトドアをするようにしています。

 時間を有効利用するのは、いろいろ自分なりにプランをしっかりたてなければいけません。

 仕事もそうだと思いますが、よく以前勤めていた上司に「遊びが上手な人は、仕事もできる」とよく言われました。

 その時私は、自分が遊びたいから言っているんだろうと思っていましたが、今思えばあれから10年くらいの月日が経つと今の私にも理解できるようになりました。

 現在の仕事も一日に働ける時間が決まっていて効率よく行なわないと、仕事が溜まっていきその他の仕事に手を出せずに後悔してしまうこともあります。

 世の中には仕事をしながら、資格を取ったり、学習したり、スポーツジムに通ったりしている人が多いと思いますが、私ももう少し時間の有効活用をして私自身の夏の行事を満喫していきたいです。
 
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8月の賃貸動向・空室対策 西田
 
8月度の賃貸については、時期的なせいか家具・家電付きの短期契約が多かったです。8月は賃貸には中途半端な時期ですので、来年の3月までとか中途半端な期間の契約に適していたのだと思います。物件がだぶついてくるとお客様の目はより安くて価値のあるものに行きますので、ますます競合が激しくなってきて大変です。  
9月にはまた転勤や学生の転入等で人が動きますので、とりこぼしのないように頑張っていきたいと思います。

売買は、低価格で高利回りのもの、実需物件に問合せ出てきたと思います。投資物件は賃貸中のものでないとなかなか反響がないので、賃貸中でかつ魅力ある価格の物件が上げれるよう頑張りたいと思います。

また既存客については、空室率の上昇と流通価格の低下から、どこまで価格が下がるのか、依然として底にらみ状態が続いています。しかしサブプライム問題の影響や株価の低迷から、不動産をやってみたいというこれからのお客様が必ず出てくると思いますので、良い物件が提供できるようにしたいと思います。
 
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管理会社と住宅用火災警報器 佐藤 淳一
 
最近感じるのは住宅用火災警報器の設置義務化に関する管理会社の取組みについてです。札幌では今年の6月1日から設置が義務化されておりますが、所有者がそのことを理解していないことが多くみられます。設置に関して管理会社へ問合せると、中には設置の有無について担当者が把握していないマンションもありました。
管理会社の対応としては、組合として取付けるタイプと所有者が直接取付けを申込みするタイプの対応がありました。所有者が直接自分で申込みするものとしては、関連会社が取付けを受注するタイプ、取付け業者を1社にしぼり取りまとめるタイプ、おすすめの業者を紹介するタイプの大きく3つがあたったと思います。所有者の自主性を重視して申込みする対応で問題はないと思いますが、所有者への通知として義務化されていることについての周知徹底がされておらず、結果として取付けの申込みをしていない部屋が多く見られます。
6月1日までに設置が完了するように逆算した取り組みがされていたかというと少し疑問な組合も多くみられました。管理組合の役員が積極的に取組みしなければ管理会社からは対応がないところもありました。管理会社から働きかけ、義務化になる前に設置が完了するような対応がベストだったと思いますが、管理会社は受身が多く積極的に提案する会社が少なかったように思います。
管理組合の運営は不動産に明るい人ばかりとは限りませんので、積極的に提案する管理会社がもっと必要な気がします。
 
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夏の空室対策と新築 草野裕樹
 
夏は一般的に不動産関連、敷いては賃貸に関しては苦戦するといわれている。夏の暑さを避けて探す方もいるし、専門学校などは夏の体験入学などがあるためそれを終えて探す方なども多い。一方、不動産業者も黙って指をくわえているのではなく、チラシをまいたりネット広告を駆使したり様々な広告媒体を利用して集客に努めているが期待するほどの効果は望めない。では、今の需要は何にあって、どのようなものが「需要」として現れるのか?
最近の投資ブームに乗って大手各社や、地場不動産業者によって多くの投資向け物件が供給されている。この内容については鉄筋系も木造系も増加してきており、各々場所に応じた戦略を持って入居者を探している。以前であれば「新築物件」と言えば絶対数も少なくある種のプレミアみたいなものがあった。しかし現在では新築は既存物件より溢れておりプレミア的な要因は欠片も見受けられない。というのは、以前の新築物件は供給数≦需要数であったため、入居するための審査も厳しく所得制限や職務内容などにより入居者層が一定以上のステイタスをもった希望者が選別されることが多かった。しかし、供給数≧需要数となった今となってはそんなことも言っていられずに「とりあえず」で入居希望者を選別し入居させてしまうことも少なくない。よって、家賃の滞納・遅延や、共有部の占拠、ゴミのマナーなどスラム化へ向かって舵を取ってしまうことも珍しくはない。よって貸す側にとっては「新築だから」という需要は大きく期待できないし、リスクも内包するため慎重にならざるを得ない。かといって慎重になれば審査も厳しくなり、そこである程度のロスが発生してしまう。現在はこの状況で足踏みしている状況であると見ることができ、空きが大量に出ているのはその迷走する舵取りからといえよう。
では既存物件にあってはどうなのだろうか?実際、新築物件と既存物件を比較した場合、入居率において場所や設備が同条件であれば大きな差になることはない。ここでまず需要が二手に別れるためである。需要の分かれ目としては、新築が良いのか、またはそれに拘らず家賃や設備、場所を重視して選択していくかに委ねられるのである。比較検討した際に借りる側にとってどのようなメリットがあるかというシンプルな需要によって決まっていくのである。また、既存物件であれば新築物件と対抗するために様々な対抗策をとり限りある需要を得ようと努力している面もある。外壁などの修繕は勿論、室内の大規模リフォーム、家具家電などの付帯設備のセッティングなど対抗策は幾種もある。例えば家具家電などのセッティングにおいては、家具家電を揃える手間や退去の際の処分費・手間が省けるため学生や法人に需要があるとともに、短期間の需要である「マンスリー契約」など細かな契約体系なども拾っていくことが可能となる。通常契約を「1」として考えるとそれを「0.9」「0.5」など契約内容を細かくすることで今までなかった体系の需要を巻き込むことができるのである。つまりそれは新築物件には出来ない契約体系であり、いわば「オリジナリティをもった契約」ということが可能なのである。人間が人と同じことをすれば目立たないようなのと一緒で、不動産も九牛の一毛では存続することは難しいのである。
今、求められている需要はオリジナリティであり、他にはないメリット安心で、リーズナブルに、コンビニエンスストア的に供給してくれる、細かいサービスなのではないだろうか?
 
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ビジネスにおける「新しいこと」 営業部  原 琢
 
 どのビジネスでも誰もやったことがない「新しいこと」を行えば、利益につながります。
 ただ、それを思いつくのはなかなか容易ではないことです。

 今、賃貸の動向が非常に厳しいものになっています。
 皆あれこれ手を打って、お客様を確保しようとしていますが、最終的にはどれも似たりよったりになってきます。

 現在は不動産業に限らず、どんどん顧客のニーズが細分化されてきてます。
 昔は企業が用意したものを顧客が選別してましたが、現在は顧客が必要としているものを企業が用意するという流れに変わってきてます。
 顧客の声を聞くというのはビジネスの基本ですが、それだけではダメなきがします。

 では「新しいこと」を見つけるにはどうしたらよいか。
 それを問われても正直、答えはわかりません。
 ただ、日々それを意識しているともしかすると何かが閃くかもしれないと思います。
 もしかするとチャンスはそこら辺にいくらでも落ちているのに、我々が気づいていないのかもしれません。
 何も意識せずにボーっとしているとその可能性すら放棄している事になります。
 そしてもっと大事な事は、何か思い立った時に実行に移すということです。
 せっかく思いついても、まわりの目が気になったり、笑われたりして足踏みしてしまう事もあると思います。
 
 「チャンスをつかもうとする意識」と「実行する勇気」をもって日々努力するのがこれからは大事なことだと考えます。
 
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家具家電付マンスリーマンションの強み 古谷 和博
 
 8月度の賃貸の反響は転勤や短期専門学校等の関係の問合せが多かったです。昨年もそうでしたが、家具・家電付の短期型の契約がほとんどでした。これからは、どこの企業も経費削減のため完全なる転勤や職場の異動が少なくなり、期限を決めての移動が多くなるのかも知れません。

 その時には、会社が物件を借り切るのではなく短期間にして、ホテルでは無くマンスリー型のマンションを契約した方が経費がかからないのではないでしょうか?私が社会人に成り立ての時は、年に2回移動の時期になると次はどこの店舗に移動になるのか不安な時を過ごした記憶があります。

 しかし、現代社会ではあまり転勤の話しを聞くことが極端に少なくなったと思います。私が聞いた話だと、一人転勤させると経費もばかにならないので、なるべく一箇所に勤務させるか、引越しをしなくても良い範囲で移動させる方が多くなったと聞いた事がありました。

 考えると単純に転勤に伴う費用としては、会社によっては新しい住居の契約金、現地までの交通費、引越し代、等々、特に家族を持った家庭あればかなりの支出なのではないでしょうか?

 当社のマンスリー契約だと、単身者向けがほとんどですが家具・家電が設置されていない物件の賃料とさほど変わらない金額で契約することができるので、経費削減になりますし、地下鉄やJR等の公共施設へほとんどの物件が徒歩5分以内の物件が多く会社や学校への移動にも便利なものが多くなっております。今のお客様のニーズにピッタリと当てはまるのではないでしょうか?

 しかし、他の企業も多く取り扱いを始めていますし世の中の情勢も日々、変化をしていきますので、現状のままに満足せずに新しい情報を常に把握していかなければなりません。その為には、雑誌、TV、お客様の生の声を聞いて常に前進していこうと思います。
 
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契約更新と対応の難しさ 藤澤
 
 お盆がすぎたら急に涼しくなったので、あっという間に秋がくるのかと思っていたら、ここ数日はまた気温が高くなり、9月らしい暑さに戻っています。
不動産業界に関わるまでは、どの時期が繁忙期かとは考えたことがなかったのですが、暑い夏はやはり多少動きが鈍くなることがわかりました。確かに自分が引っ越すことを考えたら、汗だくになって引っ越しの準備もあまりしたくないなと思います。
これから涼しくなっていきますので、どのように動いていくのかよく見ていきたいと思います。

 8月は先月とは違い、賃貸の契約更新がスムーズに進みました。
オーナーからも入居者からも、通知を出したらきちんと連絡をくれる人が多く、特に催促をしなくても書類も戻ってきています。
なぜ月によって違うのかはわかりませんが、手続きが進めやすく、とてもスムーズでした。

 たくさんの人に連絡をとってみると、やはり、通知の期限を守って連絡をくれる方は、書類が戻ってくるのも早いと感じます。
家賃の支払いでも、滞納があったり、連絡がつきづらい人は、契約更新の手続きが滞ることが多いように思います。
家賃の支払いがひと月遅れていても全く連絡をいただけない人もいれば、1日遅れるだけで、電話をくれて謝られる方もいます。

 反応が人それぞれで、本当にいろいろな人がいるのだなと思います。
都度、どの様に対応していくべきか悩みながら進めていますが、なかなかうまくいかないことも多く、対応の難しさを実感します。

 早く、それぞれに合った対応ができるようにしていきたいと思います。

 
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北京・アメリカ・日本 石黒 修司
 
 今年の8月は、北京オリンピックがあり、連日、テレビや新聞等でとりあげられていました。期待以上に活躍したアスリートやチームもいれば、前評判が先行してしまい、期待に応えられなかったアスリートやチームもありました。
 世間は、相変わらず景気のよい話はあまりありませんが、今年は、不動産や建設関連の大型倒産が相次ぎ、これからも、まだ倒産する企業が増える気配です。
 スルガコーポレーション、ゼファー、アーバンコーポレーション、創建ホームズ、りんかい日産建設等、あげれば多数でてきますが、地方のゼネコン等も倒産が増えています。
 アメリカ政府も世界経済への影響を考えての事もあるかと思いますが、GSEのファニーメイとフレデマックを政府の管理下に置く事を発表しました。一時的には、効果があると思いますが、根本を解決しなければ、先行きは不透明な気がします。
 日本では、福田首相が辞任して、自民党の総裁選がこれからありますが、新しい政府には期待を持たせて欲しいと思います。
 サブプライムローン問題や原材料の高騰、建築基準法の改正等、要因は一つだけではなく、いろいろありますが、建設・住宅関連の産業は、経済波及効果も大きいと思いますので、何とか手を打って欲しいと思います。
 
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マンスリーマンションでの新人研修 藤田
 
8月上旬に、昔賃貸の案内をして契約をいただいたお客様から電話をもらい(その方は某会社の札幌支店長でした)、「転勤が決まったので、後任の方の部屋探しをお願いしたい」という内容でした。前に契約をした方の紹介というのは嬉しいものでした。
少なくとも前に担当させてもらった時に、悪いイメージがなかったという事なので、後任の方にもまた紹介してもらえるように、気に入ってもらえるような物件を探さなければ!と、テンションが上がりました。
何社か他社の物件もピックアップしてFAXでやりとりをして大体の要望を聞いて、当日案内しました。他社の物件というのは今回が2回目だったので、若干今までのやり方と違いとまどうこともありましたが、何とかお申し込み→入居までスムーズに進みホッと胸をなでおろしました。
また、転勤等の社内で動きがある時期にはご紹介いただけたらいいなぁと思いました。

あとは、契約にはなりませんでしたが、社員の研修用にと割と大手の会社からの反響を受け、案内をしました。こちらはマンスリーで同じマンションに2部屋という事でした。何度かメールやFAXでやりとりをして、2か所マンションを絞ってもらいましたが、同じマンションで家具家電の設備が必ずしも同じものがついていないという点と、分譲マンションで大家さんが別々なのでリフォーム具合や間取り、家賃が異なり契約には至りませんでした。
1つのお部屋には細かなものまでセッティングされていて、もう1つのお部屋は大型のものだけがセッティング…では、差が激しすぎるということでした。
私が新入社員で研修を受けていたころはホテルに泊まるという感じでしたが、最近の問い合わせを考えるとマンスリー契約やウィークリーマンションを利用しているケースが増えている気がしました。期間が短いものは対応しきれませんが、3か月〜半年クラスの法人(研修等)は、対応していき空室を1部屋でも減らしていくようにしなければならないなぁと思いました。
 
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不況下での賃貸売買物件 石黒 修司
 
 10月6日の日経平均株価は、とうとう10,500円を割り込んでしまいました。サブプライムローンに端を発して、これからの景気の先行き不安が数字に出ている様です。今年に入って、不動産や建設関連の会社の大型倒産が相次いでいますが、個人的に業界の景況がよくなるには、1,2年はかかると思います。

 札幌は、現在の中心部のビルの多くが、札幌オリンピックの頃に建てられたものが多いので、再開発が進んでいますが、現在の札幌の状況では、テナント探しもかなり厳しいと思います。

 不動産ファンドの資金が札幌にも注ぎ込まれ、ファンドの価格評価や市場調査の甘さから、供給過剰の状態になってしまいました。

 しかし、見方を変えれば、現在であれば、優良物件も安く購入できると思います。

 当社の賃貸物件の成約は、家具・家電付物件で短期契約が多いですが、これは、企業が札幌から支店を引き上げて、必要な時だけ社員を札幌に出張させている所が増えたからではないかと思います。

 また、他社のマンスリー物件の場合、その業者で物件を借り上げして賃貸しているため、当社と同じ様な価格では賃貸できない事と、物件が地下鉄の駅から近いというのが大きいと思います。他に、インターネットによる広告が他社より優れているからだと思います。
 
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メールで部屋探し 藤田
 
 9月の賃貸反響は、賃貸の契約をしてすぐに入居という方が2件ありました。両方とも地方のお客様でメールで何度も連絡を取り合ったのが共通します。
1つは外国のお客様で、日本語がとても上手でメールのやり取りも漢字を入れても大丈夫でした。最初にかかる費用や当社のホームページのリンクを貼って希望の部屋をピックアップしていきました。

 もう1つのお客様もメールで費用の見積もりや周辺環境、契約の流れなどをやりとりしました。

 当日来店された際は、大体の打ち合わせが済んでいるので案内をして即契約→入居とスムーズに流れました。古い物件特有の入居後の不具合はありましたが、大きなクレームにはつながらなかったのは安心しました。

 私自身も9月に引っ越しをしたのですが、ホームページを参考に何社かメールで問い合わせをしてみました。返事がやけに遅かったり携帯にやたらと電話がかかってきたりと、なかなか思うようには進みませんでした。

 メールでのやり取りを希望しているお客様には対応を間違わないようにしなければ、不満を持ってしまうなという事に改めて気が付きました。メール連絡は時間を選ばないので、とても便利な反面、1日待って返事が来なければ「届いていないのかな?」と不安になり、2、3日待って返事が来なければ「もういいや、ここの会社は止めよう」となってしまいました。

 更に、メールでは感情が伝わりにくいので、言葉づかいには注意しなければならないという事も感じました。こちら側の真意ではなく伝わってしまって誤解を生じることもあるからです。メールを送る時には「証拠に残る」と思い、より丁寧な対応が必要だと感じました。

 他社さんとやり取りをしてみて勉強になることがありましたので、今後の業務の参考にしていこうと思いました。
 
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札幌 佐藤 淳一
 
 札幌はみんなが憧れを持つ地域の一つだと思います。ブランド総合研究所の行った調査では3年連続して最も魅力的な市区町村に選ばれたそうです。他の調査でも札幌は上位にランクされることが多く、一度は住んでみたいと思っている人が多いのではないでしょうか?

 転勤で札幌に来た人も退室時には札幌は良かったという人が多いです。単身赴任の方の中には、他の赴任地では奥さんがたまに現れるだけだったのが、札幌には長期で来たり、娘さんまで来たりと家族も楽しみにしていたという方もいらっしゃいました。
どこが良かったかいうと、まず食べ物が美味しいという方が多いように思います。また、通勤時間が短くなったという方や、北海道内の観光を楽しむにはちょうどいい立地でどの方向へも出かけやすいという方も多いです。どちらかというとプライベートが充実したという方が多いように思いますが、最近は仕事の面ではあまり良くなかったという方が多いのが残念な点です。

 中には夏だけや冬だけなど期間限定で毎年訪れる方も多く魅力のある街なんだと思います。また、札幌市外のお客さんのほうがいろんな所に足を運び札幌に詳しいこともあります。普段気がつかないさりげない部分に札幌の良さが隠れていたりします。もっと深く札幌を知ってお客さんにも住んだり、投資したいと思ってもらえるように札幌の魅力についてあらためて勉強し伝えられたらと思います。
 
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札幌市内における賃貸動向と売買動向 草野裕樹
 
 最近めっきり秋らしくなり、冬の息吹が少しずつ聞こえてくるようになった。夏はゆっくりと、そして低調な動きを見せていた不動産市場だがこの頃になりようやく動きを見せ始めている。賃貸のほうの退去もあるがそれと同等かそれ以上の動きを見せだした流れは春先繁忙期へと続き、その年の不動産動向へ大きく影響を与える。そして、賃貸が決まり始めると、安い投資物件などの売却や購入という動きへ刺激を与え、こちらも同時にゆっくりと動き始めるのである。つまり、賃貸の需要と売買の売れ行きには少なからず関連性があるのである。

 このことは、札幌市内における賃貸動向と売買動向の動きを例に実証していきたいと思う。

 まず、札幌市内において賃貸の強い場所というのは、北海道大学や藤女子大学のある札幌駅北口から地下鉄「北18条」駅周辺までの地域、札幌医科大や多くの専門学校を抱える「西11丁目」駅から「西18丁目・円山公園」駅エリアなど何点かの場所に限られてくる。この場所にあって春先などは必然的に新入学生などの新規需要があり、かつ、市内中心部へのアクセスも容易なため新入社員、各種法人契約などの需要が見えてくる。
次に、売買における需要だが、こちらは大きさや箱によるが今回は投資物件というカテゴリーでの話にしたいと思う。まず、売買を行う際に購入者は「投資」という観点から見た際に、間違っても「郊外で人通りが少なく雰囲気の暗い場所」などという需要は見出されない。普通の観点からいけば「学生街や繁華街が近く、交通手段に恵まれており、新し目の物件」など希望を挙げればキリがないが、いわゆる「決まりやすい場所」を望むであろう。株でも先物でのそうだが先行き不安がある商品について買う人などおらず、普通は必然的に「利潤」を生んでくれる商品に対して資金を投ずるものである。

 以上のことは賃貸・売買の条件や希望を入れ替えても同じことが言えるのである。都合のいい物件に対して需要が集まり、市場原理により賃料・売買価格が上昇していくのである。

 このことは逆の立場からも立証していくことが可能である。

 例えば、賃貸の需要が弱い場所にあってしばらく空いているような物件については、賃料も下げざるを得ないし、売却値にしても高い数字はつかない。たとえ賃貸がついても、空室になるリスクとその期間が長いリスクが混在するため価格は上昇することはなく、利回りのみが異様に高い歪な形になってしまう。そうなると不安感などが先行し売買として取引がうまくいかないことも少なくない。

 実際問題として需要=供給というバランスが一番望ましいが、原理からすると、強制力が働かない限りは有り得ない環境といえよう。よって賃貸の需要と売買の需要は、少なくとも一般水準から測って受益がどの程度あるかによって差異を表すものといえる。そしてそのことが賃料や売買価格に反映し需要にも影響を与えるのである。
このことより賃貸と売買の需要的位置付けの一致をみることが可能であるといえるのではないだろうか?
 
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時間の使い方 原 琢
 
 最近、「時間が足りないな」と思うことがよくあります。仕事が増えているのは事実ですが、他の社員の方は自分よりさらに多くの仕事を抱えていて、忙しい中で仕事をしています。

 これはおそらく、自分の「時間の使い方」に問題があると思われます。現状では次から次へと出てきた仕事を何とかこなしているといった状況です。サッカーで言えば自分はゴールキーパーで、打たれるシュートを防いでいるような感覚です。

 しかし、サッカーでも攻めなければ点数は入りません。仕事も同じで、自分からお客様にどんどん提案していく「攻めの営業」をしていかなければ、数字は上がっていかないと思います。またこれからは、資格の勉強もしなければならないので、勤務時間の使い方とは別に、1日の時間の使い方も少し勉強しなければならないと思います。時間の使い方に関する本やネットでの情報は結構出回っていますが、そういう物を見てみるのも良いかもしれません。

 しかしあまり鵜呑みにするのも問題があるので、参考程度に見ておいて良い(自分にあっている)部分を良いとこ取りして自分なりに考えていきたいと思います。
 
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地下鉄から見た札幌の投資物件 佐藤 淳一
 
 札幌市内の交通手段としてはJR・地下鉄・バス・市電がありますが、部屋探しの際には基本的に地下鉄で探すのが一般的になりました。私も札幌に住んで15年以上経ちましたが、普段行くことのない地域や駅等まだまだ未知のことがたくさんあります。

 当社で扱っている物件は地下鉄路線の中心部の物件が多いのですが、時間に少しゆとりがある時に付近を見渡すと意外な発見をすることがあります。特に地下鉄を利用して歩いた時には車の時と通るルートが違ったりすることもあるせいか新しい発見をすることがあります。何となく漠然と人気がある地域も、いろいろと分析するとやはりそれなりの理由がある地域もあれば、未だによく理由のわからない地域もあります。

 これまで部屋に大きな金額を投資して改装等をしながら長期間空室となっていた物件もありますが、地域によってはほとんど効果がなく失敗したものもあります。地域にはその地域のイメージがあり、お客さんもいろいろ調べて地域のイメージを膨らませて部屋を探します。その際ミスマッチになってしまい、お金のかけ方が貸主の自己満足になってしまうことがあります。基本的にはお金をかけた部屋はよくなりますのでお金をかけない部屋よりは決まりやすくなりますが、ポイントを間違えるとせっかくの投資が無駄になってしまうことがよくあります。投資としては過大投資も問題ですが、よく感じるのは内装のコスト削減に重点をおいてしまい、せっかくのグレード感が損なわれてしまうようなものもあります。床をカーペットから単価の安いクッションフロアにするケースです。個人的にはやっぱりグレードを保つにはカーペットの方がいいと感じることもあります。中には寒い部屋をクッションフロアにしてしまうことも見受けられます。

 分析しても個人的な偏りがある場合もあると思いますが、地域・物件の特性をよく分析してお客様にアドバイスできるようにしていきたいと思います。
 
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経済と不動産の流動性 草野 裕樹
 
 最近になり世界的な金融不安が広がっている。特に我が国通貨である「円」は急激に上がり、輸出や株価に大きな影響を与えている。3か月前までは石油に対して投機資金が流れたこともあって、ガソリン価格や石油製品の高騰、それに端を発する二次的な値上がりがあった。現在石油関連については落ち着きを取り戻し、大きな混乱にはなっていないが、その余波の影響は大きく爪痕を残している。

 以上のような経済上の波は不動産業界にも大きな影響を与える。まず、ガソリン価格の影響により経費的な費用の増大、内装や補修に使う資材や部品の値上がりなど大きな影響から小さな影響まで起こっている。また、経済が混乱することで、社会が混沌とし、企業で持っている不動産の放出なども起こってきている。

 実際問題として経済の動きと不動産はどのような関連があるのであろうか。

 まず、目に見える関連性としては市場に資金がなくなっていくため、不動産の流動が鈍化しストックが増大する。これは賃貸でも売買でもいえることで、家計における資金のストックがなくなってこればフローとしての資金流動は控えられて鈍化していくということなのである。この状況は一度発生すると簡単には脱却することはできない。よって供給としての不動産はあるが、需要が控えられているためキャッシュなどが動かず供給のみがストックされて価格の下落につながるという循環が出来あがる。

 しかし、その反面、上記のような状況下においては、今までは手に入らなかったような品物も価格の下落によって手が届くようになり、自ずと自浄していく作用も有している。実際今まで10万円でレンタルされていたものが7万円に価格が下がれば、手の届く人たちの幅も増えて消費は少し上向く。ただし、供給する側は入ってくる収益が減るため、より数を増やして薄利ではあるが純益を伸ばそうとする傾向となる。その傾向をいかに調整し供給と需要のバランスを取るかが大きな選択肢となり、結果経済がどのように進んでいくかという道のりになる。

 不動産市場を見てみると今まであまり出てこなかったような物件が安価で出ている時がある。それを見て欲しい・借りたいと思う人は少なからず出てくる。広告を出せば反響があるのだから、実証されているようなものである。しかし、それが売り上げにつながらない時がある。経済が混沌とし、供給と需要のバランスが崩れたとき経済は混乱をきたすが、それをチャンスと思うか諦めてしまうかというメンタル面において、実収益となるか、落ちていくかの分かれ道があるのだと思う。トータルしてみると不況時は収入こそ落ちるものの、需要が全くなくなってしまうわけではない。いかに客を呼び込み、自分の持つ商品の優位性をアピール出来るかで、荒波は乗り切れると思う。つまり、景気後退時のポイントはいかに優位に他の物と戦うかを考えることに尽きるのである。客体が望むものを100%提供するのは難しくても、それに近づけることは可能であるため、そのコミュニケーションをとることが一番の打開策なのではないだろうか?
 
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不動産業界 尾元 隆博
 
 先日、知り合いの社長の紹介で社長の集まる場に行きました。

 色々な業種の方がいらっしゃいましたが、その中で不動産業に従事している方と挨拶・話しをしましたら賃貸仲介専門、売買仲介専門(土地・一戸建て専門、一棟もの専門)、造成・開発・企画のコンサルタントなどなどと不動産投資をしている会社はありませんでした。
 インテリアでは、室内を内装工事のみ、リノベーションをする会社などがありました。

 面白い事にリノベーションの社長は先月講演会をしたら、人が集まって逆にビックリしたと話していました。
 人は何を求めているのかがちょっと分かりづらいと言っていたのが印象的でした。

 当社のように賃貸・売買・管理・インテリアなど全てをやっている会社は珍しいようです。
 何か1つを専門にやっている中をトータルに行う事が逆に出来ないのが他社のように感じました。
 
 不動産業界1つをとっても色々な仕事・種類があるもんだと改めて思いました。

 他の方の話しを聞いているとお互いの情報交換、知識・経験を生かしたものを繋ぎ合わせると面白い事ができそうな気がしました。

 意外と不動産投資という言葉を知らなかったり、考え・意味の理解が出来ない方がいらっしゃいますので、当社のHPだけでも提供すると面白い事になりそうと思いました。

 まだまだ、不動産投資を知らない方がいるという事を感じました。
 
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冬に向けて 原 琢
 
 札幌にも雪が降り始め、いよいよ冬らしくなってきました。
 日本、そして世界の経済も冬の時期を向かえようとしています。
 こういう時代にどうすればよいか?真剣に考えなければならない時がやってきました。

@逆転の発想
 皆が「ダメだ」と言っている時こそ、以外にチャンスがあったりします。周りが下を向いている時こそ、前を向いていれば何かが見えてくるかもしれません。
 世界には波があるし、個人にも波はあります。
 その波に飲まれるか、波の中から何かを見つけるかはその人次第だと思います。

A自己責任
 辛い境遇に立つと、どうしても「周りのせい」にしたくなってしまいます。
 しかし、いつもそうしていると、いつまでも成長できないような気がします。
 生きていれば必ず失敗し失望することもありますが、そこで自分は何が悪かったのかと反省し、分析することが次の成功へと繋がると思います。

Bこつこつとマイペースで
 景気が悪くなると、今の自分の境遇に不満を持って、環境を思い切って変えてみたり、大きなことをやろうとしがちです。
 ただし、そういうマイナスのイメージから環境を変えてもうまくいかないように思います。
 厳しいときこそ、今できることをこつこつと頑張ることが大切なのではと思います。

 いろいろ書きましたが、それらを実践することが一番大切な事に違いありません。
 
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日常と不動産業 小木曽
 
 11月19日水曜日、損害保険の商品専門試験を受験しました。テキストの持ち込み可の試験だったので、いざとなったらテキストを見れば大丈夫だろうと軽い気持ちで受けにいったのですが、「専門」試験というだけあって、問題を読んで考えこむ内容でした。40分の試験時間では短く、焦ってしまい確かめをする時間が残っていませんでした。
12月2日発表日。試験後の手ごたえが全くなく自信がなかったので結果を見るのも嫌だなぁと思ったのですが、容赦なく「今日発表だね」と言われWEBを見ると、ギリギリ合格で間一髪という感じでした。

 過去に『試験』と名のつく試験を受けて、手ごたえがないものは大抵落ちていたので、こんなこともあるんだと驚いてしまいました。とりあえず、合格しましたのでこれからの業務に生かしていこうと思います。

 また、11月末に宅建業会の講習会にも参加しました。原状回復の問題は、私が不動産屋に努めている立場と、賃貸マンションに住んでいる借主の立場と両方の観点から興味深い内容で聞いていました。

 私がいま住んでいるマンションは大家さんが近くに住んでいて、内装やその他もろもろ結構うるさい方です。センスの悪い枯れた菊の大輪を飾ってみたり、一時的に自転車を玄関前に置くとすぐにチャイムを押して直々に注意しに来たり、契約書に「物置」があると記載があるのにしばらく鍵をくれなかったり…。まだ2か月ちょっとしか経っていないのですが、おや?と思う点がいくつかあります。

 自分の身は自分で守らなければ!と思っていたところなので、参考資料にメモをして弁護士の先生が参考物件で載せていた本にも興味があるので時間がある時に読んでみようと思いました。

 不動産業は、仕事が実生活に直結してくるので、暮らしているうえで注意しなければならない事や、借主として注意しなければならない事、貸主に文句を言うポイントがわかってくるので面白い仕事だなぁと思いました。
 
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今月の賃貸・売買物件動向 西田
 
 11月は、賃貸については、例年よりも比較的動きがあったように思います。気候も良いせいか、本州からの転勤者のお問合せが意外とありました。例年、転勤というと4月、9月のイメージですが、秋の半端な時期でもわりと異動があるようです。地方だけでなく、全体的に経済の動向や景気が停滞していますので、配置替えや事業所の閉鎖・合併などで、出る人間来る人間と、人の出入りがありました。また裁判所に研修にくる司法修習生の問合せもありました。11月は引越しシーズンには中途半端な時期ですが、やはり家具・家電付き物件は強いなと思いました。

 また、売買については、どんどん単価が下がってきて、それが当たり前のような状況です。またお問合せも300万円台以下の価格帯の安い物件に単価が下がってきていると思います。単価が下がっているということは、今までの購入者層より低所得の人でも、手が届く値段になってきているということですので、これは買う人にとってもチャンスだと思いますし、物件を処分したいという売る側にとっても適正な売り値で出していけば必ず反響がありますので、チャンスだと思います。
 
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管理組合について 石黒 修司
 
 今回は、自宅の管理組合について書こうと思います。
今までの管理組合の運営は、管理会社任せで、年1回の総会以外、理事会も特に行っていませんでした。

 今期、初めて自主的に理事長になる方が出て、意欲的に管理組合運営を考える様に変わってきました。ただ、副理事長以下の役員は立候補者がいなかったので、今までと同様、持ち回りで決まりました。私は、管理組合総会に出席していませんでしたが、副理事長に決まってしまいました。

 先日、理事会と臨時総会が行われました。今回の議題は、理事長が事前に管理会社に委託管理費の見直しを求めたり、エレベーターの保守契約を独立系の会社に替えたり、貯水槽や排水管の保守契約の見直し、マンションの防犯カメラの増設等が議題でした。臨時総会に出席した方は9名しかいませんでしたが、出席した方は活発にいろいろ発言していました。

 理事長も自分の本業の仕事も忙しいと思いますが、管理組合のために、いろいろと調べたり、業者と折衝したりと頭が下がります。私自身も本業での知識を生かして、今までより管理組合をよくするために理事長を補佐できればと思います。

 これを機会に、管理業務主任者かマンション管理士の勉強をしてみようかと思います。
 
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「こんな時だからこそ」 佐藤 淳一
 
 世界的な不況の中、暗いニュースが多くなりました。経済的・精神的にも余裕がなくなったせいか心のゆとりがなくなったせいか、ちょっとした争いごとが多いように感じます。これは組合の運営にもみられると思います。人数が増えればいろんな考えの人が集まりますので、意見が集約しにくいとは思いますが、決定事項がまとまらない組合が多いように感じます。また、許容範囲が小さくなったせいか、組合が分裂するようなケースも見られます。

 自分が直接関わるものとしては、退去時の原状回復についてです。結構あるのが、相応の負担を求めた場合に、1円たりとも負担したくないというケースです。高額な金額を請求しているわけでもないのに、敷金から引かれたら困るという人もいたりします。その理由は、戻ってくる敷金をあてにしているからとのことです。話が負担ゼロから全く譲らないとなってしまっては進展がありません。

 最近は内装業者や設備業者でも、手抜き工事をするケースがあるようです。今までよりも手抜きが多いようです。当社では長年お付き合いのある信頼できる業者と取引きしていますが、収益を上げるために乱雑な工事をされ、結局手抜き工事で費用が嵩むこともあるようです。安い業者には安いなりの理由があることも十分考慮しなければと思います。
こんな時だからこそ、丁寧な仕事を心がけて、信頼していただけるような仕事をしたいと感じました。
 
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店舗経営 営業 尾元 隆博
 
 数年前からよく行く南イタリアのお店が先日、20周年になり、20周年記念パーティーに招待されました。
取引業者さん・スタッフの知り合い・常連さん・ご紹介者などが集まり大盛況でした。
2日間ディナーの時間帯18:00〜22:00を貸切状態で行いました。初日の20:00頃行きましたら既に150人程の人が来て帰っていったそうです。
料理・飲み物がもの凄い勢いで無くなっては作って出して作って出して息のつく暇も無いくらい忙しかったとスタッフの方は言ってました。
多くの方がお祝いに来て頂いて顔を合わせるとこんなにも沢山の方とご縁があったのかと逆にスタッフが驚いていたようです。
私が感じたのは、スタッフという人・人間力、人と人を繋ぐ魅力、料理・飲み物が良いなどとバランスが大切と思いました。
最近、店内の改装もしましたので雰囲気も変わり一新して今まで以上に良くなりました。
自分の気に入ったお店・料理・スタッフがいると気軽に行けるので嬉しいものです。

20周年記念パーティーで来られた方はお祝いのお花を持ってきて置ききれないくらいの数になっていましたが、花の命は1週間も持たないので手入れ・処分に困るのと、結構生花の香りで人によっては嫌な香りがあるものです。最近、花のプレゼントをするときはアートフラワー(簡単に言うと造花ですが、今の花は本物そっくりにできています)にしています。プレゼントした瞬間からずっと花を飾って置けるので今回のプレゼントもスタッフが本物か?と間違うくらいで喜んでくれました。

新規オープンのお祝いよりも、継続して何周年記念にお祝いしていただけるお客様の数を見たときにやってきた結果が見えるのかと思いました。
そんな店・人でありたいと改めて感じました。
 
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年の瀬と不動産の仕事 営業部 原 琢
 
今年もあと残りわずかとなりました。
 世間も、自分個人においてもいろいろあった1年でした。
 
 12月は1年を振り返る月です。
 この1年、数値ではあらわせませんが、自分なりに充実した1年だったと思います。
 
 不動産の仕事は人との触れ合いが非常に大事な仕事です。
 いろいろな方々と会ったり、話をしたりする機会が多いですが、それ自体が糧となっていくような気がします。
 そういう意味では、少しは成長できたのかなと思います。

 しかし、お客様方々の手前、そういう自己満足ばかりも言っていられません。
 我々は、お客様に満足して頂き、利益をもたらすのが仕事であるので、それは肝に銘じていかなければならないと思います。

 逆に納得いかなかった点は、思うように知識を得る為の勉強ができなかった事です。
 一口に不動産業と言っても法律であったり、土地や建物の知識であったり、突き詰めればいろいろな方向性があります。
 自分は何を学びたいのか、いまいち絞りきれずにだらだらと過ごしてしまったので、来年はきちんと目標をもって頑張りたいと思います。

 いろいろ書きましたが、1年が終わるまでまだ1ヶ月あります。
 今年経験したことや学んだことをもう一度振り返りながら、1年の集大成として頑張るとともに、来年(未来)についても考えていきたいと思います。
 
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「2008年11月の不動産動向」 遠藤
 
賃貸は、「家具つき・短期契約」が堅調な動きを見せており、これに伴って「再契約」が付随しています。また、間もなく厳寒期ということもあってか、通勤の便や日当たりで部屋を決める動きも出てきています。
そして、家賃の値下げ幅の大きいものはすぐに反応があり、賃貸業者をはじめお客様の素早いチェックには目を見張るものがあります。

最近申込みになった2DKタイプの物件も、家賃設定を思い切って下げたことにより即決となりました。結婚予定の若いカップルが新生活をスタートさせるために借りるとのことです。家賃が安いのは借りる人にとって何より経済的で助かるのだと思います。

財政不安や雇用環境悪化の状況ですから、無理せず、見栄を張らず、節約し、それでも夢をもって生活したいと思っています。
賃貸で住むところにお金をかけている場合じゃない、というのが実感できます。

売買の方は管理オーナーを中心に、長年当社とおつきあいしてこられた投資家の方々が複数の物件を売却され、新しい管理オーナーが誕生し、新旧交代が見られます。

景気低迷・財政不安などを背景に、不動産業界にとってもチャンスと見るのか、様子見の状況なのか人それぞれの思惑と判断で動いているようです。
投資マンションを2件以上所有しているオーナーは全体の30%以上いますが、
物件価格が安くなってきているので買い増しを検討される方も多いと思います。

いずれにしてもお客様はネットを中心に情報収集には余念がないと思いますので、より良い情報、信頼性のある情報を提供することが肝要です。
 
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海外から札幌へ 遠藤
 
 賃貸は「家具付・短期契約」への問い合わせが多く、12月で期間満了を迎えるお客様の再契約も多数ありました。
1カ月ほど前からシンガポールより問い合わせのあったお客様は、現地で日本語を勉強されており、このたび札幌の語学学校へ通うために部屋を探しているとのことでした。

 当社のホームページを見て、家具付で学校へも近い物件を自分で選んで国際電話を頂いたのが最初でした。

 電話では英語でしたが、担当営業よりメールで連絡するようになってからは片言の日本語を使うようになりました。

 はるばるシンガポールから当社へ来店され契約に至ったことは、その間のコミュニケーションが良かったからだと思います。

 来店された当日「あなたが遠藤さんですね」と笑顔で言われたときには、こちらも満面の笑みで迎えました。「本当にお目にかかることができましたね」と安堵の気持ちが湧き起こるのと同時に、小さな信頼関係が築けたように感じました。

 このお客様は以前一度札幌に来て気に入ったらしく、寒いところは大好きなので、札幌で日本語が勉強できることを嬉しそうに話していました。
インターネットのおかげで、世界中どこへでも予備知識をもって出かけられるようになったと思います。

 世界のどこからでも気軽に札幌にお越しいただけるように、また札幌での生活をサポートできるように語学力、コミュニケーション能力をアップさせていきたいと思います。
 
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自宅マンションの修繕 尾元 隆博
 
 自宅マンションが築12〜13年経ってきた頃に今年の夏、修繕に関するアンケート調査を取りました。
 外壁の傷み、バルコニーの傷み、エレベーター前の壁浮き、結露、除雪、音の問題、ペット問題など様々な事が出て来ました。
 そこで理事会の他に修繕委員会を発足しましょうと集まったのが私含めて4人のみ。
あらら・・・・、自分達の住まいの事なのに気にならないのかな?と感じましたが、実際に自分の懐からお金が出る話しにならないと真剣にならないのかと感じました。

 私は、不動産業に従事して宅地建物取引主任者、管理業務主任者、マンション管理士の資格を持って、普段分譲マンションに関する仕事をしている事もあり、修繕委員長になってしまいました。
 1つの事を決めるのも相当時間がかかり、これから2〜3年後にする修繕内容・金額・仕様を決め、理事会・総会で承認を取るまでとなるとまだまだ相当な時間がかかります。
 最近、やっと何処の業者に見てもらおうかという段階まで来ましたが、これから修繕積立金の総額、修繕工事の金額・仕様・期間、負担割合・借り入れなど全ての事を1つずつこなさないといけないと思うと結構気が遠くなります。

 誰もやりたくない事ですよね。

 自宅マンションとはいえ、無償で自分の時間を使うのは誰もが嫌。
 誰かが何かを決めた事をあ〜だ、こ〜だと文句言っている人が多いと感じますが、事前に自分の意見は言う、せめて書面で提出するなどをしないと良いのか悪いのか全く反応が無いので分からない人が多く感じます。

 修繕委員会も理事会も無償でやっているから人も集まらない・意識もない・意見もでないという事もありますので、小額でも参加者には有償でやった方が集まって意見もでるように思います。

 分譲マンションの修繕積立金は、どこも順調に積み立てられているマンションが多いと思います。
 そして、築年数が経つと必ず修繕工事が必要になります。
 修繕積立金で修繕工事をする。

 単純な事ですが、今よりも良くしたいとコストパフォーマンスの高い、サービスの良い会社があればこれから益々築年数が古くなるマンションが多くなるので注目の業種の1つになります。

 無償もしくは有償の運営で管理組合員として動いている人、一番のコストパフォーマンスを提供できる会社があれば、相手の問題解決をして必要・価値を満たしてあげる事がビジネスになると思います。

価値と価値の交換によってお金が流れる事を考えると、そのようなサービスが必要かと今やっている事からでも考えさせられる日々です。
 
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2008年を振り返って 小木曽
 
 気がつくと今年もあっという間に一年が終わって新年になったような感じがします。小学生や中学生の時分は季節の間に長期の休みがあり、期間期間でテストや行事があり時間の流れがもう少しゆっくりだった気がしますが・・・気のせいなのでしょうか。2008年も大きな怪我や事故もなく過ごせたのでよかったと思います。

 昨年の秋ころから景気が急下降でテレビをつけたら「不況・不況」、本州では若い世代がホームレス、ネットカフェ難民になっているというニュースを見ました。自分の周りではクビになった・会社が倒産したという人はいないので、目に見えた不況感はないのですが、賃貸を探しているお客様は確実に「安い」部屋を探しているという感じがします。

 私が入社した当初と比べると、家賃がどんどん下がっていて来店するお客様もやはり家賃が安い物件、値段の交渉を入れてくるので「不景気なのだ」と思わざるを得ない状況です。家賃の交渉や生活費がなるべくかからないようなマンションへの問い合わせが多く、私の知り合いでは入居したばかりのマンションの大家会社が破産したという話もききました。

 また、年末年始にかけては、いきなり横殴りの大雪で正月は気温が高くなり溶け出すという悪天候だったため、2009年の初仕事は漏水の処理になってしまいました。建物を所有されているオーナー様は建物の保険と他の部屋への損害に対応するため、賠償責任保険の加入も「安心」の為には必要かと思いました。
 昨年は、私自身も引っ越しをして湯沸器の調子が悪かったり、引っ越し当初の管理会社の対応に腹が立ったりとありましたので、今年は業務の上でお客様に不愉快のないよう努力していこうと思います。私の住んでいるマンション専用のごみステーションは、住み始めて早3か月たちますが一向に使える様子ではありません…。管理会社にどうなっているのか、問い合わせしてみようと思います。
 
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12月の賃貸空き室対策 石黒 修司
 
 これからの時期は受験生にとっては、いよいよ本番の入試が行なわれる時期でもあります。そして、2月から3月にかけて賃貸が一番動きがある時期です。当社では、この時期に空室を一つでも減らすために、いろいろな対策を講じています。

 まず、去年の秋頃より、大学や専門学校等に物件資料やチラシを持って挨拶回りを行なってきました。専門学校等は、総務の担当者に会って御願いしてきました。

 そして、2月から3月にかけては、各学校の受験日の朝に、その学校の地域に合わせた賃貸のチラシの配布をおこなっています。

 あと、各学校近くの不動産業者にも、物件資料を情報提供して、積極的に決めてもらっています。

 また、当社では、インターネットの広告(自社運営のホームページ)に力を入れて居ります。この時期は、本州等の遠方の御客様からの問い合わせが多く、実際に部屋を見ないで決めた御客様もいらっしゃいます。当社では、家具・家電付きの部屋が好評で、家具を設置していない部屋に比べて成約率が高くなって居ります。これからの時期は、家具・家電付き物件の需要がもっと増えるように思います。

 最後に、これからの時期は、忙しくてバタバタしがちですが、逆に丁寧な接客を心掛け、御部屋のオーナー様や御部屋探しの御客様に、もっと喜ばれるような営業をしていきたいと思います。
 
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金融不安下での投資 草野 裕樹
 
 昨年秋口から始まった金融不安は一気に飛び火し、金融関係の業種はもとより製造業、サービス業にまで及んでいる。連日テレビなどで放送される「派遣切り」の発端もこの金融不安にある。今回の不況の震源はアメリカサブプライムローンと大手証券会社の破たん、オイルマネーを左右していた投機的資金の撤退に影響されている。現在世界各地で失業と景気対策の手だてが打たれてきているが、反応は鈍く特効薬的な解決策は見いだせないでいるのが現状である。

 この不安はマンション業界も対岸の火事ではない。金融不安によって多くの労働者の収入が不安定となれば、ローンや家賃を払えない状況や強制的な力によって自分の住処を失いということも発生する。このことは正に不経済そのものであり、価格の下落助勢・取引の不安定化をもたらす危険性がある。

 身近な話でいえば、昨日まできちんと家賃等を払えていた入居者が、仕事がなくなったため滞納が始まり、ついには支払いの目途が立たなくなり退去・・・という状況もあるであろう。実際に昨年末までに「家賃が払えきれないので退去する」や「務めていた会社を辞めたので家賃が遅れる」などの状況が見えてきている。

 「金融的な不安」→「会社などに資金が回りにくくなる」→「労働者に支給される金額が減る」→「買い控えが起きる」→「小売業に資金が回らず不安が広がる」・・・といった具合に連鎖が起き、同じ動作が繰り返し起きる状況下に突入しつつあるのが現状であるが、これは不動産業でも全く同じ動きをする。商品が不動産(売買・家賃等)か否かという違いだけで実質的なものは変わらない。

 ではこのような時期、どのようなことをすべきなのだろうか?

 実際資金を動かす側にとっても出費は痛手であり、来る支出へ向けある程度のストックとしておきたいというのが本音であろうが、そこを積極姿勢で乗り切るのがチャンスなのではないだろうか?例えば、マンションの売買について現状下においては、販売戸数が伸び悩んでいるため普段よりも価格が安価である可能性が高い。そこにおいて普段では出ない金額において購入を行う・販売することにより資金が流動し始める。この流れの中で売る側は資金を入手でき、買う側は安価な値段で購入できるため余剰資金を他の支出へ振り分けが可能となり。これを繰り返すことで流動性が生まれ弾みが出る可能性があるのではないだろうか?実際そんなにうまくいくものではないが、事実、不動産販売においては価格が下落しているため買う側にとっては大きなチャンスであるし、借りる側にしても交渉しやすくなる。資産を処分したい側にしても金額を間違えなければある程度の需要は見込めるのではないだろうか?市場原理は買い手と売り手の需給バランスに原理する。よって動きが止まることは決してあり得ないのである。不況の時にこそ、チャンスはあるのではないだろうか?
 
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不動産会社社員のマンション購入 原 琢
 
 最近マンションの購入を検討しています。

 現在は賃貸マンションに住んでいますが手狭になってきた為、引越を考えていましたが、よい機会なので購入という選択肢も加えてみることにしました。

 中古マンションを購入し、リフォームして使おうと思っていますが、いろいろ見てみると非常におもしろいです。
 普段はお客様に勧める側ですが、自分が買い手に回ると非常に新鮮な感じがします。

 しかしながら、仕事の経験を活かしてうまくやってやろうとは思う事が得だとは思いません。
 むしろこの経験をこれからの自分の仕事に活かす事が、本当の得だと思います。

 不動産業とは日々の生活と非常に密接した業界です。
 だからこそ、その日常に多くのヒントが隠されており、チャンスが埋もれているものだと思います。

 今年は視野を広げて、いろいろな所からヒントを得て仕事に活かせるように意識していきたいと思います。
 
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景気の問題 古谷 和博
 
 最近、テレビや新聞紙を開くと景気の落ち込み等の嬉しくないニュースが連日、目に飛び込んでくる。

 まあ確かに間違いのない事実なのですが、こうも連呼されると仕事に対する意欲にも影響することもあるでしょう。

 会社関係の人やお客さんと、話しをする時にも自然と景気の話しになってしまいます。

 今や全世界が、不況という言葉に押しつぶされているように思います。
 
 しかし、このような不況にも負けない企業もあることを忘れてはいけないと思います。
 私みたいな素人にはあまり経済の話題等、限られたものしかありませんが、雑誌等では手ごろな値段で価格をアピールしているユニクロや居酒屋チェーン、100円ショップなどに人気が集まっているという記事を目にしました。

 確かに数年前より大型スーパー等では自社ブランド(PB)などを目にする機会が増え、当初は価格が高いもの=性能や味が良いといったイメージがありましたがところが、ほとんどメーカー製品に対しても遜色が無いものも多数あり、最近では我が家ではPB商品を買う機会が増えてきております。

 これも一つの低価格戦略で今の時代にはマッチしているのではないでしょうか?

 数年前までは私自身、家電製品の量販店で販売する仕事をしておりましたが、当時は価格競争なる表示をして他店よりも高かったら、差額を返金しますといった広告をよく行なったものでした。

 しかし、今は電化製品にもその電器屋のオリジナル商品といった多少、性能を市販のものに加え大量仕入れをすることによりコストを抑え、価格のバッティングを防ぐようになっております。

 私達が携わっている不動産にも、生かせないでしょうか?

 賃貸に限っては、価格を安くするのも一つの手ですが、物件に付加価値をつけて物件の差別化することも、これからは必要になってきているのではないでしょうか?
 
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「優良物件とは何か」 佐藤 淳一
 
 優良物件とはどんな物件でしょうか?主観的な要素も多く人それぞれでしょうが、投資用不動産の優良物件を考えてみたいと思います。

 投資においては何と言っても利回りを一番ベース考える人が多いと思いますが、札幌では空室時における空室損失の存在も大きくありません。一棟丸ごと所有であれば、通常は家賃収入がないくらいで済み、他の部屋の家賃収入があれば単に家賃が入ってこないという考えができると思います。一方、分譲マンションでの投資の場合家賃収入がないだけではなく管理費・積立金の支払いがあり複数所有の場合は影響を受けにくいですが、一部屋だけ所有の場合にはリフォーム費用もかかる場合には結構大きな出費となります。最初からいろんなケースを想定している方はいいのですが、毎月の家賃収入を使ってしまった方には空室時の毎月の支払は大きなものとなります。私個人的にはこの空室損失がなるべく小さな物件が優良物件ではないかと思います。

 では、空室損失の少ない物件とはどんな物件なのかというと答えは一つではないと思いますが、大きな要素としては、まず立地が挙げられます。まず、部屋探しの基本は何と言っても立地です。ニーズの多い立地で構えるのが一番です。この点において分譲マンションの大多数はアパートや賃貸マンションに比較して大きなアドバンテージがあると思います。ただし、人気の地域は変化することもあり、普遍的に人気の地域というのはないともいえます。将来的にも安定需要の見込める地域ももちろんありますが、普遍的ではないことを念頭に変化に応じた対応も必要です。

 不動産にとは字の如く簡単に動かすことができません。「ここにさっきの物件があればきめるんだけどな」みたいなことがよくありますが、不動産については無理な相談です。購入する場合には最初の目利きが大切です。目利きについては人それぞれいろんな考え方がありますので、ご夫婦で優良物件を見極めるのもいい方法だなと最近思っております。違った感覚で物件を見ることによりいろんな角度から分析して優良物件と出会えるのではないかと思います。
 
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100年に一度の不景気 小木曽
 
 世間は「100年に一度の不景気」と言われ、年明けからテレビでは派遣社員の事や百貨店の撤退等、この先どうなってしまうの?という不安なニュースが流れています。

 不動産でもやはり賃貸の動きは鈍く、今まで1冊でおさまっていた賃貸の空室資料ファイルも2冊に分けなければおさまらないという状態になっています。
 大家さんから、どうですか?という電話を受けても「厳しいです…」という返答になってしまいます。他の物件に合わせて値段を下げたり、目立つように思いきった家賃ダウンが必要かもしれません。
 お客様から反響があっても「安い物件」・「なるべく初期費用を安くしたい」・「敷金ゼロ・家賃サービス・ゼロゼロ物件はありませんか?」「家賃は安くなりませんか」というふうに『安さ』が最重要キーワードとなっているように感じます。
 その反面で、「安」ければ何でもいいという訳ではないことも忘れてはいけません。部屋の内装のきれいさや、マンションの外観や共用部分なども気にしているようです。昭和風なレトロ感丸出しで、木製木枠窓や柄の入ったCF、うっすらと汚れたクロス、薄暗く臭い廊下…といった『負』をイメージさせてしまうようなマンションでは、やはり賃料が安くても住もうと思えないのが現状のようです。中にはマンションに入る前に「ここは入らなくてもいいです」と言われてしまう物件もありました。

 札幌では地下鉄駅から徒歩15分だと「遠い」という感じがしますし、バス路線の物件も含めると安くて新しい部屋がたくさんあると思います。自社で扱っている物件は駅から大抵近い物件なので、好立地のことを考えると空室にしておくのは少しもったいないような気がします。

 また、お客様自身がよくホームページを見て調べているという事を感じます。駐車場の有無や、こっちの物件にはこういうコメントがあったけど他の同じ物件には書いていないけど、どうなんですか?ということや、来店の際にはいろいろ検討して調べたであろう資料を持っていたりと、かなり調べているという感じをうけます。
 私自身も何かものを買おう・買う検討をしている時はインターネットで値段を調べたり情報を得たりしますので、インターネットで調べるという行動が浸透している証拠だなぁと感じました。
 
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金融不安が不動産市場にあたえる影響 草野 裕樹
 
 昨年から始まった金融不安は不動産市場を直撃し、大きな不調和音を奏で続けている。現に、大手不動産ディベロッパー、大手不動産業者などが会社更生法を申請し再生の道を歩もうとしている。他の産業界を見ても明るいニュースは乏しく、不況風が席巻しているのが現状であろう。
 しかし、すべての事象に対して不況だとか厳しいというのは大きな間違いである。あらゆる状況下において、需要というのは潜在しそれを如何に掘り起こし活用するかが、不況下における打開策への近道なのである。実際、不動産業界で見てみてみるとマンションや家屋が全く売れないでいるわけではない。逆に、この状況だからこそ販売が伸びているものすらあると思う。価格と需要には密接な関係があり、需要と供給のバランスによって形作られている。供給数が多い市場においては、需要を取り込むための価格下落が模索されバランスが取れたところにおいて契約(売買)が成立し在庫が消却されていく。一方、在庫を売却した収益は次の消費財購入に充てられ、そこでも価格のバランス調整が図られた上で商品が回転を始める。それが何回か繰り返されることで復調の兆しも見えてくるのではないだろうか。
 では、価格下落が必ず復調の兆しを呼び込むのだろうか?
 検証として、あるマンションディベロッパーの話をしてみたいと思う。この会社はある地方都市においてある程度のマンション供給を行い、知名度も社会人であれば一度は聞いたことのあるようなものだったとしよう。景気好調だった時に売却予想を基に、多くの在庫をストックし販売を行った。販売状況は予想に反し景気後退により、販売環境が厳しく思うように販売が伸び悩むと想定した場合、前記のように販売価格を下げ最低利潤において販売を行い在庫処理を行おうとするだろう。この状況下にいて、前提とされる景気回復がなされず、景気後退がさらに進んだ場合、最低利潤を割り込んで商品投入を続けた状況下においては「負の財産」のみが構築される状況が出来上がる。金銭債権を取得しても原価を割っているため、販売数=負の財産の増加という構図が出来上がる。この状況が深刻化していく現在のような破綻社会に陥ってしまうのである。
 経済とは予測の世界であるというある恩師がいたが、まさにその通りで景気好調ムードが長く続くとは限らず、予測を一歩踏み外せばそこは奈落が大きな口を開けて待っている闇の世界なのである。
 逆をいえば、反対の予測をしていけば、今まで買えなかった高価な物が購入できたり、マンション・一戸建てを格安で購入出来たりという状況も作られていくのである。景気とは見方によって大きく状況が異なる。売買(経済)の基本はモノが安い時にストックし、値上がりしたら在庫を処分するというものである。今、価格が下がっている状況下にあるのであれば、今こそ物件購入の大きなチャンスなのではないだろうかと思う。
 
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「見極め」 佐藤 淳一
 
 不況のため安いものに人気が集まっているようですが、安ければいいというほど消費者は愚かではないと思います。安くても必要ないものは購入しないでしょうし、また、高くても購入するものもあると思います。
 最近は、敷金ゼロ、礼金ゼロの物件や保証人不要物件なども見られます。契約時の費用は火災保険料だけというものもあります。初期費用をとにかく安くしたいというニーズに応えたものでしょうが、消費者にとって本当に良い物件なのかというと、疑問が残ります。そこまでしないと決まらない物件というのもけっこう多いように感じます。ただ、中には掘り出し物のように優良な物件もありますので、消費者として借りる方は見極めが必要です。
 基本的には、不動産は安くすれば決まるといえるでしょうが、魅力ないものは金額を下げてもなかなか反響がありません。やはり、必要とされる物件であることが前提で、安くすることによって決まるのではないでしょうか。魅力ない物件を単に安くしても消費者はわかりますので、魅力のない物件はまず魅力ある物件にして、なおかつ安くしていかなければなりません。貸主が強かった時代から空室になってもあまり苦労せずきた方にはこのことがなかなか伝わらないことがあります。札幌の方であれば一度見てもらうと理解が早いのですが、遠方で中には物件を一度も見たことのない方では写真や電話だけでは簡単に伝わらず、苦労することが多いです。貸主の義務として物件を一度みてもらいたいと思うことがよくあります。
 お金をかけず単に安くしてとにかく決めたいという貸主も見られます。特に賃貸では、一度部屋を借りると毎月ローンを組むのと同じように支払いがやってきます。初期費用の安さだけに注目し初期費用のかからない入りやすい物件だけを探す方も見られますが、それだけにこだわるのはよいとは思えません。借主にも確かな目が必要な時代だと思います。
 
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「ムードメーカー」 遠藤
 
賃貸は引き続き「家具付・短期契約」への問い合わせが多く、期間満了を迎えるお客様の再契約も多数ありました。
ネット反響中心で、お客様の層も多岐にわたっています。
特にこの時期だからという偏りはなく、学生、社会人、法人、ビジネスユース等まんべんなく問い合わせがあります。やはり家具付・短期契約可が浸透してきているからだと思います。

連日のように不振にあえぐ企業や、冷え込む消費のニュースが多いのですが、委縮しないで明日を考えていくことが大事だと思います。

任天堂のように業績を伸ばしている企業もあれば、東京ディズニーランドでは入場者数も落ち込んでいません。
札幌でも「花畑牧場」には生キャラメルを求めて行列が絶えないのです。

アイディアと人の気を引きつけるノウハウを異業種から学ぶことも多いので、今が旬な人の話に耳を傾け、光の当たっているところに目を向けるようにしています。

気分を上げる、盛り上げるという意味で、資産価値を高めるリフォームプランを提案させていただくことも良いのではと思います。

賃貸の空室対策では賃料値下げに踏み切るケースが見られます。
この場合は小幅な値下げでは中途半端で反響が見込めないので、思い切った値下げで「激安感」を出すことがポイントだと思います。

人が動き、行列するのは「激安」か「激レア」なのですから、そういうムードメーカーが必要だと思います。
 
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受験と札幌賃貸マンション 小木曽
 
2月、札幌市内は大雪だったり雨が降ったり何だか異常気象を実感してしまう気候で過ぎ去りました。そんな中札幌の私立大学・国公立大学は受験真っ盛りでした。当社でもチラシ配りをしたり、私自身も北大へ朝のチラシ配りへ行ってきました。

私立の各大学試験日程をネット検索していて感じたことが、「自己推薦」「AO入試」「センター試験利用」等と、当日試験を受けに来る受験だけではなく、いろいろな形での受験があると思いました。私の頃はまだ「AO入試」が一般的ではなく、ごくごくまれにそういうシステムがあると聞いたことがあるくらいでした。
人数の比率などを見ていても分散化されていて、各学生の得意分野を生かせるような入試システムになっているのだなぁと思いました。
国公立大学でも二次試験に面接を取り入れている所もあり、学力再重視から、学力プラス人柄を問われる時代になっているのかなぁと感じました。

3月は合格発表、はたまた後期試験と受験生はまだまだ気が抜けない時期だと思います。お部屋探しの問い合わせでも「受験生なのですが、合格したら部屋を借りたい」という内容が増えてきています。
内容は、大学に近い・セキュリティ・家賃が安い・家具家電付き・建築年数が古すぎないものというような反響が多い感じです。たいていはじめての一人暮らしなので、本人の希望は
国公立大学の発表が3月7日。ネットやチラシから問い合わせしてくれたお客様からはうれしいニュースが聞けるといいなぁと思います。
 
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札幌賃貸住宅「安さと品質」 佐藤 淳一
 
一般的に安いものは品質が落ちますが、最近の不況下においては必ずしもそうとうは限りません。不動産についても同様で、安くてなおかつハイクオリティな物件も多いので部屋を借りる方にとってはとてもよい時期ではないでしょうか?
他の部屋と比較して安価な物件がでていると、真っ先に事故物件ではないかと不安に思うお客さんも見られますが、最近はそんなこともなく、しっかりとリフォームした部屋が安かったりしております。少し余裕のある大家さん程部屋にお金をかけた上に少し安く提供していたりするため、品質は高いことが多いです。お金をかけた上に安いため当然のように早めに成約したりします。お客さんの目はますます肥えてきていますのでお客さんの望むものをとらえて対処していかなければなりません。
住宅に求めるものとは何かというと人それぞれ違いはあると思いますが、安心、安全、快適性ではないかと思います。基本的には毎日帰宅してくつろぐスペースですのでストレスを感じない部屋作りを心がけております。とはいっても実際にお金を出すのは大家さんです。当然予算に限度をもたずにお金をかければ投資効率は別としてもお客さんは付きます。ただ、慈善事業ではなく投資として皆さんお金をつぎ込むのですから限りある予算の中でいかに効率的にするかが問われます。予算オーバーの場合には一部を削ることになります。その際どれを削っていくのかは、マンションのグレード、間取り、立地等が複雑に関与していますので分析が必要となります。その際そこにはどんな人が住みそうなのかをイメージして頭を悩ませながら部屋作りをしています。入居している人が少しでも快適で幸せになれる安くて品質の良い物件を提供していきたいと思います。
 
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札幌マンション事情「進化するマンション管理組合」 遠藤
 
"マンション管理の重要性が注目されるようになって、法整備を背景にここ10年ほどでマンション管理組合はかなり進化したと思います。
区分所有者の意識や管理会社の質も向上し、相談窓口も増加しました。

北海道マンション管理組合連合会が実施している相談窓口の調査によると、マンション管理士による一般相談、一級建築士による技術相談は昨年4月から12月までの実績で1,000件を超え、前年を上回っているとのことです。

相談内容のトップは「管理組合の日常運営」に関することで、2番目は「理事会・役員」と続き、以下「区分所有法・管理規約」「管理組合と管理会社」「総会」の順である、という記事を読んで意外な印象を受けました。

なぜなら私が予想した、窓口へ持ち込まれる相談内容というのが、義務違反者についてだとか、ペット飼育問題であるとか、騒音問題などのトラブルに関することばかりで、相談窓口は駆け込み寺になっているのではないかと思っていたからです。

前述の調査によると、多くの管理組合はトラブル解決に苦慮するのではなく、管理組合運営そのものに苦慮しているという実態がわかります。

10年前と比較すると区分所有者個々がマンション管理に無関心ではいられない状況となり、管理業務主任者やマンション管理士の努力によって、相談する側、される側双方のレベルがアップしたのだと思います。

当社においても、取引のあるお客様や賃借人の方が遭遇するトラブルに対応する時に、区分所有建物であるが故の問題解決能力が求められるのは当然ですから、今後も関係法令の適用や判例の理解を深めていきたいと思います。




"
 
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札幌の賃貸マンション契約 営業部 古谷 和博
 
 毎年2月は受験シーズンとなり当社も受験会場で物件のチラシ撒きを行なっていますが受験生の数は昨年とさほど変わらないように感じました。
 世間の話題となっている少子化は今のところ直接、影響はなく感じました。
 ただ問合せのほとんどは、低価格で質の良い物件がほとんどでした。
 金額的には管理費等を含め3万円台から4万円台が多く、学校や地下鉄駅から徒歩5分以内の物件に集中しました。
 最近は新築や築浅物件よりは、便利な家具付物件が人気です。
 家具・家電付物件は設置する時に初期投資費用が発生しますが、この賃貸最需要期の2月・3月の時期以外でも短期(1年未満)契約や、通常の賃貸契約になる確率が高くぜひ、おすすめしたい戦略です。
 賃貸物件は空室期間が長くなるほど設備の劣化も進み、例えば水廻り関係のパッキン類や暖房機、湯沸かし器等や当然、室内にカビやほこりも溜まり再び清掃を入れなおすことも考えられます。
 それに、短期間での契約であればその期間の管理費や積立金、固定資産税の回収やそれ以上の収益をもたらし今の時代には、ピッタリではないでしょうか?
 先日、海外で日本の億万長者として紹介されたユニクロの社長は景気悪化の前から低価格を売り物にしてきた会社で、その当時に興味が無かった世代の人も今の時代にはユニクロの商品を購入しているのではないでしょうか?
 その他にもマクドナルドやコンビニ、100円ショップなども今のニーズに合っていて収益を上げているのではないでしょうか?
 賃貸物件はひと昔前には、家賃が安いと質が悪いとか事故があった等と感じてしまいがちでしたが、最近は「安くて、便利で、付加価値」のある物件が喜ばれるのではないでしょうか?
 定額給付金の支給も決まり、いろいろな使い道があると思いますが何人かの人は引越しを考えていて引越し代の一部に充当する人もいらっしゃると思いますので、お客様のニーズにあった商品の提案をしていきたいと思います。
以 上
 
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不況といわれますが・・・・・ 営業 尾元 隆博
 
 先日、ヘアーカットに行きオーナーと話していたら、現在4店舗経営して20年間商売やってきているが昨年の10月くらいから不況の兆しが見えてきたそうです。
 通常、12月と言えば忙しくて忙しくて大変だ〜と毎年の恒例行事なのが昨年の12月は平常月より少し良かったくらい。これは、今年の3月〜4月にかけて厳しい会社・企業が出てくると感じているそうです。
 個人の消費が渋くなってきているので、ヘアーカットなども1ヶ月に1回の周期が長くなってきて1ヶ月半〜2ヶ月に1回になっているようです。
 長年商売をしていると固定客・常連客の数は変わらないので何とかやっていけるが最近オープンした店舗は少し苦戦しているようです。

これから新規オープンする人はもっと大変になるので、新たに店を出すのは進めないが、権利譲渡・居抜きなどでお金をかけずに出来る方法がこれから出てくるので今までのやり方で商売を始めるとこれから先が見えない世の中なので慎重と大胆を間違えないといけないと話していました。長年の経験者が語るとそうだな〜と思いました。

これからを乗り切るにはどうしたら良いですか?と聞きましたら、まずは社員の人間力アップ・教育、お客様へのサービス提供、又来たくなるような人・店の魅力づくりと言ってました。
1人でなくスタッフ全員で行う意識・イベントがお客さんを呼び、口コミにもなる。コンテストに出て優勝すれば注目され、本人のモチベーションも上がる。店だけにいないで、経験を生かしたイベント活動・講演会・ラジオ出演・雑誌の取材・広告活動など人の目に触れる事を多くした方が宣伝にもなるので良い、もちろんホームページ作成・インターネットでの広告もしているとの事でした。
やっている人は、色々な事に取り組んで広い視野で対応しているもんだと感心しました。

どの業界・業種にも共通する事が今の世の中を切り抜けれるのかと感じました。
 
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今春の引越しシーズン 石黒 修司
 
 今春の引越しシーズンを振り返ると、インターネットの反響で、4月から新入生になる方からの、学校近くで家具付き物件の問合せがほとんどだったと思います。例年であれば、学校近辺の物件であれば、家具がついていない物件でも、多数、決まっていましたが、去年に引き続き今年もあまり決まっていなかったように思います。
 当社では、供給過剰気味な賃貸物件を他の部屋と差別化するために、家具付き物件を扱って居ります。家賃の設定は、家具なしの他の部屋より、多少高く設定しておりますが、おかげさまで好評いただき、契約率は高くなりました。転勤が多い方や遠方から札幌に来て、初めて一人暮しをされる方が、契約されています。
 成約している御客様の反響をみると、最初から当社の家具・家電付のホームページにアクセスして物件を検索してきた方が多い様に思います。もちろん、その背景には、少しでも検索エンジンのページランクをあげるために、SEO対策に力を入れている企業努力もあると思いますが・・・。
 立地的に、都心に近い所や駅に近い所、学校に近い所であれば、家具を付けて御部屋の付加価値をあげる事によって、賃貸が決まりづらい部屋でも決まりやすくなると思います。
 また、洗濯機の排水口がない部屋などは、家具までいかなくても、洗濯機の排水口を付けるだけで、かなり御客様の印象が変わると思います。
 今までは、賃貸がなかなか決まらない場合、ただ家賃を下げれば決まるという考え方が主流でしたが、これからは、賃料を下げずに、御部屋の付加価値をあげて、決めやすくするのが主流になってきた様に思います。
 
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「最近の学生のお部屋探し」 小木曽
 
今年は、積雪自体は多かったのですが気温が高いせいかすぐに雪が溶けて早く春が来たという印象の3月でした。
年々賃貸のお客様も「早く」動くようになっているらしく、国公立大学の合格発表が終わって、後期試験のチラシを配っているあたりで、アパマンオフィスがお客様で満席!になるような混雑の日が例年だとありましたが、今年はバラけていたのか、若干のバタバタはありましたが、満席状態は見かけなかったような気がします。
北海道版の情報ニュースで「最近の学生のお部屋探し」特集という番組を見ましたが、一番人気は1LDKくらいの新しい物件で、家賃平均は6万円前後。セキュリティ(TVモニター付きオートロック)・インターネット設備・ウォークインクローゼットやクーラー付き物件・日当たり良好で大学から近い物件!という感じが好まれているような報道でした。

3月末にかけて学生というよりも就職や転勤、はたまた求職中という社会人の反響が私は多く感じました。
新卒で札幌研修のマンスリーの反響は、本人ではなく親からで、なるべく「安い」物件でそれなりのモノを…という内容。職場から近くて割ときれいなマンションを選んでいました。
20代で、札幌で求職中という方は、「無職だけど部屋は借りれますか?」という問い合わせから、なるべく生活費のかからないような家具つきの物件を探していました。本人が部屋を決めた次の日に心配してお母さんがどういう部屋に住むのか内覧しに来ていたのも印象的でした。
40代の方は、会社になるべく近くてそれなりに設備が充実している家具付きワンルーム。
3月末に今お勤めのお店が閉店になり転勤になる予定…という方もいました。引っ越すことは確実だけれど、次の行く店が決まらないという事で、本当に忙しそうでした。部屋は寝るだけという感じなのでなるべく安く、そして今使っている家具や家電は持っていかないので、家具家電付き物件を選んでいました。
雇用が不安定な時代なので、転勤になってもこれからどうなるか不安なので予算を抑えたいという方や、就職先を探している方、社宅の費用があまり出ない方、と節約モードの感じでした。

学生はリッチな暮らしの傾向で、社会人のひとり暮らしと比べると住生活に格差があるなぁと感じました。学生時代はリッチなお部屋に住めてもいざ自分で生活してみると結構なギャップに気がつくことになるかもしれません。
 
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今年の賃貸のトレンド 営業部 西田
 
3月は、前半は学生よりも、新社会人や転勤者の問合せが多かったです。家具・家電付きの物件がほとんどで、あとは立地や質の割りに家賃の安い物件が決まっていました。
後半からは大学関係、それも新入学生ではなく、北海道大学の研究員等の転勤関係の問合せがありました。これらの人達は、遠方から短期間で部屋を探さなければならないので、インターネットでの部屋探しでした。今年は逆に新入学の大学生からのお申込みがありませんでした。

今年の賃貸のトレンドとしては、家具・家電付きの物件も依然人気がありますが、家賃の特に際立って安い物件も決まっていっていると思います。部屋探しのお客様に希望家賃をたずねますと、安ければ安いほど良いのですが、という声が増えてきたな〜と思います。とはいえこの人達は部屋が古くて汚いのはいやなのです。
今年はすすきのや円山公園にスーパーも新規オープンしましたし、賃貸の良い刺激材料になってくれればと思います。
 
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賃貸の動き 草野 裕樹
 
不動産業界の繁忙期といわれる3月が終わった。繁忙期は専門学校などの入学者が部屋探しをし始める、前年の11月後半からスタートし大学受験や新社会人の移動などに絡む部屋探しが終わる3月半ばまでであるが、例年賃貸の動きは異なったものになるといえる。今年はスタート時期こそ同じであったものの、エリアはほぼ中心部になってきており北区・中央区が成約の半数以上を占めている。また、昨年末からの世界同時不況により、家計が逼迫してきていることも影響し引っ越しをしないで現状の居住地から交通機関を利用して通うという人たちも多く見受けられた。実際、賃貸の一戸当たり成約家賃単価は昨年度より下落傾向にあり、建物のグレードや部屋の広さを抑えてでも希望家賃の上限を超えない範囲内において最大限要望を満たしているものを選ぶ、もしくは、希望上限の範疇にあったとしてもそれよりも価格が下回るような傾向も見受けられた。部屋を探す人にとって家賃が低いことにこしたことはなく、その中で如何に要望を満たす可能性があり、かつ、最低限の条件だけはクリアしているかというシビアな選択がなされていたことが伺える。
一方、部屋を貸す側にとってはこの繁忙期は空室を埋める最大のチャンスでもあり、退去されてしまう可能性も含む時期なのである。この繁忙期を振り返ってみると入居者から貸主に対して家賃を下げてほしいなどの要望が例年と比べると非常に多かったと思う。その要因としては入居している方の所得の減少、また、同じ棟内における空室賃料との価格差比較などがあげられる。特に中心外縁部にこの傾向は強く、中心部においては少なかったように思える。このような状況から、貸す側としても空室になるよりはという危機感から交渉に応じることが多かった。実際問題として、賃料交渉を蹴って、退去勧告がなされた際に、次の入居者が現状のままもしくは若干の家賃ダウンで早々に入居希望者が見つかるかというと、それは難しい状況であるといえよう。もし、その下落分を考慮し、内装費を足し、空室期間のリスクを考慮したら、家賃を多少下げてでも入居していただいたほうが内装や募集経費・空室リスクを考えても得なのである。また、家賃交渉をある程度飲むことでそれ以上の金額的な要望が出にくくなり、入居期間的にもより伸びる可能性を内包している。
不動産投資はある意味「現実」をそのまま反映させる投資だと私は思う。景気が良くなれば賃借人はより便利な場所、システムを望み部屋を探す。逆に不況時は多少の条件が悪くても、最低限の欲求を満たすような物件でありさえすれば賃料の安さを求めて部屋を検索し始める。
このことから、不動産投資が現実を投影する投資であると仮定するならば、現実の需要にあった物件を選び、設備投資することでほかの物件に対する優位性を得ることができるのではないだろうか、と私は考える。
 
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深刻な金融危機に直面 営業部 原 琢
 
 今日本、そして世界は深刻な金融危機に直面している。
 その理由としては、サブプライム関連の金融商品を大量に保有していた世界中の金融機関や個人投資家達が、またたく間に不良債権を抱えてしまったのが直接的な理由と言われている。
 経済の観点から見るとおそらくそれは正しいのであろうが、その「根底」には様々な問題があると思われる。

 現在インターネットの普及によって我々は、欲する情報を簡単に手に入れる事ができる。
 またその情報は、我々を満足させるのに充分な量である。
 そのおかげで我々の生活は非常に快適になった事は明確な事実である。
 しかし、そのプラスの産物だけではなく、マイナスの側面があるのではないだろうか。

 インターネットが無かった時代、何か必要な情報を得ようとする時、どうしていただろうか。
 大体は図書館や本屋に行ったり、周りの人に聞いたりしたはずである。
 それは24時間いつでも出来ることでは無く、またその情報量も決して多いわけではない。
 その為、情報を得るための手段を考え、情報を記憶し、その情報を展開する為に理解をしなければならなかった。
 つまり一つの情報について、様々な思考をめぐらせていたのではなかろうか。
 
 それに対しインターネットから得る情報はどうであろうか。
 膨大な情報から目の前に用意されており、そこから「選択する作業」によって簡単に情報を得ることができ、引用することができる。
 それがいつしか「考える」事を奪っていったのではないか。

 もし用意された情報が間違っていた場合、それは深刻な問題となって現れる。
 今回の金融危機も、考えることをやめた投資家たちが、インターネット上の情報を安易に選択して、大きな失敗をした事によるものではないだろうか。

 時が流れるとともに、我々の生活の快適さは向上していく。
 しかしながら、それにより失いつつあるものを把握しなければ、大きな失敗を繰り返す事になるであろう。
 
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3月度の賃貸・売買反響 営業部 古谷 和博
 
不動産業界の繁忙期と呼ばれる3月も終わりほっとしておりますが、世間で騒がれているような不況の感じは無く例年通りの賃貸の反響だったと思います。
 ただし、契約される方の内容が今までと変わってきていると感じました。
 その内容は会社名義での契約が少なくなってきています。
 少子化とは言われておりますが私の契約件数は昨年とほぼ変わりなく推移してきましたが、家賃価格が手ごろのものから決まっていったように思えます。
 少なからず費用コストを抑える傾向で、割安の物件の中でも立地や設備の良いものほど契約になっていました。
 またその中でもブランド力の持った物件に関しては、相場と同じ位の金額でも反響が多く割安の物件と高級タイプの2極化が目立ちました。
 これはこれからも続いていく傾向だと思いますので、これからの商談に役立っていくと思います。
 それと、昨年まであったチラシや雑誌等の問合せも少なくなり、そのほとんどがインターネットを見てきたが圧倒的に多くなりました。
 誰もが持っている携帯電話やインターネットカフェ、自宅や会社のパソコンで簡単に情報を得ることができますので、実際に現地にいって想像していた以上にお部屋を気に入っていただける方が多かったです。
 もう一つ多かった賃貸条件は短期契約です。
 こちらは現在の雇用情勢を反映してか、現在求職中で職探しの間に借りる3ヶ月単位での問合せも意外に多かったです。
 中には本州から職を探しに、北海道に来ている方も何人かいて経済の反響がここまできていると実感しました。
 売買の方も昨年9月からの経済不況のあおりを受けていましたが、ここに来て問合せも増えてきております。
 これから新規で始める方よりも、現在いくつか所有されている方が更に物件を増やしたいという方の方が多く、投資がうまくいっている方も多くいらっしゃるといった感想でした。
 今期も一つでも多くの賃貸・売買の契約を出来るように、最新の情報を入居者や所有者の方にお伝えできるようにしていきたいと思います。
 
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春先にかけて 小木曽
 
春先にかけて、自宅にポスティングされているチラシで分譲マンションが増えたような印象があります。フリーペーパーになっているようなクーポン付の冊子タイプや、白黒印刷のチラシ、カラーチラシといったように様々なタイプのものがあります。
新築や築浅(未入居物件)などで、興味がなければすぐにゴミ箱行きのところですが、仕事柄暇な時間に目を通してしまいます。冊子タイプやカラーのものは結構細かなところまで目を通していますが、白黒のものはパッと見で興味がもてなそうだとすぐに棄ててしまう方が多い感じです。

よく、空室期間の長かったマンションの入居前点検でポストを開けるとチラシがどっさり入っていて驚きますが、いかに棄てられずに見てもらえるか、工夫しているなと感じました。

自宅周辺のものや、大通・バスセンターあたりの高層マンションのものまでさまざまです。札幌だと、一度は中心部の高層部分に住んでみたい(自宅窓からすすきののネオンやテレビ塔・大通公園のイルミネーションが眼下に広がる…)という願望がかきたてられるチラシになっています。また、自宅周辺の物件だと、スーパーまで何分、学校はどこの学区、地下鉄やバス路線、ペット飼育に関してまで詳しく載っていて地域密着の感じになっています。
間取りは2LDKクラスで、価格が2000万円から5000万円代のマンションで、値下げを広告しているものが多いような感じです。
たまには、モデルルームなどを見に行って流行りのマンションの内装がどうなっているのかを見てみるのも楽しいかなと思いました。近い話ではないのですが、女性の友人でマンションを買おうかと検討中なの人がいるので、実際に内覧する時はついて行ってみようと思います。
 
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物件の表現 佐藤 淳一
 
ゴールデンウィークに道東へ行くとせっかくの観光スポットが意外とアピールされていないように感じました。雑誌等の方がうまく表現していて現地の案内では詳細には書いてあってもどこが魅力的なのかうもれていたりします。でも、実際は日々の仕事の上で私達にも同じことがいえるのかも知れません。
最近はインターネット広告でも写真やコメントをたくさん表示できるようになり、以前よりはるかにわかりやすくなりました。難しいのは写真の撮り方で、特に狭いワンルームでは一生懸命空間を表現しようとしても写るのがほぼ壁だけになったりして苦労します。広く、綺麗に写した物件を案内した時に、お客さんに「写真上手く撮ってますね。写真の方が実物より良く見えました。」と言われて嬉しかったことがありました。広い部屋になると制約される枚数の中では全部表現でしきれずもっと写真を表示させたいと思う一方、狭すぎる部屋ではどうやって決まった枚数を埋めるか悩むことがあります。最近はホームページにアップして、コメント等を確認していただき、大家さんは皆さん物件に思い入れがありますので物件の長所を追加していただけると助かります。中にはコメントにするような内容でないこともありますが、所有者は私達以上に細かく分析していて詳しかったり、管理組合の運営に一生懸命な人はこれからこんな取り組みをして良くなる等最新の情報を持っていますので新たな発見をすることがあります。いつもは当たり前すぎて普通だと思うことが実は他から見るとアピールポイントだったりしますので自分だけで考えずいろいろ取り入れながら表現していきたいと思います。
 
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停滞から転換へ 遠藤
 
4月は法人の「家具つき短期契約」が目立って多くありました。
札幌における企業の支店経済は衰退したように感じますが、賃貸の需要はなくなったわけではなく、むしろ当社のようなフレキシブルな対応は歓迎されていると思います。

ネット反響の中でも「初期費用が一番安い物件はどれですか?」「契約時にかかる費用を安く抑えたいのですが」という声を聞くことがあります。
他業者で広告している「2万円入居」や、火災保険料だけで契約できるというシステムを利用している人が増えているのでしょうか。
当社の場合は、家具家電つきでリーズナブルな価格帯ということで展開していますので、お客様の目にも止まりやすいのだと思います

この不況と雇用不安の中、なんとなくお金を使いたくない雰囲気が漂っています。消費行動が停滞しているため、あちこちで安売り合戦が展開され単価が下がっています。単価が安いので企業は収益が上がらず、企業の従業員の給料は下がり、さらに消費が冷え込む悪循環の中にいます。

こういう時に単価が下がっていないものに眼を向けると、安いだけでは人の心を動かさないということを知り、お金を使わないと良い方へ転換して行かないということがわかってきます。

単価が下がっていないもの。それは自分自身の単価を上げるものです。
こういうときこそ、自分への投資を惜しまずにお金を使うことが大事なのです。
そしてアタマもココロも柔軟にして、笑顔を忘れず次のステップに備えたいと思っています。
 
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緩やかな時間 草野 裕樹
 
不動産業界は今年も繁忙期と呼ばれる季節が過ぎ、少しずつ緩やかな時間が流れだした。振り返って総括すると「場所」と「金額」で明暗を分けた年であったといえよう。例年多くの賃貸物件が入退去を繰り返すこの時期だが、その様相は昨年とも、一昨年とも違ったものになったといえる。
まず、探し始める時期であるが年を越す前から始まり、そこに反応できない不動産物件、会社は大きな痛手を食らっている。実際専門学校の入学生は、学校の定員確保のため早期に合格発表を行っており、それに並行して専門学校新入学生も行動を速めている。大学生にしてもある程度の見通しを立て同時期より携帯サイトやHPなどを利用し検索を開始している。物件に関しても変化が見受けられた。
一番の違いは「拘る」点である。従来であれば「浴室とトイレ」の関係は大きく持ち出されていたが、今年に関しては地下鉄から近いこと、明るいこと、安いことという三つのキーワードがよく聞かれたと思う。特に女性の場合は明るいことは重要で、セキュリティの面にもかなり気を使っているようである。「オートロック」の有る無しも重要であるがそれが一日中作動しているものなのか、夜間のみなのかという細かい点にまで質問が出され、夜間のみであればあまり成約につながるような重要性なポイントにはならないということがお客様の声としていただけた。
また、地下鉄からの距離、学校や職場からのアクセスなども大きな影響を与え、そこに辿り着くまでの環境や照明の明るさなどにも関心が向けられていた。自分が借りる側に立った時、夜遅くなったときなど歩くことを考えると暗い夜道は物騒であるし気分の良いものではない。また、学校や職場が近いから良いというわけでもなく、ある程度の距離は置いておくことも一つの判断ポイントになっていたと思う。地下鉄の駅にもこだわりがあり、近くにスーパーやコンビニがある駅は人気が強く、何もないような駅は判断材料にも入らないような印象があった。物件を選ぶ際、駅から近いから良いという従来の判断は既に変化の対象になっているのかもしれない。
ではなぜそのような変化が生じているのだろうか?通常で考えれば例年の変化に対する沿線上の変化であるはずなのに大きく反転するきっかけ・引き金は何なのだろうか?
変化に影響を与える大きな事象は「経済情勢」と「意識の変化」ではないだろうか?経済情勢は契約に対しても、月の支払いに対しても大きな影響を与える。一か月の家賃等の支出が家計に占める割合が大きくなればなるほど、収入が増えない限りどこかの出費を削減してそれに充てる必要が出てくる。そしてその削減も限界に達するとき、家賃自体の出費を下げるように意識が働くと思われ、今年はその動向が多いような感じが見受けられた。また、マスメディアの影響も強く、雑誌やTVなどで特集が組まれたり、どのようなものがあるか検索したとき経験談なども掲載されているとその内容によっても受忍可能な障害が増減する。特に学校の先輩などのアドバイスは大きな影響を与えるものと推考される。ある専門学校の担当者の方と話したとき、学校体験入学の際にお部屋のことも先輩方に演壇に立ってアドバイスをさせたそうである。その内容はどのような部屋に住んでいて良い点と困っている点、自分で取った対応策など多岐にわたった。その内容は実体験として入学希望者に伝わり、部屋を探す時に振り返り、非常に大きな影響を与えたと思われる。
以上の事柄から変化に対応できている物件=需要に合わせることができる物件は成約率が高く、人気もあったと思う。北大周辺での比較として、同じ年代の、同じような広さ、設備において比較した場合片方は浴トイレ別だが家賃は平均並みで地下鉄から1分の好立地、一方は浴トイレ一緒だがシャンドレも付いており日当たりも良好、家賃も少し割安であったが地下鉄からは徒歩5分だった場合、ほとんどの学生は決まって後者を選んだのである。今年の需要としては「割安」、「ある程度便利」、「日当たり良好」などが重要だったのではないだろうか。そして、「館内にどのような人たちが入っているか」ということも非常に重要なポイントだったと思う。需要を見抜くことが出来るか否かが明暗を分ける繁忙期であったと私は思う。
 
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時代の流れ 営業 尾元 隆博
 
テレビ・新聞・雑誌で騒がれている「100年に1度といわれる大不況」という言葉がピンと来なくても段々と肌で感じるようになってきています。

今まで倒産なんて考えもつかないような大手企業が吹っ飛んだり、大企業の大規模なリストラがあったり、大企業の初めての赤字が物語っているかのように様々な情報が入ってきます。

個人も会社も、いかに経費を掛けないで済むかを考えて行動しているので今までの売上・数字もかなり変化しているようです。

高級な贅沢品が売れなくなり、安価なものが売れていくが安いだけではなく、良くて安いものが動いているようです。

これからの時代、高級品、良くてそこそこのもの、安くて良いもの、安いものがありますが、どれかに絞るのもまだまだ不安定のようです。しかし、それぞれの隙間を狙った商売があり成り立っています。

隙間を狙ったピンポイントで人の興味があり、しかもこんなのがあったらいいのにをご提案できた業界・業種・会社が伸びています。
相手の問題解決をより多くの人にできた時に個人・会社の繁栄があると思います。

今の時代、お金を使わないようにと意識していますがお金を使いたくてもどう使ったら良いのかが分からない方もいらっしゃると思いますので、そんな方に少しでも問題解決のご提案をしていきたいです。
 
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ゴールデンウィーク 営業部 原 琢
 
ゴールデンウィーク中に新聞の折込みチラシをふと見ると、某スーパーマーケットのチラシが入ってました。
よく見てみると、所々に「おうちでかしこく!」という文字が書いてあります。(少し違ったかもしれませんが)
「ハンバーグを作ると1人前200円」等具体的な金額も書いてあり、要は外食をするよりも、自宅で食べた方が非常に安く済むということをアピールしているのでしょう。
確かに作る手間はかかりますが、外食で同じものを食べようとすると、自分で作るそれよりも3倍から4倍位の金額がかかります(もちろん物によりますが)

少し前までスーパー等では、ゴールデンウィーク(子供の日)やお盆、正月にはそれに便乗して食料品の値段を上げて利益を出していたと思うのですが、この社会情勢によりアプローチの方法をいろいろ考えているのだなと思いました。

不動産業界についても広告というのは非常に重要なものです。
最終的に判断するのはお客様ですが、少しでも多くの方に知って頂く事で、賃貸でも売買でも成約する確立はあがります。

広告というものは我々の周りに常にあるものです。
チラシや新聞、雑誌等の紙の媒体をはじめ、街に出ている看板やポスター、テレビのCMを含めると広告を見ないで1日を過ごすのは不可能と言える程です。
ただ漠然と通り過ぎるのではなく、少し注意してみると何かヒントを得られるのではないかと思いました。
 
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5月の賃貸・売買マンションの動き 西田
 
5月度の賃貸は、前半は連休明けで賃貸のお問合せが少なく、後半になってから動いてきました。お申込みになったのは、季節的なせいか、家具・家電付き短期契約のお問合せが多かったです。また、立地は、相変わらず中央区・北区の都心部寄りに集中していて、豊平区・白石区等は問合せ自体が少ないです。ここへきてますます都心部という範囲の枠がせばまってきていると思います。

賃貸は、景気が悪いせいか、以前はこの時期には飛び込みのお客さんでペット可物件希望の人などが来店してましたが、ここのところあまり来なくなりました。もはやペットを飼う余裕がないのかもしれません。

また、売買物件は、激安物件にお問合せが集中しています。また、現在賃貸中でも空いた時のことを想定して空室率などを気にするお客さんが多いのと、不動産に限らないとは思いますが、投資そのものに弱気になっている人も見受けられます。とはいえ、買付け余力のある人もまだたくさんいると思いますので、良い物件の仕入れが今後は重要だと思います。
以上
 
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高度情報化  草野裕樹
 
 何か物を購入しようとするとき、人は大抵、その物を売っているところへ行き、品定めを行い、対価を払い、物を購入する。この流れはほぼ同じであり、パンを買うのも、車を買うのも同じ流れである。私も4年前に車を購入した時もそうだったし、昼に御飯を購入した時もまったく同じような流れである。しかし、今不動産取引において、この流れでは情報の伝達が遅く、波に乗り切れなくなってきている。高度情報化社会のもと、従来の紙の媒体を郵送でやりとりするということは減少し、パソコンを開いて検索し、条件に合うものを幅広く、かつ、リーズナブルに手に入れることができるためである。以前はチラシや新聞などの広告を主体とし、情報を顧客に伝達させるには少なくとも数日の時間が必要であった。それに対し現在のネット広告においては必要な情報と数枚の写真、図面などを画面上で操作すればすぐに登録が出来る。これにより、「広告を出す→客が見る」ということが紙と媒体の時と比べて時間が短縮されているため条件が一致すれば複数の供給情報を提供しても充分捌き切れる可能性もあるのである。
しかし、この高度情報化が全てのものに恩恵を与えるわけではない。広く情報が手に入るため、必要ではない情報や間違った情報も手に入るためである。また、それを利用して不正を働くことや錯誤を誘引することもあるかもしれない。実際ある例としては、ネットに乗っている不動産価格と実際の価格が大きく異なるなどである。また、実際は扱っていない物件、かつ、通常から判断すると明らかに割安であるといった囮広告なども見受けられる。多くの情報を入手できる反面、入手した情報を精査し必要なのかどうか、正しい情報なのかどうかを調査・判断していく必要があるということを知っておく必要がある。
また、情報の中の隠れた瑕疵についても売るほうが情報提供するのは当然のことであるが、買うほうにおいても過去の事案や説明しなければならないこと以外に何かなかったかなど確認する姿勢も必要である。多くの商品や情報を享受できるのと共に、きちんとした情報をもった会社や担当者を買う側が指名していく、選択していくということも必要になってくると思う。
不動産は全てが決して安い買いものではない。買う際には判断材料としての多くの情報と確認が必要となる。自分で調べて検索することも必要であるが、必ず専門家の意見を聞くことや実際に自分の目で確認したり、調査することも必要である。購入者と仲介者はある意味「パートナー」となる。商品を選ぶ前にその「パートナー」を選び、より良い物を選択することでいい買い物ができるのである。そして、「パートナー」として選ばれるためにも仲介者は詳しい情報や専門知識、そして強い信頼が必要になる。特に不動産を扱う者は通常のものより、より深い情報と知識が求められていることを常に知っておく必要があると思う。
 
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最近の自動車業界について 営業部 古谷 和博
 
 最近のニュースでは相変わらず景気の問題が多く取り上げられています。
 なかでも自動車業界最大手のゼネラルモータース(GM)の経営破綻の話題にビックリいたしました。
 ここ1、2年前までは全世界で販売台数が最も多く、シボレーやハマー、キャディラック等、車好きな私には一度は乗ってみたい車種ばかりでした。
 が、ガソリン価格の高騰や金融危機の影響で日本のメーカーも苦労しておりますが販売台数が伸び悩んでいるとのニュースをここ1年、目にするようになりました。
 一般的に日本車のイメージとしては、小型で燃費が良く、価格も安く、対して外国車は室内が広く大型で荷物がたくさん積め、高級車のイメージが強くありました。
 私の世代の人たちは、社会人になったら一人暮らしをしてスポーツカーを乗り回していた方が多くいたのではないのかなぁと思います。
 逆に今の世代の人は、景気の影響もあり、自動車を所有している人が年々減少して、自転車や公共機関を利用する人が増えお金の使い道がどんどん変わってきています。
 我々の業界もそうですが、その時代にあった戦略というかニーズに答えていかなければ経営が成り立っていかないのではないでしょうか?
 現在の賃貸や売買の募集にあたっては、他の部屋よりも少しでも安く募集して、お客様を見つけるのが先決ではないでしょうか?
 それで、もし景気が今よりも良くなってきたら、次の募集時に又その時の状況に応じた金額設定にするなど、その時の状況に柔軟に対応された方が成功されるのはないでしょうか?
 今、時代はかなり早いスピードで変化してきていますので、この不況を逆にバネに変えて仕事に打ち込んでいきたいと思います。

以 上
 
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家具付マンスリー賃貸マンション 小木曽
 
『梅雨がない』というのが売りの一つだった北海道ですが、最近は温暖化の影響で梅雨があるような感じがします。
たまたま案内していたお客様で、20年近く北海道と本州を行き来している方が、「ここ最近だと北海道も梅雨がある感じだね」と言っていました。その方は仕事の関係で3年連続、当社から夏の間だけマンスリーで家具付きマンションを借りてくれています。
1番最初の時はネットを見て来店し、北海道の事務所のすぐそばを案内しましたが、他社も検討してみると一度帰り、結局いいのがなかった(値段と場所の折り合いがつかなかった)ので再来店して契約になりました。
2度目は、当社限定で物件をいくつかプリントアウトして電話を頂き案内して契約になりました。3度目の今年も同様です。もう慣れたもので、「今年もよろしく」という感じで契約がスムーズです。

6月は、家具付きDMの反響で管理物件大家さんから連絡をもらい、部屋が空いて困ったので、家具を設置したいとの事で見積をしました。2部屋空いてしまい1つは家具家電を設置し、もう1部屋は洗濯機置き場新設とガス湯沸器を新品交換しました。(とりあえず1つ決まってから、もう1部屋も家具家電を検討するという事で見積だけはしましたが。)
たまたま、当社に毎月家賃を持参いただいているお客様が引っ越しを検討していると世間話をしていたので、洗濯機置き場を新設した部屋を紹介してみた所、気に入って契約になりました。
家具家電を設置した部屋も、札幌で求職中の方がたまたま来店して案内したところ申込になりました。
大家さんとして結構な額を出費して設備投資したので、こちらも早く申込が入るといいなぁと真剣になります。今回は、偶然が重なった感じもあるのですが、うまく事が運んですぐに賃貸が決まってくれてよかったと胸をなでおろしています。

また、7月から北海道に転勤になったお客様もおり、6月中は久し振りに賃貸の活気がある1か月になりました。
 
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札幌市の人口 佐藤 淳一
 
"平成21年5月1日現在の札幌市の人口は1,901,656人となり190万人都市となりました。世帯数は885,876人、1世帯当たりでは2.1人となります。人口の増減をみると中央区は前年対比1.7%増でその他はほぼ横ばい、南区については微減といった感じです。
 人口増加率についてはかなり鈍くなっており平成17年以降の増加率は0.5%未満で、人数では4千人以下の増加で推移しております。
 10万人増加するのにかかった年数は170万人から180万人まで6年3ヶ月、180万人から190万人までは10年11ヶ月かかりました。
 それでも道内でみると一極集中の状況で、道内だけで比較すると転入が多く、道外との関係では平成9年以降転出の方が多くなっており、景気と深く関係していることが統計で出ております。
 北海道内の他都市の人口を見ても千歳、恵庭が微増で他はほぼ横ばいから微減のところが多くなっております。町村部では一部微増しているところも見られますがほぼ全域にわたって減少しており、北海道全体としては3万人弱の人口減少です。
人口増加率が鈍くなったとはいえ札幌は北海道内で唯一の人口増加している都市ともいえ、道内の人口はますます札幌に集中する状況です。
"
 
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顧客を作り出すこと 遠藤
 
6月の賃貸動向は「家具つき短期契約」が主流で、再契約や普通契約への移行が目立ちました。また引き続き安い物件への反響が多く、低予算で検討されるお客様が多いことが特徴のひとつといえます。

夏らしい気候になってきたとはいえ、例年に比べて曇天と雨が多く全体的に人の動きは鈍いまま推移しています。前倒し傾向のバーゲンセールも功を奏しているようには見えません。
いつも通りすがりにのぞくブティックでは、女性スタッフが手に30%OFFのチラシを持ち、通常は見ることのない呼び込みをやっていました。お客様獲得のため、売上アップのためになりふり構っていられないという印象を受けました。

話題が先行した「定額給付金」についても、確かに入金にはなっているけれど通帳の残高が増えた感じはせず、買い物への意欲をかきたてるほどではありません。従ってセールにも無関心となり、来るべき冬に備えようとするのでしょう。

新しいことに手を出さず基本に忠実に、耐えてやり過ごすことはこういう情勢の時は大事なことだと思います。
ただ耐えているうちに、絶えてしまうかもしれないという不安もあります。
難しいけれど、耐えながら作り出さなければと思います。

賃貸でいえば需要を作り出すというか、需要に気がつくということがあります。一般の賃貸ユーザーとは違う需要です。

ある場所から別な場所へ移って、新生活をスタートさせたい人が必ずいます。
例えば配偶者の暴力から逃れ、シェルターと呼ばれる場所でしばらく身の安全を確保している人たち。

自治体の支援センターなどに相談を持ちかけるDV被害者は相当数います。
とてもデリケートな問題を抱えることにはなりますが、何よりも新生活のための賃貸あっせんができないものだろうかと思案しています。
 
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会社の専門性 営業 尾元 隆博
 
先日、知り合いの造園業者の社長と話しましたら改めて色々な職種があるもんだと感心しました。

一戸建ての庭を造る会社、庭の花・木を植える会社、年数が経った時に床下のカビなどの点検・調査する会社、実際に床下の工事をする会社、室内のシックハウスの原因物質検査、実際に除去する会社、一戸建て専門・ビルなどの大型構造物専門の点検会社
などを挙げたら細かい専門職種があります。
時代が変わって健康に関する事の法律や住んでいる人の安全を考えて、以前には無い点検・検査内容があるようです。

話しを聞いていると何でもできる・やる会社ではなく、専門技術に特化した会社が今残っているように感じました。

そして、専門職の会社がお互いの強みを生かして技術提供をお客様へしている。各会社がお客様へ提案の営業・工事をしているのを聞いていると、以前は言われた通りの工事だったり安いだけの内容の工事だったりしていたのが今では、お客様の要望を超える提案をしてお客様では考えられないものを提案された時に相当、心が動かされるようです。

どの職種も求めている時に提案されると人は興味を持ち、動いていくものだと感じました。

どんな時でも提案、ちょっとした質問で問い掛ける事によって今まで見えなかった話し・流れができるようです。

私もできるようにがんばろうと思いました。
 
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マンションの立地について 営業部 古谷 和博
 
 最近私が住んでいるマンションのすぐ隣にあったコンビニが閉店して、その跡地に新しいマンションが建築されています。
 もともと、そのコンビニから100m先に24時間のスーパーがあるのだが、ちょっとした物を買ったり、雑誌を買ったりととても便利だったので私にとっては残念に思っております。
 もともとこの地域は、地下鉄駅の出入り口が6箇所もあり、私の自宅からも1分で出入り口に行け、その周辺にはコンビニやスーパー、ガソリンスタンド、病院、バス停もあり、すすきのまでも歩いて10分ちょっとで行けるとても便利なところです。
 決して自分のマンションが便利な事を自慢しているのではなく、仕事中に賃貸の案内に行くときにお客様といろいろな話をするのですが、マンションの部屋の中はインターネット等で実際に物件を見なくても、写真等でイメージがわき大体のことはわかるのですが、物件周辺のことになると実際に物件の周辺を歩いてみないとわからない事も多く実際に歩いてみた方が良いとアドバイスをするようにしています。
 例えば地図ではビル名が書いてあっても、どのような店があり営業時間や駐車場の有無、どんな商品を売っているか等いろいろな情報が得られます。
 これは私がウォーキングを実際に始めた頃に、普段は車でいつも通る道をたまたま自分の足で歩いていた時にさまざまな今まで見たことがなかった景色が見えたり、自宅の近くにいい居酒屋さんを見つけたりとかなり新しい発見ができました。
 結構、駅周辺とかは気にしていることでも自宅のそばのことになると、あまり知らない人も多いのではないしょうか?
 これからの時期は、活動しやすくなり健康の為にウォーキングやジョギングをしている方も多くなりますが、ただ歩いたり、走ったりするのではなく、新しいお店を見つけたりすることも増えると、またひと味違った自分の住んでいる場所に出会えるのではないでしょうか?
 
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自分自身の「目標」 営業部 原 琢
 
「目標」とは、あることを成し遂げようとする時、それを目指す為の目当てのことであると、一般的に言われています。
 類似で「目的」という言葉がありますが、これが抽象的なものであるのに対し、「目標」は抽象的なものでも、具体的な物でも両方に使われているようです。

 「将来の夢」というのは、最終的にこうありたいという理念や結論だと思いますが、それに向かって一歩を踏み出した時、初めてそれが「目標」となるのであり、何もしなければ単なる「夢」で終わると思います。

 自分自身の最終的な「目標」は何かと問われたとき、残念ながら未だこれといったものがありません。
 これは未来の明確なビジョンが無いのと同じで、それはモチベーションにも影響します。

 社会的に成功を収めている人は、強い「目標」を持っていて、それに向かっては努力のみならず、信念を持っていると思います。

 仕事でも勉強でも、日々の生活の中で「目標」というのは常につきまとうものです。
 しかし、それ自体が目標となってしまっては、モチベーションも弱まり、続かなくなってしまうでしょう。
 「最終的な目標」が無い限り、何をするにも弱いものになってしまう気がします。

 これからは、かくありたい自分というものを明確にし、それに向かって仕事や勉強を信念をもってできるように頑張っていきたいと思います。
 
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7月の賃貸・売買 西田
 
 7月度の賃貸は、例年に比べ家具・家電付き、短期契約のお問合せが少なかったようです。雨が多く天候が悪かった事や、不景気で企業の出張・転勤の仕事が減った事が、原因として挙げられると思います。また、観光として、lヶ月程度ウィークリーマンションを借りたいというお問合せが数件ありました。

 成約になった物件の引越し理由としては、転職や離婚によるもの、単身赴任、通院等の理由がありました。どちらかというと家具・家電付きで、2年や1年の長期契約の申込みが多かったです。近くに商業施設や大学、病院など、ランドマークになる建物がある地域が人気あります。

 売買の方は、ここのところ、利回り重視で高利回り物件にお問合せ来ていますので、購入の需要自体が減ったわけではないと思います。古くからのオーナーで、ここへきて買い増しする人もでてきています。やはり立地が良くて、魅力的な価格の物件には、問合せきてますので、良い物件を仕入れできるように頑張りたいと思います。

以上
 
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マンスリーマンションについて 古谷 和博
 
 毎年、この時期は半年未満の短期契約が人気となります。

 物件の問合せの多数は、家具付物件で短期の契約した場合の費用やホームページを見てこの物件がまだ空いているかどうかといったものでした。

 私が実際に契約をいただいた内容は、職場の異動があって来春まで契約をしたい方やセカンドハウスとして使用する方等、さまざまでしたが完全に引越しではなく自宅をそのままにしておいて使用するといった契約が多かったです。

 これは企業の経費削減や、人員不足を長期出張扱いにするところが増えてきているのではないでしょうか?

 ただし、昨年と比べると家賃相場が非常に下がってきており気軽に契約できるようになったのも一つの要因と考えられます。

 例えば本州から毎月、札幌へ会議や出張で1週間程度、滞在するとしてホテルをそのたびに利用する方等は安くても3〜5万円程度は費用が発生するものと考えられます。 

 しかし家賃の安い物件では1ヶ月も同金額で契約することも可能です。

 光熱費等は実費となりますが、自分の家だと思うとリラックスできるのではないでしょうか?

 私も旅行等でホテルを利用することも多数ありますが、自分の布団や枕だと落ち着いて寝ることができます。

 ほんの短い時間でも自分の時間を有効に使う人が多くなってきており、窓から見える夜景や眺望、好きな音楽を聴いたりインターネットを使ってゲームや情報を見たり、好きな食器を使っての食事等その人にあった空間を探していただけるのもマンスリーマンションだと思います。

 他の利用方法だと、まずは短期で契約をしておいて実際に住み心地が良いと判断をしたときに長期への契約も可能です。

 この方法だと自分の部屋探しで失敗する確立も少なくなりますし、実際に住んでみて合わなければ他の部屋に同じく短期契約で移ることもできますので、長い契約に縛られずに安心して部屋探しができるのではないでしょうか?

 私の知っているお客様でもそういう方がいらっしゃいます。

 その方は札幌の冬の経験が無く、マンションに住むのも初めての方で大変気に入って下さって長期で利用されております。

以 上
 
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夏のマンション市場 草野 裕樹
 
" 賃貸の需要において「夏」は不作の時期であり、なかなか賃貸や売買も決まりにくいが、その「いつもの動き」に変化が見受けられるようになってきたと思う。

 通常であれば部屋を探すにしても、マンションの一室を買うにしても需要期というものがありそれから外れるとなかなか決まらない・即決しないという状況がある。しかし、先月、先々月の動向と昨年同期の動きを比較すると件数自体は伸びていることが分かる。

 ではなぜその状況が構築されているのか?その背景には経済状況の落ち込みと消費動向の変動があると考えられる。市場規模が不況によって縮小し、それに連動して家計における対不動産支出も厳しく見直され縮小傾向にある。家計の消費における対不動産支出は非常に大きなものであり、逆にそれを縮小することで切り詰めた部分を他の消費や貯蓄に回すことが可能になる。その実行として転居が出てくるのではないだろうか。例えば、同程度、同等施設の賃貸物件がAとBがあって、Aの賃料は50,000円、Bの賃料が45,000円だった場合、比較検討する場合ほぼ同条件において高いほうを選択することは、まずない。この状況が一件だけにとどまらず大連鎖を引き起こしているのが今の不動産動向だと思う。また、当社の賃貸需要として多いのが家具家電を付けて、すぐに生活が始められるような内容の物件の人気が高く、契約も比較的決まりやすい。また、入居期間を見ても通常のフラットタイプよりも家具家電がセッティングされているほうが、入居自体が安定し、貸す側としても募集する経費が軽減できるメリットもある。また、平成初期位までの建物には室内洗濯機置場が設置されていない物件も多数見受けられるが、設置する・しないでは成約率に大きく差が出る。大家さんの中にはコインランドリーでの対応で充分ではないかと考えられる方もいらっしゃるが、それは大きな間違いである。例えば同じ物件内に洗濯機置場が室内にある部屋、いない部屋があった場合どちらが成約率が高いかというと、言うまでもなく付いているほうが決まりやすく、賃貸も安定する。また、借りている側も不便さを感じれば最初は我慢していても徐々に不満がたまり遂には他の好条件のものが出ればそちらへすぐに移ってしまうという行動に出る。

 不動産の価格(対価)はその時の経済状態を示す指標であり、必ず家計と結びつく。貸す側・売る側が妥当だと思っていても借りる側・買う側から比較検討する材料とともに見れば前者が思うほどの魅力は感じていないのが現実である。先月決まった賃貸も売買も価格的には割安感のあるもの、便利なもの、そしてその二つを兼ね備えているものといった具合である。経済の閉塞期であるからこそ、再度価格等を見直し、成立する値段に設定していけば賃貸も売買も関係なく契約につながるということを認識した。今後の経済状態の流れは見えないが、「人が借りたくなるようなもの」「買いたくなるようなもの」を逆に提案することで少なからず契約になり流動を作ることができたと思う。"
 
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需要と供給 原 琢
 
 需要というのは「財に対する購買力の裏づけのある欲望」といわれています。

 簡単に言うと消費者の「買いたい」という意欲です。

 この需要というものが昔と比べて変化してきています。
 
 供給というのは「財やサービスを提供しようとする経済活動」であり、生産者側(企業)の「売りたい」という意欲です。

 以前はとにかく「良いもの」、「目新しいもの」を作って、「いかにして買わせるか」が問題であり、創造する意欲というのが主だったように思えます。

 もちろん悪いものは売れませんが、生産者側の「自己満足」的なものでもそれなりに売れていたような気がします。

 消費者側も「出たものを選別して買う」という、「選択する意欲」が大きかったような気がします。

 現在は「需要の多様化」の時代です。

 供給する側としては、消費者の意向を素早く察知し、求められているものを作っていくという事が重要視されてきています。

 この不況で消費者が、本当に必要なものしか求めなくなったのも原因の一つと考えられます。

 しかし、全てがそうなってしまったわけではありません。良いものは必ず売れるはずです。

 もちろん消費者のニーズは大事ですが、良いものを創るという意欲を持つことこそ、今現在の我々にとって最も必要なことかもしれません。
 
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ペットとマンション 小木曽
 
 私が住んでいるマンションはペット不可のなのですが、先日ひょんなことから、ペット不可のマンションでペット(猫)を飼っている人がいることを知ってしまいました。ちょうど私の部屋のお向かいさんです。住み始めて1年近くたつ新築入居したマンションで、契約時には結構きつく「ペットは不可」と重要事項説明の時に念を押されたのに、こうやってルール違反をしている人がいるんだなぁと思ってしまいました。

 当人にしてみれば、ペットは家族だ!と思っているかもしれませんが、“臭い”や“アレルギー”は苦手な人にとってみれば、嫌悪感の対象です。私自身実家では犬を飼っているので、将来はマンションでペットを飼いたいとは思いますが、動物の皮膚病の一種の「酵母菌」にアレルギー反応を起こしてしまうので、同じ空間にいるとくしゃみ・鼻水が止まらなくなります。ペットショップに行っても、その病気のコがいると鼻がムズムズしてくるので、すぐにわかります。

 動物臭もどんなに清潔に保とうと思っても無臭状態までもっていくのは難しく、またついてしまった臭いを消すのも結構な労力を必要とします。最初から「ペット可」と募集しているマンションはそれなりに消毒料が高かったり、傷や臭い等に理解があるという面がありますが、「ペット不可」のマンションでこっそり飼ってしまっても必ずわかることですので、ルール違反をせず大家さんからの借り物であると意識して居住してほしいと思います。

 ゴミが有料化してから、ルール違反をする人は分別ができずに手当たり次第ごみステーションにすててしまい持って行ってもらえずずっと残っているという話を聞きますし、実際に目にもします。

 賃貸のマンションでは実際に隣の入居者の顔を知らなかったり、引越し時に挨拶に行かないのが当たり前のような感じになってしまっています。たまに、タオルを持って挨拶に来る人がいると逆に驚いてしまう位に近所付き合いがありません。だからと言って、好き勝手やっていいという訳ではありませんので、ルールを守って生活していきたいものだと思いました。
 
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最近の傾向 遠藤
 
 8月の賃貸は企業や団体の、家具家電付物件の短期契約を中心に動きが見られました。天候に夏らしさを感じなかったせいもあり、かえって夏枯れという印象もないまま経過しました。

 ネット反響は中心部の家具家電付物件に多く寄せられ、契約のシステムや費用についての質問があり、他社と比較検討しているような様子がうかがえます。
また冬に向けて、駐輪場やバイク置場、駐車場があるかどうかの問い合わせも見受けられるようになりました。

 空室期間が長かった物件も、敷地内で駐車場が確保できるということで契約に至ったものがあります。普通車両をエコカーや軽自動車に乗りかえ、住替えの初期費用を極限まで抑えた上で駐車場を確保するという傾向が見られるようです。

 上昇志向を持つにはあまりにも厳しい情勢ですから、とりあえず、あるものでやって行くことになるわけで、あるものを利用して折合いをつけていくのが得策でしょう。

 外食ランチをやめ、経済的な弁当持参の人が増えると、様々なニーズに合わせた弁当箱や水筒の売れ行きが好調のように、こういう時こそ、今まであまり目に止まらなかったものがクローズアップされるのです。

 つまり、厳しさをものともせず、柔軟に考え方をシフトできる人とのマッチングに気づくかどうか、がポイントだと思います。

 秋の引越しシーズンを利用して、お客様を創造しながらマッチング力をアップすることが課題のひとつになるでしょう。

 また、厳冬期を前に設備の点検なども早めに着手しておくことが大事だと思います。
 
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見せる難しさ 佐藤 淳一
 
 最近はインターネットでいろいろな情報が簡単に入手できる一方で、よく考えると見られることもなく埋もれてしまう情報も多いように感じます。膨大な情報の中から情報を絞り込むことには大変便利ですが、絞り込む際に探しているものに近い情報まで見られることなく削られてしまう欠点があるように思います。

 ホームページを見ながら物件を探して電話等で問い合わせがあった時に話をしていると、もっと別なマッチした物件があることが多々あります。表面上の概略の情報からは探してもなかなか辿り着かない物件が意外と多いです。かといって全ての物件の詳細を見ることも現実的ではありません。

 効果的に情報を発信することは情報化社会の中では難しくなってきました。扱う情報が少ない時代はちょっとした工夫でも何とかなったと思いますが、現在の氾濫しているとも言える情報の中で的確に情報発信することは非常に難しいと感じます。例えば不動産の場合、リフォーム等に高額な費用をかけたから価値が上がった分高いものと、単に高くしたものの違いを明確に表現することができたらと日々痛感しています。

 デフレで安いものが人気の時代ですが、良質で安いのであれば問題ないのですが、品質も良くなく安いものもけっこう多いように思います。金額だけでなく質の面をうまく表現して伝えることができるように研究していきたいと思います。
 
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最近の賃貸動向 営業部 古谷 和博
 
 賃貸の反響については、先月同様家具・家電付の物件がほとんどでした。

 ただ、会社名での契約が増えてきています。

 それと留学生の方からの問合せも昨年と比べて減ってきています。

 最近の賃貸契約の多くは、転勤等で移動で来る方と海外や道外から札幌に戻って来る方からのものが多かったです。

 問合せ反響の多くは、管理費をいれて3万円台の物件が非常に多く、場所は特にこだわらないが地下鉄等での移動に便利な物件が多く感じました。

 確かに私が実際に契約をいただいた物件もそれに該当し、特に女性の方の契約が多かったです。

 先日も、海外へ留学に行っていた方が札幌に戻ってきて札幌の大学に通学するのでという方や、海外へ語学勉強をしにいってそのまま現地で仕事をして4年ぶりに札幌に帰ってきてそのまま就職するので、家具付の物件を捜していらっしゃいました。

 それに伴い、売買の反響も家賃を反映してか200万円から300万円の物件の問合せがほとんどで、関心はあるが契約までには非常に慎重になってきております。

 この不況をチャンスだと思っている方も多く、毎日熱心に物件を捜していらっしゃる方も多いとは思いますがこれから初めて投資をされる方の声も多く聞かれました。

 その方からは、1年後、3年後、5年後の賃貸の状況がどうなるか?といったことや、家賃の設定が今後どのように変化してくるのか等、長期の展望を自分なりに研究されておりました。

 どの方も今が物件を少しでも安く購入するチャンスがあると、感じておられるのでしょうが、将来の事までは誰にも分からないでしょう。

 ただ、今現在を成功させることが将来にも結びついてくるのではないでしょうか?

 臨機応変にその時代にあった、策略を行なっていれば成功への近道になるのかも知れません。

以上
 
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不動産の広告媒体 草野 裕樹
 
 経済が冷え込み始めて約一年がたつ。その間に多くの企業が倒れ、政権すらとってかわってしまった。目を札幌市内に向けると建築中の建物が資金流動が停止したためそのままホロを被って中断したままというものも珍しくない光景となった。当社の近くにも二棟、建築のストップしたままのホテルがあるが見ていると今の経済状態を反映しているように思えてくる。

 不動産市場においても例外はなく、市内のマンション・アパート空室も本当に多くなり室内に貼る広告ビラや募集チラシはかなり目につくようになった。しかし、逆行しているのは紙を媒体とした広告の中でも「雑誌」による募集宣伝である。雑誌の広告媒体がなくなることはないが、出ている物件の量も質も下がっているのが現状である。というのは、以前から出していた不動産会社でも紙の媒体をやめ、それに代わってインターネット広告を利用するようになったためである。広告募集者としては収益を下げるわけにはいかないので価格を下げ、質より量を重視し広告募集をすることにもよる。紙の媒体の最大の弱点は「手軽さ」である。コンビニに行ってフリーペーパーを持ってくるという他愛もなく、簡単な行為も、「ネットを開く」という行為に比較した場合はひどく億劫な行動になってしまうのである。今はパソコンがなくても携帯電話でキーワード検索をかければ数秒もしないで条件検索ができる画面が表示される。その便利さは紙の媒体にはないものであり、比較検討にあたってもボタン一つでクリックするのか、ページを折って印をつけながら検索していくのかという大きな差も生まれている。この広告媒体の差を知るか知らないかで大きな業績差が出てくることはもちろんのこと、経費的に非効率な、もっと言えば不経済な広告を使用することで自らの資金の流れを細くしてしまうことも考えられるのである。逆にいえば、効率的で経済的な広告を打つことができれば新たな試みを考えることができるような余裕が生まれてくるのである。負が生まれるのと余裕が生まれるのでは正反対の効果を及ぼすのである。

 また、話は変わるが、アイディアの問題も不況下には大きな影響を与える要因となる。不況時はメンタル面でも暗くなりがちだが、それを跳ね返すような思考がなければ他の烏合の一緒になってしまい競合しながら共に疲弊してしまうことになる。他から少し離れ、独自性を持たせることで競合案件が減少し、共食いすることなく需要に合ったサービスを提供することが可能となる可能性を秘めている。もちろん、需要を見越すような才覚は必要だが、不況だからすべてが厳しい、苦しいということは簡単であり、誰でもできる。その際にどのようなアイディアを持ち、今後に繋げられるビジョンを有するかで勝ち組か負け組か決まるのだと思う。
 
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労働力 営業部 原 琢
 
 日本の人口はこれから減少の一途をたどる見込みです。
 人口が減少すると労働力が低下し、国が衰退していきます。
 
 現在、世間では「少子高齢化」という言葉がよく使われています。
 それに伴い、少子化に対する問題や、高齢化社会の問題(年金問題等)はニュースでもよく取り上げられています。

 しかしながら、少子と高齢化の間にあるもの、すなわち現在この国を支えている労働者に対してはもっと目を向けてよいのではないかと感じます。

 労働力の低下が国の衰退につながるとすれば、逆に言えば労働力が低下しなければ、国は衰退しないということになります。

 現在は、日本に限らずですが、仕事が無くて働けるのに働けない人がたくさんいる状況です。
 違う言い方をすれば労働力が余っている、つまり国の力が余っているのではないでしょうか。

 もちろん雇用対策等、労働者に関してはいろいろな対策を練っていることとは思います。
 しかし、これを一番前に押し出して、もっと大騒ぎしても良いのではないかということです。

 総選挙が終わり、政権交代で国がより良い方向へ進むことを期待している方も多いと思います。

 誰が政権を握っても、力を入れるべき所を間違えずに政治を行って欲しいと願っております。
 
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不況時の不動産価格 草野 裕樹
 
 昨年9月に始まった世界同時不況も、始まって1年が経った。今までなかったような事象が発生し、販売動向の低下、生産調整の窮迫など多くのマイナス要因を生み、未だにその猛威をふるっている。この状況下において、不動産の取引動向はどのような動きを見せているのだろうか。

 不動産価格はその時の経済状態を大きく反映する指標にもなる。好景気であれば取引件数も販売価格自体も上昇傾向になるが、逆に景気が後退し始めるとそれに伴うように販売件数も、価格自体も減少傾向を示すようになる。実際、現在の取引動向を見てみると去年と同額・同質のものが販売できうるかというとそうは行かない。同質までは一緒でも、価格自体にもっと魅力を持たせないと他の物件と対抗することが出来ず、同額同等のもので「地下鉄駅から近い」「スーパー至近」「日当たり良好」「リフォーム済み」など多くのメリットをもったものに対して対抗することができない。そうなってくると自ずと価格は下落していき、売れ残りになるのを嫌うように下落傾向になっていく。

 また、不動産は元々価格が高額なので手を出しにくく、特殊な事情がない限りは買い控えなども発生することも懸念される。現状においてこの状況が構築されつつあり、売買価格で魅力あるもの以外は売れにくくなってきている。

 しかし、逆を言えば「価格的に安い」もしくは「物件的に割安感がある」などの事情があれば金額は安かったとしても取引は成立し、需要自体も伸びてくる。昨年との比較の話に例えると、「去年は●●円だったものが、○○円まで下がった。△割安くなった」という目に見える比較さえ出来れば需要を掘り起こし、成約に繋げることも可能なのである。これは売買に留まらず、賃貸の方にも言えることである。今までの家賃設定では決まらないのであれば、価格を下げて募集するなど何か手を加えれば成約に向けて動き出す可能性があることを逆の形で示しているのではないだろうか?

 今、市場を見てみると昨年からみてみると非常に安いと感じるものも多く目につくようになった。しかし、ただ単に安いというだけではなく、安さだけの点であれば他にも多くの競合物件のことも含めて一歩踏み出した戦略を立てる必要があると思う。今、求められているものは、「自分なりの安さの判断」ではなく、「客観的に見た相対的な割安感」なのだろうと思う。
 
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賃貸法人契約 小木曽
 
 9月は、法人からの家具付き物件の問い合わせを何件か受け、成約に至りました。全体的な印象としては、入居する人や会社の担当の人がインターネットでいろいろと検索をして当社にたどり着き、物件の情報をよく知っているなと思いました。
 中には、同じマンションで何部屋か空いているので、全部見ますか?と聞くと、「こっちには何々が付いていないので、見なくてもいいです」と断られる事もありました…。当社ホームページを何度も見ていただけているということです。

 今月決まった、2件の法人契約の話を記載したいと思います。両方ともに全国展開している会社で札幌支店での役職付きの方の単身赴任転勤でした。

 1件目は、本州からはじめての北海道生活という方で、8月の下旬から半月くらいかけて電話やFAXでやりとりを行いました。会社から○q離れないと交通費が出ないのである程度距離があり、毎月光熱費がどのくらいかかるのかという所を気にされていました。また、探している半月の間にたまたま気に入った物件の家賃が下がったのをホームページで見て「何で家賃が下がったのですか?」と質問されたりもしました。かなりよくチェックしています。
 インターネットを見て「この物件にしよう」と決めて来店されたのですが、たまたまその何日か前に空室になった同条件のお部屋があったので鍵を持って行ってみて案内してみたら、気に入って成約になったという感じでした。
 決めたお部屋は、マンション玄関を入った瞬間、部屋に入った瞬間に気に入り「ここでしょう!」と即決でした。大家さんは、空いて半月もたたずにすぐに契約になり、運がいいなと感じました。

 もう1件は、北海道内での転勤でした。帰って寝るだけになるだろうから交通の便がよく、会社からある程度近く(歩いて帰れる距離)、家賃が安いという条件で探されていました。役職付きの方なので、実際に部屋が決まったときに、私は心の中で「本当にここでいいのかな!?」と思ってしまいましたが、本人が気に入っておられたので何も言うことはありません。

 私もそうでしたが、部屋を探している時は何度もホームページで情報を検索しますし、地図も見ますし、交通費や光熱費なども計算します。不景気なご時世ですので、皆さんシビアに電卓をたたき、生活の計算をしてお部屋を探しているなぁと感じました。
 
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賃貸の家賃は 西田
 
 9月度の賃貸は、家賃が割安な物件に申込みが入っていました。
 これだけ空室があると、家賃の安い方から決まっていきますので、値下げ競争にならざるを得ません。

 通常よりも安い家賃設定にもかかわらず、更に洗濯機置場をつけて欲しいとか、キッチンを入れ替えて欲しいとか、入居者の要求もそれなりにあります。

 また、法人契約であっても、家賃交渉や、日割り分をサービスして欲しいとか、以前よりもより金銭面に関してシビアになってきたと思います。

 賃貸市場がこのような買手市場である以上、投資物件の売買においても、購入者にとっては投資効率を上げるために、今後は仕入れ値を安くおさえたいと考える人が多くでてくると思います。我々も、今後は今までとは違った意味での高利回り物件を開拓していかなければならないのではないでしょうか。
 
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留学生 佐藤 淳一
 
 9月末に北海道大学へ留学生が大量にやってきました。北海道大学では積極的に留学生を受け入れしているようで3泊分のホテル代は大学が負担し、その間に留学生の部屋探しをして契約してもらうということでした。

 以前に契約した留学生が今回はサポーターになり新しい留学生の部屋探しを手伝うとのことで連絡がありました。札幌に到着したのと連絡を受けてホテルへ向かうとスーツケースとチェックインの手続きのためビジネスホテルのロビーはごった返してました。びっくりしたのはみんな日本語がうまく普通に日本語が通じたことでした。大学で日本語を学んで来ましたからとのことでしたがこれまでの留学生と比較しても驚きでした。日本語に関しては日本人より綺麗な言葉を話していたりしてこちらも丁寧な日本語を話さないと恥ずかしくなるような感じでした。

 生活してみないと出費がどれくらいになるかわからないからとのことで家賃に関しては安めのものを中心に探し決めたのですが、ほとんど大学にいるからとのことで家賃の安いものが好まれました。今年は家賃も下がり留学生には借りやすい環境だったのかもしれません。サポーター役の学生も私が部屋を探した時よりも家賃が安くて羨ましいと言ってました。

 中国では北海道で撮影した映画が流行して北海道に憧れを持っている人も多いとのことでした。また、雪が楽しみとのことで希望に満ちた顔をしていたのが印象的でした。

 
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冬支度 遠藤
 
 9月の賃貸は家具家電付物件を中心に動きがあり、企業や外国人留学生の需要がありました。家具家電を設置していない物件は、価格設定を思い切って下げたものに反響があり、他業者からお客様紹介があり成約しています。

 他業者からの紹介の場合は、成約に至ったとしても契約開始が月途中の日割家賃で入居したいという、初期費用に余裕を持てないお客様が多いと思います。
 また、当初駐車場も借りる予定だったのを、車を処分して駐車場なしで契約することになったお客様もいます。年末に向けて景気が極端に良くなるという見込みもないので、身軽になった方が得策と考えるのでしょう。

 厳しい生活環境を反映してか、契約費用見積に関してはタイトなやりとりがついてまわります。オーナーは賃貸成約が先決なので、借主側の希望を渋々承諾しているのが現状です。

 厳冬期を前にストーブの点検修理依頼も出てきています。
 燃焼器具と排気筒だけは早めのチェックが大事だと思います。

 最近は入居者の高齢化も進んできていますので、家賃滞納などのトラブルがなくても、オーナーの方から契約更新時には連帯保証人の再確認と、本人が火災保険を更改しているか調べてほしいという要望も見受けられます。

 不景気でも季節は巡り、容赦なく冬がやってきます。
 北海道は特に不景気と寒い冬が重なるとダブルで暗くなりがちですが、頭と身体をフルに使って、万全の冬支度をすることでダメージを少なくできると思います。

 「安く・身軽に・暖かく」
 当社で展開している物件は、まさに冬支度にうってつけのものばかりだと思います。
 
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必要な時に必要なだけ 営業部 原 琢
 
 9月の賃貸については、法人の申込みが多かったようです。
 しかし「転勤」ではなく、ある程度の期間だけ札幌に滞在する「出張」扱いでの短期契約が多いのが特徴です。

 「必要な時に必要なだけ」という言葉が、現在の社会経済情勢において非常に合っている気がします。

 一昔前は、「多彩多機能」なものが喜ばれていました。
 それが無駄なものであっても、「たくさん付いている」ことに魅力がありました。

 それに対し、最近では無駄なものはいらないので、その分安くして欲しいというニーズが増えています。
 各企業もそれに合わせていろいろ企画を練っているようです。

 この不況の中、それは非常に効率的で、価格が安いという事自体魅力的ですが、何か小さくまとまってしまっている感もあります。

 皆がアイディアを出し合って「無駄なもの」を創り出していた時代は、活気がありました。
 しかし、失敗を繰り返して発展につながっていったという考え方もできるでしょう。
 
 現在は無駄が命取りになると言っても過言ではない時代です。
 景気が回復して、無駄なものを多く生み出せる時代が来たとき、そこからまた大きな発展があるような気がします。
 
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9月の不動産反響 営業部 古谷 和博
 
 私が応対させていただいたお客様の多かった反響としては、売買では初めて投資を検討さえている方と実際に自分で住む方が多かったです。

 賃貸では時期的な影響もあり、資格を取る為に札幌の学校に来る方や職探しの為短期間での契約が多かったです。

 場所的には札幌駅徒歩圏内、中央区 円山公園付近、西区 琴似が人気がありました。

 売買投資の方は当社のブログや投資の鉄人のコラムを見て、人気の場所を知っていたり、家賃設定や設備投資についての知識がある方もおり、あらかじめ自分の目的にあった物件を氏名される方もいらっしゃいました。

 少し前までは、ご自分で本や雑誌で情報を得ていた方が多く感じておりましたが、最近はインターネット等に情報で旬の情報を知っている方も多く、こちらの情報よりも詳しく調べていらっしゃる方もおり、もっともっと、勉強しなければと思っております。

 私も実際、車が好きで自分で購入するときに、カタログや雑誌等で付けたい部品等の下調べをしていって、セールスの方も見たことが無いような部品の話をした時もありました。

 その時もセールスさんが、びっくりした表情をしておりましたので、私も不動産の知らない話をされる時には同じような表情をしていたかも知れません。

 賃貸の方は、私自身の身内が部屋を捜す時があって捜している時に資料を見せてもらったのですが、やはり駅が近く、スーパー、コンビニが3分以内の物件が多かったです。

 私自身ももし、賃貸で部屋を借りるときには日当りや間取も大事ですが、便利さが一番かも知れません。

 以前、不動産関係の職に就く前に借りていた物件は間取中心に考えてしまい、必ず移動するときには、車が無いと不便な場所にありコンビニやスーパーは車で5分以上走らないと無いという大変不便な思いをしたことがありました。

 今の住居は地下鉄駅徒歩1分、24時間スーパー、コンビニが徒歩2分の場所にあり、大変便利で助かっております。

 賃貸の一番の条件は場所かも知れません。

 
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アドバイザーとして 遠藤
 
10月の賃貸は家具家電付物件を中心に動きがあり、短期契約の中には法人の利用が多くありました。大通周辺とその北側、西側に成約が多く、月後半になって、今まであまり反響のなかった中島公園も成約しています。

売買はネット反響で価格の安い物件への問い合わせがありました。
マンション投資初心者の方が、価格と利回りにぱっと惹きつけられ、さらに詳しい内容を電話で聞いてくるようです。また、自分で使うことを想定した反響もありましたので「驚きの安さ」がもたらす効果は大きいと思いました。

一方で、立地・賃貸状況等、総合的に当社営業のアドバイスを受けて、確実に物件を増やしているオーナーがいます。
マンション投資に関しては、実績のある信頼できる営業のアドバイスというのが一番だと思います。ただし、アドバイザーの言いなりというのではなく、オーナー自身も前向きに札幌の現状をとらえ、経験を積みながら戸数を増やしているように見えます。
当社は売買・賃貸・管理・内装インテリアと総合的に対応でき、さらに専門知識も経験も豊富なスタッフが、お客様をサポートできる体制ができていますので安心感があると思います。

賃貸で入居中のお客様に対しても、きめ細かく対応しています。
先日もお客様からトイレの臭気が気になるという連絡がありました。
換気・清掃問題なく、通常の用法で使用しているとのことでしたが、水を流して時間が経つと水位が極端に低くなり、臭気が上がってくる現象でした。

すぐに管理会社へ連絡して、通気管の点検等をしてもらいましたが、特に異常はなく、しばらく様子を見てほしいとの回答でした。
お客様に結果を報告したところ、トイレの水位が臭いと関係があることや、マンションの構造を知らなかったので「今後は長時間使用しなかったときは自分でも気をつけて、水位を確保するようにやってみます。いろいろわかって助かりました。」と言っていました。

日常の些細なことでも、マンション特有の対応があるものです。
 
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コミュニケーション 小木曽
 
 10月は前半の反響が少ない感じで過ぎていき、後半になって広めの間取りや家具つきのマンスリーの反響をうけました。面白いなと思ったのは、学生のセカンドルームマンスリー契約でした。
 現在は寮に住んでいるのですが、騒々しいという感じでお部屋を探していました。学校を卒業するまでの間の契約というお話でしたがマンスリー契約には本当にいろいろな需要があるなぁと感じました。
 また、後半はぐっと気温が下がったので、ストーブを付けてみたら調子が悪い、つかないといった電話をうけるようになりました。何度か不具合を対応したことのあるおばあちゃんからは、「今日これからストーブを付けてみます!」という宣言も受けました。不具合があったらすぐに連絡してくださいね!と言ったところ、「安心して使う事ができます」と言われ大変うれしく思いました。

 賃貸物件を契約してから引き渡すまでの間に、長期間空室だったお部屋に関しては積極的に自身で見に行くようにしており、さらに不安なお部屋に関しては湯沸し器やストーブを業者に点検依頼を入れるようにしておりますが、なかなかうまくいかない場合もあります。
 長期空室だった場合は、空室だからこそ不具合が起こる事もオーナー様に理解いただき、また入居する方にも不具合があった場合に部品取り寄せや交換の際その日に対応できない場合もあるので、なるべくスムーズに対応できるように努めたいと思います。
 
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最近の若者 営業部 古谷 和博
 
 私の趣味は車の雑誌を見たり、実際にいろいろな車に乗ったり見て回ることです。
 子供のころから買い物に行くたびに何百円かのミニカーを買ってもらっていたそうです。
 そのころから車種名も覚え始め、通りすぎるメーカーや車種を言ったりしていて小学校のころになるとプラモデルを作っていました。
 そのこともあってか高校卒業を迎え他の生徒が進学する中、早く自分の車を持てるように働きはじめることになりました。
 最初は親からお金を借りて、中古のスポーツカーを乗っていましたが新車を見ると欲しくなり自分でローンを組んで新車を買ってしまいました。
 今、思うとこの車が今までの生涯で一番高価な買い物となりました。
 今の立場だと投資用のマンションを買っていると思います。
 当時は車を持っていることがステータスとなり、車を維持する為に仕事をしていました。
 しかし、現代の若者は車には興味がなくなり携帯やゲーム、パソコンにお金をかける人が多いと思います。
 服装や自分で住むマンションも同様で様変わりしてきております。
 実際、将来に向けて貯蓄をしている若者が多いと雑誌の記事で読んだことがあります。
 食生活や家賃の費用を抑えて、自分達の年金を当てにせずコツコツと貯める傾向があるそうです。
 私の若いころは、毎週末になるとススキノへ繰り出し、休日は車で遠方に出かけるといった毎日で貯金すらしていませんでした。
 最近になって少し、将来に不安を感じ毎日、物件の所有者の方に接し色々な投資の成功された話等も聞く機会が多くなり実際にお金を貯めて自分も投資を始めてみようかと思い始めました。
 まずは手軽な物件からという事で、無理をしない程度のものから始めたいと思います。
 その為にもこれから投資を始める方がいらっしゃれば、一緒に自分も所有する気持ちでお話しをさせていただきたいと思います。
以 上
 
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整理、整頓 営業部 原 琢
 
 仕事が忙しいと、つい机の上が散らかってしまいます。
 そこで片付けをしている時に「整理、整頓」とはどういう意味なのか、ふと疑問に思いました。

 「整理、整頓」はいつも何気に使っている言葉です。
 整理も整頓も似たような言葉で、意味も同じようなものだろうと思ってましたが、調べてみると、どうやら違いがあるようです。

 一般的に整理というのは「いらないものを処分すること」であり、整頓は「必要なものを取り出し易くすること」といわれており、確かにこの2つは違う意味をもっているようです。
 
 今までの自分の行動を思い起こしてみると、「整理」はできていたが、「整頓」はできていなかったと思います。

 整頓の意味は前述の通りですが、その行動については「分類する」、「置く場所を決める」、「取り出し易い所に置く」、「もとの場所に置く」等に分けられます。

 仕事が溜まってくると、どうしても整理整頓に使う時間が少なくなってしまいます。
しかし、散らかった机では効率が悪くなり、逆に時間をロスしてしまいます。

 仕事の効率を上げる方法はいろいろありますが、こういう簡単な所から少しずつやっていこうと思います。
 
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駐輪場の不足記事より 佐藤 淳一
 
 先日北海道新聞の記事で駐輪場が1万台分不足という記事が出ておりました。札幌市の調査によるとJRや地下鉄駅周辺に駐輪されている自転車は約5万9千台で10年前から1万3千台増えているそうです。
 最近は車を所有しない分移動手段として自転車が増えていたり、エコブーム等もあり自転車の全体的に保有台数も増えているのではないでしょうか?結果としてマンションでも駅周辺と同じ様な現象がおきているように思います。案内に行くと駐輪場に自転車が収まらず駐輪場が不足している物件もあります。一方で長期間放置されたような自転車もみられたり、駐輪場に無理に押し込むために出し入れしにくくなっていたりもしで、必要な人が使いやすい状況にないのは残念なことだと思います。
 駅近くの駐輪場の不足については偏りがあり、利用率については平均で91%と若干の余裕があることになるそうです。最高は中島公園駅周辺の175%で、最低は豊平公園駅の31%と駅によりかなり差がでているようです。会社の周りをみても自転車が道路にはみ出していて通行の妨げになっている自転車もあります。また、長期間放置され乗れないような自転車もあります。これらを適正に処理した場合でも不足しているのかなと思うことさえあります。
 物件も同じで、入居率が高く空き部屋の少ない物件がある一方で、空室が多く空き室の方が多い物件もあります。平均の入居率だけではわからないものがあります。
 
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不動産の価格 草野 裕樹
 
 札幌における賃貸と売買における需要の厳しさが弱まってきたような気がする。夏場は元々不動産の動きは鈍いものだが昨年のリーマンショック以来その厳しさは日を増すごとに強めていた。賃貸の動きは貸す側の収益及び借りる側の予算共々下落傾向にあり、移動の傾向自体が外縁部から中心部への動きに拍車をかけるような気配をみせていた。売買においても価格の下落が始まりごく最近まで下がる気配が止まらず、バブル期とは逆の動きをしていたかのような気がする。
 賃貸においては、「家計における収入の割合において25%」までというのが家賃限度額の大凡の目安だが、不況の中での収益減で今まで維持できていた家賃等も見直さなくてはならず、それによる移転など見受けられ、以前と比較すると珍しいものではなくなった。また、その際に見受けられる傾向が、現状の入居しているマンション・アパートのグレード、セキュリティは落とさず、家賃だけを落とすという借り方の手法が多く見受けられた。それは市場に出ている不動産賃料価格の純粋な下落を意味し、その類において需要が集中していることが見て取れた。
売買においても価格が下がってきているので今まで手の届きにくかったグレードの物が手に入る価格になったり、同じ金額で比較すると数か月前に購入したものよりハイグレードなもの、もしくは、より交通利便性や生活利便性の高い物件に振替えができるほどの差異が生じた。逆に売却する側にとっては過酷な値下げ攻勢を行う必要が出たため売買をストップしたり、延期したケースも少なくない。また、現状にて売らなくてはならない事由があった場合は買い手市場なため大きな値交渉を受けるケースなども見受けられた。
 しかし、最近になりその傾向も沈静化し、特に売買においては価格の下落感がようやく少し落ち着きを見せ始めたような感じを受ける。その理由としては、「不動産」というものに対する最低対価があること、そして一番の理由は価格が下がったため購入意欲が増進され、その結果取引に至るまでの間で競争市場の原理の修正が図られる傾向が出てきたためであると思われる。競争市場の機能が回復することで価格の下落に楔が打たれ、それにより現状もしくは小さな上昇傾向の機運が高まったためではないかと見受けられる。低価格かつ需要の高い物件については物件数も限られており、それを一過性の価格下落が過ぎ去れば、徐々に以前の流れに辿り着くものと考えられる。
 札幌においての不景気の波は依然大荒れの状態だが、その傾向は沈静化に向かっているような感じがするが、今後の動向については不透明な部分も多い。しかし、年明けから始まる賃貸の繁忙期を迎えるにあたって需要と供給のバランス、価格の落ち着きどころは徐々に回復傾向、そしてその期待が高まってきていると思う。価格の大きな上方修正は起きないと思うが需要の高まりが発生する可能性があるため、その動向を注視していきたいと思う。
 
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進むべき道にそった需要 草野 裕樹
 
 お正月を迎えて、テレビをつけて討論番組や経済動向の番組に目を向けると昨年の政策評価や対経済対策の評価、そしてそれによって成し得たもの、成しえなかったものの批評ばかりで決していいお話は聞こえてこない。ちょっと聞いただけではいい話に聞こえるが、結局何らかの制約が付きまとい、「アメとムチ」でしかないことが分かる。経済状況においては今しばらく厳しい状況が続きそうだが、不動産市場はどうなのだろうか?
 年末まで流動的にしか動かなかった賃貸が年を越したことで具体的になり、進むべき道にそった需要がすでに見え隠れしてきている。1月はセンター試験が控えていることもあり、その受験の際に部屋を見たり、話を聞いたりという先々を見据えた来店が多くなる。センター試験が終われば今度は一般受験や新社会人としての新居探しなど多くの移動を伴い、3月には退去を含む移動が多くなる。この状況下で売買も非常に取引が多くなり、価格的にも夏場と比べて安定した数字になることが多い。
 では上記の状況下においてどのような物件が人気を得るのか、また、需要がどのように変化していくのかを考えてみたい。
 まず、この春先のメインの需要は学生などの新入学に伴う移動である。たとえば札幌駅北口に関しては北海道大学だけではなく、私立大学や各種専門学校などの需要も相まって非常に多くの物件が流動的かつ能動的に退去と制約を繰り返す。空室であった物件も成約が見込め、この時期に空いた物件であっても内装中から申し込みが入ることもある。時期的な勢いが強い。転勤なども起こるため法人契約での申し込みなども数が増える。長期的な契約が望め賃貸の安定を図ることが可能となってくる。この動向について言えるのは一過性のものであるため長期的な需要にはつながらず、貸し手側の常時安定した投資内容とは一線を画すことが見て取れる。
 では、この流れの中にあってどのような物件が人気を集めていくのか?物件は新しいに越したことはないが、場所が良くなればなるほど既存の物件が立ち並び、新築に近い物件は見つけにくくなる。新築に拘ると地下鉄などの公共機関が遠くなり、入居は決まってもその後の賃貸継続に大きな不安要素を残す要因になりかねない。場所は非常に重要なキーポイントであり、物件が多少古くてもその他の条件で充分カバーできる内容と成り得る。選ぶ側からしても場所は必ず選ぶポイントの上位を占めるので中古物件であったとしても設備の充実を図ることで新築物件に十分対抗することが可能となるのではないだろうか。
 物件を検索する際に何が重要なのか?貸す側のスタイルもあるが、全国的に物件が供給過剰な状態にあるなかで、現在の経済情勢や交通にかかってくる費用などを精査していくと、「物件の所在地における価値」と「物件そのものの持つ価値」が価格(賃料もしくは売価)と比較して見合うものが選ばれるのではないだろうか?今後の需要はかつてのような「あれば決まる」というスタイルは排除され、シビアな価値・価格の徹底した比較にさらされるのではないだろうか?
 
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年末の忙しさ 藤澤
 
12月は、バタバタしているうちに、あっという間にすぎてしまいました。一昨年の年末よりも、忙しかったように感じます。
お正月休み前は、電話もあまり鳴らないようなイメージでしたが、業者からの問い合わせや、ネットの反響などを結構受けたように思います。
営業の方も忙しそうで、手薄になる時間帯もあり、だんだん賃貸が動く時期になってきたのかなと感じました。
また、インターネットなどで気軽に物件を探せるようになったことや、家賃スライドに対応できる物件もあったりと、今後はだんだん早い時期から探すようになっていくのかなとも感じました。
寒くなると、ストーブや湯沸し器の不具合などの電話を多く受けますが、やはり、設置してから二十年近くたっているものが多く、それだけ古いものだと、ほとんどが交換になってしまいます。
たまに、調子が悪くてもしばらく様子をみてから電話をくれる方がいますが、この時期はストーブがないと暮らせないですし、不具合がでたときは早めに連絡をしてほしいと思いました。
また、私の部屋のストーブも交換していただいたことがありますが、すぐに対応してもらいホッとしたことがあったので、お客様からご連絡いただいたときはできるだけ早く対応していくように心掛けたいと思います。
まだまだ寒い日も続きますし、これから不動産業は大事な時期になっていきますので、気を引き締めてやっていきたいと思います。
 
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2009年を振り返って 小木曽
 
 早いもので2009年も終わり、新年を迎えました。去年の初めにたてた目標がクリアできたか、振り返っているところです。また、新年を迎え新たに今年の目標を立てて日々邁進していこうと思っております。
 今年は、私の廻りの人たちは大きな「チェンジ」の年にしているようなのですが、厄年を迎えるので大きな動きはせずジッとしていこうかと構想中です。

去年一年を振り返ってみると、「不況・不況」とニュースではこぞって騒がれている中、自分自身では仕事に就き、相変わらずの生活を送り一年が終わりました。が、やはり不況なのでしょう。以前だともっと気軽に衣料品を購入していましたが、必要最低限のもので我慢して暮らしていた感じがします。仕事後も寄り道をせずにまっすぐ帰宅し、外食よりもうち食で過ごしてきました。
 
 私でも節約志向なので賃貸の反響でも、大きな会社の単身赴任のお父さんがワンルームのお部屋を申し込んだり、問合わせの電話を取っても合言葉のように「できるだけ安い物件」という言葉を耳にするようになりました。また、例年だと転勤シーズンと言われる時期にあまり反響がなかったような気がしました。
 逆に、札幌での職探しや転職でマンスリー3カ月の契約を申し込む人がよく見られました。

ただ、『安かろう・悪かろう』ではなく、安い中でもこだわりを持つのがキーワードな気がします。例えば賃貸では、「安かったら何でもいい」ではなく、安い中でも小奇麗な部屋・設備が充実している部屋・利便性の高い部屋…といった風に。そして気に入ってもらえると『口コミ』で評判が広がりリピーターが増えるような気がします。


 今年こそは、社会の景気が回復し、個人の収入がアップしていくといいなぁと願っております。
 
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不況でも進む高層化 佐藤 淳一
 
 ドバイの超高層ビルの完成で話題となりましたが、なんと高さは828mだそうです。あまりにも数字が大きすぎて想像ができないくらいです。
 札幌に目を向けると100m級の建物は気がつくと徐々に増えています。正式にどれくらいの数なのかはわかりませんが20棟位はあります。その他に現在建築中のものがあり現在立替中の札幌三井ビルは地上36階建185mとのことです。札幌の象徴的な建物は地上38階建173mのJRタワーだと思いますが、ついに追い抜いてしまいそうです。JRタワーの北側の北8西3のマンションではJRタワーよりも高いとのことで計画を変更して低くし、40階建143mになったという噂を耳にしました。本当かどうかはさだかではありませんが、JRタワーに配慮した結果だと思いますがついにそのJRタワーを抜いてしまう建物が出現するかと思えば、またさらにそれを超える計画が出てきました。北8西1に地上50階建約170mの第1種市街地再開発計画があるそうです。不況でちょっと明るい話題が少ないですがぜひ成功して活気が出ることを期待したいと思います。
 個これまで札幌駅周辺は面的につながっているようでつながっておらず、いろんなものが個々に開発された結果だからしょうがないのでしょうが商業集積度が小さくなっていたように思います。それが札幌駅周辺を中心に高層化、大規模化が進み、機能的にも面的にもつながった開発が進んでいるようにも思いました。
 
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1年を振り返って 営業部 原 琢
 
 毎年、その1年を象徴する「今年の漢字」が発表されますが、平成21年を象徴する漢字は「新」でした。

 鳩山新内閣の誕生、新型インフルエンザの流行、オバマ新大統領就任や大リーグのイチロー選手の9年連続200本安打の新記録等、社会的な話題については様々な「新」がありました。

 しかし、自分の1年を振り返ってみると、「新」にまつわる事がほとんど無かったような気がします。
そこで、今年はいくつかの「新」にこだわりたいと思います。

 一つ目は「新しい事にチャレンジ」することです。
 新たな資格を取得したり、新しい趣味を始めてみる等、1つでも良いので何か自分にプラスなる事をしようと思います。

 二つ目は「新しいことを見つける」ことです。
 もちろん何かを発明するわけではありません。
 世の中に既に存在していて、他の人が知っている事でも、自分が初めて知ることができれば、それは一つの発見になります。
 そういうものは、日常のあらゆる所にあると思うので、その中から自分にとって有意義なものを見つけ、自分の力にできるように、日々意識していこうと思います。

 「今年の漢字」はその1年を凝縮したものです。
またそれは、その年の教訓であるとも言う事ができ、そしてそれは翌年以降への大きなヒントへなるはずです。
 
 平成22年の年末にも「今年の漢字」が発表になると思いますが、どの漢字が選ばれるのか、今から楽しみです。
 
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自宅マンションの修繕 尾元 隆博
 
 自宅マンションが築12年経った一昨年の夏、修繕に関するアンケート調査を取りました。
 外壁の傷み、バルコニーの傷み、エレベーター前の壁浮き、結露、除雪、音の問題、ペット問題など様々な事が出て来ました。
 そこで理事会の他に修繕委員会を発足しましょうと集まり、私を含めて4人が集まりました。
 あらら・・・・、自分達の住まいの事なのに気にならないのかな?と感じましたが、実際に自分の懐からお金が出る話しにならないと真剣にならないのかと感じました。

 私は、不動産業に従事して宅地建物取引主任者、管理業務主任者、マンション管理士の資格を持って、普段分譲マンションに関する仕事をしている事もあり、修繕委員長になってしまいました。
 1つの事を決めるのも相当時間がかかり、1年目は方向性を決め、2年目は修繕の範囲を検討し何処の業者に見てもらうかを検討し、本格的に見積もり金額を出してもらい、3年目の今年は細かい修繕内容・金額・仕様を決め、理事会・総会で承認を取る所まで来ました。実際、やってみると相当な時間がかかります。
 最近、やっと何処の業者に見てもらおうかという段階まで来ましたが、これから修繕積立金の総額、修繕工事の金額・仕様・期間、負担割合・借り入れなど全ての事を1つずつこなさないといけないと思うと結構気が遠くなります。

 誰もやりたくない事ですよね。

 自宅マンションとはいえ、無償で自分の時間を使うのは誰もが嫌。
 誰かが何かを決めた事をあ〜だ、こ〜だと文句言っている人が多く感じますが、事前に自分の意見は言う、せめて書面で提出するなどをしないと良いのか悪いのか全く反応が無いので分からない人が多く感じています。

 修繕委員会も理事会も無償でやっているから人も集まらない・意識もない・意見もでないという事もありますので、小額でも参加者には有償でやった方が集まって意見もでるように思います。

 分譲マンションの修繕積立金は、どこも順調に積み立てられているマンションが多いと思います。
 そして、築年数が経つと必ず修繕工事が必要になります。
 修繕積立金で修繕工事をする。

 単純な事ですが、今よりも良くしたいとコストパフォーマンスの高い、サービスの良い会社があればこれから益々築年数が古くなるマンションが多くなるので注目の業種の1つになります。

 無償もしくは有償の運営で管理組合員として動いている人、一番のコストパフォーマンスを提供できる会社があれば、相手の問題解決をして必要・価値を満たしてあげる事がビジネスになると思います。

 価値と価値の交換によってお金が流れる事を考えると、そのようなサービスが必要な時代かと今やっている事からでも考えさせられる日々です。
 
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2009年を振り返って 古谷 和博
 
 今年1年は景気に左右される典型的な1年となりました。
 とにかく家賃や光熱費等の費用が安く済むものから賃貸は決まっていきました。
 なかでも今年も例年よりも更に家具・家電付物件に人気が集中し、なかでも1年未満の契約が一際多かったです。
 会社名義での契約もありましたが昨年よりもその数が少なくなり、個人名での契約が目立ち契約時には会社名義で契約をするが、再契約時には個人名になるケースもありました。
 これは札幌の会社で欠員が出たり人員を増やす時に転勤をさせるのでは無く、長期出張扱いにして経費を削減する企業が多くなった為であります。
 私が案内させていただいたお客様は長期出張を年に数回行なっており、北は北海道、南は沖縄まで行っており自宅に帰れるのは月に1週間程度の方がおりました。
 行く先々でホテルや民宿に滞在したりウィークリーマンションを利用されたりマンスリーでマンションを借りたり、いろいろやり繰りをされておりました。
 場所によって金額がさまざまでしょうが、札幌では3ヶ月間のマンスリー契約をいただきました。
 お話しを聞いていると1日の大半は仕事で家にいる時間はかなり少ないようですがホテル等ではゆっくりできないそうで、疲れが溜まるそうです。
 少ない時間だけれどもマンションを借りた方がゆっくり休めるとの事でした。
 あとマンションを借りた方が安くなる場合とホテルを利用した方が便利な時とがあるそうで通勤距離等で変わるそうです。
 会社からは出張手当が出るそうで1日にいくらという風に金額が決まっておりその使い方は自由だそうです。
 その方は単身パックみたいな出張時専用のカバンがありいつでも泊まれるような荷物が作ってあるそうです。
 出張になれてはいられるとは思いますが当社を利用していただき、短いお付き合いですがゆっくりと体を休められるようないい物件をこれからもご用意させていただこうと思いました。
 
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サービス 尾元 隆博
 
 サービスと言えば、無料・お徳・お買い得・当然・感謝・有り難い・プレゼント・潤滑油・紹介への布石などなど人によっては捉え方が様々だと思います。

 当社の仲介業務もサービス・サービス業だと思います。人が出来ない事を変わってさせて頂く仕事が仲介。人の困った事・お手伝い・間に入る事で人々が喜ばれる仕事は、この世の中ほとんどだと思います。
 職業とは、人々の問題解決をいかにする事とありますのでそれぞれの専門分野があって当たり前ですし、専門分野の人がする事で法律上などスムーズに進みます。

 以前、家具屋のスーパー営業マンをテレビで紹介されていました。
 ごく普通の営業マンは、お客様の言われた事に対して対応するが、できる営業マンはお客様の喜びそうな事を提案・イメージさせる。しかし、スーパー営業マンはお客様の望む事以上&予想を越える提案・イメージ(期待の裏切り、そこまでするか〜、全く予期してない事)を平気でやるというか、相手の事をとことん考えて・思って出来る事なんだと感じました。

 コミュニケーション・雰囲気・信頼関係などが一瞬・その後続くと思うと自分も学習・変革・改善していかないと、人として、営業マンとして、今の時代を乗り切れないかと感じています。
 人としてのお付き合いが短い方もいらっしゃれば、ず〜と長い方もいらっしゃいます。お付き合いできる事に感謝ですが、
人と同じ事をするのは、ごく普通。人と何か違う光るものを磨く事である意味目立ちますが、それくらいが良いのかもしれません。
 
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1月レポート賃貸管理 山田
 
 平成22年度もスタートしたばっかりと思っていたら猛スピードで1ヶ月が過ぎてしまいました。
 1月は後半に売買の反響が増えて、業者からの資料請求や鍵の貸し出しがありました。
売買と聞いて何より衝撃的だったのは管理入居者さんの物件購入でした。以前から家賃を持参される度に引越をしたいということはお話されていましたが、お部屋の荷物が多いことやどうしても住み慣れた近場で探したいということで賃貸ではなかなか探しきれていないようでした。購入の意思があって相談を受けてからはあっという間に決断されたように思うのですが、やはりタイミングだったのではないかと思います。所有者にしてみれば残念なお知らせかもしれませんが、毎回更新の際に値下げは渋っていましたし、値下げばかり交渉されるのが嫌だったようでした。コミュニケーションをうまくとることも重要ではなかったかと思います。
 契約更新の際には他の所有者を含めて、退去されてしまうよりも値下げの方向で進めてきましたが、物件が古くなり今後の設備異常を考えていてなかなか値下げに踏み切れずに今回のようなケースになってしまったようです。
今後もこのようなケースにならないように、特に契約更新通知の際には、お客様にとってよい方向へアドバイスできるよう心がけていきたいと思います。
繁忙期に向けて、契約更新数の増加や管理入居・退去の数も増えていきますので、いつも以上に慎重に業務につきたいと思います。
 
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インターネット社会 小木曽
 
 先日、幼なじみの友人からメールがあり読んでみると、「職場の友達が一人暮らしするのに部屋を探していて、インターネットで見つけたらしいんだけど見せてもらったらアパマンプラザの物件だったので、来店する日にいるかな?」という内容でした。

 特別私がどこの不動産屋に勤務している話を教えたり、部屋探ししてる友達がいたら紹介してねとこちらから頼んだわけではないのに、何という偶然だろうと、驚いてしまい早速友人に折り返し電話をしてみました。
 すると、アパマンプラザ独自ホームページから検索していたのではなく、YAHOO不動産かアットホームWEBで条件入力をして検索をしていて、気に入った物件がアパマンプラザのもので、当社のホームページに入ってきたようでした。

 次の日に実際来店され、友人の友人なので面識はなかったのですが、どういう条件で部屋を探してる等話を直接聞きました。アパマンプラザの物件で気に入ったと言っていたものは、実際の希望とは少し条件がはずれていたので、再度連絡するという事になりました。

 それにしても、最近はインターネットがなくてはならない存在になりつつあるなぁと実感しています。最近「便利だ」と強くおもうのは、ネット銀行です。
通帳がなくパスワードを入れてネット上で操作をするので、まとまったお金を入れるのは危険な感じがしますが、支払い等の振込みが楽なので、毎月有る程度の金額を入れて家賃などを自動送金しています。手数料がかからないので、お得な気分になります。ただ、電気・水道等の自動引落にはまだ対応になっていないので、少し不満に思っています。

不動産の物件入力のサイトもどんどん細かくなっていき、公開している情報もどんどん多くなっているような感じがします。正しい情報をすみやかにアップすることを心がけたいと思います。
 
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安さより大切なもの 佐藤 淳一
 
 経済が冷え込み、誰もが出費を抑え、財布のひももかたくなっています。最近はインターネットの普及でいろんなものの価格が瞬時に検索できて便利になったこともあり、すぐに調べては交渉する方もいらっしゃいます。家電等であれば商品が同じで価格のみで単純に比較することができますが、不動産に係るものはそうはいかない部分も結構あります。

 最近感じるのは特に内装等の工事では手抜きはいくらでもできるんだなということです。売買で内装済みのものやオーナーチェンジ等で知らない業者が内装したものも結構あるのですが、首を傾げたくなるような工事も見受けられます。安い工事でその場はわからないように綺麗に仕上げてあっても、細かいところで手を抜かれています。クロス貼替でも、普通なら取外して全部綺麗に貼るようなところを、取外す手間を省き見える所だけを綺麗に貼替え、手の届かない部分は適当にごまかしているといった具合です。クロス貼替では普通u単価で比較しますが、貼替面積をみると窓面の面積等を除外した実面積ではなく、窓面等も含んだ面積で計算する業者もありますので、単価だけ安くでも面積が大きくトータルでは高いということもあります。高ければ高いほどいいというものではありませんが、デフレの中、利益を削ってでも仕事を得ようとする業者も多いでしょうが、適正な利益がなければいい仕事はしてもらえないのではないでしょうか?経済が疲弊し、少し高くてもその分しっかりした工事をしてもらうという心のゆとりまでなくなってしまったように思います。
 
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自然体とお客様の目線 遠藤
 
 1月の賃貸は昨年に続いて家具・家電付が好調で、法人が複数まとめて定期賃貸借するケースがありました。
売買は200万円以下の物件を中心に決済となり、前年からの流れを引き継いでいます。

 電話応対をしていていると、ネット反響が中心であり、若年世代になればなるほど携帯サイトが重要なツールとなっているのがわかります。

 今春新入学予定の学生に関しても、ネットを通じて親御さんから直接問い合わせがあり、内覧予約が入るパターンが多いと思います。
立地や間取り、周辺環境よりもタイトな予算に見合うかどうかが最優先といった事情を踏まえると、家具家電付で低家賃の物件はリーズナブルといえるのでしょう。

 当社の営業マンを見ていると、お客様に対してとても自然体で無理のない接し方をしていると感じることがあります。
お客様が身構えることなく、気軽に相談してくるような雰囲気が対話の中で生まれているのです。

 過度の接客意識や過剰なテンションは、かえってお客様が不信感を抱き、引いてしまいますので、当社の営業マンのように自然体で誠実な対応が、再契約へとつながり、リピーターやお客様からのご紹介も多い一因だと思います。

 お客様の目線で営業していくという姿勢が大事ですし、仲介はどちらの側にも立たなければならないので精神的にもタフさが要求されます。

 そして、スタッフ同士のコミュニケーションが円滑であることが、日々の問題解決への早道だと思います。
 
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マスコミ 広告 草野 裕樹
 
 年が明けて、賃貸、売買共に動きが出てきた。例年通りなら年越し前に専門学校生や推薦入試の合格した学生などが先発で動き、ある程度良好な物件を、家賃などを春までスライドさせながら申し込みをしてくるのだが、今回についてはその動き自体が非常に弱く、なかったと言っても過言ではないくらい動きが弱かった。また、少ないながら申し込み内容を振り返ってみると、価格が安く一目で割安感があるものが申し込みとなっている。また、家賃は割安ながら物件のグレードは高めというのが特徴だったと思う。

 一昨年から始まった世界同時恐慌は大きな影を落とし、依然として消費者の不安感や買い控え、消費控えを推し進めている。また、その姿は非常に顕著に見受けられ、市場を見据えたうえで消費に抑えを尚更拍車をかけているような気がする。

 では、その不安感や危機感はどうしたら拭えるのだろうか?消費の動向を図るには消費者感情を測らなくてはならないが、現段階では景気の二番底とまでいわれており、消費者の動向はひどく落ち込んでいるの一言である。また、マスコミなどによる煽動効果によって盛り上がろうとしても、公共性のある放送により圧迫され、その機会は粉砕されてしまう。実際何度か景気動向に影響するような事象もあったが他の暗いニュースで押しつぶし面白おかしく掻き立てるので大きなチャンスであっても捻じ曲げられて不安材料のほうが大きくとり質されるような結果になり下がってしまっている。先述のマスコミというのは宣伝効果としては非常に有益でもあるが、反面なまじ公共性をもってしまうため「悪」たっだ物が広告媒体を通すことで至極「善」なものへ変化してしまうという点も持っている。たとえば、広告では「非常の良いもの・有益」と書かれていても、実際手にしていると「誤認や無益」、ひどい時には「害」を及ぼす場合もある。これを不動産に当てはめてみると優良誤認や過剰広告となって契約後に露呈するのである。広告は受け取る側の希望に拍車をかけるので、受け取る側も気を付けならないが、実際は無制限に情報はあふれているので気をつけようがないというのが現状であろうか。

 広告は使うものの意図によって良くも悪くもなる。もちろん悪意を込めた広告は許されざるものだが、受け取る側も不用意に接しないように気を付ける必要があるのではないだろうか。
 
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電気店 古谷 和博
 
 最近久し振りに大型電気店を覗く機会がありました。
 我が家のテレビの買い替えの為でした。

 このような景気ですのでいくつかの店舗を実際に見て回り価格や店員が薦める機種等を参考にしましたが、最後には一番景気の良さそうな店舗で購入する事にしました。
 いろいろ名の通った所ばかりでしたが、店員さんに覇気がなかったりいろいろ聞こうとしても近くにいなかったりのところもありました。
 今このような時代なので少しでも安く買おうとすることは当たり前ですが、いくつか店舗を回ってもあまり金額に差が無く自分としてはあまり時間を掛けずに1店舗目でさっさと購入したかったのですが、もし故障してしまった時の心配もあり信頼のおける店員さんがいるところを捜しました。

 私としてはあまり予算が無く、決められた中でいかに良い物を手に入れるかや長期使用するものなので便利な機能も必要でした。
 更に最近の液晶テレビは非常にキレイですので番組を録画する時も、キレイに残したいと思い今までのビデオに変わりブルーレイディスクプレーヤーも購入することになりました。
 このブルーレイディスクプレーヤーは私自身あまり知識が無かったので、購入後は説明書を読み操作してみましたが、結構簡単に操作出来、やはり非常にキレイで便利でした。

 私達の仕事のうえでも同じことが言えると思います。
 物件を捜していらっしゃるお客様は商品(住居)を捜し、決められた予算内で少しでも便利なところを探していらっしゃるのではないでしょうか?
 最近は景気の影響もあり家賃単価も下がりつつあり、古くても安い物件から決まる傾向にあります。
 私達も大事なお客様のご予算内で満足いただけるような物件を常に準備をし、信頼していただけるような接客を心掛けていきたいと思います。
 
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無断駐車 小木曽
 
 私の住んでいる賃貸マンションは、マンション敷地内の共用玄関前に駐車場があり、1台分だけ来客者用駐車場があります。
 当初の話では、賃借人の知人等が来客した時に好きに停めてOKという通告が管理会社からきました。
 入居当初はみんな遠慮気味に停めていましたが、1年近くたった頃には同じ車が何日も停まっていたり、近隣のマンションらしき人が停めているような雰囲気があったりと、どんどんマナーが悪くなってきました。
 私は、友人が遊びに来た時や買い物の荷物を下ろす時などに利用していましたが、「あの自動車が停まりだしたら長いよね」「あの人居住者じゃなさそうだよね、よく見かけるけど違う方向に歩いていくね」という会話が自然に行われるようになりました。
 利用したいときに、長く停める車が停まっていたりすると自然に諦めるようになっていき、特に管理会社に電話をしたり等クレームはあげていませんでした。

 そんなある日、会社から帰宅すると来客者用駐車場と隣の契約者の駐車場の真ん中に停めている車がありました。変な位置に車を停めているなぁとは思いましたが、特に気にせず帰宅しました。その日の夜9時頃にチャイムが鳴り、出ると管理会社の人でした。「玄関前に車を停めていませんか?」と言うので「うちではありませんよ」と伝えました。
 どうやらまったく関係ない人が車を駐車しており、雪で線が見えなくなっていたので乱雑に停めて契約車両が所定の場所に駐車できず困っているようでした。結局、マンションの人間ではないようで犯人がわからず警察を呼ぶ自体まで発展したようでした。驚きなのは次の日も同じ車が同じように停まっていて、管理会社の人間も相当腹が立ったのでしょう、車体とナンバーが見えるように写真に撮り、「この車両は敷地内に出入りを禁ずる。停まっているのを見たらすぐに警察を呼びます」と張り紙にしてあちこちに貼ってありました。
 来客者用駐車場もポールを置き簡単に入れないようにし、さらにそのポールにも同じ張り紙がくっついていました。

 おかげで、マンションの来客駐車場を利用する場合はいちいち管理会社に連絡をし、ナンバーを言い、自分でポールを動かして停めるという相当面倒くさい作業をしなければならなくなってしまいました。その日から、何日も連続して停めていた車はいなくなり、いつも空いている状態になりました。
 マナーの悪さが目につくようになってきた頃だったので、いい薬にはなりましたが、居住住居者は非常に不便になってしまいました。管理会社も怒りにまかせて車を停めさせない事だけに意地にならず、マンション居住者には住みやすいマンション作りを目指してほしいなぁと思いました。
 
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モバイル世代の苦学生 遠藤
 
 2月の賃貸は家具・家電つきを中心に動きがありました。根強い人気は「さっぽろ駅」周辺と北大エリアでしょうか。学生需要を獲得するハイシーズンですが、賃貸動向には世相を大きく反映しているように思えます。

 新聞発表などによると「実家からの仕送りゼロ」の下宿学生が1割を超え、たとえ仕送りがあったとしても、その額は前年平均を大幅に下回っており、リーマンショック以降の不況により、困窮学生が増加しているということです。

 学生たちは志望大学に合格しても、その40%以上が実家から通える大学ではないところへ進学し、ひとり暮らしをスタートすることになります。慣れないひとり暮らしと共に、アルバイトも必至です。

 親御さんには経済的なゆとりはありませんから、息子や娘の生活費には細かなチェックを入れてきます。学校へは徒歩か自転車。交通費ゼロが理想です。厳冬期の光熱費が一体いくらかかるのか? 燃焼器具は安全なのか? 
自炊をするためのスーパーマーケットや商店街は近くにあるのか? 
アルバイト先へのアクセスは便利か? インターネット環境は?

 数えたらきりがありませんが、総合的に生活コストが安く上がるかどうかがポイントになってくるのです。
物件と物件を取り巻く環境が、いかに苦学生を支えることができるか。
逆をいえば、供給する側の戦略にもなってくるのです。

 この時期は「仕送りゼロ学生」をサポートできるように、物件と周辺環境をコラボレートして広告することが大事だと思います。
 
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人の評価 原 琢
 
 先日、4年に一度の祭典であるオリンピックの閉会式がありました。
 日本のメダルは銅が2つ、銀が3つ、金が0という結果でしたが、それを「すばらしい結果」と思うか「残念な結果」と思うかは、人それぞれだと思います。

 我々の存在するこの社会は「人が人を評価する」社会です。
 自分が満足している結果を残しても、周りの評価が低いという場合もあります。
 本人の能力や満足度よりも、評価がその人の人生を左右してしまう事も多々あるでしょう。
 
 「人を評価する能力」というのは非常に大事なものです。
 我々は安易に人を評価してしまいがちですが、評価する人の能力が低ければ、される人も不当な評価を受けてしまいます。

 同様に不動産についても同じ事が言えます。

 不動産を評価する能力が低ければ、良い物件があっても、それを見逃してしまうでしょうし、悪い物件を過大評価して、損害を被る場合もあるでしょう。

 現在の不動産は、賃貸についても、売買についても供給過多の状態にあり、商品が余っている状況です。

 不動産を評価する能力を高めて、良いものと悪いものを見極めることが、いかなる状況においても成功する大事な要素であると思います。
 
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管理人のいるマンション 古谷 和博
 
 最近札幌市内に新築マンションのチラシ等を目にする機会があります。
 私も外出時にいろいろな外観がおしゃれなマンションを気にしてはいるのですが、管理人さんがいないマンションが増えているような気がします。

 これは賃貸用に建てられたマンションの事ですが、実際に案内に行くと郵便受けからチラシがはみ出ていたり、必要のないチラシやDMが床に散らばっていたり、玄関先に置いてあるゴミがカラス等に散らかされてそのままに放置されていたりするケースがいくつかありました。

 実際にお客様を安内させていただいた時に、そのお客様がその状況を見ると大抵の方は管理状態があまり良くないと判断されてしまい他の物件で契約をされる方が多いと思います。 

 外観はすごく立派なのにゴミが散らかっていたりすると、その物件の価値が下がって見られてしまいがちです。

 多少築年数が古くても私は、接客時に管理人さんのいるマンションと管理組合がしっかりと機能しているマンションを薦めております。

 実際に私の住んでいるマンションには管理人さんがいて、週に4回程出勤しているのですが、朝の出勤時にはゴミ等が散らかっていることも無く気持ちよく出勤できますし、冬期間は雪が降った時にはいつも玄関周りがキレイに除雪されておりますし、毎朝管理人さんに一声かけてから出かけるようにしております。

 これからの時期は新入学生の方が多く利用されますが、ほとんどの親御さんは管理人がいるか聞かれます。

 オートロックが無くても管理人さんがいるだけで安心されるのではないでしょうか?
 あと、突然の水漏れ事故があった時なども管理人さんがいる時間であれば迅速に処置をして2次、3次被害を少なくされたケースもありました。

 私はこれからも管理人さんがいる物件を、おすすめしていこうと思います。
 
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繁忙期を終えて 小木曽
 
 3月の繁忙期が終わり、ようやく札幌も暖かくなってきました。終わってみるとあっという間の一カ月でしたが、月内はバタバタと案内や契約や保険やで疲れたなぁという感じで日々の仕事を行っていました。
 何といっても3月は契約件数が多い!退去が多い!少し早い鍵渡しでの入居が多い!で賃貸業務のほかに保険の新規加入や更新や解約でバタバタとしてしまいました。
 
 3月に申込になったお客様は、大学進学、大学院進学の方、転勤になる法人契約の方、安い所へ住み替えの方、とさまざまでした。何年か前までは、新入学生の方が間取りも広く家賃も高い所に住んでいた印象ですが、最近は不景気の影響なのかそういう感じがしません。なるべく親の負担にならないようにとお部屋を選んでいるような印象を受けました。

 ただ、とりあえず家具家電付きのお部屋に入居してみて、費用も安くおさまったしすぐに移動してもいいかなぁという、オーナーさんにしてみたらなるべく長く住んでほしいという希望とは少し逆行している気もしました。
 家具家電付き物件は入居も便利ですが、その分退去も便利なので、住み替えは盛んなのかもしれないなぁと実感です。いざ、住んでみたら住み心地がよくって便利なので長く住んでしまったという人が増えるといいなぁと思います。
 
 繁忙期が終わりましたが、一斉に入居が終わってからしばらくは入居後の不具合に追われそうな予感です。今日も早速湯沸器の調子が…という電話を受けました。大きなクレームにならないうちに、迅速な対応をしていこうと心がけています。
 
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入退去立会で感じたこと 佐藤 淳一
 
 引っ越しシーズンで立会の数も多く大変でしたが、立会しなければ得られない情報も多くありました。生活していてどうだったか感想を尋ねると意外な答えが戻ってくることもあります。私達が通常その物件に対して持っているイメージとまるで違うこともあり勉強になります。例えば、買物便等も私達が知らないマイナーなところが便利だったということも多々あり、実際に住んでみないとわからない情報はたくさんあるものだなと感じます。

 当社で扱うマンションは管理員さんのいるマンションが多く、声をかけてくれるため、入居者同士もあいさつして今まで住んでいたマンションとは違って気持ちが良かったと言ってもらえたりすると嬉しくなります。その一方で家賃の下落の大きいようなマンションでは変な人が増えたという情報もあったりします。最近は相隣関係のトラブルについて耳にすることが多くあります。特に音に関する問題が多いのですが、人によっては不快に思いながらもそのまま我慢して我慢の限界に達し、退室してしまうケースもみられます。また、部屋を特定しないように配慮した内容の掲示も見られます。管理員さんに尋ねると犯人は特定できているけれど刺激しないようにしているとか、本人に直接いうと怖いから等という対応のマンションもあり、マンションの管理に対する姿勢もわかりました。
 
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仲介の春 遠藤
 
 3月の賃貸は前月に続いて家具・家電つきを中心に動きがありました。
個人・法人を問わず定期賃貸借の再契約があり、北大エリアを中心とした「さっぽろ駅」周辺は、市内全体の低迷を押し上げる勢いを見せています。

 しかしながら、物件の供給が乏しいのと経年劣化があいまって、このエリアに限っては需要と供給のバランスに乖離があるようです。
土地供給が困難な地域ですので、投資向けは中古主体で優良物件が出にくい地域でもあります。
 
 先日北大周辺を歩く機会があり、人通りや飲食店の様子を眺めていると、騒がしいのとは違う不思議な活気を感じました。
北大というスケールが、マンション投資の魅力を十分生かすための立地になっていると思います。

 世界中から北大へやってくる研究員の中には、家族で滞在するケースもあるため、安くて広めの家具家電つきが求められるということも知りました。
最近契約のお手伝いさせて頂いたヨーロッパからのファミリーは、とても真剣に部屋探しをしていると感じましたので、慣れない環境での新生活をサポートしたいという気持ちで対応しました。

 彼らの母国の簡単な言葉を調べて挨拶すると、大変喜んでくれたのが印象的でした。

 一方で入居早々、「シャワー混合栓が壊れている」「蛇口の水漏れ」「温水器のタイマーが壊れている」「お湯も満足に沸かすことができない電気ヒーター」といった設備の不具合で、とても不愉快な思いをしているお客様の対応がありました。
仲介者として、入居者とオーナー、修理業者とのやりとりにかなり時間をかけて、いずれの立場でも満足度が少しでもアップするにはどうしたらいいのか?
考えさせられる場面が多数ありました。

 電話のやりとりがほとんどですが、言葉を選び、真剣に、誠実にお客様の立場を理解してあげることに尽きると思いました。
 
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自己啓発の重要性 原 琢
 
 本屋に行くと「自己啓発」についての本をよく見かけます。
 
 自己啓発とは、自己をより高い段階へ上昇させようとすることあり、より高い能力を得たり、より大きな成功を求めたり、より充実した生活を獲得することであるとされています。

 日々の生活においても、あらゆる場面で自己啓発が関わってきます。
 
仕事においては高い能力を得て、高い地位につけば収入も増えて生活も充実します。
 生活に余裕が出れば、趣味に興じてより充実した生活を送ることができ、さらにその趣味がより高いレベルになれば、実益をもたらすかもしれません。
 
 自己啓発とは「明確な目標の設定」、「やる気」、「継続的な努力」のセットだと考えます。

 自己啓発の為の本等は、自己啓発の重要性を知る上での「きっかけ」となるでしょう。

 ただし、自己啓発が必要であるとわかっただけでは、何も前にすすみません。
 
 日々の生活で行き詰った時は、右往左往するのではなく、もう一度「かくありたい自分」というものをはっきりさせ、その為の努力をする事を心掛けていきたいと思います。
 
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景気と時代の流れと私の仕事 山田
 
 3月はやはり中旬以降から忙しくなり、管理業務も書類整理が多く大変でした。社内に営業の方がいないときに、なんとかこの時期に賃貸を決めてほしいと必死になっている管理オーナーからの電話を受けました。どうしたらすぐ決まるかという相談でしたが、家賃を募集中の部屋で一番安くするということで思い切り下げた結果、申込が入りましたので一安心しました。

 現状の学生さんの賃貸は極端に家賃が高い物件か極端に安い物件のどちらかに偏っているとある番組で今年見たことがあります。当社で扱う物件は圧倒的に安い物件が多いですが、私が入社した頃の家賃とは全体的にかなり違ってきているのを感じます。
契約更新時期ではない管理入居者の方でも直接オーナーへ家賃の値下げ交渉をしたというケースや、逆にオーナーからは契約更新の際に、少し下げたほうがよいかと相談を受けることも増えてきました。両者とも気持ちよく永く住んでいただけるような対応を心がけていきたいと思います。

 管理入居者の方が生活保護を受けていたり、年金受給者も多くいますが、最近新しく出来た制度の住宅手当を申請するので証明書がほしいという方もいました。就職活動中でいくつかの条件をみたせば市から支給されるというものらしく、実際に申請が受理されて家賃の一部が区役所から直接管理口座へ入金になっています。支給される期間は決まっているようですが、利用できる制度は知っておくと便利だということと、ますます厳しくなっていく状況の中で、滞納者を増やさないよう努力し対応していきたいと思います。
 
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建物の管理の違い 尾元 隆博
 
 当社では、分譲マンションを扱っていますが当社以外の不動産会社の殆どは分譲マンションを扱っておらず、賃貸マンションかアパートが多いです。
 分譲マンションを扱っていると、賃貸人(所有者)・賃借人(入居者)・マンション管理会社・管理人・隣人など様々な法律・規約・道徳などが絡んできます。
 分譲マンションは、区分所有の建物なので各部屋の所有者が違い、所有者が住んでいたり、賃借人が住んでいたり、様々な方が住んでいるので対応・対処が変わります。
 大抵、分譲マンションの管理は管理会社を通して行っていますが管理組合が機能して管理会社と連携を取れているマンションは修繕計画・管理が行き届いているように感じます。

 賃貸マンション・アパートの所有者は、複数で所有をしておらず1人で所有なので毎月の積立金をしていない事が多く、大規模修繕・手直しにその都度、出費がかかります。
 所有者が賃貸マンション・アパート全体の管理、室内の設備、家賃回収などを全てこなすには中々難しく、どこかの不動産会社に頼むケースが多いようです。
 事前の予防か、その都度の対応になるので築年数が浅い時は良いかと思いますが、築年数がだんだんと経って来ると修繕する箇所が増えるのである程度の修繕計画と修繕にかかる費用を考えておかないといけません。

 どちらも一長一短があるかと思いますが、長い目で見た時に築年数が経っても定期的に修繕工事をする事によって長持ち、管理状況が良くなるので、専門の管理会社が担当する分譲マンションの方が所有者の管理も部屋だけを考えれば良いのでお薦め致します。
 
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3月度を振り返って 古谷 和博
 
 毎年この時期は新入学生や新社会人、転勤で来る人などいろいろなお客様と多く接する機会が多いです。
 したがって賃貸契約も多くなる時期でもあります。
 今回いくつか気づいた点があります。
 まず、現在の景気を反映してかかなり家賃設定に敏感で少しでも安くなっているものに人気が集まりました。
 確かに同じような物件であえば安い方に人気が集まるのはわかりますが、希望条件のランクを下げてでも金額の安いものが決まっていました。
 それとこれは毎年多いのですが、家具・家電付きです。
 これはお客様に当社のホームページでの宣伝効果もあって今や常識となっております。
 先日もお客様からアパマンプラザ=家具・家電付き専門店ですよねぇと言われましたが、他にも多数物件がありますとご説明させていただいたのですが、札幌に関わらず全国的にも家具・家電付き物件が認知されているようです。
 もう一つは職場や学校に徒歩で通える物件を捜されているお客様が特に多くいらっしゃいました。
 昨年までは自分の希望した物件が近くにないと地下鉄で一駅、二駅離れてもいいというお客様もいらっしゃいましたが、冬の通勤、通学が大変になることがあると事前に情報を集めていらっしゃるお客様もおりました。
 最後の一つがマンションに自転車置場があるかという点です。
 やはり交通機関が近くにあり、夏などは自転車で遠出したりできる物件の問合せも多くなりました。
 なかなか駐車場が必要だという方は少なくなってしまいましたが、これもここ数年で人気物件の傾向が変わってきている部分だと思いました。
 これらを踏まえてこれから賃貸募集する時の条件や売買するときの情報としてお客様にアドバイスが出来るように自分なりに研究してみたいと思いました。
 
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違う地域での不動産から学べること 草野 裕樹
 
 「不動産を売る」、「部屋を貸す」など不動産は至って恒常的に取引されている。その金額が高いか低いかは別として取引されている。もちろん、その時々の経済情勢に金額は左右され、また時にはその販売や募集時間なども大きく左右される。
 先日私用があり東京へいったが、札幌との差異に驚いた。まず驚かされたのは不動産の売買価格である。もちろん不動産価格は需要と供給の度合いに応じ構築されていくのだが、私がみた募集広告には札幌ではあまりお目にかかれないほどの金額が公然と並んでいた。もちろん、首都圏においては空地が少なく、既存物件に溢れているため希少価値が非常に高められていることも分かっている。それを知っていてもやはり金額の差異には驚かされる、というより、どうしても駅や公共施設からの距離など「不動産」として持ち得ている条件について比較してしまう。「この条件なら札幌のものでいうと・・・」、「このグレードなら・・・」など自分の知っている物件や情報との比較をしてしまう。特に地下鉄駅やスーパーなどの生活上利便性の高い施設については見てしまうのだが、首都圏においては札幌ほどそれらの施設の需要は薄いように感じられた。実際「成約」印のついた物件もあったので見てみたが、見たことも聞いたこともないような駅へ徒歩15分などちょっと不便なのかと思ってしまうようなものなどが成約していたようだった。数が大量に張り出されているわけでも、他の場所を当たってみたわけでもないので、至って閉塞的な状況下での偵察行動だったが他の地域の状況などをみるのもいい勉強だと思った。また、札幌にはないような「表面化した需要」ともいうべき人の動向が見受けられたと思う。これは首都圏における経済の弱体化が我々の考えるほどのものではないことを意味している。つまり、「手の届くものは手に取る(手に入れる)」ということを差している。札幌は少し違っており、手が届きそうな場所にあっても無理をせず、手を伸ばしても余裕があって、初めて手に入れるという状況にあると思う。これは経済が少し弱ってきているため、余力を残しつつ必要なものや糧となるべきものを手に入れていくようなものと読み替えることが出来る。逆からいくと、首都圏は供給と需要のバランスがある程度取れているが、札幌を含む大型都市圏においてはまだバランスが取れておらず、どちらかというと供給が先立ちそのあとを追うように需要が付いて回るという構図が出来ているのではないだろうか。

 不動産の取引にも地方性や商習慣、独自のスタイルなどが影響するが、この長い不況下において独自の販路とスタイルを保持し、温故知新を取り入れることが出来るところが、生き残っていくと感じた。
 
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部屋のインテリアについて 小木曽
 
 4月に新入学生、新社会人、お引っ越しされた方々は新しい生活をスタートさせたわけですが、そろそろ生活も落ち着いてきた頃かと思います。新生活に合わせて、大型家電量販店などでは、「セット売り」が好評だったようです。
 先日、日経トレンディネットを読んでいて面白い記事を見つけました。「一人暮らしの家電選びのポイント」という記事です(3月26日)
 狭い一人暮らしの部屋では、置くことができる家具家電に限りがあり失敗しないポイントがいくつか載っていました。

 読んでいて面白いなと思ったいくつかを記載すると、1つ目は実家にある使っていない家電を持ってきても大きすぎて困る(例は、保温機能付き電気ポットや掃除機やホットプレート)という話。私も電気ポットを持ってきましたが、実は一人暮らしでは保温してまでお湯を使わない事がわかり実家に戻した記憶があります。使いたい時にヤカンでお湯をわかしたり、電気ケトルでお湯を沸かす程度で事足りてしまうのが一人暮らしです。
 2つ目は、多機能よりも見た目という話。わかりやすいのが電子レンジですが、置く場所がないだろうと思ってオーブンレンジやいろいろな機能の付いたものを購入しても、そこまで料理をしないという実情です。私の場合、食パン・ケーキも焼けるとオーブンレンジを購入したのですが、数度しか電子レンジで食パンを焼かなかった現実を思い、なるほど!とうなずいてしまいました。
また、見た目という点は、一人暮らしの部屋は狭いので、常に家電が出っぱなしになっているという事です。せっかくカーテンやインテリアにこだわっても、多機能のゴツイ家電が部屋にドカンと置いてあるよりも、シンプルでおしゃれなものが置いてある方が部屋のインテリアとしては美しく見えます。(料理の頻度にもよりますが…)
 3つ目は、炊飯器・アイロン・コーヒーメーカーが人気家電という話。炊飯器は、おかずはスーパーで購入しても米だけは炊いている人が多いこと、アイロンはスーツを着る時はシャツ、また女性ではTシャツにもアイロンをかけている場合もあるそうです。最後のコーヒーメーカーは邪魔じゃないかと思ったのですが、インスタントコーヒーよりも圧倒的に美味しい・カフェに行く感覚という事でこだわりの一人暮らしには欠かせないアイテムだそうです。

 アパマンプラザでは家具家電付き物件が圧倒的に人気で大家さんこだわりの家具家電が付いているお部屋もたまに見かけます。一人暮らしの実情を踏まえて研究して、モデルルームのような美しい部屋を提供できるといいなと感じました。
 
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管理会社が違えば 佐藤 淳一
 
 マンション管理組合がごたごたもめているマンションもけっこうあるものだなと最近感じます。普段いろんなマンションに出入りしていると管理会社ごとに安心感が違うものだなと感じます

 しっかりした管理会社だと管理員もしっかり教育されているように感じます。また、修繕についても基本的には早めに着手し状況が悪化する前に工事しています。組合員の気運の高まりや関心にも影響されるかもしれませんが管理会社からの働きかけも大きいのではないかと思います。

 一方の安心感のない管理会社は、工事関係が後手後手になっています。修繕段階になってあっちもこっちも修繕が必要でも積立金が不足していたり、優先順位についての考え方が異なり組合で意見が分かれもめるようなケースも見られます。マンションを所有しているからといっても組合運営、建築についても素人の集まりが組合といってもいいかと思いますが、提案してマンションをよりよくするような提案がないままに月日が流れ建物も劣化しているマンションも見受けられます。劣化が進むと当然修繕金額も大きくなるケースもあります。

 どんなマンションでもいずれは古くなりますが運営、管理次第では大きな違いがでます。過剰な提案は不要かもしれませんが、管理会社にはある程度の提案力が求められていると思います。組合員がみんな建物に精通していれば管理会社の存在は小さいかもしれませんが、建物に精通した人が少ないマンションは管理会社の存在は大きい方がいいのではないかと感じるようになりました。
 
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最近のお財布事情 遠藤
 
 4月の賃貸は法人を中心に「家具家電つき定期賃貸借」の成約が見られました。
こういった企業ニーズは物件のグレードを重視する傾向があるため、築年数が古くて狭小陳腐な物件は、内装や家具家電でイメージアップし、賃料を下げても、反響がない時期に突入したようです。
 個人の定期賃貸借でも再契約や普通契約へ移行している物件は、マンション全体の雰囲気や使い勝手が良いものに集中していると思います。

 4月はまったく春らしい天候に恵まれず、人の動きは全体的に鈍いままゴールデンウィークを迎えることになりました。
首都圏では景気も上向いてきたとのニュースが伝えられますが、北海道の景況感は依然として厳しいものがあります。

 私たちは生活費に敏感に反応しながら、日々お財布の中身が減らないように工夫しています。
 「ふりかけ」をはじめとする「ごはん関連商品」の売れ行きが好調という記事を目にしましたが、確かにスーパーなどでは、お米の横に「ごはんのお供」をずらりと陳列して食欲と購買意欲をかきたてているようです。
お弁当持参派が多くなっていること、少ない「おかず」をカバーするための自衛策が背景にあるのだと思います。

 世の中不景気とはいえ、ネタよし・味よし・値段よしで人気の回転寿司店には30分待ちなど普通という行列ができており、ペットショップでは高価な犬の洋服が飛ぶように売れているのを見ると、「ここがお財布の開け所なのか?」と不思議に思うこともしばしばです。

 また、最近はファミリーという単位が目立つように感じます。
歓楽街ススキノや百貨店が落ち込んでいるのも、家族が一致団結してアウトレットショップをハシゴし、郊外の日帰り入浴や「道の駅」でご当地名産を買い求めるといった楽しみ方へ、流れが変わってきているからだと思います。

 そして、ウェブサイトやブログの情報を最大限生かしているのが、この消費者層の大きな特徴ではないでしょうか。
 
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人の理性と感情 原 琢
 
 人間は感情の動物であるという言葉があります。
 
 仕事においても、私生活においても、生きていく上で他の人との関わりは避けられません。
 人との関わり方はいろいろありますが、その裏には必ず感情というものがあります。
 
 人間は感情の動物であるというのは、理性よりも感情の方が強いためそう言われるようです。
 
 仕事をする上で、お客様の感情がわかりやすく表れるのがクレームの対応時です。
 
 クレームを入れてくる方は、ほとんどの場合、感情的になっています。
クレームを収める場合は、当然のことながら感情を収めることが解決につながります。
理路整然と言葉を並べて理屈で押し切った場合、もしそれで相手が引き下がったとしても、感情は収まらずに、敵対心を生むことになります。
逆に理屈が無くても、相手の感情のベクトルを良い方に向けてあげれば、問題は解決します。

 他人の感情をコントロールすることは不可能です。
 しかし、自分の感情をコントロールしたり、相手の感情を観察する事は決して無理なことではありません。
 
 これから様々な問題に遭遇すると思いますが、人間は感情の動物である事を意識して、事に当たっていきたいと思います。
 
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年度初めの出来事 山田
 
 4月前半は3月に契約済管理物件の書類整理等が多く、3月同様に忙しかったように思います。一時的に管理物件の入居率は上がったのですが、退去者も多くあまり入居率に変化はない状況です。

 気温の低い日が続き、しばらくストーブが必要だったせいもあり不具合の電話を受けました。一般物件の入居者さんでしたが簡単な修理ならご自分で修理費を払うつもりだったらしく直接業者を手配したところ、ストーブ本体の交換になるということで北ガスさんから当社へ連絡するように言われたと連絡がありました。いつも通りの手配をと思いましたが、オーナーが数年前に転居していて連絡先がわからず、すぐに交換できないので困りました。管理会社に連絡をしたりしながら無事に交換まで完了しましたが大変苦労しました。入居者の方も管理会社の方もすごくよい方で状況をわかってくださいましたのでとても助かりましたが、本当に日々の業務の中にはいろいろなことがあるということをまた実感し、真冬の出来事でなかったことが幸いだと思います。

 先月に引き続き契約更新時期ではない管理入居者(法人)の家賃値下げがありました。当社のホームページを見て現在賃貸中と空室の賃料の違いを知ったのが今回のきっかけでしたが、ほかの安い部屋への引越も検討した結果、引越費用等も考えると少しでも値下げしてもらい住み続けるほうを選ぶのが多いようです。
管理物件の中で入居者が5年〜10年位永く住み続けているというオーナーは今となっては幸運だったのではないかと思います。
 
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時間は止まらない 遠藤
 
 5月の賃貸は前月に続いて家具・家電つきを中心に動きがありました。
 定期賃貸借の再契約をはじめ、夏を札幌で過ごすためのリピーターの契約があり、不景気とは無縁の客層が顔を見せ始めています。

 しかしながら、賃貸は全体的に低迷しており、右肩上がりの家賃だった頃に契約した貸主にとっては、受け容れがたい現実を突き付けられていると思います。

 先日もあるオーナーから電話がありました。永年住んでいた賃借人が退去することになる通知が届いたので、「立会と次の募集をよろしく」という内容でしたが、「次回の募集もこれまでと同じ条件で」という、まるで時間が止まっているかのような申し出にはこちらも戸惑うばかりでした。

 これまで特にトラブルもなく、長期にわたって家賃収入を得てきたオーナーに対して現状をお知らせするのも、我々不動産業者の使命であると考えます。
 時間は止まったままではなく、思った以上に悪い方へ傾いていることを。

 昔いい思いをした人に限って、昔のことばかり話す傾向がありますが、懐古趣味は本当に趣味だけに止めておいて、賃貸ビジネスでは現地の営業マンの話に耳を傾けることが大事だと思います。
 次に何をすべきか決定するのは、オーナーご自身ですが。

 最近の傾向を見ていていると、滞納もなく更新を重ねている賃借人に対しては家賃を値下げし、更新事務手数料もオーナーが負担するくらいのサービスを施して長期契約を確保することが得策ではないかと思います。
 
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ホワイトカラー ブルーカラー 草野 裕樹
 
 経済学の文言の中で「ホワイトカラー」「ブルーカラー」という言葉がある。この二つの言葉はワイシャツや作業着の色から由来した言葉であり、そのままの言葉でいうと「ホワイトカラー」は事務職、「ブルーカラー」は作業的職種と訳すことが出来る。今日はこの言葉から不動産のとらえ方について考えてみたい。

 まず、この二つの言葉に置き換える前に、不動産の動向に対する捉え方を見ておきたいと思う。不動産は投資の対象となりえるように、その売買価格のみならず賃料や、物件に対する信用力にまで価格上下する力は影響する。需要が増えれば資産価値は向上し売買、賃貸価格、物件の持つ信用力や担保価値は比例するように向上していく。一方、逆を言えば供給が多くなり需要を飲み込んでしまえば売買価格は落ち着き、賃料も停滞し始め、信用による担保能力も下落に向かってしまう。このような二つの状態にある時、どのような動きが二つの「カラー」には見受けられるのであろうか?

 人は考え方や捉え方が千差万別であり同じような物はあっても全く同じということはまずないと思う。しかし、「族」としてとらえてみると先述の「ホワイトカラー型」、「ブルーカラー型」に分類することが可能である。まず、ホワイトカラー型の考え方にそって話をすると資料から情報を読み取るのが上手く、広告宣伝手段を上手く利用して物ごとを推し進めていく情報戦略に長けた人種とおくことが出来る。ブルーカラー型は現場の状況に常時触れているので現場でしかわからない情報を得ることが出来、かつ、それらを利用した広告宣伝を打つことで需要に合うような適当な場所に適当な値段でピンポイントの販路を開拓することが出来る人種とおけると思う。ではこの二つが全く同じものを同時期に成約に向け動き出したとするとどのような違いが出るだろうか?

 まずホワイトカラーは資料を検索することから開始し、近隣情報や最近の取引例を調べどのような戦略で他に対抗するのかを思案した上で目標に向かって動き出す。一方のブルーカラーは現場において培った経験と営業力を武器にひたすら成約に向けて動き始める。あくまでこの二つの動きは想定上の動きでしかないが、どちらも長所と短所を持ち合わせている。完全に分離した状態においては、戦略立ては上手いが実情に疎い者と行動力は持ち合わせているが策に乏しく力だけで物事を推し進めようとするものという具合に分けられ、結果どちらも上手くいかないという状況が待っている。

 では二つが一つになった時、どのような状況が生まれるであろうか?もちろん行動の違い=考えの違いから意見の相違はあるが頭と体という具合に頭脳と行動が取れ始めるのではないだろうか?頭だけ、行動だけでは物事は上手くはいかない。頭で考え、現状を知り、物ごとを把握した上で行動に移すという流れがないと物事は上手くいかない。

 これは現在の停滞した不動産市場にも言えることで、資料を見ながら戦略と展望だけを考え必要な行動、投資をしなければ物件は動かないし、客は視覚からは情報が入るが四角紙面で興味を持つことはないだろう。かといって、行動を優先しあれこれ手を付けるのはいいが壁にぶつかり中途半端で浅い展望しか持ち合わせていなければ資金はすぐに底をつき、行動を起こすことすら出来なくなってしまう。

 現在の経済状況下において情報は多くもたらされ、インターネットを始め多くの情報媒体を利用することが出来る。しかしそれにばかり頼りすぎて実際の行動を起こさなければ襷に長し帯に短しという具合になってしまうのではないだろうか。逆境はチャンスであり、情報を得つつ着実に行動に移すことで多くのことは打破することが出来るのではないだろうか?現在の不動産市場において生きていくために必要なものは積極的な行動と緻密に練られた戦略であり、このどちらかが欠けても上手くはいかないのである。淘汰されるか否かを考えるより、今必要なのは的確な判断能力と経験から導き出される決断能力ではないだろうか?
 
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「見た目」の大切さ 小木曽
 
 5月初めの大型連休あたりは道内も天候に恵まれて、賃貸のお部屋探しというよりも旅行に行かれる方が多かったのか反響が少なかったような気がしました。
 そんな中でも、不動の人気なのが家具家電付きマンションで見積依頼や契約の流れを問い合わせる反響をいくつか受けました。

 5月中に成約になったお客様は、アパマンプラザホームページの「賃貸物件リクエスト」からの問い合わせでした。会社の同僚からすすめられたエリアや周辺環境に関する事、駐車場の有無やオススメ物件などメールで何度かやりとりを行い、実際に来店され案内に行きました。
 地下鉄までの距離を実際に歩いてみたいという事でお客様とマンションで別れ、そのあといくつか不動産屋をまわってみるというお話でした。本州からのお客様だったので、きっといろいろな不動産屋に連絡を取り、1日で効率よくお部屋探しをしている感じがしました。

 次の日、私が案内した物件で申し込みをしたいという電話がありました。決め手は分譲マンションならではの外観・共用玄関のきれいさでした。築年数が新しい賃貸マンションを他の業者を通して見てきたそうなのですが、ポスト下にチラシが散乱していたり張り紙があったり何となく安っぽい感じがしたそうです。

 建築年数は古いのですが当社で扱っている物件は、日勤で管理人が勤務していて整理整頓はされていると思います。30年近くたっているマンションでも毎日掃除がされていると、それなりに見えます。逆に新しいマンションでも投げ込みチラシが散乱していたりゴミ置場がゴミだらけだったり、空室募集の張り紙がガムテープで張ってあったりすると、住環境が悪いのではないかと思ってしまいます。

今回のお客様は家具家電付き物件で、さらにマンション建物自体の質をも検討されての契約になりました。
 人間付き合いは第一印象(見た目)から入りますが、それと一緒でマンションの第一印象は建物外観や共用玄関になります。分譲マンションの強みでもあると思いますので、積極的な働きかけが必要だなと思いました。
 
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ペット マンション 藤澤
 
 あっという間に今年も半年たってしまいました。あまりぱっとしない天候が続いているせいか、いまいち暖かくなっている実感がありません。

 5月は、個人的には賃貸の反響よりも、業者からの売買の資料請求が多かったように思います。
 特に、一千万円前後のマンションが多かったと思います。
 それと併せてよく業者の方に聞かれたのが、ペットは飼えるのかということでした。
 賃貸の反響でも、たまに聞かれることはありましたが、同じ物件で何度も聞かれることはなかったので、少し気になりました。
 ここ数年ペットブームで、若い女性の1人暮らしでもペットを飼う人が増えているということですが、そういった影響が出ているのかと感じました。
 マンションでペットを飼うのであれば、1人で暮らすにも手狭な部屋よりは、多少広めな部屋の方がいいでしょうし、広めの部屋や、部屋数が多ければ、一人暮らしだけではなく、家族や兄弟など、複数で居住する可能性もあります。そうなれば、世話をしなければならないペットを飼うにはより適しているのかなと思いました。
 特に、グレードの高いマンションに住もうと考えている方は、経済的な余裕もあるということなので、安くかりられる部屋を探す人よりも、一千万円前後のマンションを探している人の方が、ペットを飼える物件を探す確率が高いのだろうなと思いました。
業者からの問い合わせも、聞かれた内容をよくかんがえていくのも大事なことだと思いました。

 
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最新とアナログ 尾元 隆博
 
 パソコン・携帯電話・インターネットの普及で今までの情報収集・情報端末がどんどん進化しています。
 携帯電話では、携帯用のインターネット閲覧とパソコンと同じサイトが見れたり、iPhoneは携帯電話というより小型のパソコンのような使い勝手ができ、先月末日にはiPadが発売され小型パソコンの大きさで使い道は今までのパソコンと全然違うようです。最近、自宅のパソコンの調子が悪いので近々購入も考えております。

 どんなに情報端末が発達しても、単なるツール・手段・道具ですので、今までの郵送・TEL・FAXより便利になっただけですので、人のコミュニケーション営業・販売がかかわってくると思います。

 今から10年前は、あまりインターネット・ホームページを持たない会社がほとんどでしたが今ではほとんどの会社がホームページを持ち、インターネット・メールをしています。

 今までの情報収集・情報伝達・情報公開が形を変えています。
 建築業界・住宅業界・不動産業界・保険業界などなどがインターネット・ホームページ・メールからの問合せ・申込・契約ができますがやはり人を介しないものは心が無いので長続きしないのと、リピートしないと思います。 
 営業・販売員の必要性は、人だけでなく人から人の紹介・口コミの強さがあります。
 
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中国人 佐藤 淳一
 
" 平成21年度の札幌を訪れた観光客数は約1,300万人で近年は景気後退や新型インフルエンザの影響等もあり落込みが見られましたが、後半からは増加傾向にあるようです。外国人宿泊数に目を向けると香港、台湾、中国、韓国の順で、上位4カ国で外国人観光客の8割を占め、特に中国は前年比50%以上の伸びで韓国を上回り順位が入れ替わっています。また、30%近く減少した台湾が10%の落ち込みに留まった香港と入れ替わり香港が一番となっております。特に1日から中国人の観光ビザの発給条件が大幅に緩和されこれまでの10倍に対象が広がるといわれており、ますます増加することが予想されます。あっという間に中国が一番になることも予想されます。

 中国人の消費動向を見ると現金で日本人よりも大盤振る舞いで楽しんでいます。中国か台湾の方と観光地で食事の時に隣り合って感じたのは一番高いものを頼んで楽しんでいることでした。現在の日本人の消費動向とは明らかに違い消費することに喜びを感じているようでした。

 札幌は国内外を問わず観光客にとっては人気上位の地域だと思います。特に夏の観光シーズンは梅雨もなく爽やかな気候、食糧自給率200%以上を誇る北海道の新鮮な食材は、距離が近く鮮度が保たれたまま集まるのも魅力です。

 これからは旅行で訪れて札幌が気に入り留学や仕事で札幌に居住するケースも増えるでしょう。現在は学生が中心で大学等の受入れ機関に保証人になってもらい賃貸借契約を締結しておりますが、今後をそれ以外の方法も模索しなければならないのではないかと思います。
"
 
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札幌でもそろそろ… 小木曽
 
 6月の札幌は後半から真夏日が続き、少しバテてしまいました。年間天気予報を見ていると今年は「冷夏」と言われていて、5月はずっと雨が降り気温が低く野菜が高騰して、不景気に輪をかけている感じがしたのですが、6月の後半からは晴天続き、30度まで気温が上がり、「猛暑」と変更になっていました。
 「北海道は梅雨がなく過ごしやすい」と言っていましたが、家賃を支払いに来た東京からのお客様は「東京よりも暑い」と言っていました。また、クーラーの付いていない部屋が一般的なので、家賃支払いついでにアパマンの事務所で涼んでいくお客様もいらっしゃいました。
 
 我が家には茶の間に1台、クーラーが付いていますが去年は付けた記憶がほとんどなく、北海道には必要ないなと思う設備だったのですが、今年はもうすでに去年超えで連日スイッチを入れてしまいます。
 ついついついていると使ってしまい、付けている感覚も薄くなりいつも通りに家事を行いブレーカーが飛んでしまったこともありました。
温暖化の影響で、北海道の気温も毎年高くなっているような気がしますので、そろそろストーブと並んで「クーラー」を設置してもいいのかなぁと思ってしまいます。

 特にワンルームで1方向にしか窓がないようなお部屋だと、空気が抜けずにこもってしまいます。夏場にマンションに行くと、よくドアロックを掛けてその隙間に靴などを挟み、空気を流れるようにしている様子を見かけます。ただ共用廊下を通る人にのぞかれてしまいますので、女性は苦労しているのではないかなと思ってしまいます。
 大型家電量販店でも、扇風機・クーラーが今年や売れ行きがようで、特に冷える機能のついている扇風機が人気のようです。ある程度、家具家電を設置したり、お部屋の内装がキレイな大家さんは札幌も「クーラー設置」を検討してみてもいいかもしれないと思います。
 
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観光客の主流 遠藤
 
 6月の賃貸は引き続き家具・家電つきを中心に動きがありました。
 定期賃貸借の再契約をはじめ、特徴的なのが観光関連の企業ユースの定期賃貸借契約があったことです。
 これからの時期は、夏の北海道に対する需要が増加傾向ですし、昨今のアジア圏からの北海道ツアーブームは衰えを見せるどころか、ますます拡大しているように思います。ブームの火付け役はというと、中国で道東を舞台にした恋愛映画がヒットしたことです。

 街中では高級ホテルに宿泊する中国や台湾からのツアー客が、ドラッグストアで何やら大量に買い物しているのをよく見かけます。
 ドラッグストア側でも中国語や韓国語表記のポップを出したり、中国語を話せるスタッフを置いたりと大歓迎をアピールしています。

 私の頭の中は疑問でいっぱいになります。
「あなた方の国には数千年の歴史を誇る漢方薬があるじゃないですか?」
「なぜ、日本の医薬品を買い漁るのですか?」と。
大声で何か喋りながら、胃腸薬や育毛剤、湿布薬などを箱買いしているツーリストの耳には、私の心の声は届くはずもなく。
 まあ、彼らから見れば、日本には美しい着物の文化があるのに、誰も着ていないのはなぜか?という疑問と同じようなものかな、と納得します。

 そして、当社の賃貸物件をこのツーリストにも利用してもらう手段はないものかと思案します。
 現状、多くの諸外国のお客様に当社の物件を利用して頂いていますが、観光ハイシーズンの今こそ「家具つき・短期契約可」をもっと多くの人に知ってもらうように情報発信し、旅行関係の企業にも営業していくようにしたら良いのではと思います。

 また、外国の方が投資で札幌の物件を所有するケースも、管理上のノウハウを確立しつつあるので、顧客を増やすチャンスともいえるでしょう。
 
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マンション購入 古谷 和博
 
 6月は特に繁忙期ではなかったですが、この時期に時間を掛けて自分で買う物件を捜している方や、賃貸でもいい物件があれば引越しを考えたいという方の反響が多かったように思います。

 中古マンションを探していらっしゃる1組のご家族が来店されました。
 以前、奥様をある中古マンションの案内をして気に入ってくれましたが、今度はご主人も連れてご来店されました。
 一緒に案内をさせていただきましたが、ご主人はマンションや室内は大変気に入っていただいておりましたが、立地が少し、通勤を考えると不便ではないかと考えていらっしゃいました。
 逆に奥様は前回よりも、更に購入の意思が固まったようでしたが、1,000万円近くもする物件なのでじっくり検討したいとご主人の方から連絡がありました。
 まだこちらのお客様からは購入の意思表示は無いのですが、なかなか自分にピッタリな物件は見つけにくいこと等を他の業者からも話しを聞いているようでした。
 一度購入するともし、不便になったら売却して新しい物件をと考えてみるのも一つの方法ですし、気に入った物件が見つかるまで賃貸物件に入るのも一つの方法でもあると思います。
 ただ、私自身がそうなのですが自分の家は何年経っても我が家であり、時間が経過して、たとえ不便になっても手放すことはしないと思っております。
 ですからご家族で使われる物件は、ひとりひとりが納得していただくのは当然ですが、何を基準にその物件を捜しているのかだと思います。
 立地なのか、通勤時間なのか、近辺に買い物をするところがあるか等、さまざまな条件があると思います。
 その中で優先順位をつけて物件を探された方が、いい物件を見つけることができるような気がします。
 
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人間は感情の動物 原 琢
 
 現在、サッカーのワールドカップが開催されています。
 残念ながら、日本代表は志半ばで敗退してしまいましたが、その戦いぶりは見ている者の胸を打ち、負けたことを責める人は少ないと思います。

 その日本代表も大会前までは、調子がなかなか上がらず、マスコミやファンから酷い扱いを受けていました。
 それに負けず、むしろ逆境を糧にして勝ち上がっていった日本代表の方々には敬意を表したいと思います。

 調子の悪い時は叩けるだけ叩いておいて、勝ちあがれば手の平を返したように賞賛するというのは、それ自体を非難する声もありますが、サッカーを始めとして、スポーツにおいてはよくあることですし、否定をする気もありません。
 むしろその繰り返しが、発展の糧となるのかもしれません。

 しかし、そのような批評というのは、スポーツや政治などの特別な領域においてのみ許されるものであり、日常では許されるものではないと考えます。

 たまに「あれはダメ、これはダメ」と安易に負の言葉を撒き散らして、周りを不快にさせる人を見かけます。
 そういった批評が嫌われるのは、その人達が「単なる批判屋」であるのが最大の理由と考えます。

 例えば自分が100mを12秒で走れるとします。
 100mを10秒で走れる人に「ここがダメだ」と言われれば納得するでしょう。
 しかし100mを14秒でしか走れない人に言われれば、到底納得いくものではありません。

 批評を受ける事は、受ける側にとってはそれが成長の糧になる事もあります。
 
 
 それだけに、批評する側もそれなりの覚悟を持って「範」を示さなければ、成長の糧になるどころか、恨みすら買う事もあるでしょう。
 
 「人間は感情の動物」と言われますが、単なる批判屋になる人は、自己満足主義者で「感情に負けた人間」であるように思えます。
 
 そうならない為に、正しい批評ができるように、日々の精進を忘れず、冷静な判断を心がけていきたいと思います。
 
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目からの情報 斉藤
 
 6月を振り返ってみると、賃貸成約の約3分の2が短期契約でした。社内の話を聞くと、道外からの避暑を目的に契約をするというお客様もいるようでした。
 朝の会議でもあったように、暑い中、大きな荷物を移動するのは大変なので、手荷物だけで引越しができるのが家具家電付の魅力だと思います。最近は、来年のテレビの地デジに伴い、対応ができているかなどの問い合わせもあります。ブラウン管のテレビはもう時代遅れなのでしょう。テレビをみていても、「地デジの切り替えは大丈夫ですか?」などと字幕もでているので、皆が気になることだと思いますが、北海道では約8割以上が地デジ対応にしたとの統計も出ています。
我が家はまでアナログなので、年内にはと思います。

 テレビで思いだしましたが、最近では、家電量販店では、外国人向け(特に中国人)のためのフロアが設けられているとのことです。フロアの案内の文字から、説明書まで中国語で書かれているので、とても利用しやすくなり、お客様を呼び込もうとしているのだと思います。昔から、物は大事に使えと言われていましたが、全てに当てはまるわけではないので、もったいなくても、思い切って新しいものに変えるのが逆に時代にマッチしているのでしょうね。
 私は2年ぐらい時代に乗り遅れているような感じがすると痛感しています。
 
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マンションの立地 営業部 古谷 和博
 
 先日、マンションの案内に行った時にお客様から「せっかく北海道に住むのだから部屋からの眺望は山や川等の自然が見える所が良い」と言われました。
 北海道以外のお客様からは毎年この時期になると、冬が近いせいか暖かい部屋のリクエストが多いのですが今回のお客様は寒さには問題がないとの事でした。
 眺望を優先させると交通の便や買い物に便利が良い所から外れてしまう事が多いのですが、ここは北海道の人というか私の考えとは違って、多少の不便さは問題が無いとの事です。
 私は自分の住む徒歩5分以内に駅とスーパーかコンビニが無いと不便さを感じてしまうのですが、20分以上は歩いても苦にならないとの事で人それぞれの価値観の違いを直に感じられました。
 あくまでも基準はお客様であって、多種多様の物件があるわけでこれからの商売に役立ちました。
 物件と言っても戸建やアパート、マンション等いろいろなものがありますが、賃貸や売買、投資とさまざまなお客様とのつながりがあります。
 接客も一人ひとりのお客様によって異なりますのでより親身になって、接客をさせていただこうと思います。
 これからは来春からの新入学生、新社会人、転勤等での需要が増え、0金利政策によって投資に興味のある方も増えて来ると思います。
 いつでも最高の物件=その人に合った物件をおすすめ出来るように準備をしていきたいと思います。

 話が変わりますが、この今の不景気を脱却するために、家電のエコポイントや自動車のエコカー補助金等の制度があり、そろそろ終了すると思いますが、今度はこれから日本を背負って立つ、若者や我々サラリーマンがマイホームを持ちやすくなるような政策をもっと考えていただきたいと個人的に思います。

 自分もいつかはマイホームを持てるようになるたいと思っております。
 
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月報 草野 裕樹
 
 最近になり専門学校生など来春の移動に関する問い合わせが来始めた。まだまだ動き自体は弱いものの、今から押さえることが可能かどうかという問い合わせが保護者の方から寄せられてくる。専門学校の志願書受け付けは10月に多いらしく、夏休みにある体験入学を経験した学生たちがネットや学校からもらった資料をもとに物件を下見して歩いて、良いものがあれば4月家賃発生で予約を入れてくる案件がある。私は現に1件、その内容の予約を受け入れており、管理会社のほうも快く承諾してくれた。その代わり、部屋の号数が指定できないこと、参考の部屋しか内覧が出来ず若干の差異が生じることがあることを条件として飲まなくてはならない。管理会社にとって今から専門学校生を受け入れることは決してデメリットではなく、来春の申し込みをいわば「青田刈り」するような形での申し込みになるため、先に空いた部屋には通常のお申し込みをさせ、入居者から出る退去予告に合わせて申し込みをパズルのように当てはめて契約を進めていくという感覚なのである。実際この契約体系には二つのメリットがあり、借りる側と貸す側が相互享受の関係にあると言える。まず、借りる側は部屋指定こそは出来ないが、ある程度希望する内容と賃貸条件の物件が何も費用が発生することなく予約することが出来る。このことは家計にとって非常に優しく、不要な出費を最低限に軽減することが可能である。一方、貸す側にとっては通常の一般募集を同時に進めながら、時期の遅い予約を確保することで、空室のリスクを軽減しつつ、順当に貸室(空室)を減らすことに成功しているのである。春先の退去する案件を予約によって潰していき、かつ、新規の契約を得ることで、そこから新しい収入を得る新しい方法が出てきている。

 春先の退去リスクと新入学シーズンの動向を先読みする新しい契約体系だとは思うが、規模の小さなマンションや区分所有物件には向かない手法である。退去の予告が出るのは基本的に一カ月前でありその動向が長期的展望に見合わないことや、例え予約を受けたとしてもその後部屋を確保するための空室期間によって、その空白期間は収入は得られず、かつ、必要経費はかかってくるので買主のほうの負担は空室の時からみると変わりはしないが、借り手:貸し手のバランスを見ると決して均等とは言えない状況下に陥るのは明白である。

 物件が昔ほど少なくなく、借り手側の力が強まってきている中で何も手立てを打たなければ春先のシーズンすら申し込みがあるか不明なままである。

 「いままで」という過去は良かったが、契約体系や提供できるサービスについては「これから」という未来を見据えなければ今後の賃貸の発展は無いと思われる。希少価値のあるもの、サービス、オリジナリティあふれるアイディアが求められる時代になったのかもしれない。
 
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平成22年10月度レポート 営業部 原 琢
 
 マンションに居住していると、様々なトラブルに見舞われます。
 その最たるものが、マンションの3大トラブルといわれる「ペット」「駐車場」「騒音」等を含む「居住者のマナー(モラル)」にかかわるものです。

 マンションは戸建てに比べ、平均して価格が安いのが特徴です。
 また共用施設が充実しており、管理も比較的楽なので、主要な居住形態として定着してきました。
 しかし、身近になった半面、居住者同士のマナーが希薄になってきたという事実もあります。

 マナーの問題には2つの要因が考えられます。
 
 一つは「住人がマンションのルール(管理規約や使用細則)を知らない」ということです。
 マンションを購入した際、ほとんどの人が設置する家具や家電のパンフレットに目を通すでしょうし、その時間は非常に楽しいものです。
 しかし、それと同じように興味をもって、管理規約に目を通す人はそれほど多くないと思われます。
 トラブル回避の為には、皆が規約に目を通して、それを理解することが、まず第一歩となるでしょう。
 
 もう一つは「他の居住者への配慮の欠如」です。
 「自分が良ければそれで良し」といった自己中心的な人間も少なくなく、その結果マンションが荒れて住み心地が悪くなるという悪循環に陥ることもあります。
 マンションに住むことは、同じ屋根の下で共同生活を営むということであると各々が認識し、お互いに配慮し合う事により、平穏な生活が営めるということを私たち理解しなければならないでしょう。
 
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不動産 営業 尾元 隆博
 
 投資と言えば、資産運用の株、FX、投資信託、不動産投資があります。
不動産投資は地味ではあるが、毎月コツコツと確実に家賃が入るので銀行の金利から見ると今の時代に合っていると思います。
現在、ゼロ金利と言われていますが実際に金利が付かないとどう運用したらいいかが悩みの種ですね。

 不動産投資にも種類があり、土地と建物に分かれ、建物にも一戸建て・アパート・一棟マンション・マンションの一室・一棟のビル・店舗などがあります。

土地を所有している方は、月極駐車場・時間貸しの駐車場・土地をそのまま貸すがありますが、駐車場として貸しているのを見ると都心に近い所、安めの設定、最大停めてもいくらとある所はいつも満車に近く停めようと思っても満車で停めれない時があります。

建物を所有している方は、今まで住んでいたのが転勤で使わなくなったので、一戸建て・マンションの一室を貸している方がいます。
アパート・一棟マンション・ビルの所有者は、立地・環境・管理・設備のトータルで賃借人の定着率・入居が左右されると思います。

今の時代は、少しでも安く・良いものに人が集まり・お金を出しているようです。
周りの家賃相場よりちょっとでも安く・室内の設備が良く、利便性が良ければ賃借人も決まっていくようです。
借りる人の立場・大勢の人がこんなのがあったらいいなを形にしていくと空室の動きも変わってくるのかと思います。

最近、店舗を専門に所有している方とお話しする機会がありました。店舗経営していたが業績が悪く廃業するのを所有者が事業を引き継ぎ経営をしているとの事でした。廃業すると空き店舗になるので賃料が入らないのと、雇用の確保、事業の存続をする為とやっていますが、50坪で改装・広告宣伝などに2500万円かかって1年経つがまだ赤字。2〜3年で黒字になりそうと言ってました。
最近は、空き店舗・空事務所・空部屋が多いよねとその方も言ってましたが、何か魅力がないと部屋も事業も成り立たないので立地+準備だよと言ってました。

まだまだ、やること考える事があると思い賃借人・賃貸人の両者にご提案していきたいと思います。
 
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10月期レポート 石黒 修司
 
 最近の札幌市内の不動産動向をみると、売買では、全体的に価格が下落している様に感じます。特に投資向け物件については、賃貸の賃料じたいが、かなり下落しており、それによって利回りの兼合いもあり、売買価格も連動して下落しているのが現状です。
 また、現在、賃貸中で長期間入居中のため、高利回りでも、空室後のリスクや賃料の下落を計算しないといけません。

 現在では、インターネットによる情報により、業者だけでなく、御客様も多様な情報を簡単に手に入れる事が可能になりました。以前に比べると、業者からの情報だけでなく、御自分で、インターネット等で調査される御客様が増えたように思います。
 最近の景気動向もありますが、上記の空室や賃料の下落リスク、さらには、他の情報を加味して、大幅な価格交渉をされる御客様が増えてきました。
 また、投資向け物件に手頃な、ワンルーム・1DK・1LDK位の物件がバブル期以降、供給が減った事もあり、築浅の投資向け物件が、あまりない事も影響しています。バブル以降、分譲マンションのデベロッパーに対して、公庫や金融機関が、投資向け物件(50u以下)には、融資をあまり行いませんでした。
 その後、不動産ファンドのお金が、地方に流入する様になると、1棟ものの物件が建つ様になりましたが、そのお陰で、供給が過剰気味になってしまいました。

 そして、「リーマンショック」のお陰で、不動産ファンドが、地方からの撤退を余儀なくされました。
 これからは、需要と供給のバランスが是正されてくると思います。また、相続税が今よりも増加しそうな動きがありますので、生前贈与の形が増えてくると思います。
 
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メリハリ 小木曽
 
 9月末から10月にかけて札幌在住のある大家さんの物件を、立て続けに3件賃貸の申込みをもらいました。その大家さんは、他の物件とは少し異なり家具家電付きのお部屋でも、ホテルの宿泊部屋のように小物(トイレットペーパーやタオルやコップ、カレンダーや絵など)をそろえてあり、独自に一工夫している方です。
 偶然に3件とも申込をしてくれたお客様が女性で、「オーナーさんの心づかいがいいですね。」と言っていました。何件か案内をした部屋の中で賃料は一番高いのですが、「この部屋にします!」とお申込みになりました。
 
 お客様の声を大家さんに伝えようと思い、お客様が喜んでいましたよとメールを送った所「ありがとうございます!自分が部屋に入った時にここに住みたいと思うように心がけています」と返事が届きました。
 私は、なるほど!だからこの大家さんのお部屋は入居率が高いんだなぁと関心しました。よく、人に貸す部屋だから家具・家電は安く…設備も安く…何でも安く・安く…と言う大家さんはいますが、「自分が使用する感覚」に近づけている人は少ないように思います。自分が使用するものだと、金銭的な面・性能・見た目いろいろな側面から研究し一番いいものを使いたいと思うと思います。価格は簡単にインターネットで調べられるので調査している方は多いですが……。

 最近思う事ですがあまり『安さ』にばかりこだわると、100円ショップのボールペンと、文房具屋さんで買うボールペンの差のようにパッと見の感覚はそう違いませんが、持った時の軽さ・書き味の違い・長持ち具合などすぐに感じるように、せっかくのお部屋も何となく「安っぽさ」を感じる時があります。100円ショップの商品で十分だと思う時にはその商品を、安さよりも性能と言う時は臨機応変に使い分けなければなりません。
 一度原点に戻って、「自分」だったらこの部屋に住みたいか、という事を考えてみてはいいのではないでしょうか?

 とは言っても、そんなに贅沢にばかりもふるまえませんので、閉める所は閉めて、お金をかけるところにはかける、というメリハリが必要かなと最近思います。
 
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札幌へ投資する理由 営業 佐藤淳一
 
" 札幌は190万都市となり、東京都特別区、横浜、大阪、名古屋に続く全国5番目の都市です。過疎化などの影響で人口が減少している北海道の約35%を占めるまでになり、北海道では一極集中が進んでいる状況で進学、就職、転勤、求職と人が集まる要素があります。また高度な医療機関も集中しているため、通院などのために定年後札幌へ移住する方も見られ老若男女問わず人口が集中しています。

札幌市の人口推移(平成)


 不動産投資をする目的は何かというと個々に皆さん事情は違うと思いますが、私が今までに取引した方はこんな理由でした。
 ・お金を増やしたい
 ・株式投資等他にも投資をしていてリスク分散のため
 ・いろいろ検討した中で不動産投資が一番いいと感じた
 ・日中仕事中に株式売買ができないため不動産投資を選択した
 ・いろいろ投資した中で不動産投資が自分にとって一番相性がいいから不動産に一本化
 ・純粋に不動産が好き
 ・不労所得が魅力的
 ・貯金しても利息はほとんどないのでお金を有効的に使いたい
 ・手の届く範囲で不動産(マンション)が買える

 札幌で投資をする魅力は何でしょうか?これも様々ですがこんな理由が多かったです。
 ・投資金額が安くすむ(現金でできる、多少失敗してもなんとかなる)
 ・利回りが高い
 ・将来は札幌に住みたい
 ・札幌が好き
 ・人口190万都市で入学、転勤など定期的な需要が見込める
 ・地元だから(自分または奥さん等が北海道出身)
 ・地域を分散させるため(複数所有の方)

 最初は購入するという大きな目的もあり、投資するために資金も意気込みも当然皆さんお持ちです。最近の成功している方と失敗している方の大きな違いは投資を続けられるかどうかだと思います。最初不動産を購入する際には当然ですがお金を支払い投資します。その後、必要な時にためらわず設備の更新やリフォーム等に継続的に投資できる方とできない方で道は大きく別れているようです。積極的にお金をかけて部屋を魅力的にする方と、お金をかけるよりも家賃を安くするという選択をする方がいらっしゃいます。不況の中では安い設定にする方がいいという場合もありますが、実際に成功している方の多くは積極的にお金を注ぎ込んでいる方です。一時的には出費してもその分は回収できるような戦略を持っての有効的な支出をしているからです。株式投資等では自分の保有する株の会社情報を調査したり常に研究していないと簡単には利益を得ることはできません。不動産も同じで黙っていて儲かるというものではありません。成功している方を見ていると研究熱心な方が多いです。中には東京ではこんなやり方があるよとアドバイスしてくださる方もいらっしゃいます。

 百聞は一見に如かずといいますが不動産はまさにこれにあてはまると思います。最近はインターネットの発達とともに写真も豊富になり現地に足を運ばなくても物件を見た気分になったりしますが、実際に足を運ばないと見えてこないものも多いことに気がつきます。経験のある方はイメージができるので実際に見なくても話だけで理解できると思いますが、見比べることができない方は物件情報だけでは正しい判断ができていないと思われることが多々あります。不動産においては現地確認が何よりも大切です。南向きとあれば日当りが良好とイメージしますが、建物があって真っ暗で北向きの部屋の方が明るい等ということも珍しくはありません。

 初めての方はまず札幌がどんな地域なのかも含め一度足を運んで実際に物件を見て感じて検討することが大切だと思います。利回りのみを追い求めて失敗する方もいるようですが、広告には掲載していないデメリットを分析することも大切です。デメリットを克服することで価値を上げられる場合もあります。そんな時頼りになる良きアドバイザーとなれるよう日々頑張りたいと思います。
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業界 営業 尾元 隆博
 
 先日、不動産投資のお客様とお話しを致しました。
損害保険の代理店を15年やっていて、同時に不動産投資も15年やっていて店舗・一棟を所有していました。
 最近では、店舗の経営が悪く閉めると家賃が入らないのと従業員の雇用がなくなると損失が色々出るので経営を引き継いで約1年位になるとの事、知らない業界をやるには1年は赤字。そろそろ広告・集客・リピートしてきているので黒字になる予定なので経営を引き継いで貰える方に移行しようとオーナー探しをすると言ってました。

 不動産投資をされている方は様々な業界・業種の方がいらっしゃいます。各業界・業種の方が見る視点での不動産投資の見方が違うのも自分にはない発見・気付きです。
自分の見えている世界が以外と違う業界・業種のの方と触れることによって今までと違う発見・視点・アイデアが出そうです。  不動産投資には、賃貸付けが重要ですが、売買の他、土地・一戸建て、一棟の改修・修繕、造成・開発・企画のコンサルタントなど不動産投資をしている会社が手掛けると面白い企画が出来そうです。
 リノベーションを取り入れたインテリアで、室内の内装工事をしたりして、その時代に人は何を求めているのか、何が流行りそうか、流行らせるものを出したりと、なかなか先が見えない時代ですが、人のしていないことを見つけやり出すことにも意味があると思います。

 当社のように賃貸・売買・管理・インテリアなど全てをやっている会社は珍しいようです。
 何か1つを専門にやっているとトータルに行う事が逆に出来ないのが他社のように感じます。
 
 業界・会社・仕事・自分の強みを見つけ、強くしていくことによって他にはない魅力が出ると感じます。

 
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「意外に多いアナログ人間」 遠藤
 
 賃貸は家具家電つきの定期賃貸借契約と再契約はコンスタントに需要があり、来春の学生賃貸需要にも動きが出てきています。
 契約時期が多少スライドしても早く決断されるオーナーが出てきており、特に
複数の空室を抱えているオーナーからは、積極的に「家賃を下げて」とか来年の3月、4月からの契約でも申込みを受けるという傾向が見られます。
全体の景況感と札幌の状況をよく理解されている証拠だと思います。

 一方売買の方は、いくら安くても売れ残る物件と、「いい値段だな」と思う物件でもすぐに決まるという、ある意味納得の動向になっていると思います。

 景気低迷に加えて、インターネットによる情報過多で購買意欲はあるものの、より賢明に物件を選び抜くお客様が増えているのでしょう。

 もはやインターネットの情報は「全体の傾向を知る指針」でしかなくなっているのかも知れません。
 実際、自分自身も何かを「知りたい」と思うときに一番活躍するのがインターネットです。
 そして、眼も頭も痛くなるくらいの膨大な情報の中から「確かで、きらり」とするものをやっと探し当てるのです。とても疲れる作業でもあります。
 また、探し出したことで満足してしまう場合もあります。

 最近飲食店を始めた知人に「この場所にした決め手は何だったの?」とたずねました。
 知人いわく「さんざんインターネットで調べて、出店シュミレーションもして、検討に検討を重ねたけど、最後は一枚のチラシだったんですよね」との事でした。
「チラシを持って業者を訪ねて、現地を見て決めました」
さらに、膨大なインターネット情報から得たヒントがあったから、アナログ情報で決めることになったのかも知れない、とも言っていました。

 自分自身に置き換えても、決め手は案外アナログかもと思うのでした。
 
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ちらしについて 小木曽
 
 自宅にポスティングされているチラシで良く目にするものは、スーパー・コンビニのチラシ、ピザ屋のチラシ、美容室のチラシ、インターネット・携帯関連のチラシ、不動産のチラシと毎日のようにいろいろなチラシが入っています。
 私は不動産屋に勤めているので、中でも興味を持って新築マンションの売買のチラシや、建売戸建のチラシ、賃貸募集のチラシを見ておりますが、各業者で工夫されているなと関心します。
 最近関心したのは、近所の不動産屋(賃貸)のポスティングチラシでカラーの表紙が付いて、広めの間取りからワンルームまで特集を組んで何ページにもわたる小冊子になっていました。特別引っ越す予定はありませんが、思わず眺めてしまいました。

 昔から『間取図』を見るのが好きで、よく間取図を見ては家具の設置方法やその部屋の使い勝手などを考えていました。私の周りにも同じように『間取図』好きが結構いるので、自宅に遊びに行った時や部屋探しをする時は、間取図片手に使い勝手や家具の配置などで話込んだこともあります。

 「あ、またか。」と思うチラシは、即、紙ゴミ行きです。ついつい見てしまうのは近所の飲食店(クーポン付)、新規オープンのお店情報、地域のフリーペーパーのようなものです。
 割引情報やプレゼントなどがあるものはペラペラ眺めて情報をチェックします。

 11月は会社でもダイレクトメールを発送したり、カラーチラシ・号外などチラシ制作に力を入れていたような感じがします。 
 出来上がったものを見ると、結構見やすいチラシだなと思います。これでインターネットはあまり見ていなかった世代の人たちから反響がたくさんくるといいなぁと思います。
 
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平成22年11月度レポート 営業部 原 琢
 
 2009年時点での全国のマンションのストック数は約562万戸。うち築30年超の経年マンションは約94万戸とあり全体の約17%を占める格好となっています。

 およそ6戸に1戸が築30年超ということになり、3年後には100万戸の大台に乗ることが確実とみられ、今後既存マンションをめぐって様々な問題が増えていくと考えられます。

 その問題の中で最も不安視されるのが、居住者の高齢化等による管理組合役員のなり手不足です。
 マンションの運営において、その心臓部となるのが理事会であり、その役員が不足するとなると、どう足掻いても次から次へと出てくる問題に対処しきれなくなります。
 
 そうなると建物の維持や会計面でも影響が出て、財源不足による修繕工事の未実施や、設備の老朽化による日常生活への悪影響等が出て、どんどん悪い方向へ向かっていってしまいます