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札幌不動産投資情報、札幌市の投資用中古マンション・アパート、収益物件はマンション投資の鉄人にお任せ。ワンルームからファミリータイプまで高利回り不動産情報が満載。アパート・マンション投資体験など不動産投資・収益専門サイトです。宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者など国家資格保有者が多数在籍しております。
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| 第十一の鉄人 | 岡山市在住 広告会社勤務 H・K（41歳） | |
実録体験談 私のマンション投資への道（6） |
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"昨今の「サラリーマンでも大家さんになれる・・・・」本の相次ぐ出版で、不動産投資ブームが起こり一般投資家の不動産競売の入札参加やマンション・アパート投資等でバブル期よりも加熱している感があります。 成功しているのはごく1部の人で、特に新築ワンルームマンションを購入している人は、99％大損していると思われます。" 不動産投資の「勝ち組」と「負け組み」"成功パターンは、地方都市の老巧物件（一軒家・アパート・店舗）を競売で安く落とし、建て替えで賃料収入を得ているか、任意売却で中古マンションを安く購入し、リフォームしてローコストの物件をつくり、家賃収入を得ているケースが典型的でしょう。 物件を多数見て回り、リフォームの手配なども自分でする。競売物件の場合は、占有者にも立ち退きの交渉も行う。また中古マンションを購入した場合、総会や理事会に参加して管理請負業者の管理費をチエックして、修繕積立金が足りるかどうかの把握も必要で、素人根性では務まらない。不動産に関する知識や目利きが必要であり、ビジネスとし大家さんに取り組む覚悟がいります。 この世の中で働かなくて稼げる安定収入というのは、話がうま過ぎるわけですから・・・・・・・" 不動産凍死「新築ワンルームマンション」"儲けるには「安く買う」ことが決定的に重要だ。 新築ワンルームマンション・アパートで特に業者が仕立てた出来合いの物件を買って成功した事例は100％あり得ない。特にローンで購入する場合３０年〜35年という累積債務国の債務リスジュールでも滅多に聞かないローンを組んで大丈夫なのだろうか？ 変動リスクのリスクを入れ、2000万を借りて4.5％の金利で30年ローンを組んだとき、経費を入れると4600万程度かかるという。月額家賃9万の収入があるとして、10％の経費や空室リスクを入れると30年間の総収入は2916万円。 つまり30年後に取得物件を1680万で売ってはじめて、収支がトントンになる。2000万強の20平米程度のワンルームが、果たして30年後に2割の減価で売れるものなのか。30年以上たって老巧化したときに、どの程度の資産価値があるのか、土地の区分所有権にどれほど価値があるのか、ということもシビアに考えなくてはいけない。 経費や税金等含めるとネット4〜5％程度の利回りなら、投資として「何もしていない」ことと同じことであるというのがわかります。私が利回りを判断する方法は「0を2つとる」いうのを最初に考えます。例えば物件価格が500万なら最低家賃が5万円以上とれないと購入条件には合いません。そこからいろいろ調査します。 少なくとも、私は業者に勧められる新築物件を買う気は絶対起きない。" |
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株式会社アパマンPLAZA |
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