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第二の鉄人   東京都在住 加藤 隆
     

「私の投資体験談」U





第1期


バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
●区分所有マンションを東京4部屋、博多1部屋を購入
《自己総評》バブル期前〜バブル期だけあって、何れも、キャッシュフローはマイナスです。
総合評価は、×でしょう。

何れの物件購入も、購入時諸経費が、5%超程度を要しました。
自己資金を徐々に少なくしていっております。
バブル期に差し掛かり、融資が引き出し易くなっていっていた経済背景もあり、私の年収が
増えていったこと、不動産資産等が増えていったこと、金融機関との実績が増えていったこと等
も起因していると思われます。

自己資金につきましては、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。




【東京都豊島区:東長崎物件購入】


最初の物件購入は、当時、投資用不動産供給企業として先駆けのベンチャーともてはやされ
ていたM社の新築物件でした。

M社は、「ワンルームマンション」・「リースマンション」・「リーステム」、「節税」をキーワードに、
サラリーマン等に、不動産投資、節税のシステムを普及させた先駆け的企業でした。
最初の物件:東長崎につきましては、購入価格1,210万円に対し、借入金1,080万円、
自己資金130万円でした。

自己資金10%、借入金90%程度が目安でした。
東京の池袋から、西武池袋線で2駅の東長崎駅近辺で、女性専用、ピアノ等楽器の弾ける
マンションということで、センセーショナルなものでした。
池袋は、私の通った大学の町です。また、西武池袋線沿線は叔父の家もあり、私も4年間
住んでいましたし、東長崎については知人が住んでいましたので、土地勘もありました。

(もっとも、最初、知り合いが東長崎に住んでいるといったので、広島の田舎から出てきたばかり
の私は、「九州から通っているの?」と聞いてしまいました。)
女性専用、楽器が弾けるというのも、安全性、特殊性という観点から、有望と判断しました。

まだ、バブルの兆候もさほど感じられなかったころで、販売価格も1,210万円で、持ち出しも
月額2万円程度でした。
不動産投資としましては、初めてのことだけに、その金額、借入に対しましては、やはり、不安
でした。

入居者は入るのだろうか?
家賃は下がらないのだろうか?
家賃はちゃんと入ってくるのだろうか?
M社は倒産しないのだろうか?
資産価値は、下がらないのだろうか?

購入の際は、M社で、担当者に対し、質問攻めにし、購入決断までに、5時間もかかったもの
です。(その後は、物件によっては、5分間といったものもありましたが。)
万一、M社が倒産したらという失礼な質問もしました。

「決算書」まで見せて下さいと要求し、簡単なものだけ、お見せ頂きました。
M社の担当者の方は、私の失礼な質問にも関わらず、丁寧にお答え下さいました。
『不動産は実物資産ですので、自分で使ったり、貸したりできます。
M社は、賃貸のお手伝いをするだけであり、最悪、M社が倒産しても、賃貸管理してくれる会社は
いくらでもあります。何なら、私個人がしても構いません。』と。
そういう意味では、預貯金、株式の方が、倒産、の場合のリスクは高いと言えます。

M社は、「楽器マンション」だけでなく、その後も、「ペットマンション」、「託児所付マンション」等、
独創的なマンションを作っていきました。
従来、嫌がられていたマイナーな存在の人達、学生・単身者、楽器を弾く人、ペットを飼う人、
子供がいる人、それを、逆に、ビジネスの対象にしていったのです。

今で言えば、差し詰め、少子高齢社会による高齢者、不景気・二極化による低所得者、国際化・
人材流動化による外国人といったところでしょうか。
高齢者向け介護・財務後見サービス付マンション、低所得者向け公的補助付マンション、
外国人専用会話コミュニケーション付マンション等、面白いかも知れません。


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