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第二十四の鉄人   東京都在住 H.H.(元投資銀行勤務)
     

マンション投資:清水の舞台から飛び降りる気持ちで、勇気を出して一歩を踏み出そう






マンション投資で一番難しいのが、最初の一歩です。数ある中でいったいどうやって最初の物件を決めるのか、非常に迷うのは誰でも同じです。清水の舞台から飛び降りる気持ちで勇気を出す必要があります。これは誰でも通る道です。とにかく最初の一戸を購入しない限り、何も始まりませんし、何も分かりません。良く株式投資で、紙の上では利益を上げられるが、自分の金を投下した実際の投資となると中々思うように行かないのと似ているところがあります。ただ、マンション投資の場合は、所有することで格段に情報量が増えて、良い物件を見つける目も肥えてきますし、どのような物件が自分に合っているか分かってきます。経験を積めば積むほど、戸数が増えれば増えるほど、より有利になるのです。

マンション投資をしたことがない人は、購入時に掛かる費用として、仲介料や登記費用にどれくらい必要で、不動産取得税の請求が数ヵ月後に来ることも分かりません。また、購入後に掛かる費用として、固定資産税・都市計画税は年に4回徴収されます。さらに、毎月管理費と修繕積立金を納めなければなりません。また、投資家には嫌なことですが積立金が少しずつ上がっていく場合もあります。賃借人との関係では、家賃の滞納や設置品の修理、空室の場合の賃貸募集の方法や、壁紙の張替えやクリーニングなど、どれもそれほど大変なことでは無いですが、やはり経験しなければ分かりません。ただ、賃貸募集や修繕に関しては全て不動産屋さんがやってくれますので、ほとんど心配は無いです。

一方、プラスの方としては、まず家賃が毎月入ってきます。通帳に給与以外に毎月入金されるのを見るのは嬉しいものです。確定申告で購入時に掛かった仲介料や登記費用など全て経費計上できますし、物件の減価償却として毎年経費を計上できます。これらは、新築のマンション販売の宣伝でよく言われる節税です。中古でも同じように節税できますので、新築を購入する必要はありません。この中でなんと言っても一番大きいのが減価償却でしょう。不動産の購入価格の土地を除いた部分が長期にわたり経費として償却されますので、メリットは大きいです。給与所得の高い人ほど多く税金を払っているので、節税効果も大きくなります。

さて、どうやって最初の購入物件を決めるかですが、初めての方はやはり比較的安価で購入できる札幌など地方の物件をお勧めします。また、駅から徒歩圏で実質利回り10%は確保したいですね。そして、自分が良いと思う物件を2戸ほど選び、営業マンに意見を聞いてみるのが良いでしょう。投資物件として流通しているものは、ある程度限定されているため、営業マンはその物件の売買や賃貸付けの経験がある場合がほとんどで情報も持っています。その際、自分が気になる項目をしっかり質問することです。できれば前もって質問事項を整理しておくと良いでしょう。質問を考えることで、物件の良い点、悪い点など自分なりに整理することができます。自分が気に入った物件を2戸選ぶと言うのは、比較対照する物件がある方が、営業マンも答えやすいと言うことです。さらに、比較対照するということはこれからのあなたの長い投資活動において、極めて大切で役に立ちます。マンション投資は、より良い物を求めての比較活動の連続と言っても良いかもしれません。

最後に、最初の購入で掘り出し物を見つけるのはほとんど不可能です。初心者は、比較的廉価でバランスの取れた物件をお勧めします。実は、これが意外と難しいのですが・・・・。
みなさんの健闘を祈ります。


2010年8月26日

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