ホーム 売買物件 売主代理物件 社員レポート 投資の鉄人 購入体験談 Q&A 会社概要 スタッフ リンク集

札幌不動産投資情報、札幌市の投資用中古マンション・アパート、収益物件はマンション投資の鉄人にお任せ。ワンルームからファミリータイプまで高利回り不動産情報が満載。アパート・マンション投資体験など不動産投資・収益専門サイトです。宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者など国家資格保有者が多数在籍しております。

マンション投資の鉄人
求む!売マンション大募集!
マンション購入ローン情報
マンション特別無料相談実施中!
電話:011-513-0007
フリーダイヤル:0120-015510(携帯可)
Eメール:info2@ms-tetsujin.com
〒064-0809
札幌市中央区南9条西4丁目1-12
中島公園ステーションプラザ
アクセスマップ→

【営業時間】 9:15〜19:00 日曜日を定休日とさせていただきます。祝日は営業しております。



第二十四の鉄人   東京都在住 H.H.(元投資銀行勤務)
     

マンション投資:札幌の物件は今が買い時か(1)






マンション投資を継続的に行っている方は、これまでの情報の蓄積があるので、以前購入した物件と比較して買いか見送りかの判断はしやすいでしょう。しかし、初めての方や保有物件数が少ない方は、現時点でネットなどに掲載されている情報しか無いので、時系列的に見てどうなのか、他の都市に比べてどうなのか迷うことが多いと思います。

そこでまず、札幌の物件と東京の物件を比較してみました(2010年10月末現在)。空室率と利回りは以下のようになっています。なお、情報源はホームズで、利回りは表面利回りです。また、皆さんご存知のようにアパマンプラザは実質利回りを表示しています。

    利回り  空室率
東京都 8.0%  13.8%
札幌市 13.2%  20.2%

このデータからも分かるように、札幌では利回りが高いが空室率も高い一方、利回りが低い東京では空室率も低くなっています。これは経済原則から言えば当たり前のことで、いわゆるハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンです。ただ、ここで重要なのは、利回りは購入する際にほぼ決まってしまいコントロールが非常に難しいですが、空室率は購入時の物件の選び方や賃貸人募集の工夫次第で充分コントロール可能だということです。また、条件が揃っていて利回りが通常より高い物件を見つけるのは至難の業ですが、空室率の低い物件は工夫次第で見つけることは可能です。

札幌でも全ての物件が空室率20%を超えているわけではなく、マンションによっては空室が出ても直ぐに賃借人が決まってしまうような物件も数多くあります。ただし、そのような物件は数が少ないので根気よく探す必要があります。一方で、空室率が30%を超えてしまう物件もあるのも事実です。私も値段も手ごろで上層階で広さもあり、どう見ても条件が揃っていると思ったライオンズの物件が、よく調べてみると空室が余りにも多く、買付けを取り下げたということがありました。こうした情報は、自分でネットで調べるとともに、不動産会社の営業マンに相談したら良いと思います。彼らは一般の人がアクセスできない情報も得ることができます。

一方、利回りは札幌の物件は東京の物件に比べ5%以上の優位性がります。その優位性をフルに活用すれば、空室率はそれほど心配する必要はなくなります。5%の範囲内であれば家賃を下げても東京の物件に比べて優位性は維持できると言うことです。大雑把に言って、250万円程度の物件で家賃が30,000円程度であれは、家賃を4,000円下げても2%程利回りが下がるだけです。それでも、東京の物件より3%以上の利回りを維持できます。他の部屋が30,000円の家賃のところを26,000円で募集すれば、賃借人が付くのは極めて早く、空室の心配はほとんど無いと思います。
(つづく)

2010年11月2日


投資用売買物件・収益物件の検索へ
売買物件リクエスト
資料請求・お問い合わせ
売買契約の流れ
アクセス数:
4577071

株式会社アパマンPLAZA
〒064-0809 札幌市中央区南9条西4丁目1−12
TEL:011-513-0007 FAX:011-513-7778
フリーダイヤル:0120-015510(携帯可)
info2@ms-tetsujin.com

国家資格名 人数
宅地建物取引士 10名
マンション管理士 5名
管理業務主任者 5名
 

採用情報 ただいま当社では新規に社員を募集しております。


アパマンプラザ札幌賃貸プラザマンション投資の鉄人札幌不動産管理プラザ札幌マンスリーマンションプラザ札幌賃貸アパートマンション情報札幌家具付きマンションAvenue札幌マンション学生賃貸square札幌中古マンションnet札幌インテリア