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第二十四の鉄人   東京都在住 H.H.(元投資銀行勤務)
     

マンション投資:札幌の物件は今が買い時か(2)






東京の物件と比較して札幌の優位な点は、前のコラムで述べましたが、今が買い時か否かはどのように判断したらよいのでしょうか。将来の不動産マーケットのことは誰も確かなことは分かりませんので、過去のデータを用いて分析・推測してみます。

不動産のウェブサイトは絶えずアップデートされるため、残念ながら過去の価格や賃料のデータはウェブ上では入手できません。幸いアパマンさんの1997年の物件資料(印刷物)を保存していましたので、それを基に同じ物件を現在の価格と比較してみます。物件は13年古くなっていますので当然価格もかなり下がっています。ただ、物件によっては三分の一程度まで下がっている物件がある一方で、値下がり率を約20%にとどめている物件もあります。全体的に見て13年で半額程度になっていると見てよいでしょう。これらは、サブプライム問題やリーマンショックの影響が大きいと思います。この二つの金融危機後に急激に下がりました。また、失われた20年と新聞紙上などで言われているように、日本経済がこの20年間全く成長していないことにも要因があると思います。今後も特別な場合を除いてキャピタルゲインを期待することは難しいでしょう。

利回りの方はかなり上昇しています。アパマンさんの13年前の資料によると当時の平均利回り(実質)は約8.6%です。2010年11月1日現在、アパマンさんのホームページに掲載されている中央区の利回りは、13.9%で、5.3%の上昇となります。札幌でも古い物件が増え、それを差し引いて考えなければならないのも事実です。ただ、利回りが良くなっていると言うことは、家賃は物件の価格ほど下がっていないことになります。

さて、そこで今後の価格と家賃の動向です。保有している不動産の価格は減価償却されますし、経済成長は期待できそうにないので、その分少しずつ下がるのは仕方が無いと思います。ただ、これまでのような極端な下落は無いのではないでしょうか。と言うもの、13年間で半分ほどに価格が下がったと先ほど述べましたが、極端に下がったのはサブプライムやリーマンショック後のある一定の期間だけです。その前やそれ以降は、年数とともに多少下降気味であったものの価格の急激な変動はありませんでした。金融危機が今後起こらないとすれば、10年経ってもそれほどの下落は無いと考えるのが妥当でしょう。また、各国が協調してあのような金融危機が再発しないように金融規制の仕組みを作っていますので、金融危機のリスクもかなり減っています。

さて、表題の問いかけに対する答えです。価格が充分に下がった現在、インカムゲイン重視で堅実に不動産投資を行うというスタンスであれば、札幌の物件はチャンスと考えられるのでしょう。7%前後の利回り(実質)で20年ほど前から不動産投資を始めた私は、これから購入する人は羨ましい限りです。実質利回りが10%を充分超える物件で、ロケーションの良い空室率の少ない優良物件を選べば、かなりリスクを軽減できるのではないでしょうか。物件を上手に選べば、10年経ってもほとんど下落していない物件を見つけられるかもしれません。

2010年11月2日


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