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第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.
     

私のマンション投資の15年(2) - 私のマンション投資と15年の流れ






 日頃アパマンプラザの皆さまには大変お世話になっております。この場をおかりまして心よりお礼申し上げます。
 アパマンプラザには投資を始めて2年目からの14年間賃貸管理でとてもお世話になっております。クレームへの迅速な対応、リフォームや賃貸付け等細部にいたるサポートやコンサルティングに感謝いたしております。

 私はマンション投資を初めて15年。37歳で始め今年52歳になります。一年ほど前まで名古屋でサラリーマンをしていましたが、諸事情のため昨年から鳥取県の実家に住んでいます。飛行機の直行便がなく、札幌には行きにくくなりました。現在私はマンションの区分所有ばかり13部屋を運営しています。その中で札幌では10部屋あります。札幌の不動産投資経験から様々なことを学び、私にとって札幌は「投資体験の原点である」とはっきり言えます。

 投資のスタートは15年前に川崎で17uの1Kを購入し、その翌年から買い始めた札幌で10部屋、近年福岡で2部屋購入するという流れで所有数を増やしてきました。

 15年間のマンション投資ですが、物件を所持し着実に家賃収入が得られ、ローンの返済が進み順調である反面、空室発生やクレームに伴う修繕費の増大、家賃下落等様々な困難を経験しています。後々それらの実際のデータをご紹介しながらお伝えしたいと思います。

 始めた時期ですが、私がマンション投資を始めた時期はメジャーな時ではありません。誰も見向きもしなかった時期です。1988年〜1991年頃のバブル期やその前でもなければ、2000年以降の「サラリーマン大家さんブーム」以降でもありません。その中間地点の1996年からです。

 今、様々な不動産投資の本が売られ、またセミナーも各地で多々開催され不動産投資は活発ですが、その頃の世間巷の特徴といえばバブル崩壊後で、今のような投資熱は冷めきっており、一般にはむしろ「不動産=危険」という風潮だったと思います。それが証拠にもっとマンション投資について勉強しようと思い、書店でその類の本を探しましたが不動産投資に関連する本はほとんどおいてありませんでした。2〜3冊程度だったと思います。

 バブル期に流行った手法のキャピタルゲイン(売買差益)で儲かった成功体験本は全て撤収されていたと思います。現在はネット検索すれば800ほどの不動産投資関連書籍がヒットしますからこの数年間の変化には驚くばかりです。

 不動産投資用の銀行融資は凍結されており、ノンバンクが融資を続けていました。バブル崩壊後の物件価格急落により(新築売り出し時価格の3分の1程度に下がり)買いやすさを訴求するようにチラシには「新築時販売価格○○○万!」と売り物件には表示されておりその差額の大きさで購入欲をさそっていました。

 売り方はキャピタルゲイン(売買差益を得る)でなくインカムゲイン(家賃収入を得る)で「将来の年金代わりにしましょう」という形にシフトしていっていました。私が札幌で買い始めた頃が1997年。バブル崩壊から5〜6年程度たった頃でした。企業では先送りしていた不良債権処理が本格化し北海道拓殖銀行、山一証券等名門企業が消えていったのがこの頃です。

 投資を始めて数年して、「サラリーマン大家さんブーム」が到来しました。2000年にロバートキヨサキ著「金持ち父さん 貧乏父さん」が出たのがきっかけです。超ベストセラーで今では初版から80刷位までいっているようです。

 2004年頃からこれを読んで行動を起し成功した方々の不動産投資の本が一気に増えていきました。成功体験本です。サラリーマンの方々が自己資金なくして一棟ものの物件、中には数千万〜億のものを購入できた方もいらっしゃいます。

 2004年といえば個人的にはマザーズオークションで2部屋落札しました。「不動産の売買シーンを変える」のキャッチフレーズでメディアでも脚光を浴びたオークションです。(オークションでは非常にエキサイティングな体験をしましたので後程お伝えします。)

 そして今、、不動産投資ブームは続き投資熱は上がり続けているものの、ファイナンスは2008年のリーマンブラザースの破綻による世界同時不況が未だ尾を引いているのが現状です。。マザーズオークションも時代の流れの中、つい最近ですが「本年4月30日で終了いたします」の通知がありました。

 「マンション投資の鉄人」は私がアパマンプラザで最初の物件を購入した1997年の当時からありました。今回「マンション投資の鉄人」に参加させていただくことになりましたが、私のものは成功体験談ではなく反省談です。ですが決してネガティブではなく自分のやってきた投資を振り返り、現実問題、事実は事実としてしっかりとらえ反省すべきはそれを機会点としたいと思います。次へのスタートをきる良いきっかけにするためこのレポートを書かせていただきます。

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