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第31の鉄人   札幌市在住 (デイトレ―ダー)初心者A改め中級者M
     

New!!「自分の身の丈に合った投資」






<お久しぶりになります>
 自分は数年前、こちらに掲載させて頂いた者です。今回が2回目の寄稿となります。よろしくお願いします。
 前回も書きましたが自分の本業は株式のデイトレードです。ただし、その収入は赤字になる年はないものの安定しませんし、年々その環境は厳しくなっていると思います。そんなことからここ数年は、株のデイトレード以外の収入をどうすれば確保出来るのかを模索していました。そして今年まとまった資金が入ったこともあり、自分なりに複数の収入源を考え本格的に行動・実施に移したところです。うち一つはやはり収益不動産からの家賃収入です。

<不動産投資ブームに便乗しそうになる>
 不動産については、数年前アパマンプラザさんから中古区分を買い始め、一時は当時の目標だった月20万円近くのキャッシュフローを得るあたりまでいきました。ただ、自分は欲深いのかそれでは満足できなくなってしまいました。そして空前の不動産投資ブームに自分も乗ろうとします。
 具体的には、所有していた区分マンションを売却し現金化して、それを自己資金(頭金)に金融機関からの融資を利用して1棟ものの中古アパートを購入し、更に1億円以上の新築RCアパートを購入することを真剣に検討しました。自分みたいな職業では融資は無理と思っていたのに、金融機関の担当者に額の大きな新築RCの融資も大丈夫ですと言われ舞い上がってしまったのでしょう。
 もちろん、すぐに融資が通ったわけではありません、金融機関との面接では、特に初めの頃は本当に恥ずかしいやら情けないやらという思いを何度かしました。そういうこともあり、融資が出るなら早目に買って精神的に楽になりたいと思ったのかもしれません。
 ただ、自分が購入予定の新築アパートは地下鉄駅から10分以内であるものの、周辺も新築アパートが多く、購入後の家賃下落等を考えると買わないほうが良いと判断しました。この頃はとてもとても悩みました。

<反省点>
 その過程で自分が思ったことや反省点は、以下の通りです。
◇自分の性格を考えたやり方にしないと上手くいかない。他人に出来ても自分には出来ない、またはストレスになることも多い。
◇自分のような小心者は、1棟もの(特に高額物件)はやらないほうが良い。
◇通常不動産投資に融資は不可欠かもしれませんが、自分の場合は融資を使わない、又は少額の融資に留めたほうが良い。これは妻の強い希望でもある。
◇収益不動産を買っても良いが、自分(私)が事故等で急死する可能性もある。その時残された家族はどうすれば良いのか。事前に考えておく必要がある。

<そして、これからの方向性>
 正直もう不動産投資はやりたくないと思う時期もありました・・・。
 しかし2019年、ややまとまった資金が入ったこともあり、また自分の原点であるアパマンプラザさんのお世話になることにしました。主な理由は下記の通りでしょうか。

◇アパマンプラザさんで中古区分マンション投資をしていたときは、基本的に楽しかった。
◇アパマンプラザさんという会社を信頼できる。これは他社と取引してみて、よりそう思いました。物件も大事ですが、それ以上に人が大事だと思います。
◇前回の経験から、ある程度札幌中心部の中古区分マンションについて良し悪しがわかる。
◇アパマンプラザさんの物件は、築年数は古いですが好立地ばかり。自分は立地さえ本当に良ければ多少物件に難があっても勝算はあると考えます。
◇1棟ものより区分は気が楽。またリスクを分散できる。
◇融資なしで買える。
◇妻も賛成してくれる。

 というわけで、すでに4戸の中古区分を購入しました。この先も自分の基準に合った物件があれば買っていく予定です。今回はある程度長く持てればと思っています。
 アパマンプラザさんの物件は立地が良い物件ばかりですので、家具家電付を基本として少しずつ部屋のバリューアップをしていきたいです。そう言えば、先日初めて自分で照明を交換したりしてみました。住む人の立場で考えると、今までとは違う見方も出来るようになって勉強になります。今まで洗濯物をどこに干すかなんて考えませんでした。今頃になって、不動産投資は本来サービス業なのだということ、そして自分の場合ならアパマンプラザさんの社員の皆さんの御苦労によって成り立っていることを痛感しました。

<間口を広げてみる>
 今回から、短期入居(3ヶ月以上)のお客様も受け入れることにしました。アパマンプラザさんはこの辺りの分野も強いと思いますしノウハウも豊富だと思います。
 近年、賃貸住まいのあり方も大きく変化していると思います。それは人の働き方、生き方などの価値観が多様化してきた結果でしょう。一昔前だとワンルームは狭いとか、バス・トイレは別が良いとか画一的に言われましたが、今は好立地で安ければそれなりに需要があるのではないかと思います。
 だって札幌のホテルに1ヶ月泊まったらその宿泊料金は20万円近くしますよね?しかも1室15u程度の収納もない狭小部屋で、バス・トイレが別なんて部屋は滅多にありません。
 そう考えると自分にもチャンスがあるのでは?と思ってしまいます。実際競合相手のひとつは料金が割安なビジネスホテルなのかもしれません。自分は頭も良くないので正直良くわかりませんが、時々それを思うので書いてみました。的はずれだったらすみません。

<大きな目標>
 前々から、自分の中で不動産賃貸で月50万円のキャッシュフローという大きな目標があります。借入金無しでこれだけの収入があれば気分的に楽だと思います。そして何よりも自分自身の大きな自信になると思います。
 自分なりの前提条件で計算すると、そこへ行き着くには17−20戸の中古区分(ワンルーム)マンションを所有しなくてはなりません。
 今回のまとまった資金でいけるのは、既に所有の4戸にプラスして6戸か7戸でしょうか?これだと合計10戸か11戸なので大きな目標の半分をやっと超えたあたりです。現実は厳しいですね。でもまず17戸を目指して頑張りたいです。

<話は突然変わり世界経済の話です>
 話に脈絡がなくて申し訳ありません。
 最近、米国ではトランプ大統領のFRBへの利下げ圧力や中国との貿易摩擦もあって、10年国債は1.5%割れまで金利が急低下し、2年国債のほうが金利が高くなるいわゆる「逆イールド」減少が発現しています。
 過去のデータでは逆イールドが発生してからしばらくすると景気後退が起こるということですが、どうなのですかね。景気後退ならそれも大きな金利低下圧力となりますが。

<「利回り」がなくなった債券投資>
 そして金利低下は米国だけではありません、例えばドイツでは10年国債だけでなく、30年国債というとても長い年限のものでさえマイナス金利になりました。全ての債券の「利回り」がゼロ以下になったわけです。
 日本の超低金利も相変わらずで、10年国債の金利はマイナスです。最近はどうせ金利が低いなら50年国債とか100年国債を発行したらどうかという声もあるようです。
 こうなると債券に投資しても「利回り」はありません。確かに債券投資は比較的安全かもしれませんが、それにしてもいわゆる債券投資は「利回り」の面からは成立しなくなってきています。売買の差益で稼ぐしかありません。

<実は今、日本株や日本の不動産には意外と「利回り」が高いものが多い>
 そんな中、日本株の配当や日本の賃貸不動産の家賃収入の「利回り」は意外と高いと思います。今日本株には配当利回りが年4%とか5%を超える銘柄がゴロゴロあります。しかも時価総額が大きなまともな会社です。
 また日本の不動産についても、先述の債券の利回りと比較すると、人気がある東京ですら魅力的な利回りなのではないでしょうか?まして東京以外の都市ですと更に高い「利回り」を狙えるわけです。札幌もそんな都市の一つでしょう。

<最後に>
 そんな魅力的な日本株や日本の不動産について、我々日本人は外国人に比べ詳しいはずですし、しかも日本円で簡単に買えるのです。その情報を得ることについても、とても有利な立場にいます。情報(ネット、本、新聞等)のほとんどは日本語表記ですしね。
 もちろんリスクはありますが、自分はリスクを取っても良いのではないかと思います。

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